Kategorie

Konsekwencje wyroku TK w sprawie użytkowania wieczystego

Marcin Binaś
Prawo, nieruchomości/ Fot. Fotolia
Prawo, nieruchomości/ Fot. Fotolia
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego w sprawie użytkowania wieczystego jest bardzo korzystny dla samorządów, choć może w pewnym zakresie zniechęcać przedsiębiorców do inwestowania na ich terenie. Można jednak tego uniknąć, wykorzystując dostępne narzędzia wsparcia właścicieli firm.

Ustawa z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (dalej: u.p.p.u.w.) weszła w życie 13 października 2005 r. W art. 1 ust. 1 przyznała ona osobom fizycznym będącym użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych prawo do wystąpienia z żądaniem przekształcenia tego prawa w prawo własności. Jednocześnie wyłączono z tego zakresu nieruchomości przeznaczone w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego lub w decyzjach o warunkach zabudowy na cele inne niż rolne. Warunek konieczny, jaki musieli spełnić użytkownicy wieczyści, był taki, że status ten musieli posiadać w dniu wejścia w życie u.p.p.u.w.

O wyroku TK w sprawie użytkowania wieczystego pisaliśmy w nr. 7 GSiA z 2015 roku w artykule „Prawo gminy do rozporządzania własnymi nieruchomościami”.

Zapis ten obowiązywał przez prawie sześć lat, czyli do 9 października 2011 r., kiedy to weszła w życie ustawa z 28 lipca 2011 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami i niektórych innych ustaw (dalej: nowelizacja zasad przekształcania użytkowania wieczystego), która nadała nową treść art. 1 ust. 1 u.p.p.u.w. Zgodnie z nową regulacją, wszystkie osoby fizyczne (niezależnie od rodzaju nieruchomości będących przedmiotem prawa użytkowania wieczystego) i prawne (czego wcześniej nie było), które 13 października 2005 r. były wieczystymi użytkownikami nieruchomości, uzyskały prawo do wystąpienia z wnioskiem o przekształcenie prawa wieczystego użytkowania w prawo własności. Zmiana ta była bardzo niekorzystna dla gmin, gdyż zmuszała je do wyzbywania się majątku.

Zobacz również: Koszty wyceny nieruchomości przy przekształceniach własnościowych

Wyrok TK

Trzy samorządy zaskarżyły nowelizację zasad przekształcania użytkowania wieczystego do Trybunału Konstytucyjnego, wskazując jednocześnie na naruszenie przez ustawodawcę w tym zakresie Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z 2 kwietnia 1997 r., a zwłaszcza:

● art. 2 stanowiącego, że Rzeczpospolita Polska to demokratyczne państwo prawa, urzeczywistniające zasady sprawiedliwości społecznej, i

● art. 165 ust. 1 traktującego o tym, że jednostki samorządu terytorialnego posiadają osobowość prawną i jako takim przysługuje im prawo własności i inne prawa majątkowe.

Trybunał uznał 15 marca 2015 r. nowelizację zasad przekształcania użytkowania wieczystego rozszerzającą krąg „nowo uprawnionych” użytkowników wieczystych o osoby prawne i te osoby fizyczne, które uzyskały to prawo w celu prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej, za niekonstytucyjną (wyrok TK z 15 marca 2015 r., sygn. akt K 29/13).

Nie analizując argumentacji, na której oparł się TK, trudno przewidzieć, jakie konkretne skutki przyniesie wydane orzeczenie. Można pokusić się jednak o pewne przewidywania w tym przedmiocie.

Skutki wyroku TK

Rezultatem wyroku TK w sprawie użytkowania wieczystego będzie m.in. to, że niewątpliwie zwiększy się wpływ gmin na prowadzoną na ich terenach politykę przestrzenną w zakresie wykorzystywania nieruchomości gruntowych przez przedsiębiorców. Warto przypomnieć, że, co do zasady, użytkowanie wieczyste jest ustanawiane na 99 lat z możliwością skrócenia tego okresu do nie mniej niż 40 lat. Wprawdzie uprawnienia użytkownika wieczystego są bardzo zbliżone do uprawnień właściciela wobec nieruchomości, to jednak dzieli je istotna różnica. Właściciela w zakresie zagospodarowania terenu wiąże ze strony jednostki samorządu terytorialnego jedynie obowiązujący na jej terenie plan zagospodarowania przestrzennego i ustawy, natomiast wieczystego użytkownika również zawarta umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste (zawierana, co do zasady, w formie aktu notarialnego). Ta forma prawna daje więc JST więcej możliwości decydowania o rozwoju przestrzennym.

W przypadku oddawania gruntu w użytkowanie wieczyste, np. w celu zabudowania nieruchomości gruntowych, to – w przeciwieństwie do umowy sprzedaży – gmina będzie miała wpływ na takie kwestie, jak: termin rozpoczęcia i zakończenia robót, wskazanie rodzaju budynków i wyartykułowanie obowiązku ich utrzymania w należytym stanie, warunki dokonania ewentualnej rozbiórki w trakcie trwania zawartej umowy itd.

„Podwójne” koszty ponoszone przez wieczystych użytkowników będących przedsiębiorcami mogą okazać się utrudnieniem w zapewnieniu im przez gminy przestrzeni do działania.

W przypadku gdy użytkownik wieczysty będzie korzystał z nieruchomości w sposób sprzeczny z jej przeznaczeniem, będzie to przesłanka do rozwiązania umowy. Tym samym właściciel, czyli gmina, odzyska możliwość dysponowania będącą jej własnością nieruchomością (co po sprzedaży nieruchomości ograniczałoby prawa samorządów do de facto zdania się na działanie powiatowych inspektoratów nadzoru budowlanego).

Przedsiębiorcy, którzy złożyliby wniosek o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, zapłaciliby z tego tytułu jednorazową opłatę (ewentualnie w ratach w okresie od 10 do 20 lat – o ile sami nie wnioskowaliby o okres krótszy niż 10 lat), a następnie jako właściciele płaciliby podatek od nieruchomości. Natomiast użytkownik wieczysty będzie nie tylko zobowiązany zgodnie z zawartą umową do corocznego uiszczania opłaty z tego tytułu za cały okres, na który zawarto umowę. Zgodnie bowiem z art. 3 ust. 1 pkt 3 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych, każdy użytkownik wieczysty to z mocy prawa również podatnik podatku od nieruchomości. Oznacza to, że w przypadku wieczystego użytkowania ustanawianego na rzecz przedsiębiorców przez gminy będą oni zobowiązani do opłacania dwóch należności za nieruchomości gruntowe (tj. opłaty na podstawie umowy i podatku od nieruchomości).

Podatek od nieruchomości za grunty czy budynki opłacany przez przedsiębiorcę nie jest powiązany z wartością nieruchomości, która z kolei jest (o ile wzrośnie) podstawą do aktualizacji raz na trzy lata opłaty z tytułu wieczystego użytkowania.

Jednak skutkiem wyroku TK może być i to, że gminom może być trudniej zapewnić „przestrzeń” do działania na ich terenie dla przedsiębiorców w sytuacji, kiedy ich aktywność będzie prowadzona na gruncie, wobec którego nie będzie im przysługiwało prawo własności. Dodatkowym utrudnieniem mogą również okazać się „podwójne” koszty ponoszone przez wieczystych użytkowników jako przedsiębiorców.

Dlatego gminy, w celu utrzymania obecnej (i ewentualnie zwiększenia) aktywności przedsiębiorców na swoim obszarze, prowadzonej na terenach oddanych w użytkowanie wieczyste, powinny zadbać o zachęcające lokalne rozwiązania prawne, np. bonifikaty w opłacie z tytułu wieczystego użytkowania, udzielane na podstawie podejmowanych przez organy stanowiące aktów prawa miejscowego.

Można również rozważyć wprowadzenie w uchwałach poszczególnych rad gmin (miast) preferencji w zapłacie podatku od nieruchomości, pamiętając jednak przy tym, że należy w tej kwestii uwzględnić przepisy ustawy z 30 kwietnia 2004 r. o postępowaniu w sprawach dotyczących pomocy publicznej.

MARCIN BINAŚ

Autor jest specjalistą w zakresie podatków i opłat stanowiących w całości dochody własne gmin, pracownikiem Wydziału Kontroli RIO w Szczecinie

Podstawy prawne

● art. 2, art. 165 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z 2 kwietnia 1997 r. (Dz.U. nr 78, poz. 483; ost. zm. Dz.U. z 2009 r. nr 114, poz. 946)

● ustawa z 28 lipca 2011 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami i niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 187, poz. 1110; ost. zm. Dz.U. z 2015 r. poz. 373)

● art. 1 ust. 1 ustawy z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (j.t. Dz.U. z 2012 r. poz. 83; ost. zm. Dz.U. z 2015 r. poz. 373)

● ustawa z 30 kwietnia 2004 r. o postępowaniu w sprawach dotyczących pomocy publicznej (j.t. Dz.U. z 2007 r. nr 59, poz. 404; ost. zm. Dz.U. z 2011 r. nr 233, poz. 1381)

● art. 3 ust. 1 pkt 3 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (j.t. Dz.U. z 2014 r. poz. 849)

Polecamy serwis: Zarządzanie nieruchomościami

Poszerzaj swoją wiedzę, korzystając z naszej oferty
Webinarium: SLIM VAT 2 – Ulga na złe długi + Certyfikat gwarantowany
Webinarium: SLIM VAT 2 – Ulga na złe długi + Certyfikat gwarantowany
Tylko teraz
Źródło: Gazeta Samorządu i Administracji
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Sektor publiczny
    1 sty 2000
    25 wrz 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Whistleblowing – co z ustawą?

    Whistleblowing – co z ustawą? Czego nie wiemy o ustawie wdrażającej dyrektywę o sygnalistach? Czy warto na nią czekać?

    Zmiany dla nauczycieli - godziny karciane

    Godziny karciane wrócą do szkół? Zdaniem nauczycieli dojdzie do tego poprzez zwiększenie czasu pracy. Propozycje zmian przedstawiło MEiN.

    Co się musi znaleźć w aktach budynku?

    Dokumentacja techniczna budynku jest bardzo ważna. Przedstawiamy podstawowe informacje na jej temat i wyjaśniamy, czy może ona zostać odtworzona.

    6 dla nauczyciela - propozycje MEiN

    6 dla nauczyciela - propozycje MEiN. Ministerstwo Edukacji i Nauki przedstawiło propozycje zmian dla nauczycieli, w tym podwyżek wynagrodzeń. Nauczyciele mają jednak pracować więcej.

    Do 8 lat więzienia za zakażenie koronawirusem?

    Zakażenie koronawirusem. Wiceminister sprawiedliwości zapowiada wysokie kary, takie jak np. za zakażenie wirusem HIV. Sprawcy może grozić nawet 8 lat więzienia.

    Awans zawodowy nauczycieli - zmiany

    Awans zawodowy nauczycieli - zmiany. Zmniejszenie liczby stopni awansu zawodowego, egzamin na mianowanie oraz zmiany w urlopach dla nauczycieli - to niektóre propozycje MEiN.

    Podwyżki dla nauczycieli od 1 września 2022 r.

    Podwyżki dla nauczycieli od 1 września 2022 r. - ile wyniosą? Ministerstwo Edukacji i Nauki przedstawiło propozycję wynagrodzeń. Nauczyciel dyplomowany zarobi nawet 7750 zł.

    Trzecia dawka szczepionki na COVID-19

    Trzecia dawka szczepionki na COVID-19 – dla kogo? Jakim preparatem będzie można się zaszczepić?

    Darmowe przejazdy komunikacją w Dzień bez Samochodu - 22 września

    22 września w Dzień bez Samochodu darmowe przejazdy komunikacją zbiorową w Warszawie i w wielu innych miastach.

    Polski Ład - dochody gmin w 2022 r.

    Polski Ład. Wiceminister Finansów Sebastian Skuza zapewnia, że żadna gmina w 2022 nie będzie miała mniejszych dochodów niż prognozowała przed Polskim Ładem.

    Wynagrodzenia i zatrudnienie w samorządach

    Wynagrodzenia w samorządach - czy będą podwyżki w 2022 roku? Czy spodziewana jest redukcja etatów w urzędach?

    Stan wyjątkowy - do kiedy?

    Stan wyjątkowy - do kiedy? Czy stan nadzwyczajny przy granicy polsko-białoruskiej zostanie przedłużony?

    Podwyżki cen za wodę i ścieki 2021-2024

    Podwyżki cen za wodę i ścieki. Wiceszef Wód Polskich poinformował, że do regulatora trafiło ok. 2,6 tys. wniosków taryfowych od przedsiębiorstw wodno-kanalizacyjnych. W ponad 90 proc. przypadków przedsiębiorstwa zawnioskowano o podwyżki cen za wodę i ścieki. Propozycje nowych taryf są składane na trzy lata (2021-2024).

    4 fala COVID - kiedy lockdown?

    4 fala COVID - kiedy lockdown? Minister Zdrowia poinformował w jakiej sytuacji rząd będzie wprowadzał obostrzenia.

    Program Poznaj Polskę - do kiedy nabór wniosków?

    Program Poznaj Polskę - do kiedy nabór wniosków na dofinansowanie do wycieczek szkolnych? Program cieszy się bardzo dużym zainteresowaniem, są dodatkowe środki.

    Protest medyków 2021 [PODCAST]

    Protest medyków - jakie są postulaty protestujących? Jak wygląda obecnie praca w służbie zdrowia? Na te pytania, w rozmowie z Martą Zdanowską (Infor.pl) odpowiada ratownik medyczny, Jan Świtała. Zapraszamy do wysłuchania najnowszego podcastu "DGPtalk: Z pierwszej strony".

    Laboratoria Przyszłości - miliard na wyposażenie dla szkół

    Laboratoria Przyszłości - rusza największa rządowa inwestycja w nowoczesną edukację. Na co będzie można uzyskać wsparcie z programu?

    Whistleblowing – stan gotowości sektora publicznego

    Whistleblowing. Zostały trzy miesiące dni do wdrożenia systemów dla sygnalistów przez podmioty prawne w sektorze publicznym, a więc i jednostek samorządu terytorialnego oraz podmioty w sektorze prywatnym. Do dnia dzisiejszego, pomimo upływu blisko 22 miesięcy od dnia publikacji Dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2019/1937 z dnia 23 października 2019 r. w sprawie ochrony osób zgłaszających naruszenia prawa Unii, nie pojawił się nawet projekt ustawy implementującego ww. Dyrektywę do polskiego porządku prawnego.

    Brakuje nauczycieli - czy prawo do nauki jest zagrożone?

    Prawo do nauki może być zagrożone przez brak nauczycieli.

    Do kiedy wniosek o 300+?

    Wniosek o 300+ wciąż można złożyć. Do kiedy ZUS przyjmuje wnioski o "Dobry start" w 2021 r.?

    "Dla lasu, dla ludzi" - kampania społeczna Lasów Państwowych

    Lasy Państwowe przygotowały kampanię społeczną "Dla lasu, dla ludzi". Jakie są cele kampanii?

    Zaświadczenie o kontynuowaniu nauki do ZUS - ważny termin

    Zaświadczenie o kontynuowaniu nauki do ZUS to ważny dokument dla uczniów i studentów pobierających rentę rodzinną. Do kiedy należy go złożyć?

    Środki dla samorządów na działania edukacyjne

    Samorządy do 17 września 2021 r. mają otrzymać środki z rezerwy części oświatowej subwencji ogólnej na działania edukacyjne.

    Whistleblowing – czemu sygnaliści nie zgłaszają naruszeń?

    Whistleblowing. Kluczowym testem dla systemów będzie to czy wpłyną zgłoszenia od sygnalistów i jak na nie zareagujemy. Ilu pracowników jest gotowych zgłosić nadużycie w pracy? Dlaczego pracownicy nie powiadamiają swoich pracodawców o nadużyciach w pracy?

    Stan wyjątkowy w Polsce 2021 - czy jest zgodny z prawem? [PODCAST]

    2 września 2021 na części terytorium Polski wprowadzono stan wyjątkowy. Jest to odpowiedź polskich władz na, trwający od kilku tygodni, kryzys uchodźczy na granicy z Białorusią. Co to właściwie oznacza dla obywateli? Czy działania rządu są zgodne z prawem? Te kwestie w rozmowie z Martą Zdanowską (Infor.pl) wyjaśnia mec. Katarzyna Gajowniczek-Pruszyńska. Zapraszamy do wysłuchania najnowszego podcastu "DGPtalk: Z pierwszej strony".