Czy to koniec wieczystego użytkowania?
Każdy krok w kierunku upowszechnienia własności lub ułatwienia dysponowania nią jest krokiem w dobrym kierunku. Z tego punktu widzenia proponowane zmiany dotyczące przekształcania wieczystego użytkowania należy ocenić pozytywnie, traktując je jako wstęp do generalnej, całościowej reformy polityki dotyczącej gospodarki nieruchomościami w Polsce.
Dyskusja nad reformą czy nawet likwidacją wieczystego użytkowania gruntów trwa w Polsce od co najmniej kilku lat. Niedawne ogłoszenie przez przedstawicieli Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa zamiaru likwidacji wieczystego użytkowania gruntów we wspólnotach mieszkaniowych spotkało się z różnymi reakcjami – od entuzjastycznych po całkowicie negatywne.
Instytucja wieczystej dzierżawy (emfiteuza) ma bardzo długą historię, sięgającą jeszcze czasów starożytnych. Choć w przeszłości udowodniła swoją przydatność, dziś stała się instytucją przestarzałą, utrudniającą nowoczesną gospodarkę nieruchomościami. Krytyczna ocena nie oznacza oczywiście konieczności całkowitej likwidacji takiej formy dysponowania własnością, zwłaszcza w kontaktach między prywatnymi właścicielami.
Polecamy produkt: Rodzina 500+ (PDF)
Przedstawiona przez Ministerstwo propozycja wprowadzenia ułatwień w zakresie przekształcania wieczystego użytkowania w pełną formę własności służyć ma przede wszystkim uporządkowaniu stosunków własnościowych, a nie generalnej reformie systemu gospodarki nieruchomościami w Polsce. Świadczy o tym fakt, że zmiany nie będą dotyczyć własności na działkach indywidualnych, a jedynie budynków wielorodzinnych. Obecnie możemy mieć bowiem do czynienia z sytuacją, w której właściciel mieszkania nie ma prawa własności do gruntu zabudowanego przez nieruchomość, w której znajduje się jego własność. Utrudnia to w praktyce dysponowanie takim mieszkaniem i generuje dodatkowe koszty związane z opłatami za wieczyste użytkowanie. Warto pamiętać, że choć obecnie możliwe jest przekształcenie wieczystego użytkowania w pełną własność, działanie takie de facto uzależnione jest od woli osób trzecich, ponieważ wymaga zgody innych członków wspólnoty mieszkaniowej.
Najbardziej krytyczne stanowisko wobec planowanych zmian prezentują przedstawiciele władz samorządowych, które są głównym beneficjentem obecnego stanu prawnego. Choć udział gruntów oddanych pod wieczyste użytkowanie jest zróżnicowany w zależności od regionu Polski, ale jeszcze w 2011 roku same tylko gminy dysponowały ponad 80 tys. tysiącami hektarów w tej formule własności. Warto dodać, że krytyka płynie głównie ze strony wielkich miast, w których wartość gruntów i nieruchomości jest największa. Ich przedstawiciele wskazują, że automatyczna zamiana wieczystego użytkowania na prawo własności pozbawi samorządy znaczących dochodów z opłat z tytułu użytkowania nieruchomości. Problem z wysokością ściąganych przez gminy podatków może okazać się ważną przeszkodą, która postawi pod znakiem zapytania powodzenie tego pomysłu. Zwłaszcza, że wprowadzenie możliwości przekształcenia tytułu własności gruntów bez opłat może narazić wnioskodawców na zarzut działania w sprzeczności z obowiązującym prawem.
Pojawia się zatem pytanie, czy propozycje Ministerstwa można traktować także jako wstęp do nowej polityki dotyczącej opodatkowania nieruchomości. Taki pomysł należałoby ocenić bardzo pozytywnie, ponieważ reforma systemu podatkowego w tym zakresie jest jedną z ważniejszych wyzwań z punktu widzenia realizacji wizji rozwoju planowania przestrzennego w Polsce w najbliższych dziesięcioleciach. Bez radykalnej zmiany sposobu opodatkowania nieruchomości trudno wyobrazić sobie skuteczną realizację choćby narodowego programu budownictwa mieszkaniowego.
Uporządkowanie stosunków własnościowych w Polsce jest bardzo ważnym zadaniem. Z tego powodu należy zadbać o wprowadzenie rozwiązań, które nie będą narażały nowych przepisów na zarzut sprzeczności z aktualnie obowiązującym stanem prawnym. Dlatego z jednej strony należy ułatwić przekształcanie wieczystego użytkowania w spółdzielniach mieszkaniowych i budynkach indywidualnych, z drugiej strony zapewnić możliwość wyboru dla tych użytkowników, którzy z różnych względów nie będą zainteresowani pełną formą własności.
Podsumowując, każde działanie na rzecz upowszechnienia własności lub ułatwienia dysponowania nią, jest krokiem w dobrym kierunku. Z tej perspektywy proponowane zmiany należy ocenić pozytywnie, traktując je jako wstęp do generalnej, całościowej reformy polityki dotyczącej gospodarki nieruchomościami w Polsce.
dr inż. Michał Domińczak
Ekspert CA KJ ds. gospodarki przestrzennej, architekt i historyk urbanistyki, członek Izby Architektów RP, Izby Inżynierów Budownictwa RP
Źródło: Centrum Analiz Klubu Jagiellońskiego: http://cakj.pl/2016/04/18/czy-to-koniec-wieczystego-uzytkowania/
Polecamy serwis: Zarządzanie nieruchomościami