REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Opłata za użytkowanie wieczyste po 1 stycznia 2019 r.

Subskrybuj nas na Youtube
Opłata za użytkowanie wieczyste po 1 stycznia 2019 r./ fot. Shutterstock
Opłata za użytkowanie wieczyste po 1 stycznia 2019 r./ fot. Shutterstock
fot. Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

1 stycznia 2019 r. użytkowanie wieczyste nieruchomości zajętych na cele mieszkaniowe przekształci się w prawo własności.  Zmiana ta rzutuje na możliwości stosowania przepisów regulujących zasady aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego.  Niniejszy artykuł wskazuje, jak należy stosować przedmiotowe regulacje w kontekście nadchodzącego przekształcenia.

Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego podlega aktualizacji nie częściej niż raz na trzy lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zasada ta wynika wprost z art. 77 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.). Aktualizacja taka dokonywana jest zarówno z urzędu, jak i na wniosek użytkownika wieczystego. Podstawą aktualizacji powinna być natomiast dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego wycena nieruchomości.

REKLAMA

Zaskarżalne wypowiedzenie

Organ, który zamierza zaktualizować opłatę roczną, musi na piśmie wypowiedzieć wysokość dotychczasowej opłaty do 31 grudnia roku poprzedzającego. Prawem użytkownika wieczystego jest natomiast możliwość złożenia - w terminie 30 dni od otrzymania wypowiedzenia - wniosku do samorządowego kolegium odwoławczego o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona lub uzasadniona w innej wysokości.
W analizowanym kontekście warto zwrócić uwagę na tezę zawartą w wyroku SN z 15 listopada 2016 r. (sygn. akt III CSK 430/15). W orzeczeniu tym SN stwierdził, że w postępowaniu aktualizacyjnym badaniu podlega przesłanka zmiany wartości nieruchomości i w razie ustalenia bezskuteczności wypowiedzenia kolegium lub sąd mają obowiązek ustalenia wysokości opłaty rocznej obowiązującej od 1 stycznia roku

Z ORZECZNICTWA

Aby możliwe było sądowe rozstrzygnięcie o tym, czy wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej było uzasadnione - trzeba przede wszystkim dysponować odpowiednimi ustaleniami faktycznymi co do wartości nieruchomości. Ustalenia tego rodzaju nie mogą być czynione w sposób dowolny, ale przeciwnie muszą odbywać się zgodnie z art. 156 § 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w oparciu o sporządzoną na piśmie przez rzeczoznawcę majątkowego opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.

Postanowienie SN z 21 kwietnia 2017 r., sygn. akt I CZ 45/17

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie precyzują tego, przy pomocy jakich środków dowodowych użytkownik wieczysty może wykazać wystąpienie przesłanek aktualizacji opłaty rocznej. Sądowi meriti należy pozostawić ocenę wartości dowodów zaoferowanych w tym zakresie, także w odniesieniu do zmiany wartości rynkowej nieruchomości objętej użytkowaniem wieczystym. Oczywiście, wszystkie wskazane okoliczności będą tak samo istotne także na wcześniejszych etapach. Prowadzą one bowiem do możliwości poprawnej aktualizacji opłaty (niezależnie, czy aktualizacja ta zakończy się postępowaniem sądowym, czy też nie).

Postanowienie SN z 10 lutego 2017 r., sygn. akt V CZ 97/16

REKLAMA

następującego po dokonaniu wypowiedzenia. Z uwagi na konstytutywny charakter orzeczenia sądu ustalającego wysokość opłaty i wiążący strony charakter prawomocnego orzeczenia kolegium ustalenie jej wysokości na poziomie dotychczasowym jest nową wysokością opłaty w rozumieniu art. 79 ust. 3 i 5 u.g.n. i jednocześnie aktualizacją opłaty, o której mowa w art. 77 ust. 1 u.g.n.

W orzeczeniu tym sąd wskazał jednoznacznie, że zarówno w przypadku gdy wysokość opłaty ustalona została orzeczeniem samorządowego kolegium odwoławczego, jak i orzeczeniem sądu, zaktualizowana opłata obowiązuje od 1 stycznia roku następującego po złożeniu wypowiedzenia. To bardzo istotne, zwłaszcza dla ustalenia początku biegu trzyletniego terminu do wszczęcia kolejnego postępowania aktualizacyjnego.

CO MÓWIĄ PRZEPISY

Ustalona na skutek prawomocnego orzeczenia kolegium lub w wyniku zawarcia ugody nowa wysokość opłaty rocznej obowiązuje, począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty.

Art. 79 ust. 5 u.g.n.

Skutki przekształcenia użytkowania we własność

REKLAMA

Zgodnie z ustawą z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (dalej: u.p.u.w.) od 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów.

Ustawodawca wprowadził jednak wymóg, ażeby przekształcenie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej, co stosować się będzie zarówno do przypadku konieczności założenia nowej księgi wieczystej, jak też wydzielenia istniejącej.

Podstawę dla ujawnienia prawa własności gruntu stanowić będzie jednak zaświadczenie, które potwierdzi fakt przekształcenia. W zależności od przypadku zaświadczenie będzie wydawane przez:

starostę,

dyrektora oddziału Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa,

dyrektora Zarządu Zasobów Mieszkaniowych Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji,

organu wykonawczego danej jednostki samorządu terytorialnego.

Co do zasady, zaświadczenie będzie wydawane z urzędu, nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia dokonania przekształcenia. W przypadkach szczególnych zaświadczenie będzie też wydawane na wniosek byłego użytkownika (obecnego właściciela) w terminie czterech miesięcy od dnia otrzymania tegoż wniosku. Z tytułu dokonania przekształcenia właściciel będzie musiał uiszczać na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu (gminy, powiatu, województwa samorządowego albo Skarbu Państwa) opłatę.

Opłata przekształceniowa przez 20 lat

Wysokość opłaty przekształceniowej zgodnie z art. 7 ust. 2 u.p.u.w. ma być równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywała w dniu przekształcenia.

Punktem odniesienia jest więc 1 stycznia 2019 r. - w tym dniu bowiem przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności zostanie przeprowadzone. I właśnie w tym kontekście wciąż ważna pozostaje kwestia aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Ich ostateczna wysokość stanowić będzie punkt odniesienia przy ustanawianiu kolejnej opłaty związanej z przekształceniem. Nowa opłata ma być wnoszona przez nowego właściciela (dawnego użytkownika wieczystego gruntu) przez 20 lat, licząc od dnia przekształcenia.

Aktualizacja opłat po 1 stycznia 2019 r.

Uwagę na przedmiotowe zagadnienie zwrócił również ustawodawca, określając w art. 21 u.p.u.w. zasady aktualizacji opłat rocznych.

Zobacz: Zarządzanie nieruchomościami

Ustawodawca wskazał, że postępowania w sprawach aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego oraz aktualizacji lub ustalenia stawek procentowych tych opłat (co trzeba potraktować jako osobny przypadek), wszczęte i niezakończone przed dniem przekształcenia, toczyć się będą nadal po przekształceniu na podstawie przepisów dotychczasowych. Oznacza to brak podstawy do jakichkolwiek odgórnych zmian lub modyfikacji przedmiotowych postępowań. Dotyczy to również przyporządkowania do konkretnego gruntu odpowiedniej stawki procentowej opłaty zgodnej z faktycznym sposobem użytkowania gruntu. Następnie to taka właśnie stawka stanowić będzie podstawę przy ustalaniu wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste, a następnie opłaty przekształceniowej.
We wskazanych przypadkach opłatę wnosi się w wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby od 1 stycznia roku, w którym nastąpiło przekształcenie.

W sytuacji gdy w wyniku aktualizacji opłaty rocznej lub aktualizacji stawki procentowej z tytułu użytkowania wieczystego zostałaby ustalona nowa wysokość opłaty rocznej, to opłata ta będzie dalej wnoszona w nowej wysokości, wynikającej z tej aktualizacji i obowiązywać znów będzie od 1 stycznia 2019 r. W razie takiej potrzeby później wyrównuje się ewentualne różnice wynikające z nadpłaty lub niedopłaty.

Aktualizacja rozłożona na trzy lata

Do przedmiotowej analizy dodać trzeba jeszcze jedną informację. Otóż zgodnie z art. 77 ust. 2a u.g.n., w przypadku kiedy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, to użytkownik wieczysty wnosi nową opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą natomiast kwotę ponad dwukrotność opłaty rocznej rozkłada się na dwie równe części, które będą powiększały opłatę roczną w następnych dwóch latach i ostatecznie opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji ma być równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji.

CO MÓWIĄ PRZEPISY

W sytuacji, kiedy w wyniku postępowań związanych z aktualizacją opłaty za użytkowanie wieczyste, lub postępowań związanych ze zmianą stawki opłaty za użytkowanie wieczyste, zostanie ustalona nowa wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, to właściwy organ administracji publicznej ma obowiązek zawiadomienia właściciela o tym: l czy do wniesionej opłaty należy wnieść dopłatę, l że w przypadku wniesienia przez właściciela nadpłaty organ ma obowiązek zwrócenia właścicielowi nadwyżki wniesionej do opłaty jednorazowej.

Art. 21 ust. 8 u.p.u.w.

Zgodnie z art. 7 ust. 2 u.p.u.w. w tego rodzaju przypadkach wysokość opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności musi być równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w trzecim roku od dokonania aktualizacji. Oczywiście znajduje to zastosowanie także wtedy, gdy ten trzeci rok od dokonania aktualizacji jeszcze nie upłynął. Nie można natomiast do opłaty przekształceniowej w tym przypadku przyjmować pośredniej, obowiązującej np. w drugim roku stawki opłaty.

Podstawa prawna

art. 77-84 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz.U. z 2018 r. poz. 121; ost. zm. Dz.U. z 2018 r. poz. 1716)

art. 7 ust. 2, art. 21 ust. 8 ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. z 2018 r. poz. 1716)

dr Maciej J. Nowak

radca prawny, właściciel kancelarii dr Maciej Nowak w Szczecinie

Zapisz się na newsletter
Śledź na bieżąco nowe inicjatywy, projekty i ważne decyzje, które wpływają na Twoje życie codzienne. Zapisz się na nasz newsletter samorządowy.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Gazeta Samorządu i Administracji

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Sektor publiczny
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Bioodpady z potencjałem. W 2026 r. mogą przyjść długo oczekiwane zmiany w prawie [WYWIAD]

Choć legislacja koncentruje się dziś głównie na tworzywach sztucznych, sektor bioodpadów czeka na własną, systemową rewolucję. Eksperci są zgodni: czas na normy jakości nawozów z odpadów i impuls inwestycyjny dla fermentacji kuchennych resztek.

Forum Liderów PPP z Wielkim Medalem Senatu. Dziesięć lat promocji partnerstwa publiczno-prywatnego

Jubileuszowa, dziesiąta edycja Forum Liderów PPP, która odbyła się w Warszawie, stała się okazją do podsumowania dekady promocji partnerstwa publiczno-prywatnego w Polsce. Gościem honorowym wydarzenia był senator Adam Szejnfeld – inicjator jednej z najbardziej nowoczesnych ustaw o PPP w Europie. Z jego inicjatywy, przy poparciu senatorów zaangażowanych w rozwój PPP, Senat Rzeczypospolitej Polskiej uhonorował Forum Wielkim Medalem Senatu. Wyróżnienie odebrała prezes Kamila Król, doceniona za wieloletnie zaangażowanie w popularyzację idei partnerstwa publicznego i prywatnego oraz skuteczne wdrażanie przepisów ustawy o PPP.

PPP rośnie w siłę. Podsumowanie X Forum Liderów PPP

„Przyszłość PPP w Polsce” była tematem przewodnim jubileuszowej, dziesiątej edycji Forum Liderów PPP, która odbyła się 16 czerwca 2025 roku w Warszawie. W wydarzeniu wzięli udział przedstawiciele administracji rządowej i samorządowej, parlamentarzyści, eksperci, instytucje finansujące, partnerzy prywatni oraz promotorzy projektów realizowanych w formule partnerstwa publiczno-prywatnego. Wśród gości znaleźli się m.in. wicemarszałek Senatu Maciej Żywno, senatorowie Joanna Sekuła i Adam Szejnfeld, a także praktycy rynku PPP z Polski i Europy.

Nowy wariant Covid-19 o nazwie Nimbus. Jakie objawy?

Nowy wariant koronawirusa Covid-19, nazwany Nimbus, zaczyna się rozprzestrzeniać – podaje amerykańskie Centrum Prewencji i Kontroli Chorób (CDC). Zakażenia tym szczepem odnotowano już w Azji, Stanach Zjednoczonych oraz Europie. Nimbus objawia się przede wszystkim silnym bólem gardła, jednak nie jest groźniejszy niż wcześniejsze warianty Omikrona.

REKLAMA

Zwolnienia lekarskie pod lupą. ZUS i pracodawcy skontrolowali tysiące pracowników

W pierwszym kwartale 2025 roku pracownicy ZUS z Pomorza przeprowadzili ponad 2,5 tysiąca kontroli prawidłowości wykorzystywania zwolnień lekarskich. Co dziesiąta kontrola zakończyła się odebraniem prawa do zasiłku. Okazuje się jednak, że nie tylko ZUS miał prawo do takich działań – również pracodawcy weryfikowali, czy zwolnienia były wykorzystywane zgodnie z przepisami.

Odpowiedzialność trenera personalnego za kontuzje

Branża fitness dynamicznie się rozwija. Coraz więcej osób uzyskuje kwalifikacje trenera personalnego lub instruktora fitness i podejmuje się trenowania podopiecznych w ramach współpracy z siłownią, czy klubem fitness, albo działając na własną rękę. W toku takich treningów zdarzają się jednak kontuzje.

Strefa czystego transportu (STC) w Krakowie od 1 stycznia 2026 r.

W głosowaniu przeprowadzonym w nocy ze środy (11.06.) na czwartek (12.06.), Rada Miasta Krakowa większością głosów zdecydowała, że SCT zacznie obowiązywać od stycznia 2026 r. i obejmie obszar do granic IV obwodnicy. Oznacza to, że nowymi przepisami objęta zostanie niemal cała powierzchnia miasta – z wyłączeniem jego obrzeży, w tym m.in. Wzgórz Krzesławickich i Swoszowic.

Konkurs MEN: Bezpłatne studia podyplomowe przygotowujące do wykonywania zawodu nauczyciela w kształceniu zawodowym /zgłoszenia do 10 lipca 2025/

Ministerstwo Edukacji Narodowej ogłosiło konkurs na studia podyplomowe przygotowujące do wykonywania zawodu nauczyciela w kształceniu zawodowym dla obecnych i przyszłych nauczycieli. Na realizację projektów przeznaczono niemal 50 mln zł.

REKLAMA

Patologie publicznej służby zdrowia. OZPSP: Pieniądze ze składki zdrowotnej nie idą na leczenie, ale na zyski dla prywatnych firm; lekarz na kontrakcie to prywatna działalność prowadzona na szpitalnym sprzęcie

W ochronie zdrowia państwo nie istnieje; publiczny system to maszynka do zarabiania pieniędzy - powiedział w wywiadzie dla PAP Mariusz Trojanowski z Ogólnopolskiego Związku Pracodawców Szpitali Powiatowych (OZPSP). Pieniądze ze składki zdrowotnej nie idą na leczenie, ale na zyski dla prywatnych podmiotów - podkreślił.

Wysokość opłat za krew i jej składniki w 2026 r. [PROJEKT RESORTU ZDROWIA z 3 czerwca 2025 r.]

6 czerwca 2025 r. do uzgodnień i konsultacji publicznych trafił projekt rozporządzenia Ministra Zdrowia w sprawie określenia wysokości opłat za krew i jej składniki w 2026 r. Resort zdrowia ma czas na określenie tych opłat do 30 czerwca 2025 r.

REKLAMA