W obecnych czasach problem ze zdolnością kredytową staje się problemem coraz mniej licznej społeczności Polaków żyjących i pracujących w kraju. Rosnące pensje, dobra koniunktura gospodarcza i brak rąk do pracy sprawiają, że nawet młode pokolenie rodaków dopiero wchodzących na rynek pracy w większości przypadków nie miałoby problemu ze spłatą przeciętnego kredytu mieszkaniowego. Niestety dla bardzo wielu młodych ludzi barierą nie do pokonania wciąż pozostaje wkład własny, który w przypadku kredytowania zakupu mieszkania wynosi jedną piątą jego wartości.
W 2013 roku Komisja Nadzoru Finansowego wprowadziła nowe przepisy pod postacią Rekomendacji S, które w istotnym stopniu ucywilizowały nie tylko rodzimy rynek hipotek, ale także całą krajową mieszkaniówkę. Niestety przy okazji dość mocno skomplikowały rodakom drogę do własnego dachu nad głową.
Rekomendacja S przede wszystkim wprowadziła zakaz udzielania kredytów na pełną wartość nieruchomości, a po okresie przejściowym z lat 2014-2016, od roku 2017 ustaliła udział wkładu własnego kredytobiorcy na poziomie 20 proc. wartości nieruchomości. Stąd też maksymalny poziom popularnego wskaźnika LtV kredytu mieszkaniowego, mierzącego stosunek wartości zobowiązania do wartości kredytowanej nieruchomości, wynosi w Polsce od blisko 3 lat dokładnie 80 proc.
KNF konstruując 6 lat temu przedmiotowe przepisy nie pozostała obojętna na głosy wielu uczestników rynku nieruchomości mieszkaniowych, dla których 20-proc. wkład własny kredytu mieszkaniowego oznaczał perspektywę rynkowej apokalipsy. Dlatego też istotnie uelastyczniono zapisy Rekomendacji S, ustalając minimum udziału własnego na poziomie 10 proc. pod warunkiem ubezpieczenia brakującej części wkładu. Na czy rzecz polega?
Udzielanie kredytów z obniżonym wkładem własnym jest więc w pełni uregulowane w przepisach, nie jest jednak dla banków obligatoryjne. Jednak zdecydowana ich większość z rynkowymi tuzami na czele ma w swojej polityce zapisaną taką możliwość.
Udzielenie kredytu mieszkaniowego z udziałem własnym mniejszym niż 20 proc. ale minimum na poziomie 10 proc. jest warunkowane ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego. Oznacza to, że nadwyżkę sumy udzielonego kredytu ponad obowiązujące LtV na poziomie 80 proc. należy ubezpieczyć. Przykładowo, jeśli kredytobiorca dysponuje tylko 15-proc. wkładem własnym, to obowiązek ubezpieczenia niskiego wkładu własnego dotyczy jedynie brakujących 5 proc.
Oczywiście ubezpieczenie niskiego wkładu własnego obowiązuje kredytobiorcę do czasu osiągnięcia przez saldo zadłużenia LtV 80 proc., co trwa zazwyczaj kilka lat w zależności od wysokości zobowiązania i określonego w umowie kredytowej okresu spłaty. W tym okresie banki w ramach ubezpieczenia podnoszą oprocentowanie kredytu średnio w granicach ćwierć pp., co w przeliczeniu dla przeciętnego zobowiązania na poziomie 350-400 tys. zł podnosi roczny koszt jego obsługi o około tysiąc zł. Po osiągnięciu przez saldo zadłużenia LtV = 80 proc. ubezpieczenie wygasa a bank obniża poziom marży do wyjściowego poziomu.
Stosunkowo często zdarza się jednak, że bank proponuje swemu potencjalnemu klientowi hipotecznemu darmowe ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, biorąc koszt na siebie. W takiej sytuacji należy dokładnie przeanalizować propozycję, ponieważ koszt ubezpieczenia może być ukryty np. w prowizji lub zawyżonej marży w stosunku do średniej rynkowej, która taka pozostanie już do samego końca spłat rat kredytowych.
Poza ubezpieczeniem brakującego wkładu dopuszczalne są także dodatkowe zabezpieczenia w formie blokady środków na rachunku bankowym lub poprzez zastaw na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP. To dla tych zdecydowanie mniej licznych amatorów własnego „M”, którzy takimi zasobami dysponują.
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego z punktu widzenia kredytobiorcy jest bardzo korzystną furtką do własnego lokum bez konieczności posiadania pełnej sumy udziału własnego. Daje więc możliwość zamieszkania we własnych „czterech kątach” o kilka lat wcześniej, a co za tym idzie budowania w tym czasie własnego majątku, a nie majątku wynajmującego mieszkanie.
Z kolei dla banku przedmiotowe ubezpieczenie oznacza istotne obniżenie ryzyka pożyczania dużych pieniędzy przy niskim udziale własnym kredytobiorcy. Jest to więc wentyl bezpieczeństwa dla całego krajowego systemu bankowego w przypadku wystąpienia większych turbulencji rynkowych.
Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl