Jakie prawa i obowiązki ma gmina we wspólnocie mieszkaniowej

Zdecydowana część spośród 120 tys. wspólnot mieszkaniowych powstała w wyniku sprzedaży mieszkań komunalnych. W momencie złożenia podpisu na akcie notarialnym, a następnie wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w budynku należącym do gminy, jego dotychczasowi najemcy stają się nowymi właścicielami. Z mocy prawa tworzy się wówczas wspólnota mieszkaniowa, a jej członkiem zostaje automatycznie gmina.

Gmina jako udziałowiec

W momencie powstania wspólnoty mieszkaniowej w nieruchomości należącej wcześniej w całości do jednostki samorządu traci ona prawo do wyłącznego decydowania o jej losach. W każdym budynku wspólnotowym oprócz lokali wyodrębnionych (czyli tych, których nie sprywatyzowała jeszcze gmina) i pomieszczeń do nich przynależnych (np. piwnice, garaże) istnieją jeszcze pomieszczenia stanowiące tzw. nieruchomość wspólną. Zaliczają się do nich części budynku, które nie służą do wyłącznego użytku poszczególnych właścicieli lokali i są nimi m.in. klatki schodowe, strychy, urządzenia służące wszystkim właścicielom lokali, takie jak np. winda, instalacje wodno-kanalizacyjne, grzewcze, gazowe lub inne części nieruchomości - elewacja, dach itp. W skład nieruchomości wspólnej wchodzi także grunt. Gmina i właściciele wyodrębnionych lokali są jej współużytkownikami.

Każdy z właścicieli lokali jest również właścicielem udziału w nieruchomości wspólnej. Dzięki niemu ma prawo do korzystania z nieruchomości wspólnej, czerpania części pożytków, które ona przynosi (np. z czynszu za wynajem ściany bloku pod reklamy). Z drugiej strony uczestniczy w kosztach utrzymania powierzchni wspólnej i odpowiada za zobowiązania wspólnoty mieszkaniowej do wysokości posiadanego udziału.

Wysokość udziału gminy określa się dzieląc powierzchnię samodzielnego lokalu (wyodrębnionego lub nie) wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych przez powierzchnię użytkową wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Wybór sposobu zarządzania

Nieruchomością wspólną należy gospodarować w sposób możliwe najbardziej efektywny, czyli tak, by znajdowała się w jak najlepszym stanie technicznym przy jednoczesnej minimalizacji kosztów, które właściciele muszą łożyć na jej utrzymanie. Dlatego też jednym z podstawowych zadań członków nowo powstałej wspólnoty mieszkaniowej jest wybór sposobu zarządzania. Może on zostać określony w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego.

Właściciele mogą tutaj w szczególności powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Gdy gmina sprzeda kolejne lokale, wybrany sposób zarządu nieruchomością wspólną będzie odnosił skutek także do każdego kolejnego nabywcy. Zmiana zasad może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. W razie gdy członkowie wspólnoty nie ustalą sposobu zarządzania nieruchomością wspólną, w umowie dopuszczalne są inne formy sprawowania zarządu ustawowego, które zostały określone przepisami ustawy o własności lokali.

Decydują współwłaściciele

W małych wspólnotach, w których skład nie wchodzi więcej niż siedem lokali (w tym przy najmniej jeden musi zbyć wyodrębniony i należeć do innego właściciela niż gmina), zarządzanie odbywa się na zasadach przewidzianych dla współwłaścicieli nieruchomości. Są one określone w kodeksie cywilnym i kodeksie postępowania cywilnego. Każdy ze współwłaścicieli jest tutaj zobowiązany do osobistego zarządzania rzeczą wspólną i nie ma potrzeby powoływania specjalnych organów. O czynnościach nieprzekraczających zakresu zwykłego zarządu decyduje większość właścicieli (według wielkości posiadanych udziałów), a w sprawach przekraczających zwykły zarząd - wszyscy właściciele. Gdy nie będą oni mogli dojść do porozumienia, decyzje może podejmować za nich sąd.

Przepisy kodeksu cywilnego przewidują, że w niektórych przypadkach gmina może sama zarządzać budynkiem małej wspólnoty, nawet bez formalnego zlecenia pozostałych właścicieli lokali. Jest to możliwe jednak tylko wtedy, gdy jednostka samorządu jako pierwotny właściciel nieruchomości kontynuuje administrowanie budynkiem, a pozostali członkowie wspólnoty nie są w stanie chwilowo przejąć zarządu we własne ręce. Gmina powinna jednak powiadomić o tym fakcie wszystkich pozostałych właścicieli lokali i zarządzać nieruchomością w sposób staranny i zgodny z prawdopodobną wolą wszystkich członków. Najlepiej jest jednak, gdy w takiej sytuacji właściciele sami podejmą uchwałę o powierzeniu zarządu.

Kiedy potrzebny zarząd

Niepodjęcie uchwały w sprawie wyboru sposobu zarządu nieruchomością wspólną będzie rodziło inne konsekwencje w większych wspólnotach mieszkaniowych. Jeżeli lokali wyodrębnionych (wraz z lokalami należącymi do gminy) jest więcej niż siedem, właściciele lokali mają obowiązek podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wówczas wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. We wspólnotach, w których udziałowcem jest gmina, nie warto ograniczać się jednak do wyboru jednoosobowego zarządu. Powinien składać się on co najmniej z grona dwóch osób, wśród których nie może zabraknąć pracownika komunalnej jednostki organizacyjnej. Świeżo upieczeni właściciele dawnych lokali komunalnych mogą bowiem nie mieć wystarczającego doświadczenia i wiedzy w zakresie prawidłowego zarządzania nieruchomością. Członkowie wspólnoty nie powinni w takiej sytuacji obawiać się, że wybierając takie rozwiązanie przekażą monopol na administrowanie budynkiem jednostce samorządu. Należy pamiętać o tym, że zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani.

Zarząd przymusowy

Jeżeli zarząd w ogóle nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków, narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy z właścicieli może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd rejonowy właściwy dla miejsca położenia danej nieruchomości. Sąd określi zakres uprawnień zarządcy oraz należne mu wynagrodzenie.

Ustanowienia zarządcy przymusowego może żądać również gmina. Jest to dopuszczalne jedynie wówczas, gdy w terminie dwóch lat od dnia wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w budynku komunalnym (w której liczba lokali jest większa niż siedem), właściciele lokali nie dokonają wyboru zarządu ani nie powierzą zarządu nieruchomością wspólną w umowie zawartej w formie aktu notarialnego. Złożenie takiego wniosku przez jednostkę samorządu jest możliwe wtedy, gdy sama w wymienionym wyżej okresie dwóch lat sprawowała zarząd nieruchomością.

Potrzebna zgoda właścicieli

Wybrany przez właścicieli lokali zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Ma on prawo podejmowania wszystkich czynności w imieniu wspólnoty z wyjątkiem tych, które zostały określone w ustawie o własności lokali jako przekraczające zwykły zarząd (patrz ramka). Z kolei do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali. Musi ona wyrażać zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielać zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Podjęcie czynności zwykłego zarządu nie zostało zdefiniowane w przepisach, jednak będą to wszystkie czynności faktyczne, prawne i procesowe związane z administrowaniem budynkiem.

Tryb podejmowania uchwał

Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, bądź w trybie mieszanym. Pierwsze zebranie we wspólnocie zawiązanej w dawnym budynku komunalnym powinna zwołać gmina, która z reguły posiada większość udziałów w nieruchomości wspólnej. Powinno to nastąpić najpóźniej w I kwartale roku następującego po tym, kiedy miało miejsce pierwsze wyodrębnienie własności lokalu. Pierwsze spotkanie służy głównie wyborowi zarządu lub zarządcy, który to będzie zwoływał kolejne zebrania właścicieli.

Do skuteczności uchwał jest potrzebna co do zasady większość głosów właścicieli lokali, liczonej według wielkości udziałów. Od tej reguły został przewidziany w przepisach jeden wyjątek, który pozwala na podejmowanie uchwał według reguły: jeden właściciel - jeden głos. Może ona zostać wprowadzona w umowie lub w uchwale podjętej przez członków wspólnoty.

Głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się także na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. Jest to możliwe, jeśli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa jednemu albo większość udziałów należy do jednego właściciela (najczęściej gminy) bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie.

Problematyczny przepis

Wprowadzenie powyższej procedury podejmowania decyzji we wspólnocie może okazać się szczególnie niekorzystne dla gminy. Wystarczy bowiem, że w budynku komunalnym zostanie sprzedanych kilka lokali, w których nowi właściciele będą posiadali 20 proc. udziałów w nieruchomości, a gmina może zostać faktycznie podporządkowana decyzjom pozostałych członków wspólnoty.

Najbardziej dotkliwym dla jednostek samorządu wydaje się tutaj problem ustalania wysokości składek na fundusz remontowy. Budynki komunalne i znajdujące się w nich lokale zazwyczaj są w złym stanie technicznym i potrzebują natychmiastowych remontów. Byli najemcy mogą więc podjąć uchwałę o drastycznym podniesieniu składek i chociaż sami będą płacić więcej, zmuszą gminę do tego, aby pokryła nawet 80 proc. kosztów remontów części wspólnych.

Zaskarżanie uchwał

Każdy z członków wspólnoty (w tym gmina) może uznać, że podjęta na zebraniu ogółu właścicieli uchwała narusza jego interesy i zaskarżyć ją do sądu. Taką podstawą zaskarżenia może być także niezgodność uchwały z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo fakt, że narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

W takiej sytuacji powództwo powinno być wytoczone przeciwko wspólnocie, którą w sądzie będzie reprezentował w imieniu pozostałych członków zarząd. Uchwałę można zaskarżyć w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Od 20 marca 2007 r. sądem właściwym do rozpatrywania spraw o uchylenie uchwał członków wspólnoty mieszkaniowej jest sąd okręgowy właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Podjęta uchwała podlega wykonaniu nawet mimo jej zaskarżenia. Gmina może co prawda wnioskować o wstrzymanie jej wykonania do czasu zakończenia sprawy. O zasadności takiego żądania zadecyduje jednak sąd.

Prawa właściciela

Gmina, tak jak i inni członkowie wspólnoty, ma prawo korzystać z praw do swojego mieszkania bez żadnych ograniczeń. Najczęściej jednak je wynajmuje lub sprzedaje. Dość często zdarza się, że właściciele lokali zmieniają ich pierwotne przeznaczenie, np. w lokalu użytkowym urządzają restaurację. Taka zmiana budzi najwięcej obaw członków wspólnoty z powodu ewentualnych niedogodności. Właściciel nie musi się jednak zwracać w takich sytuacjach o zgodę wspólnoty (wyrok SN z 16 stycznia 2008 roku, sygn. akt: IV CSK 393/07).

Jednostka samorządu korzysta też z pożytków, jakie przynosi nieruchomość wspólna, ponieważ w pierwszej kolejności powinny zostać przeznaczone na utrzymanie budynku stanowiącego współwłasność członków wspólnoty mieszkaniowej. Może również domagać się, aby pożytki zostały podzielone wśród nich tylko w wyjątkowych wypadkach. Może to nastąpić tylko gdy przychody z pożytków są wyższe od wydatków. Nadwyżkę dzieli się między członków albo lokuje na wyodrębnionym rachunku bankowym i wykorzystuje na pokrycie kosztów zarządzania nieruchomością.

Obowiązki gminy

Jednostka samorządu ponosi również wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Należne od nich kwoty są proporcjonalne do udziałów we wspólnocie poszczególnych właścicieli. Co miesiąc z góry - do dziesiątego dnia każdego miesiąca - wszyscy właściciele odprowadzają zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Pieniądze wspólnota przeznacza na: wydatki, remonty i bieżącą konserwację, utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne (jeżeli nie pokrywają ich bezpośrednio właściciele poszczególnych lokali) oraz na opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody zużytych na potrzeby nieruchomości wspólnej oraz na opłaty za antenę zbiorczą i windę.

Można więc mówić o wydatkach koniecznych służących do utrzymania nieruchomości w odpowiednim stanie (na konserwacje czy remonty), wydatki użyteczne, które zwiększają wartość nieruchomości, oraz pozwalające ograniczyć koszty zużycia mediów. Opłaty należne od członka wspólnoty wylicza się na podstawie jego udziału, a nie powierzchni użytkowej jego lokalu. Stosownie do wielkości udziału gmina odpowiada też za zobowiązania wspólnoty dotyczące nieruchomości wspólnej (np. spłata kredytu na ocieplenie budynku).

Dodatkowe obowiązki mają właściciele, którzy zasiadają w zarządzie wspólnoty. Do ich zadań należą między innymi: prowadzenie ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek wniesionych na pokrycie tych kosztów, przechowywanie dokumentacji technicznej budynku czy prowadzenie i aktualizacja spisu właścicieli.

 

ZGODA WŁAŚCICIELI LOKALI

Czynności, jakie może podejmować zarząd wyłącznie po uzyskaniu zgody właścicieli lokali, to:

• ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,

• przyjęcie rocznego planu gospodarczego,

• ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,

• zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,

• udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,

• udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,

• dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,

• nabycie nieruchomości,

• wytoczenie powództwa o eksmisję, gdy właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub zakłóca porządek domowy,

• ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali,

• udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej,

• ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych,

• określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę umownego ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej, połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu.

ORZECZNICTWO

Za remont balkonu płaci właściciel i wspólnota

Właściciel lokalu mieszkalnego ma obowiązek ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem balkonu tylko w części, która służy do zaspokajania jego potrzeb mieszkaniowych. Z kolei wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu, obciążają wspólnotę mieszkaniową. Powyższe stanowisko Sądu Najwyższego jest konsekwencją pytania prawnego, z którym zwrócił się do SN Sąd Apelacyjny w Gdańsku. Rozpatrywał on spór pomiędzy gminą miasta Gdańsk a jedną ze wspólnot mieszkaniowych. Jednostka samorządu domagała się uchylenia uchwały wspólnoty, która nakłada na jej członków (którym jest też gmina) sfinansowanie kosztu remontu balkonów - uchwała Izby Cywilnej SN z 7 marca 2008 r., sygn. akt III CZP 10/08.

Wspólnota mieszkaniowa może zlicytować lokal gminny

Wspólnota mieszkaniowa może pozbawić swojego członka własności lokalu, jeżeli ten nie wypełnia ciążących na nim i określonych w ustawie o własności lokali obowiązków. Konieczne jest wówczas wystąpienie na drogę powództwa sądowego z żądaniem sprzedaży lokalu w drodze licytacji. Cytowany przepis odnosi się zarówno do właścicieli lokali wyodrębnionych, jak i do gmin. W jednej ze wspólnot mieszkaniowych właściciele podjęli uchwałę w sprawie licytacji lokalu znajdującego się w zasobach gminy. Gmina jako właścicielka kilku niewyodrębnionych lokali w nieruchomości długotrwale zalegała z opłatami, ponadto użytkownik lokalu, którego licytacji domagała się wspólnota, od wielu lat swoim zachowaniem utrudniał innym współmieszkańcom korzystanie z lokali i nieruchomości wspólnej. Uchwała ta została zaskarżona przez gminę do sądu. Początkowo sąd, który rozpoznawał tę sprawę, przychylił się do wniosku pełnomocnika gminy i wstrzymał wykonanie uchwały, ale na skutek zażalenia pozwanej wspólnoty mieszkaniowej swoje postanowienie uchylił i powództwo jako bezzasadne oddalił - wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z 21 marca 2005 roku, sygn. akt: I C 711/04).

Adam Makosz

adam.makosz@infor.pl

PODSTAWA PRAWNA

• Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.).

• Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 ze zm.).

• Ustawa z 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. z 1964 r. nr 43, poz. 296 ze zm.).