1. Przekształcenie użytkowania wieczystego z mocy prawa
Z dniem 1 stycznia 2019 r. wszyscy użytkownicy wieczyści gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, stali się z mocy prawa ich właścicielami. Oznacza to, że przekształcenie jest obowiązkowe i automatyczne. W praktyce nie wymaga też od zainteresowanych dokonywania jakichkolwiek czynności, poza czekającym ich w przyszłości uregulowaniem opłaty przekształceniowej.
Każdy właściciel uwłaszczonej nieruchomości otrzyma z odpowiedniego urzędu zaświadczenie o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność. Standardowo może to potrwać maksymalnie do 12 miesięcy od daty przekształcenia, albo na wniosek właściciela do 4 miesięcy lub nawet 30 dni, jeżeli zaistnieje ważna okoliczność np. w postaci zamiaru sprzedaży lokalu. Zaświadczenie jest potwierdzeniem przekształcenia użytkowania wieczystego we własność i zawiera informację o wysokości i terminach opłaty przekształceniowej, a także zasady realizacji opłaty jednorazowej. Zaświadczenie odpowiedni urząd dostarczy też do sądów rejonowych w celu dokonania w księdze wieczystej wpisu o przekształceniu.
2. Opłata przekształceniowa
Wszyscy beneficjenci przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności są zobowiązani do uiszczania przez maksymalnie 20 lat opłaty przekształceniowej, której rata będzie równa dotychczasowej opłacie rocznej użytkowania wieczystego. Termin wnoszenia opłaty przekształceniowej wyznaczono na 31 marca każdego kolejnego roku, z tym zastrzeżeniem, że termin płatności raty za rok 2019 został przesunięty na 29 lutego 2020 r. Przesuniecie to jest podyktowane rocznym, upływającym w dniu 2 stycznia 2020 roku okresem wydawania zaświadczeń o przekształceniu, dokumentu zawierającego m.in. wymiar opłaty przekształceniowej. Co ważne, raty opłaty przekształceniowej gminy będą mogły aktualizować, jednak nie częściej niż raz na 3 lata i tylko o wskaźnik inflacji GUS.
W przypadku wystąpienia problemów z uiszczeniem opłaty przekształceniowej, właściciel uwłaszczonej nieruchomości może złożyć w odpowiednim urzędzie wniosek o rozłożenie rocznej opłaty na raty lub zmianę terminu jej wniesienia. Wniosek należy złożyć nie później niż 2 tygodnie przed końcem marca, a więc corocznego terminu płatności.
Niezależnie od terminu uregulowania całej należności z tytułu opłaty przekształceniowej, właściciel uwłaszczonej nieruchomości otrzymuje z odpowiedniego urzędu zaświadczenie o całkowitej spłacie należności. Dokument należy złożyć w wydziale Ksiąg Wieczystych sądu rejonowego w celu wykreślenia wpisu o należności z tytułu opłaty przekształceniowej.
3. Bonifikata
W przypadku jednorazowej spłaty całej należności z tytułu opłaty przekształceniowej ustawodawca przewidział znaczny, bo aż 60-proc. rabat w przypadku gruntów należących do Skarbu Państwa. Maksymalny wymiar obowiązywać będzie jednak tylko w pierwszym roku po przekształceniu, w kolejnych będzie redukowany corocznie o 10 pp., czyli do 10 proc. w szóstym. Od siódmego roku bonifikaty nie będą już dostępne.
Z kolei w przypadku gruntów samorządowych to rada gminy czy powiatu zadecyduje o tym, czy w ogóle bonifikata będzie przysługiwać, a jeśli tak, to w jakiej wysokości. Rekordowy upust w wymiarze 98 proc. przysługuje w Warszawie, nieco mniejszy - 95 proc. w Gdańsku. W większości miast wojewódzkich bonifikaty zostały ustalone na poziomie 60-10 proc., natomiast nie brakuje gmin, w których żadne ulgi z tytułu uwłaszczenia nie będą dostępne. Z kolei tam, gdzie samorządy ustalą maksymalny wymiar ulgi na poziomie wyższym niż ustawowy na poziomie 60 proc., także grunty państwowe będą dostępne z identyczną wyższą bonifikatą.
4. Inwestycje deweloperskie
W przypadku dopiero powstających inwestycji mieszkaniowych, przekształcenie użytkowania wieczystego we własność następuje z chwilą oddania ich do użytkowania. Nabywcy lokali z pierwszej ręki, wybudowanych na gruntach podlegających uwłaszczeniu, będą także obciążeni opłatą przekształceniową, rozłożoną na 20 lat. Będzie im jednak również przysługiwać bonifikata, na ogólnych warunkach opisanych powyżej. Tym samym decydując się w przyszłości na kupno mieszkania deweloperskiego, należy uzyskać w jego biurze sprzedaży wszelkie informacje na temat własności gruntu, na jakim powstaje inwestycja, potencjalnych opłat przekształceniowych, bonifikat i kosztów ewentualnego uwłaszczenia.
5. Transfer majątku do gospodarstw domowych z podatkiem katastralnym w tle
Ustawa przekształceniowa oznacza – tymczasem trudno powiedzieć czy bardziej w sensie teoretycznym czy praktycznym – znaczne wzbogacenie jej beneficjentów, czyli, bagatela, 2,5 – milionowej rodzimej społeczności.
Dotychczasowa opłata roczna użytkowania wieczystego oraz zastępująca ją obecnie rata opłaty przekształceniowej, to 1 procent wartości uwłaszczanej działki. Tym samym zostaje ona obecnie oddana na własność dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu za jedną piątą swojej wartości rynkowej (20 rat x 1 proc.), przy niejako darowaniu mu pozostałych 80 proc. wartości. Co więcej, jeżeli beneficjent uwłaszczenia skorzysta z 60 -proc. bonifikaty, to grunt staje się jego własnością za zaledwie 8 proc. wartości rynkowej. Z kolei w Warszawie i Gdańsku, gdzie bonifikaty wynoszą odpowiednio 98 i 95 proc., opłata przekształceniowa faktycznie sprowadza się do symbolicznej kwoty. W sumie oznacza to, że w kierunku dotychczasowych użytkowników wieczystych popłyną grube dziesiątki miliardów złotych w postaci wartości uwłaszczanych nieruchomości.
Narodowy Bank Polski w ostatniej kwartalnej informacji o sytuacji na rynku nieruchomości skomentował tę sytuację następująco: „Realizacja ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów oznacza znaczący transfer majątku do gospodarstw domowych i może mieć pozytywny wpływ na popyt konsumpcyjny”.
Niestety w tej w beczce miodu nietrudno doszukać się i łyżki dziegciu. Jest bowiem bardzo prawdopodobne, że przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności, jest podyktowane perspektywą i intencją ustawodawcy zastąpienia w Polsce podatku od nieruchomości podatkiem katastralnym, na którym państwo wraz z samorządami z nawiązką powetowały by sobie swą „ofiarność” z tytułu uwłaszczenia. Trudno bowiem sobie wyobrazić powszechną taksację nieruchomości w sytuacji, kiedy gros z nich reprezentował by status instytucji użytkowania wieczystego.
Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl