Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Opłata za użytkowanie wieczyste po 1 stycznia 2019 r.

Opłata za użytkowanie wieczyste po 1 stycznia 2019 r./ fot. Shutterstock
Opłata za użytkowanie wieczyste po 1 stycznia 2019 r./ fot. Shutterstock
fot. Shutterstock
1 stycznia 2019 r. użytkowanie wieczyste nieruchomości zajętych na cele mieszkaniowe przekształci się w prawo własności.  Zmiana ta rzutuje na możliwości stosowania przepisów regulujących zasady aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego.  Niniejszy artykuł wskazuje, jak należy stosować przedmiotowe regulacje w kontekście nadchodzącego przekształcenia.

Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego podlega aktualizacji nie częściej niż raz na trzy lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zasada ta wynika wprost z art. 77 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.). Aktualizacja taka dokonywana jest zarówno z urzędu, jak i na wniosek użytkownika wieczystego. Podstawą aktualizacji powinna być natomiast dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego wycena nieruchomości.

Zaskarżalne wypowiedzenie

Organ, który zamierza zaktualizować opłatę roczną, musi na piśmie wypowiedzieć wysokość dotychczasowej opłaty do 31 grudnia roku poprzedzającego. Prawem użytkownika wieczystego jest natomiast możliwość złożenia - w terminie 30 dni od otrzymania wypowiedzenia - wniosku do samorządowego kolegium odwoławczego o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona lub uzasadniona w innej wysokości.
W analizowanym kontekście warto zwrócić uwagę na tezę zawartą w wyroku SN z 15 listopada 2016 r. (sygn. akt III CSK 430/15). W orzeczeniu tym SN stwierdził, że w postępowaniu aktualizacyjnym badaniu podlega przesłanka zmiany wartości nieruchomości i w razie ustalenia bezskuteczności wypowiedzenia kolegium lub sąd mają obowiązek ustalenia wysokości opłaty rocznej obowiązującej od 1 stycznia roku

Z ORZECZNICTWA

Aby możliwe było sądowe rozstrzygnięcie o tym, czy wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej było uzasadnione - trzeba przede wszystkim dysponować odpowiednimi ustaleniami faktycznymi co do wartości nieruchomości. Ustalenia tego rodzaju nie mogą być czynione w sposób dowolny, ale przeciwnie muszą odbywać się zgodnie z art. 156 § 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w oparciu o sporządzoną na piśmie przez rzeczoznawcę majątkowego opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.

Postanowienie SN z 21 kwietnia 2017 r., sygn. akt I CZ 45/17

Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie precyzują tego, przy pomocy jakich środków dowodowych użytkownik wieczysty może wykazać wystąpienie przesłanek aktualizacji opłaty rocznej. Sądowi meriti należy pozostawić ocenę wartości dowodów zaoferowanych w tym zakresie, także w odniesieniu do zmiany wartości rynkowej nieruchomości objętej użytkowaniem wieczystym. Oczywiście, wszystkie wskazane okoliczności będą tak samo istotne także na wcześniejszych etapach. Prowadzą one bowiem do możliwości poprawnej aktualizacji opłaty (niezależnie, czy aktualizacja ta zakończy się postępowaniem sądowym, czy też nie).

Postanowienie SN z 10 lutego 2017 r., sygn. akt V CZ 97/16

następującego po dokonaniu wypowiedzenia. Z uwagi na konstytutywny charakter orzeczenia sądu ustalającego wysokość opłaty i wiążący strony charakter prawomocnego orzeczenia kolegium ustalenie jej wysokości na poziomie dotychczasowym jest nową wysokością opłaty w rozumieniu art. 79 ust. 3 i 5 u.g.n. i jednocześnie aktualizacją opłaty, o której mowa w art. 77 ust. 1 u.g.n.

W orzeczeniu tym sąd wskazał jednoznacznie, że zarówno w przypadku gdy wysokość opłaty ustalona została orzeczeniem samorządowego kolegium odwoławczego, jak i orzeczeniem sądu, zaktualizowana opłata obowiązuje od 1 stycznia roku następującego po złożeniu wypowiedzenia. To bardzo istotne, zwłaszcza dla ustalenia początku biegu trzyletniego terminu do wszczęcia kolejnego postępowania aktualizacyjnego.

CO MÓWIĄ PRZEPISY

Ustalona na skutek prawomocnego orzeczenia kolegium lub w wyniku zawarcia ugody nowa wysokość opłaty rocznej obowiązuje, począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty.

Art. 79 ust. 5 u.g.n.

Skutki przekształcenia użytkowania we własność

Zgodnie z ustawą z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (dalej: u.p.u.w.) od 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów.

Ustawodawca wprowadził jednak wymóg, ażeby przekształcenie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej, co stosować się będzie zarówno do przypadku konieczności założenia nowej księgi wieczystej, jak też wydzielenia istniejącej.

Podstawę dla ujawnienia prawa własności gruntu stanowić będzie jednak zaświadczenie, które potwierdzi fakt przekształcenia. W zależności od przypadku zaświadczenie będzie wydawane przez:

starostę,

dyrektora oddziału Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa,

dyrektora Zarządu Zasobów Mieszkaniowych Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji,

organu wykonawczego danej jednostki samorządu terytorialnego.

Co do zasady, zaświadczenie będzie wydawane z urzędu, nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia dokonania przekształcenia. W przypadkach szczególnych zaświadczenie będzie też wydawane na wniosek byłego użytkownika (obecnego właściciela) w terminie czterech miesięcy od dnia otrzymania tegoż wniosku. Z tytułu dokonania przekształcenia właściciel będzie musiał uiszczać na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu (gminy, powiatu, województwa samorządowego albo Skarbu Państwa) opłatę.

Opłata przekształceniowa przez 20 lat

Wysokość opłaty przekształceniowej zgodnie z art. 7 ust. 2 u.p.u.w. ma być równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywała w dniu przekształcenia.

Punktem odniesienia jest więc 1 stycznia 2019 r. - w tym dniu bowiem przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności zostanie przeprowadzone. I właśnie w tym kontekście wciąż ważna pozostaje kwestia aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Ich ostateczna wysokość stanowić będzie punkt odniesienia przy ustanawianiu kolejnej opłaty związanej z przekształceniem. Nowa opłata ma być wnoszona przez nowego właściciela (dawnego użytkownika wieczystego gruntu) przez 20 lat, licząc od dnia przekształcenia.

Aktualizacja opłat po 1 stycznia 2019 r.

Uwagę na przedmiotowe zagadnienie zwrócił również ustawodawca, określając w art. 21 u.p.u.w. zasady aktualizacji opłat rocznych.

Zobacz: Zarządzanie nieruchomościami

Ustawodawca wskazał, że postępowania w sprawach aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego oraz aktualizacji lub ustalenia stawek procentowych tych opłat (co trzeba potraktować jako osobny przypadek), wszczęte i niezakończone przed dniem przekształcenia, toczyć się będą nadal po przekształceniu na podstawie przepisów dotychczasowych. Oznacza to brak podstawy do jakichkolwiek odgórnych zmian lub modyfikacji przedmiotowych postępowań. Dotyczy to również przyporządkowania do konkretnego gruntu odpowiedniej stawki procentowej opłaty zgodnej z faktycznym sposobem użytkowania gruntu. Następnie to taka właśnie stawka stanowić będzie podstawę przy ustalaniu wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste, a następnie opłaty przekształceniowej.
We wskazanych przypadkach opłatę wnosi się w wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby od 1 stycznia roku, w którym nastąpiło przekształcenie.

W sytuacji gdy w wyniku aktualizacji opłaty rocznej lub aktualizacji stawki procentowej z tytułu użytkowania wieczystego zostałaby ustalona nowa wysokość opłaty rocznej, to opłata ta będzie dalej wnoszona w nowej wysokości, wynikającej z tej aktualizacji i obowiązywać znów będzie od 1 stycznia 2019 r. W razie takiej potrzeby później wyrównuje się ewentualne różnice wynikające z nadpłaty lub niedopłaty.

Aktualizacja rozłożona na trzy lata

Do przedmiotowej analizy dodać trzeba jeszcze jedną informację. Otóż zgodnie z art. 77 ust. 2a u.g.n., w przypadku kiedy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, to użytkownik wieczysty wnosi nową opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą natomiast kwotę ponad dwukrotność opłaty rocznej rozkłada się na dwie równe części, które będą powiększały opłatę roczną w następnych dwóch latach i ostatecznie opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji ma być równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji.

CO MÓWIĄ PRZEPISY

W sytuacji, kiedy w wyniku postępowań związanych z aktualizacją opłaty za użytkowanie wieczyste, lub postępowań związanych ze zmianą stawki opłaty za użytkowanie wieczyste, zostanie ustalona nowa wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, to właściwy organ administracji publicznej ma obowiązek zawiadomienia właściciela o tym: l czy do wniesionej opłaty należy wnieść dopłatę, l że w przypadku wniesienia przez właściciela nadpłaty organ ma obowiązek zwrócenia właścicielowi nadwyżki wniesionej do opłaty jednorazowej.

Art. 21 ust. 8 u.p.u.w.

Zgodnie z art. 7 ust. 2 u.p.u.w. w tego rodzaju przypadkach wysokość opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności musi być równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w trzecim roku od dokonania aktualizacji. Oczywiście znajduje to zastosowanie także wtedy, gdy ten trzeci rok od dokonania aktualizacji jeszcze nie upłynął. Nie można natomiast do opłaty przekształceniowej w tym przypadku przyjmować pośredniej, obowiązującej np. w drugim roku stawki opłaty.

Podstawa prawna

art. 77-84 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz.U. z 2018 r. poz. 121; ost. zm. Dz.U. z 2018 r. poz. 1716)

art. 7 ust. 2, art. 21 ust. 8 ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. z 2018 r. poz. 1716)

dr Maciej J. Nowak

radca prawny, właściciel kancelarii dr Maciej Nowak w Szczecinie

Chcesz dowiedzieć się więcej, sprawdź »
Komplet e-booków: Budowa domu bez pozwolenia + Gwarantowany kredyt mieszkaniowy
Komplet e-booków: Budowa domu bez pozwolenia + Gwarantowany kredyt mieszkaniowy
Tylko teraz
Źródło: Gazeta Samorządu i Administracji
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Sektor publiczny
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Bon edukacyjny 500 zł w gminach
    Wadowice wypłacają uczniom po 500 zł na potrzeby edukacyjne.
    DGP: Profesor złapany na plagiacie straci tytuł [zmiany w prawie]
    Profesorowie, którzy dopuścili się plagiatu, nie mogą już spać spokojnie. Parlament kończy prace nad ustawą, która wprowadzi możliwość odebrania tytułu naukowego za naruszenie praw autorskich.
    Zmiany w przepisach o służbie wojskowej kobiet w 2023 r. [rozporządzenie o kwalifikacji wojskowej]
    Ministerstwo Obrony Narodowej planuje zmiany w przepisach o kwalifikacji wojskowej kobiet. Prace nad rozporządzeniem w tej sprawie mają zakończyć się do końca 2022 roku.
    Co się zmieni w szkole w 2023 r.? Nowelizacja Prawa oświatowego
    Lex Czarnek 2.0. kompleksowo reguluje zasady działania w szkole organizacji pozaszkolnych.
    Jak złożyć wniosek o dodatek elektryczny przez ePUAP? [Krok po kroku]
    Jak złożyć wniosek o dodatek elektryczny przez ePUAP? [Krok po kroku]
    BGK: wzrost premii termomodernizacyjnej i remontowej od 1 grudnia 2022 r. Premia MZG.
    Od czwartku, 1 grudnia wzrasta wysokość premii termomodernizacyjnej i remontowej udzielanej przez Bank Gospodarstwa Krajowego na poprawę efektywności energetycznej budynków.
    Nowelizacja Prawa oświatowego a nauczanie domowe
    Nowelizacja ustawy Prawo oświatowe nie likwiduje możliwości przechodzenia uczniów na nauczanie domowe, lecz doprecyzowuje przepisy – mówił w czwartek w Sejmie wiceminister edukacji i nauki Dariusz Piontkowski, zauważając, że wokół noweli narosło wiele nieprawdziwych informacji.
    Ministerstwo Klimatu: Instrukcja wypełniania wniosku o dodatek elektryczny [aktywny wzór od 1 grudnia 2022 r.]
    Ministerstwo Klimatu przygotowało instrukcja wypełniania wniosku o wypłatę dodatku elektrycznego [aktywny wzór od 1 grudnia 2022 r.].
    Ifosfamid - skutki chemioterapii mogą odczuwać wnuki [Badania]
    Ifosfamid, powszechnie stosowany w leczeniu chorób nowotworowych może szkodzić nie tylko pacjentom, którzy dzięki niemu przeżyli, ale także ich dzieciom i wnukom – informuje pismo „iScience”.
    Prof. Czupryniak: mini-kompendium o cukrzycy [wywiad]
    Podczas pandemii zmniejszyła się nasza aktywność fizyczna, wiele osób przytyło. A kiedy się tyje, to jest duża szansa rozwoju cukrzycy typu 2. W Polsce liczba osób leczonych z powodu cukrzycy i realizujących recepty wynosi ponad 2,5 mln – powiedział PAP prof. Leszek Czupryniak, kierownik Kliniki Diabetologii i Chorób Wewnętrznych Warszawskiego Uniwersytetu Medycznego.
    R.Fogiel: 2,7 mld zł w 2023 r. na telewizję publiczną to realizacja wyroku Trybunału Konstytucyjnego [35% waloryzacja]
    Przyjęta przez sejmową komisję finansów poprawka zwiększająca dofinansowanie dla telewizji publicznej do 2,7 mld zł wynika z wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 2009 roku, w którym uznano, że jeśli są zwolnienia z abonamentu, to należy je wyrównać - powiedział poseł PiS Radosław Fogiel.
    Komunikat MKiŚ: Pompy ciepła i instalacje fotowoltaiczne a dodatek elektryczny [1 grudnia 2022 r.]
    Od czwartku, 1 grudnia br. do 1 lutego 2023 r. można składać wnioski o dodatek elektryczny - przypomina Ministerstwo Klimatu i Środowiska. Dodatek w wysokości 1000 zł lub 1500 zł ma przysługiwać gospodarstwom domowym zużywającym prąd do ogrzewania, będzie on wypłacany do 31 marca 2023 r.
    Kalkulator: Od 1 grudnia 2022 r. obowiązek oszczędzania prądu w JST [zasady]
    Jak urzędy oszczędzają prąd? Wykręcone żarówki, zabrane czajniki, odkurzanie raz w tygodniu, windy tylko dla petentów.
    Czy wniosek o refundację VAT od gazu będzie można złożyć przez Internet? Co z PIT? [prace w Sejmie]
    Projektowane przepisy o zwrocie VAT od gazu nie przewidują możliwości składania wniosków do gmin przez Internet. W czasie prac w komisji sejmowej pojawiła się propozycja, aby dodać taką możliwość do ostatecznej wersji ustawy.
    Zwrot podatku VAT tylko dla ogrzewających gazem domy i mieszkania. Nie ma zwrotu za gaz do gotowania i podgrzewania wody
    Cena gazu w 2023 r. wzrośnie o podatek VAT (zwiększenie stawki do 23%). Rząd zapowiedział, że 300 000 rodzin otrzyma zwrot VAT od pieniędzy wydanych na gaz. Dotyczy to jednak tylko osób ogrzewających gazem domy i mieszkania.
    Jak otrzymać zwrot VAT od gazu? Kiedy wniosek? Do kogo? Jaka kwota zwrotu?
    Gaz musi być wykorzystywany do ogrzewania mieszkania/domu. Nie ma refundacji VAT ceny gazu wykorzystywanego w kuchni (go gotowania) i łazience (do podgrzewania wody).
    1500 zł dodatku elektrycznego po wykazaniu zużycia 5000 kWh+ w 2021 r. [aktywny wzór]
    Warunkiem otrzymania 1500 zł dodatku elektrycznego jest wykazanie zużycia prądu 5000 kWh+ w 2021 r.
    Czy użytkownicy liczników przedpłatowych mogą korzystać z taniego prądu 79 groszy/kWh?
    Użytkownicy liczników przedpłatowych spełniający przesłanki uznania za odbiorcę uprawnionego, mogą korzystać od 1 grudnia 2022 r. z taniego prądu według stawki 79 groszy/kWh.
    W urzędach zakaz ładowania komórek, wykręcone żarówki, zabrane czajniki i monitory, winda dla petentów, odkurzanie raz w tygodniu
    Zakaz ładowania telefonów komórkowych przez pracowników, zmniejszenie liczby lodówek i czajników elektrycznych i ograniczenie sprzątania urzędów po godzinach pracy – to tylko niektóre sposoby lokalnych włodarzy na zmniejszenie zużycia prądu, do którego zobowiązani są od jutra – podał w środę "DGP". O sposobach oszczędzania prądu informują też urzędnicy. Anonimowo.
    DGP: Niektóre dodatki węglowe będą wypłacone w styczniu 2023 r. [zmiana przepisów]
    Gminy będą miały dwa miesiące na przyznanie świadczenia w przypadku wniosków złożonych w listopadzie. Część osób może więc otrzymać dodatek węglowy w 2023 r.
    Prof. Czarnobilska: przez smog mamy problemy z leczeniem alergii i astmy
    Przez smog muszę intensyfikować leczenie alergiczne – mówi prof. Ewa Czarnobilska ze Szpitala Uniwersyteckiego w Krakowie, dodając, że teraz przyjmuje o 50 proc. pacjentów więcej niż zwykle.
    Nie przegap terminu! Dodatek węglowy, do pelletu, gazu, oleju, drewna, na zakup węgla, „tani prąd”. Dokumenty tylko do 30 listopada 2022 r.
    W środę, 30 listopada br. mija termin złożenia oświadczenia uprawniającego do korzystania w 2023 r. z energii elektrycznej w cenie 785 zł za MWh. Dotyczy to np. samorządów, mniejszych firm. Mija też w środę termin składania przez odbiorców wrażliwych wniosków o dodatki na zakup opału.
    Czy oświadczenie o tanim prądzie można złożyć przez ePUAP [PGE]
    Oświadczenie odbiorcy uprawnionego można złożyć przez ePUAP np. w PGE. Trzeba zaadresować pismo na PGE OBRÓT SPÓŁKA AKCYJNA (35-959 RZESZÓW, WOJ. PODKARPACKIE postępując zgodnie z instrukcją przekazaną przez PGE.
    Tani prąd: Czy wynajmujący może udostępnić najemcy prąd za 79 groszy/kWh?
    Spółka z o.o. jest właścicielem galerii handlowej. Do galerii energia elektryczna dostarczana jest poprzez jedno przyłącze energetyczne. Umowa z dostawcą prądu jest na spółkę z o.o. Czy spółka z o.o. może złożyć oświadczenie odbiorcy uprawnionego? I udostępnić prąd najemcom według stawki 79 groszy kWh (refaktura)? Spółka z o.o. jest MŚP. Główny wpis do PKD, to: „68, 20, Z, WYNAJEM I ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI WŁASNYMI LUB DZIERŻAWIONYMI”.
    Farmaceuci wystawią skierowania na szczepienia przeciwko grypie
    Przygotujemy przepisy umożliwiające farmaceutom wystawianie skierowań na szczepienia przeciwko grypie – zadeklarował we wtorek szef MZ Adam Niedzielski. Dodał, że konieczna jest w tym celu zmiana legislacyjna, więc nie jest jasne, czy takie przepisy wejdą w życie w tym sezonie.