Ustawa o ochronie praw lokatorów zgodnie ze swoją nazwą powstała, aby chronić interesy słabszej strony umowy najmu. Wspomniany akt prawny bywa krytykowany ze względu na zbytnie uprzywilejowanie lokatorów kosztem właścicieli mieszkań. Warto jednak zdawać sobie sprawę, że powodem takiej krytyki często są problemy z dostępnością lokali socjalnych i pomieszczeń tymczasowych. Te kwestie w pewnej mierze pozostają poza zakresem działania wspomnianej ustawy. Wiele osób nie zdaje sobie również sprawy z tego, że ustawa o ochronie praw lokatorów nie zawsze łagodnie traktuje osoby zagrożone eksmisją. Przykładem mogą być procedury używane wobec lokatorów stosujących przemoc domową. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili omówić te procedury. Ich prawidłowe stosowanie skutkuje szybką eksmisją problematycznego lokatora.
Agresywny lokator nie posiada prawa do lokalu socjalnego
Tytułem wstępu warto wspomnieć, że oficjalna nazwa analizowanego aktu prawnego to ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733). Ustawa z 21 czerwca 2001 r. formułuje ogólną zasadę, zgodnie z którą eksmitowany lokator może otrzymać mieszkanie socjalne. Czasem socjalne lokum jest nawet gwarantowane przez przepisy. Na taką gwarancję mogą liczyć niektórzy lokatorzy mieszkań spółdzielczych, komunalnych oraz społecznych (z TBS - ów). Wspomniana gwarancja lokalu socjalnego dotyczy osób małoletnich, ubezwłasnowolnionych i niepełnosprawnych (wraz z opiekunami), osób obłożnie chorych, ciężarnych kobiet, ubogich emerytów oraz rencistów i bezrobotnych.
Zobacz: Podatek od nieruchomości
Warto wiedzieć, że stosowanie przemocy domowej pozbawia lokatora opisywanej wcześniej gwarancji uzyskania lokalu socjalnego. Osoba stosująca przemoc wobec bliskich nie może uzyskać lokalu socjalnego na podstawie wyroku sądu. Takie rozwiązanie wyklucza oczekiwanie na przydział mieszkania socjalnego, które w polskich warunkach bywa długotrwałe. Kolejna sankcja ustawowa wskazuje, że eksmisja związana ze stosowaniem przemocy domowej może zostać wykonana nawet pomimo trwania okresu ochronnego. Mowa o okresie pomiędzy 1 listopada i 31 marca następnego roku, w którym generalnie nie wykonuje się eksmisji.
Właściciela mieszkania trzeba pozbyć się w inny sposób …
Pozew o eksmisję na podstawie ustawy o ochronie praw lokatorów (związaną ze stosowaniem przemocy domowej) trzeba złożyć do wydziału cywilnego sądu rejonowego, który jest właściwy dla miejsca zamieszkania sprawcy. Do takiego pozwu powinny zostać załączone dowody potwierdzające stosowanie przemocy domowej (np. zaświadczenia lekarskie). Bardzo ważną kwestią jest także opłata za pozew wynosząca 200 zł. Osoby znajdujące się w złej sytuacji finansowej, mogą wnioskować o zwolnienie ze wspomnianego kosztu.
Trzeba podkreślić, że niekiedy wniosek eksmisyjny będzie bezskuteczny ze względu na zakres stosowania ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z tym aktem prawnym, lokatorem jest osoba nieposiadająca prawa własności do zasiedlanego mieszkania. Właśnie dlatego eksmisja na podstawie ustawy o ochronie praw lokatorów nie może dotyczyć właściciela mieszkania (domu lub lokalu).
Osoby doświadczające przemocy domowej ze strony właściciela mieszkania, powinny skorzystać z rozwiązania, jakie przewiduje artykuł 11a ustawy o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie. Chodzi o możliwość domagania się przez pokrzywdzoną osobę, aby sąd w postępowaniu nieprocesowym zobowiązał sprawcę przemocy do opuszczenia mieszkania. Rozprawa powinna odbyć się przed upływem miesiąca od dnia wpływu wniosku. Praktyka sądowa niestety pokazuje, że często są ustalane bardziej odległe terminy. Co ważne, decyzja sądu wydana na podstawie artykułu 11a ustawy o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie nie skutkuje pozbawieniem sprawcy prawa do mieszkania i może zostać uchylona lub zmieniona w przyszłości.
Brak tymczasowego pomieszczenia to dodatkowa sankcja
Warto wiedzieć, że eksmisja sprawcy przemocy domowej wykonana na podstawie ustawy o ochronie praw lokatorów lub ustawy o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie, przewiduje dodatkową dolegliwość dla takiej osoby. Mowa o braku uprawnienia do otrzymania pomieszczenia zastępczego.
Z reguły eksmitowane osoby, którym sąd nie przyznał prawa do mieszkania socjalnego, mogą liczyć na pomieszczenie tymczasowe o niskim standardzie. Wyjątek dotyczy między innymi sprawców przemocy domowej. Takie osoby muszą się liczyć z perspektywą przysłowiowej eksmisji na bruk, jeżeli obejmuje je ustawa o ochronie praw lokatorów albo ustawa o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie. W praktyce komornik eksmituje sprawcę przemocy (nieposiadającego innego lokum) do schroniska dla bezdomnych albo noclegowni dla bezdomnych.
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl