Pakiet mieszkaniowy: Lokal za grunt

– Uchwalona przez Sejm ustawa to pierwsza z propozycji rozwiązań tworzących część rynkową pakietu mieszkaniowego. Zawiera ona narzędzia sprzyjające inwestowaniu i zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych z wykorzystaniem modelu współpracy między samorządami i inwestorami. Dziś częstym wyzwaniem dla inwestorów jest uzyskanie dostępu do gruntów odpowiednich pod budowę osiedli mieszkaniowych. Chcemy uwolnić w tym celu tereny, które są w posiadaniu gmin. Oczywiście z korzyścią dla nich i ich mieszkańców. W zamian za zbycie gruntu inwestorowi gmina otrzyma określoną liczbę lokali. Będzie je mogła przeznaczyć na zaspokojenie lokalnych potrzeb mieszkaniowych lub np. pod działalność zdrowotną, edukacyjną czy kulturalną. Dodatkowo gmina będzie mogła liczyć na bezzwrotną pomoc państwa przy realizacji infrastruktury technicznej i społecznej. Jest to szczególnie istotne, bo pomaga zapewnić zarówno rozwiązania niezbędne do prawidłowego funkcjonowania budynków, jak i te pozytywnie wpływające na jakość zamieszkiwania – mówi wicepremier, minister rozwoju, pracy i technologii Jarosław Gowin.

Polecamy: Jak przygotować się do zmian 2021

– Dzięki proponowanym przez nas rozwiązaniom dajemy samorządom narzędzia do zwiększania oferty mieszkań w przystępnej cenie dla swoich mieszkańców. Jednym z nich jest program Lokal za Grunt. Dzięki temu instrumentowi będzie można wykorzystać potencjał inwestycyjny gruntów należących nie tylko do gmin, ale także do Krajowego Zasobu Nieruchomości. To z kolei przyczyni się do poprawy jakości życia społeczności lokalnych – dodaje wiceminister rozwoju, pracy i technologii Anna Kornecka.

Lokal za Grunt

Gminy dysponują znacznym potencjałem gruntów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe. Według danych GUS w 2019 r. w zasobie gmin znajdowało się ok. 28 tys. ha gruntów pod takie budownictwo, z czego ok. 45,3% powierzchni była uzbrojona. W przypadku budownictwa rynkowego jednym z najważniejszych czynników ograniczających dalszy wzrost podaży mieszkań jest dostępność gruntów odpowiednich pod zabudowę. MRPiT proponuje tu model wymiany korzyści między gminą a inwestorem – z zachowaniem zasady konkurencyjności i transparentności.

Gminy mogą przeznaczać swoje nieruchomości na cele inwestycyjne już obecnie, na podstawie ogólnych zasad gospodarowania gruntami gminnymi. W praktyce jednak możliwości te nie są w pełni wykorzystywane. Projektowana ustawa ma zachęcić samorządy lokalne do szerszego angażowania się w działania służące rozwojowi budownictwa z wykorzystaniem zasobu nieruchomości gminnych. Na konieczność opracowania takiej regulacji zwracają uwagę zarówno samorządy, jak i potencjalni inwestorzy.

Podstawowy model współpracy między gminą a inwestorem

· Inwestor (nabywca nieruchomości od gminy) budowałby budynek (ewentualnie remontował lub przebudowywał budynek istniejący) i przekazywałby część mieszkań samorządowi gminnemu.

· Gmina mogłaby te mieszkania zachować w swoim zasobie (jako mieszkania komunalne) lub wnieść je do spółek gminnych (np. towarzystw budownictwa społecznego/społecznych inicjatyw mieszkaniowych) lub państwowych.

· W ten sposób, bez potrzeby samodzielnego prowadzenia skomplikowanego i czasochłonnego procesu inwestycyjnego, gmina uzyskiwałaby zasób mieszkaniowy, który mogłaby przeznaczyć na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych wspólnoty lokalnej.

Elastyczny model

Ustawa dopuszcza również inne formy inwestowania, np. uzyskiwanie przez gminy mieszkań położonych w innych lokalizacjach lub powierzchni niemieszkalnych (np. pod działalność edukacyjną, zdrowotną, kulturalną itp.).

Nieruchomości oferowane przez gminę będą musiały być objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy. Istotnie przyspieszy to proces inwestycyjny i zmniejszy niepewność potencjalnych inwestorów co do możliwości zagospodarowania danego gruntu.

Przepisy ustawy wprowadzą dodatkowo zachęty do inwestowania na terenach poddawanych rewitalizacji oraz prowadzenia prac remontowych w budynkach zabytkowych.

Obustronne korzyści

Korzyści dla inwestorów:

· rozszerzenie dostępu do nieruchomości o potencjale inwestycyjnym, często atrakcyjnie zlokalizowanych i dobrze skomunikowanych;

· większe możliwości dostosowania sposobu pozyskania nieruchomości do posiadanych aktywów i potrzeb inwestora;

· możliwość odroczenia ostatecznego rozliczenia ceny nieruchomości do czasu zakończenia inwestycji;

· przyspieszenie procedur związanych z rozpoczęciem procesu inwestycyjno-budowlanego, np. dzięki możliwości nabycia nieruchomości objętej już decyzją o warunkach zabudowy;

· możliwość przeznaczenia do przekazania w zamian za nieruchomość lokali lub budynków pochodzących z innych inwestycji oraz swoboda w gospodarowaniu lokalami i budynkami objętymi inwestycją, a nieprzekazywanymi gminie.

Korzyści dla samorządów:

· zwiększenie zasobu służącego realizacji zadań gminy, bez konieczności bezpośredniego zaangażowania się w realizację procesu inwestycyjno-budowlanego, w tym niekiedy od razu po zbyciu gruntu;

· szerokie możliwości wykorzystania instrumentu do realizacji zadań gminy (np. w celu zwiększenia oferty lokalowej, realizacji działań rewitalizacyjnych, poprawy dostępu osiedli mieszkalnych do infrastruktury technicznej i społecznej, zwiększenia zakresu lub poprawy jakości usług świadczonych na rzecz mieszkańców);

· możliwość zagospodarowania działek niewykorzystywanych do realizacji zadań (a generujących koszty związane z utrzymaniem nieruchomości) przy jednoczesnym zwiększeniu zasobu lokalowego gminy i uzyskaniu istotnych społecznie efektów niematerialnych (np. poprawy jakości życia mieszkańców gminy);

· zwiększenie atrakcyjności inwestycyjnej regionu.

Więcej beneficjentów w „Mieszkaniu na Start”

Najemcy mieszkań uzyskanych przez gminę w ramach rozliczenia „lokal za grunt” i wniesionych do spółek gminnych lub spółek Skarbu Państwa będą mogli ubiegać się o dopłaty do czynszu w ramach programu Mieszkanie na Start, których wysokość zależy od lokalizacji mieszkania oraz liczby członków gospodarstwa domowego.

Dopłaty mają na celu polepszenie warunków mieszkaniowych osób średniozamożnych (uzyskujących średnie dochody) i są dużym wsparciem dla wielu rodzin. Program Mieszkanie na Start jest realizowany od 1 stycznia 2019 r.

Grant na Infrastrukturę

Proponujemy dodatkowe zachęty dla gmin do angażowania się w działania dla realizacji polityki mieszkaniowej państwa.

Gmina, która zaangażuje się w prowadzenie polityki mieszkaniowej poprzez:

· tworzenie mieszkań komunalnych,

· tworzenie mieszkań w formule SIM,

· współpracę z inwestorami na zasadach „lokal za grunt”,

· inwestycję mieszkaniową, z którą związane są dopłaty do czynszu MnS,

będzie mogła uzyskać grant na infrastrukturę (droga, żłobek, przedszkole itd.) w wysokości 10% tego przedsięwzięcia infrastrukturalnego, przy czym nie wyższy niż wkład w tej gminy w inwestycję promieszkaniową.

Przykład

Gmina decyduje się skorzystać z rozwiązania „lokal za grunt”. Wystawia w tym trybie na sprzedaż działkę o wartości 1 mln zł. Jeśli dojdzie do podpisania umowy będzie mogła dodatkowo uzyskać grant na pokrycie do 10% kosztów przedsięwzięcia infrastrukturalnego towarzyszącego inwestycji realizowanej przez nabywcę nieruchomości.

Ustawa przewiduje też preferencje w ubieganiu się o wsparcie ze środków z Funduszu Dróg Samorządowych (a niedługo Rządowego Funduszu Rozwoju Dróg) i Funduszu rozwoju przewozów autobusowych o charakterze użyteczności publicznej przy łączeniu działalności promieszkaniowej z innymi formami działania na rzecz lokalnej wspólnoty. Takie zachęty będą pozytywnie wpływać nie tylko na działalność inwestycyjną w przestrzeni mieszkaniowej, ale również w przestrzeni towarzyszącej rozwojowi mieszkalnictwa. Intencją tych rozwiązań jest to, żeby z jednej strony gmina, która zaangażuje się w prowadzenie polityki mieszkaniowej, była wyżej punktowana przy ubieganiu się o już dostępne środki z programów rządowych i unijnych, a z drugiej dostawała dodatkowy grant z Funduszu Dopłat na realizację infrastruktury towarzyszącej mieszkalnictwu.