Polskie prawo wskazuje dużą liczbę profesji, których przedstawiciele powinni posiadać obowiązkowe ubezpieczenie OC. Warto wiedzieć, że zarządzanie nieruchomościami również znajduje się na liście aktywności zawodowych, które są objęte obowiązkiem zakupu przymusowej polisy OC. Trudno się temu dziwić, ponieważ finansowa odpowiedzialność zarządcy nieruchomości bywa bardzo duża.
Jako przykład można podać sytuację, w której niewłaściwe utrzymanie instalacji gazowej na terenie części wspólnych spowodowało wybuch, zniszczenie kilku lokali i ofiary śmiertelne. Na całe szczęście, tak poważne wypadki zdarzają się bardzo rzadko. Tym niemniej, obowiązkowe ubezpieczenie OC zarządcy nieruchomości jest potrzebne, ponieważ znacząco ułatwia dochodzenie roszczeń przez poszkodowane osoby. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili zaprezentować szczegółowe informacje na temat takiej polisy OC oraz zasad jej funkcjonowania.
Przed zawarciem umowy zarządca pokazuje polisę
Informacje na temat obowiązkowego ubezpieczenia OC dla zarządców nieruchomości znajdziemy w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741). Artykuł 186 ustęp 3 wspomnianej ustawy potwierdza, że zarządca nieruchomości powinien posiadać obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej (OC). Co ważne, taka przymusowa polisa obejmuje także skutki działania osób pracujących pod nadzorem zarządcy nieruchomości.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami mówi również, że kopia dowodu aktualnego ubezpieczenia OC powinna stanowić załącznik do zawieranej umowy o zarządzanie nieruchomością. Zarządca nieruchomości musi bezzwłocznie poinformować drugą stronę wspomnianej umowy (np. wspólnotę mieszkaniową) o wszelkich zmianach związanych z obowiązkową ochroną i przekazać nową kopię dokumentu ubezpieczenia. Wg portalu RynekPierwotny.pl taki sam obowiązek dotyczy również zawarcia nowej umowy obowiązkowego ubezpieczenia dla zarządcy. W tym kontekście warto pamiętać, że umowa ubezpieczenia OC zarządcy nieruchomości jest zawierana na jeden rok.
Analizowana ustawa z 21 sierpnia 1997 r. przewiduje też pewne sankcje dla zarządcy nieruchomości, który nie dopełnił obowiązków dotyczących posiadania aktualnego OC lub przekazywania informacji o zmianach w takiej polisie. Wspólnota mieszkaniowa może pisemnie wezwać zarządcę do okazania kopii dokumentu obowiązkowego ubezpieczenia w ciągu kolejnych 7 dni. Jeśli zarządca zlekceważy taki obowiązek, to druga strona umowy o zarządzanie nieruchomością ma prawo wypowiedzieć kontrakt ze skutkiem natychmiastowym.
OC zarządców ma wartość co najmniej 50 000 euro
Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie wskazuje dokładnych cech, jakie powinno mieć obowiązkowe ubezpieczenie zarządcy nieruchomości. Wspomniany akt prawny odsyła natomiast czytelnika do specjalnego rozporządzenia określającego zasady działania OC dla zarządców. Warto wiedzieć, że niedawno zostało opublikowane nowe takie rozporządzenie. Mowa o Rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 26 kwietnia 2019 r. w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej zarządcy nieruchomości (Dz.U. 2019 poz. 802). Jeden z najważniejszych przepisów tego rozporządzenia Ministra Finansów ustala minimalną sumę gwarancyjną OC zarządcy nieruchomości jako 50 000 euro. Możliwy jest zakup ubezpieczenia OC, które zapewni ochronę na poziomie znacznie wyższym od ustawowego minimum (nawet do 1,0 mln euro - 1,5 mln euro). Zarządca nieruchomości powinien posiadać wymaganą polisę już w dniu poprzedzającym datę rozpoczęcia swojej działalności.
Obowiązkowe OC zarządcy nie posiada „haczyków”
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl podkreślają, że ubezpieczyciele oferujący obowiązkowe OC dla zarządców nieruchomości, nie mogą wprowadzać innych wyłączeń ochrony niż te przewidziane przez rozporządzenie z 26 kwietnia 2019 r. Taka zasada zapewnia, że w przymusowej polisie OC zarządcy nie będzie żadnych „haczyków”. Jedyne dopuszczalne wyłączenia ochrony dotyczą szkód majątkowych, które zarządca wyrządził swoim bliskim, obowiązku zapłaty kar umownych oraz zniszczeń powstałych na wskutek działań wojennych, rozruchów, zamieszek lub aktów terroru. Wszystkie wspomniane wyłączenia ochrony z OC mają bardzo szczegółowy charakter, a prawdopodobieństwo ich zastosowania przez ubezpieczyciela jest minimalne. Właśnie dlatego osoba poszkodowana może liczyć na odszkodowanie i/lub zadośćuczynienie za szkody bezpośrednio związane z działaniem lub zaniechaniem zarządcy nieruchomości.
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
RynekPierwotny.pl – największy ogólnopolski portal zawierający oferty mieszkań i domów od deweloperów. Od 10 lat pomaga osobom szukającym w wyborze i zakupie własnego „M”. Serwis zawiera ponad 65 000 ofert: domów, mieszkań, lokali użytkowych oraz lokali inwestycyjnych. Swoich klientów wspiera również poradami ekspertów oraz bazą wiedzy zawierającą najważniejsze kwestie związane z zakupem mieszkania na rynku pierwotnym.