REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Konsekwencje wyroku TK w sprawie użytkowania wieczystego

Marcin Binaś
Prawo, nieruchomości/ Fot. Fotolia
Prawo, nieruchomości/ Fot. Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Wyrok Trybunału Konstytucyjnego w sprawie użytkowania wieczystego jest bardzo korzystny dla samorządów, choć może w pewnym zakresie zniechęcać przedsiębiorców do inwestowania na ich terenie. Można jednak tego uniknąć, wykorzystując dostępne narzędzia wsparcia właścicieli firm.

Ustawa z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (dalej: u.p.p.u.w.) weszła w życie 13 października 2005 r. W art. 1 ust. 1 przyznała ona osobom fizycznym będącym użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych prawo do wystąpienia z żądaniem przekształcenia tego prawa w prawo własności. Jednocześnie wyłączono z tego zakresu nieruchomości przeznaczone w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego lub w decyzjach o warunkach zabudowy na cele inne niż rolne. Warunek konieczny, jaki musieli spełnić użytkownicy wieczyści, był taki, że status ten musieli posiadać w dniu wejścia w życie u.p.p.u.w.

REKLAMA

O wyroku TK w sprawie użytkowania wieczystego pisaliśmy w nr. 7 GSiA z 2015 roku w artykule „Prawo gminy do rozporządzania własnymi nieruchomościami”.

Zapis ten obowiązywał przez prawie sześć lat, czyli do 9 października 2011 r., kiedy to weszła w życie ustawa z 28 lipca 2011 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami i niektórych innych ustaw (dalej: nowelizacja zasad przekształcania użytkowania wieczystego), która nadała nową treść art. 1 ust. 1 u.p.p.u.w. Zgodnie z nową regulacją, wszystkie osoby fizyczne (niezależnie od rodzaju nieruchomości będących przedmiotem prawa użytkowania wieczystego) i prawne (czego wcześniej nie było), które 13 października 2005 r. były wieczystymi użytkownikami nieruchomości, uzyskały prawo do wystąpienia z wnioskiem o przekształcenie prawa wieczystego użytkowania w prawo własności. Zmiana ta była bardzo niekorzystna dla gmin, gdyż zmuszała je do wyzbywania się majątku.

Zobacz również: Koszty wyceny nieruchomości przy przekształceniach własnościowych

Wyrok TK

Trzy samorządy zaskarżyły nowelizację zasad przekształcania użytkowania wieczystego do Trybunału Konstytucyjnego, wskazując jednocześnie na naruszenie przez ustawodawcę w tym zakresie Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z 2 kwietnia 1997 r., a zwłaszcza:

Dalszy ciąg materiału pod wideo

● art. 2 stanowiącego, że Rzeczpospolita Polska to demokratyczne państwo prawa, urzeczywistniające zasady sprawiedliwości społecznej, i

● art. 165 ust. 1 traktującego o tym, że jednostki samorządu terytorialnego posiadają osobowość prawną i jako takim przysługuje im prawo własności i inne prawa majątkowe.

REKLAMA

Trybunał uznał 15 marca 2015 r. nowelizację zasad przekształcania użytkowania wieczystego rozszerzającą krąg „nowo uprawnionych” użytkowników wieczystych o osoby prawne i te osoby fizyczne, które uzyskały to prawo w celu prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej, za niekonstytucyjną (wyrok TK z 15 marca 2015 r., sygn. akt K 29/13).

Nie analizując argumentacji, na której oparł się TK, trudno przewidzieć, jakie konkretne skutki przyniesie wydane orzeczenie. Można pokusić się jednak o pewne przewidywania w tym przedmiocie.

Skutki wyroku TK

REKLAMA

Rezultatem wyroku TK w sprawie użytkowania wieczystego będzie m.in. to, że niewątpliwie zwiększy się wpływ gmin na prowadzoną na ich terenach politykę przestrzenną w zakresie wykorzystywania nieruchomości gruntowych przez przedsiębiorców. Warto przypomnieć, że, co do zasady, użytkowanie wieczyste jest ustanawiane na 99 lat z możliwością skrócenia tego okresu do nie mniej niż 40 lat. Wprawdzie uprawnienia użytkownika wieczystego są bardzo zbliżone do uprawnień właściciela wobec nieruchomości, to jednak dzieli je istotna różnica. Właściciela w zakresie zagospodarowania terenu wiąże ze strony jednostki samorządu terytorialnego jedynie obowiązujący na jej terenie plan zagospodarowania przestrzennego i ustawy, natomiast wieczystego użytkownika również zawarta umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste (zawierana, co do zasady, w formie aktu notarialnego). Ta forma prawna daje więc JST więcej możliwości decydowania o rozwoju przestrzennym.

W przypadku oddawania gruntu w użytkowanie wieczyste, np. w celu zabudowania nieruchomości gruntowych, to – w przeciwieństwie do umowy sprzedaży – gmina będzie miała wpływ na takie kwestie, jak: termin rozpoczęcia i zakończenia robót, wskazanie rodzaju budynków i wyartykułowanie obowiązku ich utrzymania w należytym stanie, warunki dokonania ewentualnej rozbiórki w trakcie trwania zawartej umowy itd.

„Podwójne” koszty ponoszone przez wieczystych użytkowników będących przedsiębiorcami mogą okazać się utrudnieniem w zapewnieniu im przez gminy przestrzeni do działania.

W przypadku gdy użytkownik wieczysty będzie korzystał z nieruchomości w sposób sprzeczny z jej przeznaczeniem, będzie to przesłanka do rozwiązania umowy. Tym samym właściciel, czyli gmina, odzyska możliwość dysponowania będącą jej własnością nieruchomością (co po sprzedaży nieruchomości ograniczałoby prawa samorządów do de facto zdania się na działanie powiatowych inspektoratów nadzoru budowlanego).

Przedsiębiorcy, którzy złożyliby wniosek o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, zapłaciliby z tego tytułu jednorazową opłatę (ewentualnie w ratach w okresie od 10 do 20 lat – o ile sami nie wnioskowaliby o okres krótszy niż 10 lat), a następnie jako właściciele płaciliby podatek od nieruchomości. Natomiast użytkownik wieczysty będzie nie tylko zobowiązany zgodnie z zawartą umową do corocznego uiszczania opłaty z tego tytułu za cały okres, na który zawarto umowę. Zgodnie bowiem z art. 3 ust. 1 pkt 3 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych, każdy użytkownik wieczysty to z mocy prawa również podatnik podatku od nieruchomości. Oznacza to, że w przypadku wieczystego użytkowania ustanawianego na rzecz przedsiębiorców przez gminy będą oni zobowiązani do opłacania dwóch należności za nieruchomości gruntowe (tj. opłaty na podstawie umowy i podatku od nieruchomości).

Podatek od nieruchomości za grunty czy budynki opłacany przez przedsiębiorcę nie jest powiązany z wartością nieruchomości, która z kolei jest (o ile wzrośnie) podstawą do aktualizacji raz na trzy lata opłaty z tytułu wieczystego użytkowania.

Jednak skutkiem wyroku TK może być i to, że gminom może być trudniej zapewnić „przestrzeń” do działania na ich terenie dla przedsiębiorców w sytuacji, kiedy ich aktywność będzie prowadzona na gruncie, wobec którego nie będzie im przysługiwało prawo własności. Dodatkowym utrudnieniem mogą również okazać się „podwójne” koszty ponoszone przez wieczystych użytkowników jako przedsiębiorców.

Dlatego gminy, w celu utrzymania obecnej (i ewentualnie zwiększenia) aktywności przedsiębiorców na swoim obszarze, prowadzonej na terenach oddanych w użytkowanie wieczyste, powinny zadbać o zachęcające lokalne rozwiązania prawne, np. bonifikaty w opłacie z tytułu wieczystego użytkowania, udzielane na podstawie podejmowanych przez organy stanowiące aktów prawa miejscowego.

Można również rozważyć wprowadzenie w uchwałach poszczególnych rad gmin (miast) preferencji w zapłacie podatku od nieruchomości, pamiętając jednak przy tym, że należy w tej kwestii uwzględnić przepisy ustawy z 30 kwietnia 2004 r. o postępowaniu w sprawach dotyczących pomocy publicznej.

MARCIN BINAŚ

Autor jest specjalistą w zakresie podatków i opłat stanowiących w całości dochody własne gmin, pracownikiem Wydziału Kontroli RIO w Szczecinie

Podstawy prawne

● art. 2, art. 165 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z 2 kwietnia 1997 r. (Dz.U. nr 78, poz. 483; ost. zm. Dz.U. z 2009 r. nr 114, poz. 946)

● ustawa z 28 lipca 2011 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami i niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 187, poz. 1110; ost. zm. Dz.U. z 2015 r. poz. 373)

● art. 1 ust. 1 ustawy z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (j.t. Dz.U. z 2012 r. poz. 83; ost. zm. Dz.U. z 2015 r. poz. 373)

● ustawa z 30 kwietnia 2004 r. o postępowaniu w sprawach dotyczących pomocy publicznej (j.t. Dz.U. z 2007 r. nr 59, poz. 404; ost. zm. Dz.U. z 2011 r. nr 233, poz. 1381)

● art. 3 ust. 1 pkt 3 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (j.t. Dz.U. z 2014 r. poz. 849)

Polecamy serwis: Zarządzanie nieruchomościami

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: Gazeta Samorządu i Administracji
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Sektor publiczny
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    D. Tusk odblokował unijne pieniądze na polskie KPO [137 mld euro, 600 mld zł]. W przyszłym tygodniu dwie ważne decyzje. von der Leyen: Razem będziemy bronić praworządności w całej Europie

    Przewodnicząca Komisji Europejskiej Ursula von der Leyen oraz premier Belgii Alexander De Croo w piątek 23 lutego 2023 r. rozmawiali w Warszawie z premierem Tuskiem. Przewodnicząca KE poinformowała po spotkaniu, że w przyszłym tygodniu zapadną dwie decyzje ws. funduszy europejskich dla Polski. Uwolnią one do 137 mld euro z funduszu spójności i Funduszu Odbudowy.

    PFRON: Od 1 marca wnioski o samochody dla osób niepełnosprawnych. Dopłata 80% od 150 000 zł albo 85% od 130 000 zł

    Maksymalna wartość samochodu objęta wsparciem wynosi 300 000 zł (osoba niepełnosprawna jest kierowcą) albo 230 000 zł (opiekun jest kierowcą). Muszą to być samochody dostosowane do potrzeb osób korzystających w poruszaniu się wózkiem inwalidzkim.

    Depresja nie wybiera. Ale na dobrostan psychiczny może wpłynąć dieta albo... pies

    23 lutego przypada Międzynarodowy Dzień Walki z Depresją. To dobra okazja do tego, aby przypomnieć sobie, że ta choroba może dotknąć każdego. Gdzie szukać pomocy? Jak poprawić swój dobrostan psychiczny? 

    Stawki uposażenia żołnierzy zawodowych w 2024 roku [Tabela]. Podwyżka z wyrównaniem od 1 stycznia. Rozporządzenie już obowiązuje. Będzie też zmiana dot. dodatków za długoletnią służbę wojskową

    W rozporządzeniu Ministra Obrony Narodowej z 16 lutego 2024 r. w sprawie stawek uposażenia zasadniczego żołnierzy zawodowych zostały określone te stawki ze skutkiem od 1 stycznia 2024 r. Rozporządzenie weszło w życie 21 lutego 2024 r. Od 1 kwietnia 2024 r. będzie też zmiana dot. dodatków za długoletnią służbę wojskową żołnierzy zawodowych.

    REKLAMA

    Będzie zakaz sprzedaży elektronicznych papierosów jednorazowych. Już 64% młodzieży miało do czynienia z takimi papierosami

    Aż 64 proc. młodych ludzi miało kontakt z jednorazowymi papierosami elektronicznymi. Czy wkrótce to się skończy? Minister Zdrowia Izabela Leszczyna poinformowała w środę, że może rozpocząć pracę nad zakazem sprzedaży elektronicznych papierosów jednorazowych. 

    Zakaz sprzedaży e-papierosów jednorazowych. I.Leszczyna: Zielone światło od Donalda Tuska dla zmiany przepisów

    W dniu 21 lutego 2024 r. Minister Zdrowia Izabela Leszczyna poinformowała, że może już rozpocząć pracę nad zakazem sprzedaży elektronicznych papierosów jednorazowych. Dodała, że chciałaby jak najszybszej ścieżki, bo aż 64 procent młodych ludzi miało z nimi kontakt.

    Te województwa otrzymają milionowe dofinansowania dla osób z niepełnosprawnościami i ich opiekunów

    W województwie świętokrzyskim samorządy mogą otrzymać ponad 52 mln na opiekę dla osób niesamodzielnych. W małopolskim blisko 21 mln zł na wsparcie opiekunów osób niepełnosprawnych. Co trzeba zrobić? 

    Z jakimi objawami jechać na SOR, a kiedy skorzystać z nocnej i świątecznej opieki zdrowotnej?

    Pacjenci często zastanawiają się, z jakimi objawami mogą jechać na SOR, a kiedy zgłosić się na NiŚOZ. W artykule postaramy się rozwiać te wątpliwości. 

    REKLAMA

    Rok 2023 był rekordowy pod względem skali strat gospodarczych spowodowanych przez katastrofy naturalne

    W 2023 r. 398 globalnych katastrof naturalnych wyrządziło szkody w wysokości 380 mld dolarów. Najbardziej kosztowne okazały się silne trzęsienia ziemi i gwałtowne burze. Ubiegły rok był najgorętszym rokiem w historii z „bezprecedensowymi anomaliami cieplnymi” i rekordowymi wartościami odnotowanymi w 24 krajach i terytoriach. 

    Opłacalność cen dla rolników tematem dzisiejszego posiedzenia Rady ds. rolnictwa

    Opłacalność cen dla rolników tematem dzisiejszego posiedzenia Rady ds. rolnictwa. "Czy można rolnikom zapewnić opłacalne ceny, czy Krajowa Grupa Spożywcza będzie pomagała w stabilizacji rynków rolnych" - to pytania, na które ma odpowiedzieć dzisiejsze posiedzenie Rady ds. Rolnictwa i Obszarów Wiejskich - poinformował jej przewodniczący Jan Krzysztof Ardanowski.

    REKLAMA