Za niespełna miesiąc wejdzie w życie ustawa o rozliczaniu ceny lokali lub budynków w cenie nieruchomości zbywanych z gminnego zasobu nieruchomości, zwana ustawą „lokal za grunt”. Od 5 stycznia 2021 r. została wdrożona jego społeczna część.
Politycznie program Mieszkanie Plus wydaje się być spalony. Wielu Polakom kojarzy się on najpewniej wyłącznie z niefortunną deklaracją premiera Mateusza Morawieckiego o budowie 100 tys. mieszkań. Dlatego nazwa Mieszkanie Plus nie pojawia się już w komunikatach prasowych ministerstwa. Nie sposób się też oprzeć wrażeniu, że na boczny tor odstawiono spółkę PFR Nieruchomości, która miała być lokomotywą i wizytówką Mieszkania Plus.
Lata 2018-2019 dawały nadzieję, że po trzech latach intensywnych przygotowań program nabierze rozpędu. W 2019 r. PFR Nieruchomości rozpoczęła budowę 1244 mieszkań. Prawdziwy wysyp inwestycji miał się zaś zacząć w 2020 r. Spółka zapewniała, że ma zapewnione finansowanie na budowę nawet 50 tys. mieszkań. Tymczasem w 2020 r. wystartowały zaledwie trzy inwestycje: w Toruniu powstaje 320 mieszkań, a w Łowiczu i Zamościu po 96. Na początku tego roku spółka miała rozpocząć budowę 144 mieszkań w Oławie i 130 – w Nowym Targu. Ponadto ogłosiła zakup we Wrześni 100 mieszkań budowanych przez firmę deweloperską Everest Development. Oczywiście PFR Nieruchomości przygotowuje kolejne inwestycje na gruntach, które są w jej posiadaniu, m.in. w Warszawie i Wrocławiu. Jarosław Gowin najwyraźniej nie wierzy już jednak w sukces Mieszkania Plus. „Delikatnie mówiąc, nie okazał się sukcesem” – stwierdził niedawno publicznie wicepremier.
Krajowy Zasób Nieruchomości
Pierwszoplanową rolę w nowym programie Porozumienia ma pełnić Krajowy Zasób Nieruchomości (KZN), którego kompetencje zostały znacznie rozszerzone. Wcześniej KZN był jedynie „bankiem ziemi”, w którym gromadzone są na cele mieszkaniowe grunty będące we władaniu Skarbu Państwa oraz podlegających mu instytucji i spółek. Przy czym najbardziej atrakcyjne działki miały przypaść PFR Nieruchomości. Obecnie od KZN oczekuje się znacznie większej aktywności. Przede wszystkim ma on tworzyć i przystępować do nowo tworzonych społecznych inicjatyw mieszkaniowych (SIM). Dodajmy, że jest to nowa nazwa spółek, które do tej pory nazywano towarzystwami budownictwa społecznego. Istniejące mogą pozostać przy dotychczasowej nazwie. Po co więc ten „rebranding”? Ministerstwo twierdzi, że nowa nazwa „bardziej oddaje charakter tych podmiotów”.
1 lutego 2021 r. zostało zawarte pierwsze porozumienie w sprawie utworzenia SIM przez KZN i Miasto Stalowa Wola. KZN wniesie do spółki 3-hektarową działkę na osiedlu Charzewice przy ul. Ogrodowej. Ma na niej powstać 240 mieszkań na wynajem dla osób i rodzin, które nie mogą sobie pozwolić na zakup mieszkania lub budowę domu za kredyt. KZN i władze Stalowej Woli nie wykluczają w przyszłości kolejnych inwestycji w ramach SIM. KZN dysponuje bowiem w tym mieście gruntami o łącznej powierzchni ok. 20 ha, na których mogłoby powstać nawet 1 tys. mieszkań.
Dodajmy, że w rękach KZN jest blisko 900 ha gruntów w 122 lokalizacjach w całej Polsce. KZN ocenia, że na tych gruntach może powstać ok. 67 tys. mieszkań. Wydaje się więc, że powstanie kolejnych SIM-ów lub zasilenie przez KZN gruntami już istniejących TBS-ów ów jest tylko kwestią czasu. Ministerstwo chwali się, że zainteresowanych utworzeniem SIM jest 60 gmin , które potrzebują mieszkań czynszowych, ale nie mają odpowiednich możliwości organizacyjnych i finansowych. KZN jest już po słowie z 19 gminami: Radomskiem, Sieradzem, Skierniewicami, Pabianicami, Piotrkowem Trybunalskim, Bełchatowem, Bochnią, Borzęcinem, Dąbrową Tarnowską, Gnojnikiem, Jodłową, Korzenną, Proszowicami, Ryglicami, Starym Sączem, Trzcianą, Tuchowem, Wierzchosławicami oraz Zakliczynem.
Dotacje dla gmin
Do budowy mieszkań czynszowych mają przekonać nie tylko państwowe grunty przekazane na ten cel, ale i spory zastrzyk gotówki. Premier Gowin najwyraźniej zdaje sobie sprawę, że wskutek pandemii COVID-19 dramatycznie spadły wpływy podatkowe i dochody własne wielu gmin. Dlatego mieszkań nie ma na liście ich priorytetów. Niewykluczone, że dzięki nowym rozwiązaniom i wsparciu finansowemu, które zaproponował rząd, część samorządowców zmieni podejście.
Na przykład w rządowym Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa aż 1,5 mld zł czeka na gminy, które zechcą założyć SIM lub dołączyć do istniejącego TBS/SIM. Wysokość wsparcia wynosi 10% planowanej inwestycji mieszkaniowej istniejącego TBS/SIM lub w przypadku nowego SIM – 3 mln zł. Gminne TBS-y i SIM-y mogą też liczyć na grant, który podwyższono z 20% do 35%. Co ważne, dotacja ma być wypłacona przed rozpoczęciem inwestycji, a nie – jak to było wcześniej – w trakcie lub po jej zakończeniu. Ponadto wielu Polaków zamiast wkładu na kredyt chętniej wpłaci do TBS/SIM tzw. partycypację, czyli udział w kosztach budowy – co najmniej 20%, a w dużych miastach – 25% ceny mieszkania. Po spłaceniu przez TBS/SIM kredytu zaciągniętego na inwestycję najemcy będą bowiem mogli wykupić mieszkanie w ramach najmu z dojściem do własności.
Program „lokal za grunt”
Od 1 kwietnia 2021 r. gminy będą też mogły współpracować z firmami deweloperskimi. Z zamian za przekazane im grunty otrzymają określoną pulę mieszkań. Gmina mogłaby je potem wynajmować swoim mieszkańcom. Najemcy mogliby zaś liczyć na dopłatę do czynszu w programie „Mieszkanie na Start”.
Na pierwszy rzut oka pomysł wydaje się sensowny. Gminy mogłyby zyskać lokale nie angażując się bezpośrednio w skomplikowany proces inwestycyjny. Do tego Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii deklaruje, że dorzuci z Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa na budowę drogi dojazdowej do osiedla, żłobka czy przedszkola 10% kosztów przedsięwzięcia infrastrukturalnego.
Z kolei dla deweloperów to szansa na pozyskanie nowych terenów budowlanych. Według GUS w 2019 r. w zasobie gmin znajdowało się ok. 28 tys. ha gruntów pod budownictwo mieszkaniowe.
Funkcjonowanie ustawy „lokal za grunt” w praktyce
A jednak trudno sobie wyobrazić funkcjonowanie ustawy „lokal za grunt” w praktyce. Nawet jeśli pominiemy fakt, że współpraca miast z prywatnymi podmiotami nie układa się najlepiej, o czym świadczy nikła liczba inwestycji realizowanych w formule Partnerstwa Publiczno-Prywatnego. Dla gmin o wiele bardziej atrakcyjna jest formuła TBS/SIM w społecznej części programu Porozumienia. Ponadto deweloperzy nie są zainteresowani budową mieszkań tam, gdzie nie ma na nie popytu. Np. w 2020 r. w przeszło 20% powiatów nie rozpoczęli ani jednego mieszkania, a w zaledwie 43% powstanie ich więcej niż 100. Przy czym na Warszawę, Kraków, Poznań, Łódź, Gdańsk i Wrocław przypadała jedna trzecia wszystkich rozpoczętych mieszkań deweloperskich.
I to głównie tam niedobór działek spędza deweloperom sen z powiek. Dla nich proponowana przez rząd ustawa miałaby większy sens, gdyby zasada „lokale za grunt” dotyczyła także działek będących we władaniu spółek Skarbu Państwa, np. PKP czy Poczty Polskiej. To właśnie te spółki mają atrakcyjne działki w największych aglomeracjach.
Budownictwo w najbliższych latach
Na razie na wysokich obrotach funkcjonuje rynek deweloperski i budownictwo jednorodzinne. W 2020 r. deweloperzy i inwestorzy indywidualni oddali do użytkowania blisko 218 tys. mieszkań. Pozostali inwestorzy – gminy, TBS-y, spółdzielnie i zakłady pracy – dołożyli ok. 4 tys. W sumie dało to najlepszy od 40 lat wynik. Jarosław Gowin ma się więc na razie czym pochwalić. Ale taż przemilczeć fakt, że w 2020 r. gminy oddały do użytkowania zaledwie 1035 mieszkań, co jest wynikiem najgorszym w historii III RP. Dużo gorsze były też wyniki towarzystw budownictwa społecznego.
Pandemia COVID-19 nie jest tu żadnym wytłumaczeniem, bo decyzje o rozpoczęciu budowy zapadały co najmniej dwa lata wcześniej. Wręcz katastrofalne są także statystyki dotyczące rozpoczynanych budów. W 95% powiatów nie rozpoczęła się w 2020 r. budowa ani jednego mieszkania komunalnego!
Tymczasem od przeszło pięciu lat rządy Zjednoczonej Prawicy obiecują radykalny wzrost liczby tanich mieszkań czynszowych. Taki zresztą cel przyświeca jej sztandarowemu programowi Mieszkanie Plus. Wprawdzie do wyborów samorządowych i parlamentarnych są jeszcze prawie trzy lata, jednak ubiegłoroczne statystyki mieszkaniowe GUS muszą niepokoić szefów rządzących partii. Najpewniej liczą na to, że jeśli jego program Porozumienia Jarosława Gowina odniesie sukces, to za trzy lata przynajmniej wyborcy Zjednoczonej Prawicy nie będą wypominali porażki Mieszkania Plus.