Jak mieszkaniec ziem zachodnich może uporządkować prawa własności

Po wojnie nieruchomości na ziemiach zachodnich i na terenie byłego Wolnego Miasta Gdańska przeszły na rzecz Skarbu Państwa. Osoby, które objęły je we władanie oraz ich następcy prawni, na przykład spadkobiercy lub obdarowani, nawet jeżeli mają nieuregulowane prawo do nich, nie muszą obawiać się, że utracą je na rzecz poprzednich, przedwojennych właścicieli. Od przedwojennych właścicieli przejął je Skarb Państwa i dlatego żadne roszczenia odszkodowawcze nie mogą być zgłaszane pod adresem aktualnych posiadaczy.

Skarb Państwa właścicielem

Na podstawie art. 41 i 42 dekretu z 6 września 1946 r. o ustroju rolnym i osadnictwie na obszarze Ziem Odzyskanych oraz byłego Wolnego Miasta Gdańska (Dz.U. z 1946 r. nr 49, poz. 279) zostały przejęte nieruchomości ziemskie opuszczone przez właścicieli i oddane w posiadanie innej osobie oraz nieruchomości, które w dniu wejścia w życie ustawy, tj. 14 października 1946 r., zostały włączone do państwowego zasobu ziemi, natomiast nie posiadali ich już wówczas dotychczasowi właściciele. Wprawdzie na mocy tych przepisów poprzedni właściciele nieruchomości mogli ubiegać się o zamienne gospodarstwo albo działkę, lecz przysługujące im uprawnienia wygasły 5 kwietnia 1958 r. (na podstawie ustawy z 12 marca 1958 r. o sprzedaży państwowych nieruchomości rolnych oraz uporządkowaniu spraw związanych z przeprowadzeniem reformy rolnej i osadnictwa rolnego, tj. Dz.U. z 1989 r. nr 58, poz. 348).

W tej sytuacji poprzedni przedwojenni właściciele nie tylko nie mogą ubiegać się o zamienne gospodarstwo lub działkę, lecz nie mają prawa do swojej przedwojennej nieruchomości. Brak też podstaw, aby skutecznie mogli z niej usunąć aktualnego właściciela.

Oprócz tego na własność państwa polskiego przeszły również majątki poniemieckie i opuszczone. Skarb Państwa nabył je na podstawie dekretu z 8 marca 1946 r. o majątkach opuszczonych i poniemieckich (Dz.U. z 1946 r. nr 13, poz. 87 z późn. zm.).

Nabycie przez Skarb Państwa własności tego mienia następowało też przez tzw. przemilczenie, tzn. przez sam fakt upływu terminu: dziesięciu lat (dla opuszczonych nieruchomości) i pięciu lat (dla opuszczonych ruchomości) od zakończenia wojny.

Na gruncie obecnych przepisów nie ma podstaw do kwestionowania utraty własności tych nieruchomości. Na podstawie tego samego dekretu zostały przejęte przez państwo majątki od osób, które po 31 sierpnia 1939 r. dopuściły się odstępstwa od narodowości polskiej, albo zostały przez okupanta zaliczone do jednej z grup uprzywilejowanych (reichs i volksdeutsche). Sytuacja prawna mienia tych osób została uregulowana jeszcze w innych przepisach. Na gruncie aktualnego prawa osoby te i ich następcy prawni nie mogą domagać się zwrotu majątków lub odszkodowania.

Jako majątki poniemieckie, oprócz mienia obywateli, zostało też przejęte mienie Rzeszy Niemieckiej i byłego Wolnego Miasta Gdańska, z wyjątkiem mienia mieszkających na tym terenie osób narodowości polskiej lub innej prześladowanej przez Niemców.

Do kogo należy majątek

Na mocy omówionych przepisów polski Skarb Państwa został właścicielem nieruchomości na Ziemiach Odzyskanych i na terenie byłego Wolnego Miasta Gdańska. Jednak zdarzało się często, że zmiana właściciela nie została wpisana do księgi wieczystej ani do zbioru dokumentów (który wcześniej był zakładany dla nieruchomości zamiast księgi wieczystej). W dodatku są nieruchomości, dla których nawet nie założono księgi wieczystej lub zbioru dokumentów. Dlatego w żadnych dokumentach prowadzonych dla konkretnej nieruchomości nie figuruje jako właściciel Skarb Państwa.

Mimo że Skarb Państwa nie został wpisany do księgi wieczystej ani do zbioru dokumentów jako właściciel, nie zmienia to faktu, że jest nadal właścicielem konkretnej nieruchomości. Może ją sprzedać, wydzierżawić, oddać w wieczyste użytkowanie albo przenieść jej własność tytułem odszkodowania za tzw. mienie zabużańskie. W razie roszczeń osób trzecich osoby, które w taki sposób objęły w posiadanie albo na własność nieruchomość od Skarbu Państwa, muszą przedstawić dokumenty potwierdzające przeniesienie na nich prawa do nieruchomości. I to wystarczy, aby uchronić się przed odebraniem jej. Natomiast nie muszą udowadniać, że procedura związana z przejęciem własności mienia od poprzedniego przedwojennego właściciela została przez Skarb Państwa przeprowadzona zgodnie z wydanymi po wojnie przepisami.

Nieuregulowane prawa

Osoby, które władają majątkami na Ziemiach Odzyskanych, są najczęściej następcami prawnymi tych, którzy otrzymali je od Skarbu Państwa zaraz po wojnie. Zdarza się, że mają trudności, aby udowodnić swoje prawa do nieruchomości, ponieważ dokumenty potwierdzające przyznanie do niej uprawnień w latach 40. albo 50. już dawno zginęły albo uległy zniszczeniu.

Problemy z udowodnieniem praw do nieruchomości mają też następcy prawni osób, które otrzymały je od Skarbu Państwa, ponieważ nie uregulowały jeszcze do tej pory praw spadkowych nawet po pradziadkach.

PRZYKŁAD:

SPADEK

Poprzedni właściciel miał udokumentowane prawo do nieruchomości. Po nim nieruchomością władały jeszcze dwa pokolenia spadkobierców, którzy jednak nie uregulowali praw do spadku. Aby przeprowadzić postępowanie spadkowe, prawnuczek powinien zawnioskować przeprowadzenie postępowania spadkowego nie tylko po swoich rodzicach, ale również po dziadkach i po pradziadkach. Może to zrobić nawet w jednym wniosku o stwierdzenie spadku.

Aby nie obawiać się roszczeń poprzednich przedwojennych właścicieli lub ich następców prawnych, należy potwierdzić (uzyskując duplikaty dokumentów) lub uregulować prawo własności albo użytkowania wieczystego (np. wstępując w prawo własności poprzedniego powojennego już właściciela). Następnie trzeba założyć księgę wieczystą, wówczas gdyby nieruchomość jej nie posiadała, i wpisać w niej w dziale drugim swoje dane jako właściciela.

Wpisy w księgach wieczystych powinny być aktualne, ponieważ tylko takie pozwolą ustalić stan prawny nieruchomości. Dlatego osoba, która ma prawo wpisać swoje prawo własności do księgi wieczystej, powinna zadbać o to, aby wpis - w szczególności nazwiska właściciela - był zgodny ze stanem faktycznym.

Do księgi wieczystej może również zostać wpisane prawo najmu i dzierżawy, które obciążają cudzy budynek lub grunt. W ten sposób najemca i dzierżawca zabezpieczają swoje uprawnienia nawet przy sprzedaży nieruchomości, bądź w razie zmiany właściciela na innych zasadach niż umowa kupna.

Można szybciej zasiedzieć

Następca prawny, który chce ustalić swoje prawa do nieruchomości, powinien wybrać sposób najtańszy i najbardziej skuteczny. Na przykład może użytkowaną nieruchomość zasiedzieć. Wlicza wówczas do okresu władania nią również czas, przez który władali wcześniej nieruchomością np. jego rodzice lub dziadkowie.

PRZYKŁAD:

ZASIEDZENIE PRZEZ OBOJE MAŁŻONKÓW

Nabycie posiadania nieruchomości nastąpiło w czasie trwania małżeństwa, w którym obowiązuje wspólność ustawowa. Zasiedzenie biegnie na rzecz obojga małżonków. Gdyby zaś w czasie, w którym biegnie termin zasiedzenia, małżonkowie rozwiedli się, to wprawdzie od tego momentu zasiedzenie biegnie nadal, ale nie na zasadzie wspólności ustawowej, lecz współwłasności w połowie w częściach ułamkowych.

Od 1 października 1990 r. nabycie własności nieruchomości w drodze zasiedzenia może nastąpić nawet wówczas, gdy była przedmiotem własności państwowej. Natomiast do tej daty nieruchomości państwowej nie można było zasiedzieć. Dlatego okresu sprzed 1 października 1990 r. władania jako właściciel nieruchomością stanowiącą własność Skarbu Państwa, nie można wliczać do okresu przy ustalaniu zasiedzenia.

Natomiast po 1 października 1990 r. zasiedzenie nieruchomości, której właścicielem jest Skarb Państwa, odbywa się na ogólnych zasadach.

Osoby, które przed 1 października 1990 r. władały nieruchomością państwową, mogą po tej dacie zasiedzieć ją na korzystniejszych warunkach. Artykuł 10 ustawy z 28 lipca 1990 r. nowelizującej kodeks cywilny przewiduje w takich przypadkach możliwość skrócenia okresu zasiedzenia o połowę, czyli do 10 albo do 15 lat.

PRZYKŁAD:

KRÓTSZY TERMIN ZASIEDZENIA

Mężczyzna był od 1 stycznia 1955 r. samoistnym posiadaczem w złej wierze nieruchomości państwowej. W okresie od 21 lipca 1961 r. do 1 października 1990 r. nie mógł jej zasiedzieć, bo przepisy zabraniały zasiedzenia takiej nieruchomości. Od 1 października 1990 r. termin zasiedzenia nieruchomości zaczął biec ponownie. Okres zasiedzenia w złej wierze jest skrócony o połowę do 15 lat.

Zasiedzenie biegnie od dnia wejścia w życie noweli, czyli od 1 października 1990 r. Przepis sankcjonuje posiadanie przed tą datą nieruchomości państwowej jako przesłanki zasiedzenia. W tej sytuacji nieruchomości przejęte od Skarbu Państwa przed 1 października 1990 r. można było zasiedzieć już w 2005 roku, po upływie nawet 15 lat władania w złej wierze. Osobom, które mogą wykazać, że w ten sposób zasiedziały nieruchomość, radzimy, aby szybko złożyły w sądzie - w wydziale cywilnym właściwym dla położenia nieruchomości - wniosek o jej zasiedzenie. Skutkiem nabycia prawa własności jest wygaśnięcie prawa dotychczasowego właściciela.

TRZEBA ZNAĆ SPADKOBIERCÓW

Wszczynając postępowanie spadkowe, należy znać adresy wszystkich uczestników postępowania będących spadkobiercami i podać je we wniosku o stwierdzenie nabycia spadku, aby osoby te mogły zostać zawiadomione o postępowaniu. Jeżeli adresy nie są znane, to wówczas sąd zarządza zamieszczenie w prasie ogłoszeń o postępowaniu spadkowym i wzywa spadkobierców, aby wykazali w określonym terminie swoje prawa. Za ogłoszenie trzeba dodatkowo zapłacić, a zamieszczenie ich w prasie i oczekiwanie na odzew spadkobierców powoduje przedłużenie się postępowania.

MAJĄTEK OPUSZCZONY

Za opuszczony uważa się majątek wówczas, gdy właściciele utracili jego posiadanie w związku z wojną rozpoczętą 1 września 1939 r. i nie odzyskali tego posiadania aż do 19 kwietnia 1946 r., czyli do dnia wejścia w życie dekretu. Majątki opuszczone przejmowały specjalnie powołane w tym celu urzędy likwidacyjne.

Ważne!

Księgę wieczystą dla nieruchomości prowadzi wydział ksiąg wieczystych sądu rejonowego właściwego dla położenia nieruchomości

MAŁGORZATA PIASECKA-SOBKIEWICZ

malgorzata.piasecka@infor.pl

Podstawa prawna

• Art. 172 - 176 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).