Chcesz dostać warunki zabudowy? Zostało niewiele czasu. Ważna zmiana od 1 września

• Ważna zmiana dla właścicieli działek
• Data doręczenia wniosku ma znaczenie
• Co z decyzjami WZ wydanymi wcześniej?
• Samorządy zwlekają z uchwalaniem planów ogólnych
• Inwestycje nie będą zatrzymane. 3,5 mln „zabezpieczonych” decyzji WZ
• Zgodność WZ z ustaleniami planu ogólnego

Ważna zmiana dla właścicieli działek

31 sierpnia kończy się okres obowiązywania dotychczasowych studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Od 1 września w nowym systemie planowania przestrzennego ich miejsce zajmują plany ogólne gmin, które – w odróżnieniu od studium – są aktami prawa miejscowego – wskazuje portal RynekPierwotny.pl.

Według portalu, zmiana będzie szczególnie istotna na terenach, na których nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. To właśnie tam inwestorzy korzystają z decyzji o warunkach zabudowy, czyli tzw. WZ. Jak wskazuje RynekPierwotny.pl, decyzja WZ nie musi zostać wydana przed 1 września. W gminie, w której plan ogólny nie wszedł jeszcze w życie, po tej dacie nadal będą mogły być wydawane WZ, ale tylko w postępowaniach wszczętych wcześniej.

Data doręczenia wniosku ma znaczenie

Kluczowe znaczenie ma data doręczenia wniosku do urzędu. Zgodnie z Kodeksem postępowania administracyjnego postępowanie wszczynane na żądanie strony rozpoczyna się w dniu doręczenia żądania organowi. Oznacza to, że samo wysłanie dokumentów przed 1 września nie musi być wystarczające, jeśli wniosek zostanie doręczony urzędowi już po tej dacie.

„Jeżeli wniosek zostanie do tego dnia skutecznie doręczony właściwemu organowi, postępowanie może zakończyć się wydaniem WZ już po 1 września, nawet gdy plan ogólny w danej gminie jeszcze nie obowiązuje” – wskazał cytowany w komunikacie ekspert portalu RynekPierwotny.pl Jarosław Jędrzyński.

W przypadku wniosku złożonego od 1 września sytuacja będzie inna. Jeżeli plan ogólny nie będzie jeszcze obowiązywał, gmina nie będzie mogła wydać na jego podstawie nowej decyzji WZ. Postępowanie będzie mogło doprowadzić do wydania decyzji po wejściu w życie planu ogólnego, a sama WZ będzie musiała odpowiadać jego ustaleniom.

Co z decyzjami WZ wydanymi wcześniej?

Data 1 września nie powoduje natomiast unieważnienia decyzji WZ wydanych wcześniej. Prawomocna WZ nadal może być podstawą ubiegania się o pozwolenie na budowę. Samo późniejsze wejście w życie planu ogólnego, nawet jeśli jego ustalenia będą niezgodne z istniejącą WZ, nie powoduje automatycznie utraty jej ważności.

Portal zwraca jednak uwagę, że należy odróżnić ważność WZ od jej bezterminowości. Od 1 stycznia 2026 r. decyzje o warunkach zabudowy wydawane w nowych postępowaniach co do zasady wygasają po pięciu latach od dnia, w którym stały się prawomocne. Bezterminowe pozostają decyzje prawomocne przed 1 stycznia 2026 r. oraz decyzje wydane w postępowaniach wszczętych przed 16 października 2025 r.

W praktyce oznacza to, że WZ wydana po 1 września 2026 r. w sprawie wszczętej jeszcze w sierpniu może zostać uzyskana mimo braku obowiązującego planu ogólnego.

Samorządy zwlekają z uchwalaniem planów ogólnych

Jednocześnie samorządy są dalekie od pełnego wdrożenia reformy planistycznej. Według monitoringu Geoportalu Krajowego Na Mapie, na 21 sierpnia plan ogólny uchwaliło 620 spośród 2479 gmin, czyli około jedna czwarta. Liczba uchwalonych planów szybko rośnie, ponieważ w ostatnich dniach sierpnia odbywa się wiele nadzwyczajnych sesji rad gmin.

Jeszcze 13 sierpnia uchwalonych było 547 planów. Regionalne różnice były znaczne. W woj. lubuskim plan miało wówczas 45,1 proc. gmin, w pomorskim 39,8 proc., a w wielkopolskim 32,7 proc. Najniższy odsetek odnotowano w woj. podkarpackim – 4,4 proc., świętokrzyskim – 4,9 proc. oraz małopolskim – 12 proc.

Wśród największych miast Wrocław uchwalił swój plan ogólny 26 sierpnia. Według informacji miasta spośród sześciu największych polskich metropolii wcześniej zrobił to jedynie Poznań.

Portal zwraca uwagę, że samo uchwalenie planu ogólnego nie oznacza jeszcze, że zaczyna on obowiązywać. Uchwała w sprawie planu ogólnego zaczyna obowiązywać w terminie w niej wskazanym, ale nie wcześniej niż po upływie 14 dni od ogłoszenia w wojewódzkim dzienniku urzędowym.

Oznacza to, że plany uchwalane w ostatnich dniach sierpnia nie mogą obowiązywać już 1 września. W takich gminach może wystąpić okres przejściowy: postępowania WZ wszczęte wcześniej będą mogły być kontynuowane, natomiast nowych decyzji na podstawie wniosków składanych od 1 września nie będzie można wydać do czasu wejścia planu ogólnego w życie.

Inwestycje nie będą zatrzymane. 3,5 mln „zabezpieczonych” decyzji WZ

RynekPierwotny.pl zwraca też uwagę na pojawiającą się w dyskusji liczbę 3,5 mln „zabezpieczonych” decyzji WZ. Według portalu, taką liczbę podał w kwietniu wiceminister Tomasz Lewandowski, mówiąc o całym istniejącym w Polsce zasobie wydanych, ważnych i bezterminowych decyzji o warunkach zabudowy. Jest to cały istniejący w Polsce zasób wydanych, ważnych i bezterminowych decyzji o warunkach zabudowy. Jedna WZ nie oznacza przy tym jednego mieszkania ani jednej inwestycji mieszkaniowej, ponieważ decyzje dotyczą różnych rodzajów przedsięwzięć i inwestorów.

Według portalu, kolejnym argumentem przeciwko tezie o nagłym zatrzymaniu inwestycji są obowiązujące miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Według GUS w 2024 r. obejmowały one 32,5 proc. powierzchni kraju. Istniejące MPZP (Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego) nie tracą ważności z powodu braku planu ogólnego.

Plan ogólny nie zastępuje bowiem miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Obowiązujące MPZP zachowują moc także po 1 września, a inwestycje mogą być na ich podstawie przygotowywane i realizowane. Jeżeli działka jest objęta planem miejscowym, decyzja WZ nie jest potrzebna, a brak planu ogólnego w gminie nie unieważnia istniejącego MPZP.

Problem dotyczy przede wszystkim terenów bez planów miejscowych, gdzie dotychczas podstawą uruchomienia inwestycji były warunki zabudowy. To tam brak obowiązującego planu ogólnego może po 1 września czasowo zamknąć drogę do uzyskania nowej WZ.

Zgodność WZ z ustaleniami planu ogólnego

W nowym systemie WZ będzie musiała być zgodna z ustaleniami planu ogólnego, a możliwość jej uzyskania dla nowej zabudowy zostanie co do zasady związana z położeniem terenu w obszarze uzupełnienia zabudowy, z uwzględnieniem przewidzianych w ustawie wyjątków.

„Największy skutek reformy może być widoczny nie 1 września na placach budowy, lecz w kolejnych miesiącach w cenach gruntów. Działka bez planu miejscowego i bez zabezpieczonej WZ będzie coraz częściej wyceniana przez pryzmat tego, co rzeczywiście umożliwia plan ogólny. Jeżeli wypadnie poza obszar, na którym możliwe będzie uzyskanie WZ, część jej dotychczasowego inwestycyjnego potencjału może po prostu zniknąć, a wraz z nim część wartości rynkowej” – komentuje Jędrzyński.