Czynsz najmu a czynsz administracyjny - czym się od siebie różnią i od czego zależy ich wysokość?

Czynsz najmu, czyli po prostu czynsz

Ogólna definicja czynszu określa go jako opłatę za wynajem lokalu lub innej nieruchomości, wnoszoną w określonych terminach. Inna interpretacja mówi o prawnej nazwie okresowego świadczenia należnego z tytułu najmu lub dzierżawy. Stąd też zapewne pochodzi potoczne dookreślenie samego pojęcia czynszu dodatkiem w postaci „najmu”, domyślnie dla odróżnienia od czynszu administracyjnego.

Wysokość czynszu najmu ustalana jest w wyniku negocjacji stron i jest wyrazem ich swobodnej woli. W przypadku nieruchomości mieszkaniowych na wysokość czynszu absolutnie największy wpływ ma lokalizacja. W następnej kolejności jest to standard budynku i samego mieszkania, jego powierzchnia, wyposażenie, dostępność miejsca  postojowego i komórki lokatorskiej, i wreszcie panorama z okien, głośność i doświetlenie wynajmowanego lokum. Wszystkie te czynniki w większy lub mniejszy, jednak zawsze istotny sposób wpływają na komfort zamieszkiwania, za który płaci najemca.

Czynsz administracyjny, czyli co to właściwie jest?

Z kolei pojęcie czynszu administracyjnego przyjęło się jako określenie sumy świadczeń i opłat, do uiszczania których zobowiązani są właściciele mieszkań na rachunki wspólnot mieszkaniowych albo członkowie spółdzielni mieszkaniowych na ich rzecz. Co ciekawe, opłaty te nie mają dosłownie nic wspólnego z czynszem, a więc używanie tego pojęcia jest w tym przypadku nie tylko całkowicie nieuprawnione, ale wręcz błędne. Jednak w potocznej formie bardzo mocno zakorzeniło się w języku polskim, co nie jest najkorzystniejszym wyborem, gdyż często myli się z właściwym czynszem, czyli dokładniej czynszem najmu. 

I tak czynsz administracyjny składa się z dwóch części: niezależnej oraz zależnej od instytucji zarządzającej osiedlem mieszkaniowym, czy to spółdzielni mieszkaniowej, czy to zarządu wspólnoty mieszkaniowej, względnie firmy zarządzającej.

Do opłat niezależnych od zarządu zalicza się opłaty za media, a więc te, na które wpływ mają sami lokatorzy, i które muszą być co miesiąc opłacone w wysokości odpowiadającej poziomowi zużycia. Chodzi więc przede wszystkim o centralne ogrzewanie (w przypadku gdy jest miejskie lub pochodzące z osiedlowej kotłowni), energię elektryczną zużywaną w częściach wspólnych, wywóz śmieci, a opcjonalnie także koszt wody i odprowadzania ścieków. W spółdzielniach mieszkaniowych dochodzi jeszcze podatek od nieruchomości.

Z kolei opłaty zależne od administracji, to w pierwszym rządzie wynagrodzenie firmy zarządzającej, zarządu wspólnoty lub osób zatrudnionych w spółdzielni mieszkaniowej. Następnie zalicza się tu fundusz remontowy, koszty sprzątania posesji, drobnych napraw, czy ubezpieczenia.

Oferta wynajmu z „czynszem w czynszu”

Co bardzo ważne w przypadku profesjonalnie sporządzonej oferty wynajmu mieszkania, czynsz administracyjny powinien być wliczony w czynsz najmu, jest bowiem jego integralną częścią. Dzięki temu potencjalny najemca będzie wiedział, że do sumy czynszu najmu musi zwyczajowo doliczyć jeszcze tylko koszt mediów, których poziom zużycia zależy wyłącznie od niego. Ponieważ zasada ta nagminnie była przez lata pomijana przez wynajmujących, wiodące portale nieruchomości w części dotyczącej szczegółów ogłoszenia mieszkaniowego wynajmu dodają obecnie opcję „czynsz dodatkowo”, która ma odzwierciedlać koszty czynszu administracyjnego.

Opracowanie: RynekPierwotny.pl