Krajowy Zasób Nieruchomości - co się zmieni?

Krajowy Zasób Nieruchomości kojarzy się przede wszystkim z programem Mieszkanie Plus. Trudno się temu dziwić, bo utworzenie KZN było związane głównie ze wspomnianą inicjatywą mieszkaniową rządu. Trzeba jednak pamiętać, że działalność Krajowego Zasobu Nieruchomości pozwoliła również na zgromadzenie, aktualizację i uporządkowanie informacji dotyczących państwowych działek. Teraz rząd zamierza wykorzystać część posiadanych przez państwo gruntów do budowy mieszkań na wynajem w ramach społecznych inicjatyw mieszkaniowych. Tak zwane SIM-y mają stanowić rozwinięcie idei towarzystw budownictwa społecznego. W budowie lokali na wynajem będą też pomagać deweloperzy, z którymi zamierza współpracować KZN. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl wyjaśniają, jak nowe przepisy dotyczące Krajowego Zasobu Nieruchomości wpłyną na budowę mieszkań czynszowych.

Polecamy: Jak przygotować się do zmian 2021

Krajowy Zasób Nieruchomości teraz będzie mógł tworzyć SIM-y

W pierwszej kolejności, warto przyjrzeć się zmianom w zasadach działania KZN, które przewiduje społeczna część pakietu mieszkaniowego. Mowa o ustawie z dnia 28 października 2020 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa, która niedawno została już przyjęta przez Sejm. Wspomniany akt prawny przewiduje kilka nowości związanych z funkcjonowaniem Krajowego Zasobu Nieruchomości. Najważniejsze wydają się regulacje, zgodnie z którymi KZN będzie mógł tworzyć społeczne inicjatywy mieszkaniowe lub do nich przystępować jako udziałowiec. Podobna możliwość związana z przystąpieniem Krajowego Zasobu Nieruchomości w roli udziałowca ma dotyczyć także towarzystw budownictwa społecznego. W tym kontekście warto nadmienić, że TBS-y działające przed wejściem w życie nowych przepisów nie muszą zmieniać swojej nazwy na „SIM”.

Towarzystwa budownictwa społecznego, podobnie jak nowe SIM-y w przypadku inwestycji finansowanych kredytem z BGK, o który wniosek złożono po 31 grudnia 2021 roku, zapewnią możliwość stopniowego dochodzenia do własności lokali. Powolny wykup mieszkania przez najemców (w ramach comiesięcznych rat) będzie dotyczył również inwestycji realizowanych z udziałem Krajowego Zasobu Nieruchomości. Zgodnie z nowymi przepisami, KZN będzie mógł wspierać społeczne budownictwo czynszowe zarówno poprzez wniesienie nieruchomości gruntowej pod zabudowę, jak i wkłady pieniężne. Co ciekawe, wynagrodzenie członka rady nadzorczej SIM/TBS reprezentującego Krajowy Zasób Nieruchomości ma być pokrywane przez tę drugą instytucję.

Deweloper otrzyma grunt w zamian za mieszkania dla gminy 

Warto wiedzieć, że temat zmian prawnych dotyczących Krajowego Zasobu Nieruchomości pojawia się także w drugiej (komercyjnej/rynkowej) części pakietu mieszkaniowego. Aktualnie wciąż jest ona przedmiotem prac legislacyjnych. Wiadomo, że rząd zamierza między innymi zachęcać deweloperów do współpracy poprzez ofertę przekazywania gruntów z KZN oraz działek gminnych na cele budownictwa mieszkaniowego. Ten pomysł jest jednym ze sztandarowych elementów komercyjnej części pakietu mieszkaniowego.

Wspomniane rozwiązanie, które media nazywają roboczo opcją „lokal za grunt” funkcjonuje już w innych krajach Unii Europejskiej. Jego zasady są bardzo proste. Mianowicie prywatny inwestor w zamian za działkę objętą miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy (popularną „WZ-ką”) zobowiąże się do wybudowania określonej liczby mieszkań. Będą one służyć jako lokale komunalne albo „M” wnoszone jako wkład do TBS-ów, SIM-ów lub spółek państwowych. Budowa mieszkań dla samorządu ma obniżyć koszt pozyskania działki przez inwestora. Co ważne, możliwe będzie również przekazanie deweloperowi gruntu z budynkiem przeznaczonym do generalnego remontu lub przebudowy na blok mieszkalny. W tym kontekście pojawiają się jednak dwie główne wątpliwości. Pierwsza z nich dotyczy tego, czy warunki współpracy z państwem rzeczywiście będą atrakcyjne dla deweloperów. Warto również pamiętać, że część klientów takich firm może być niezbyt przychylnie nastawiona do obecności w budynku lokali typowo czynszowych.