Rachunek powierniczy to nie jedyne zabezpieczenie przy zakupie nowego „M”

Pomimo upływu ponad siedmiu lat od daty wejścia w życie ustawy deweloperskiej (29 kwiecień 2012 r.), nie wszystkie nowe lokale i domy są powiązane z mieszkaniowym rachunkiem powierniczym. Liczba „M” bez takiej ochrony systematycznie jednak maleje z roku na rok. Warto również zdawać sobie sprawę, że przy sprzedaży nowego mieszkania bez rachunku powierniczego zawsze stosowane jest inne ważne zabezpieczenie. Mowa o wpisie roszczenia nabywcy lokum do księgi wieczystej gruntu zabudowywanego przez dewelopera. Do momentu wejścia w życie ustawy deweloperskiej, wspomniany wpis nie był obowiązkowy. Obecnie sytuacja wygląda jednak inaczej. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili wyjaśnić, dlaczego wpis roszczeń nabywcy nowego mieszkania do księgi wieczystej zabudowywanego gruntu okazuje się bardzo istotny.

Zobacz: Zadania

Data wprowadzenia lokum do sprzedaży nie jest ważna …

Kwestia obowiązkowego zabezpieczenia roszczeń nabywcy poprzez wpis do księgi wieczystej gruntu jest na tyle istotna, że przy wprowadzeniu ustawy deweloperskiej nie objęły jej przepisy przejściowe. W tym kontekście warto pamiętać, że mieszkaniowe rachunki powiernicze nie są obowiązkowe dla mieszkań, których publiczną sprzedaż rozpoczęto przed datą wejścia w życie ustawy deweloperskiej (29 kwietnia 2012 r.). Dzień wprowadzenia do sprzedaży mieszkania, nie ma natomiast znaczenia dla obowiązkowego wpisu roszczeń nabywcy do księgi wieczystej gruntu. Taki wpis musi zostać dokonany przy każdej sprzedaży nowego mieszkania lub domu realizowanej po 29 kwietnia 2012 r.

Ustawa deweloperska precyzuje, że wpis nabywcy lokalu mieszkalnego do księgi wieczystej gruntu ujawnia roszczenie wspomnianej osoby: „o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę”. Umowa deweloperska obowiązkowo sporządzana w formie aktu notarialnego stanowi podstawę do dokonania wpisu roszczeń klienta firmy deweloperskiej. Właśnie dlatego akt notarialny powinien zawierać informację o wspomnianym wpisie. Warto nadmienić, że od 29 kwietnia 2012 r. istnieje bezwarunkowy obowiązek sporządzenia umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego i umieszczenia w niej informacji o wpisie roszczenia do księgi wieczystej gruntu.    

Połowę kosztów wpisu musi pokryć firma deweloperska   

Kolejną ważną kwestią jest koszt wpisu roszczeń do księgi wieczystej zabudowywanego gruntu. Obowiązujące przepisy wskazują, że wynagrodzenie notariusza związane z zawarciem umowy deweloperskiej w połowie obciąża dewelopera oraz jego klienta. Podobna zasada dotyczy również opłat za sporządzenie wypisów aktu notarialnego oraz wszelkich opłat w postępowaniu wieczystoksięgowym. W związku z powyższym, klient firmy deweloperskiej poniesie tylko połowę kosztów wpisu jego roszczenia do księgi wieczystej zabudowywanego gruntu (1/2 x 150 zł).

Kolejność wpisów w praktyce może mieć duże znaczenie

Obowiązkowość wpisu roszczeń do księgi wieczystej gruntu wynika z chęci zabezpieczenia przez ustawodawcę interesów klienta firmy deweloperskiej. Warto zdawać sobie sprawę, że wpis roszczeń do księgi wieczystej zabudowywanej działki daje niedoszłemu nabywcy mieszkania możliwość łatwiejszego odzyskania pieniędzy w razie upadłości dewelopera. Jest to ważna sprawa, ponieważ bardziej popularne otwarte rachunki powiernicze przewidują systematyczną wypłatę środków w miarę postępów budowy. Dlatego klient firmy deweloperskiej może odzyskać z otwartego rachunku tylko część wpłaconych środków.

Podobne ryzyko nie występuje w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego. Taki rachunek zapewnia wypłatę całości środków dopiero po przeniesieniu prawa własności nowego mieszkania. Niestety zamknięte mieszkaniowe rachunki powiernicze są o wiele rzadszym rozwiązaniem.  Deweloperzy nie chcą oferować klientowi takich rachunków, które zmuszają ich do uzyskania dodatkowego finansowania na czas budowy.   

Warto również wspomnieć, że zgodnie z obecnym brzmieniem ustawy prawo upadłościowe i naprawcze, spore znaczenie ma kolejność wpisów roszczeń poszczególnych klientów dewelopera do księgi wieczystej gruntu. Może się okazać, że roszczenia osób, na rzecz których najpierw dokonano wpisu obciążającego grunt zostaną zaspokojone łatwiej i szybciej niż roszczenia klientów później zawierających umowę deweloperską.

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl