Służebność przesyłu - na czym polega i co stanowi jej główny problem?

Służebność przesyłu co to jest?

Opisana w art. 305¹- 305⁴ k.c. służebność przesyłu jest trzecim rodzajem służebności, po gruntowej i osobistej. Co ciekawe, do 2008 roku w polskim prawie obowiązywały tylko dwie ostatnie odmiany. Z punktu widzenia przedsiębiorców rodziło szereg niedogodności w przypadku konieczności regulowania spraw związanych z koniecznością przeprowadzania przez cudze nieruchomości urządzeń przesyłowych gazu, energii elektrycznej, płynów, pary, światłowodów itp., a następnie dostępu do nich w celu np. napraw czy konserwacji.

Sytuacja ta wymusiła konieczność dopisania do polskiego prawa trzeciego rodzaju służebności – służebności przesyłu, którą definiuje Art. 305¹ k.c.: „Nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu)”. Co to oznacza w praktyce i jakie problemy stwarza dla właściciela nieruchomości?

Prawo do korzystania z cudzej nieruchomości

Jest to prawo przedsiębiorcy zajmującego się przesyłem do korzystania w określonym zakresie z cudzej nieruchomości, którą może stanowić nie tylko grunt, ale także wszelkiego typu lokal czy budynek. Służebność przesyłowa daje więc przedsiębiorcy prawo do wstępu na cudzy teren obciążony tego typu służebnością najpierw w celu instalacji odpowiednich urządzeń przesyłowych, a następnie w przypadku konieczności ich konserwacji, naprawy, czy wreszcie wymiany.

Ważne jest, że ustanowienie w ramach konkretnej nieruchomości służebności przesyłu nie dotyczy tylko urządzeń przesyłowych, które przedsiębiorca ma zamiar dopiero wybudować, ale także tych, które już na nieruchomości się znajdują. Ponadto właściciel nieruchomości jest jedynym podmiotem, który może służebność przesyłu ustanowić. Z drugiej strony taki rodzaj służebności może być ustanowiony wyłącznie na rzecz przedsiębiorcy, którego przedmiotem działalności jest przesył płynów, pary, gazu, energii elektrycznej lub temu podobnych, i jest właścicielem służących temu urządzeń lub zamierza takowe na cudzej nieruchomości wybudować.

Ustanowienie służebności przesyłu następuje zazwyczaj na podstawie umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości a przedsiębiorcą, zdecydowanie rzadziej w wyniku orzeczenia sądu czy też w trzeci dopuszczalny sposób (poza najrzadziej spotykanym zasiedzeniem) – za sprawą decyzji administracyjnej.

W przypadku umownego ustanowienia służebności przesyłu właściciel nieruchomości bądź użytkownik wieczysty gruntu zobligowany jest do złożenia oświadczenia woli w formie aktu notarialnego. W każdym przypadku konieczny jest wpis ograniczonego prawa rzeczowego służebności przesyłu w dziale III księgi wieczystej.

Wynagrodzenie należne właścicielowi nieruchomości

Konieczność udostępniania obciążonej służebnością przesyłu nieruchomości osobom trzecim zapewne stanowi dla właściciela istotną uciążliwość. Jednak zdecydowanie najpoważniejszym problemem jest jej znaczna zazwyczaj utrata wartości. Jest bowiem oczywiste, że wartość nieruchomości przez którą przebiegają np. linie energetyczne będzie znacząco niższa od sąsiednich nieruchomości o zbliżonych parametrach wolnych od jakichkolwiek urządzeń przesyłowych. Co więcej, możliwa jest sytuacja całkowitej utraty wartości użytkowej nieruchomości za sprawą obowiązującej służebności przesyłu.

Dlatego też właścicielom nieruchomości, niezależnie od sposobu ustanowienia służebności, przysługuje prawo do wynagrodzenia, chyba że strony w umowie postanowią inaczej. Stosowna rekompensata przysługuje nie tylko z racji korzystania przez przedsiębiorstwo przesyłowe z nieruchomości, ale przede wszystkim jako odszkodowanie za zazwyczaj istotne obniżenie wartości nieruchomości. Pytanie, w jaki sposób określa się wysokość przedmiotowego wynagrodzenia, które zazwyczaj ma formę świadczenia okresowego płatności miesięcznych, rzadziej natomiast charakter jednorazowy.

Polskie prawodawstwo dotychczas nie wypracowało w tym względzie odpowiednich reguł czy standardów. Do określania wysokości wynagrodzenia za służebność przesyłu przyjmuje się więc parametry wartości rynkowej nieruchomości nie obciążonej, odsetek obszaru nieruchomości dotknięty oddziaływaniem urządzeń przesyłowych, czy wreszcie stopień uciążliwości korzystania z nieruchomości w związku z obecnością i działaniem przesyłu.

Wynika stąd taki wniosek, że w sytuacjach skrajnych, a więc wówczas gdy za sprawą służebności przesyłu korzystanie z nieruchomości jest praktycznie niemożliwe, albo maksymalnie ograniczone, wynagrodzenie z tego tytułu może być zbliżone lub nawet równe wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości w stanie wolnym od jakichkolwiek obciążeń.

Co ważne, jeżeli urządzenia przesyłowe znajdowały się na nieruchomości w okresie poprzedzającym ustanowienie służebności przesyłu, właściciel może dodatkowo domagać się wypłaty wynagrodzenia za maksymalnie 10-letni okres dotychczasowego bezumownego korzystania z nieruchomości przez przedsiębiorcę przesyłowego.

Wada prawna nieruchomości

Co bardzo istotne z punktu widzenia obrotu nieruchomościami, służebność przesyłu, obok służebności gruntowej i osobistej, a także użytkowania oraz najmu, stanowi o istnieniu wady prawnej nieruchomości (art. 556 k.c.). Co to oznacza w praktyce?

Dość częstym przypadkiem bywa nieujawnienie w księdze wieczystej nieruchomości ciążących na niej ograniczonych praw rzeczowych, do których zalicza się służebność przesyłu. Stanowi to istotne ryzyko dla nabywcy nieruchomości, który może nabyć np. działkę budowlaną z biegnącym w jej granicach podziemnym gazociągiem. W takiej sytuacji treść księgi wieczystej chroni nabywcę, co oznacza, że osoba której przysługuje nieujawniona w księdze służebność, będzie musiała to wykazać.

Ponadto, co nie mniej ważne, ochrona kupującego wynika z rękojmi za wady prawne. Daje ona kupującemu prawo do odstąpienia od umowy bądź domagania się stosownego obniżenia ceny, w tym przypadku ceny gruntu przez który przebiega gazociąg.

Tak czy inaczej instytucja służebności przesyłu powinna być tematem, z którym planujący zakup działki budowlanej, tudzież domu jednorodzinnego, powinni gruntownie się zapoznać. Z pewnością tego typu wiedza może okazać się bardzo przydatna, o ile nie bezcenna przy wyborze wymarzonej nieruchomości.

Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl