Zasiedzenie a użytkowanie wieczyste

Przez zasiedzenie można nabyć tylko to prawo, dla którego ustawa przewiduje zasiedzenie jako jedną z form jego nabycia, oraz pod warunkiem, że posiadanie zasiadującego spełnia wszystkie przesłanki ustawowe. Treść prawa własności różni się istotnie od treści użytkowania wieczystego. Ten, kto posiada nieruchomość jak właściciel, nabywa jej własność. Ten, kto posiada nieruchomość w zakresie treści użytkowania wieczystego, nabywa użytkowanie wieczyste. Do takich wniosków doszedł Sąd Najwyższy w uchwale z 9 grudnia 2016 r. (sygn. akt III CZP 57/16).

Gmina, użytkownik, posiadacz

W rozpatrywanej przez Sąd Najwyższy sprawie stronami była gmina - właściciel gruntu, jego użytkownik wieczysty oraz posiadacz samoistny, który władał częścią nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. Ten ostatni wystąpił do sądu, że nabył - w drodze zasiedzenia - własność części nieruchomości, którą władał. Sad I instancji uznał, że przesłanki z art. 172 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (dalej: k.c.) wymagane dla stwierdzenia zasiedzenia prawa własności nieruchomości zostały spełnione. Stwierdził, że zasiedzeniu nie stało na przeszkodzie obciążenie gruntu prawem użytkowania wieczystego na rzecz osoby trzeciej, gdyż ograniczenie możliwości nabycia własności nieruchomości obciążonej użytkowaniem wieczystym w drodze zasiedzenia może nastąpić tylko na mocy przepisu szczególnego, a takiego brak. Uznał, że w następstwie ustanowienia użytkowania wieczystego na podstawie czynności prawnej nie można przyznać szerszego zakresu ochrony. Wskazał, że skoro skutkiem zasiedzenia jest wygaśnięcie prawa własności, to odpowiednio wygasa również prawo użytkowania wieczystego. Sąd Rejonowy stwierdził także, że wnioskodawcy byli posiadaczami samoistnymi w złej wierze, gdyż pozostawali w błędnym, aczkolwiek usprawiedliwionym, przekonaniu, że prawo do spornej części nieruchomości im przysługuje. Sąd przyjął jako początek biegu terminu zasiedzenia pierwszą datę niewątpliwą, tj. objęcie całej nieruchomości w posiadanie przez A.D. na podstawie umowy dożywocia z 9 października 1978 r. Sąd II instancji dokonał odmiennej oceny prawnej. Odwołując się do postanowienia Sądu Najwyższego z 14 marca 2012 r. (sygn. akt II CSK 127/11) i uchwały Sądu Najwyższego z 28 marca 2014 r. (sygn. akt III CZP 8/14) stwierdził, że samoistny posiadacz nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste nie może nabyć przez zasiedzenie własności nieruchomości, tylko co najwyżej użytkowanie wieczyste.

Wątpliwości sądu kasacyjnego

Rozpatrujący wniesioną skargę kasacyjną trzyosobowy skład Sądu Najwyższego powziął w sprawie istotne wątpliwości prawne. Postanowił więc skierować do poszerzonego składu SN następujące pytanie prawne: "Czy samoistny posiadacz nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste osobie trzeciej może nabyć własność tej nieruchomości przez zasiedzenie?".

Zobacz serwis: Rozwój i promocja

W uzasadnieniu swojego pytania skład SN podkreślił, że instytucja zasiedzenia, poza ustawowymi wyjątkami, ma charakter powszechny. Obciążenie nieruchomości użytkowaniem wieczystym nie przerywa biegu zasiedzenia, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nie podjęli czynności, o jakich mowa w art. 123 k.c. Ponadto, jak wskazał skład SN, użytkownikowi wieczystemu nie zostaje przekazany pełny zakres uprawnień właścicielskich, w tym dotyczących relacji prawnorzeczowych z osobami trzecimi. "Stosunek prawny użytkowania wieczystego ma charakter prawa celowego, ustanawianego w celu zrealizowania określonego zamierzenia gospodarczego. Granice uprawnień użytkownika wyznacza art. 233 i 239 k.c. oraz umowa". Z drugiej jednak strony SN zwrócił uwagę, że zasiedzenie prawa własności nieruchomości należącej do jednostki samorządu terytorialnego albo do Skarbu Państwa i obciążonej prawem użytkowania wieczystego powoduje, że zarówno prawo własności, jak i prawo użytkowania wieczystego wygasają.

Na korzyść posiadacza samoistnego

Rozpatrujący pytanie prawne siedmioosobowy skład Sądu Najwyższego stanął na stanowisku, że oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste nie stoi na przeszkodzie nabyciu jej własności w drodze zasiedzenia. SN zwrócił uwagę, że funkcją zasiedzenia jest dostosowanie, pod pewnymi warunkami, stanu prawnego do układu stosunków faktycznych i ustabilizowanie stosunków prawnych. Przez zasiedzenie można nabyć prawo własności (art. 172 k.c.), służebność gruntową (art. 292 k.c.) i służebność przesyłu (art. 292 k.c. w zw. z art. 305⁴ k.c.). W orzecznictwie przyjęto, że przez zasiedzenie może być nabyte także użytkowanie wieczyste. W uzasadnieniu swojej uchwały siedmioosobowy skład SN podkreślił, że przepisy k.c. zawierają wyraźne przesłanki zasiedzenia własności, a wśród nich nie ma negatywnej przesłanki oddania gruntu w użytkowanie wieczyste.

Oznacza to, że zawarta w k.c. regulacja zasiedzenia nie można być więc ograniczana regułą niemającą ustawowej podstawy. "Przyjęcie, że ustanowienie użytkowania wieczystego wyłącza możliwość nabycia przez zasiedzenie własności gruntu, na którym to prawo powstało, byłoby jednoznaczne z wyłączeniem spod zasiedzenia szerszego katalogu nieruchomości niż te, których dotyczyło wyłączenie w stanie prawnym obowiązującym do 1 października 1990 r. (grunty państwowe)", podkreślił SN. Wyłączenie to mogłoby bowiem objąć także nieruchomości jednostek samorządu terytorialnego wszystkich szczebli, jeżeli zostały oddane w użytkowanie wieczyste. Oczywiste jest, że samoistny posiadacz tej nieruchomości musi zamanifestować swoje posiadanie poprzez zajmowanie się daną działką, uprawą roślin na niej, ulepszeniami itd. Natomiast dotychczasowy właściciel ma środki prawne i czas - niemal 30 lat - aby przerwać taki stan posiadania. Jednocześnie SN zwrócił uwagę na to, że konsekwencją zasiedzenia nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste jest wygaśnięcie użytkowania wieczystego. "Nabycie prawa przez zasiedzenie powoduje, że traci je dotychczasowy uprawniony. Na takim założeniu opiera się koncepcja zasiedzenia. Nie jest ona sprzeczna z Konstytucją, co potwierdził Trybunał Konstytucyjny w wyrokach z 28 października 2003 r. (sygn. akt P 3/03) i z 25 maja 1999 r. (sygn. akt SK 9/98)" - czytamy w uzasadnieniu podjętej przez SN uchwały.

Aleksandra Grabowska

dziennikarka specjalizująca się w tematyce samorządowej

Podstawa prawna

• art. 123, art. 172, art. 233, art. 239, art. 292, art. 305⁴ ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (j.t. Dz.U. z 2017 r. poz. 459; ost. zm. Dz.U. z 2017 r. poz. 1132)