Kategorie

Problematyka legalizacji samowoli budowlanej

Roma Opoka
Aplikant adwokacki
Shutterstock
ShutterStock
Zjawisko samowoli budowlanej jest w Polsce bardzo częste. Część osób dokonujących jej, nawet nie wie, że naruszyło prawo. Jeżeli dane roboty nie są zakwalifikowane prawidłowo i nie są załatwione właściwe formalności, budowa czy remont może zmienić się w samowolę budowlaną.

Zgodnie z przepisami sytuację samowoli budowlanej można naprawić. W wielu przypadkach łączy się to z kosztami. Jednak należy pamiętać, iż Główny Urząd Nadzoru Budowlanego może wydać nakaz rozbiórki. Czasami więc bardziej opłaca się ponieść koszty i zalegalizować samowolę mimo, iż procedura dotycząca tego nie jest prosta.

Kiedy może zaistnieć samowola budowlana

Prawo budowlane nie definiuje w żaden sposób pojęcia samowoli budowlanej. Powszechnie przyjmuje się, że popełnia się ją, gdy buduje się budynek lub inny obiekt budowlany, czy choćby tylko jego część bez wymaganego pozwolenia na budowę, zgłoszenia albo gdy starosta sprzeciwił się zamiarowi budowy objętej obowiązkiem zgłoszenia. 


Samowola budowlana jednak wchodzi w grę, nawet gdy załatwiło się wszelkie niezbędne formalności. Wystarczy, że rozpocznie się budowę, zanim pozwolenie stanie się ostateczne, czy też gdy w trakcie budowy dojdzie do istotnych odstępstw od projektu budowlanego i warunków zapisanych w pozwoleniu na budowę.

Samowolą jest także prowadzenie robót niezgodnie z zasadami sztuki budowlanej, bez kierownika budowy lub też bez dziennika budowy.

Niedopuszczalnym jest również użytkowanie budynku bez zgody nadzoru budowlanego czy też zmiana sposobu użytkowania budynku lub jego części bez zgłoszenia staroście. Do samowoli budowlanej może dojść również w trakcie użytkowania wybudowanego budynku – chodzi tu o drobne przebudowy czy rozbudowy, np. dobudowywanie tarasu czy balkonu

Zobacz: Opłata roczna za użytkowanie wieczyste

Podstawa prawna legalizacji

Kwestie legalizacji samowoli budowlanej regulują przede wszystkim przepisy art. 48 i 49 b, a także 50 i 51 prawa budowlanego. Sprawy tego typu rozpatruje powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego. Niekiedy, w przypadkach określonych w ustawie, rozpatruje je wojewódzki inspektorat nadzoru budowlanego. Dotyczy to obiektów i robót budowlanych umiejscowionych na terenie pasa technicznego, portów i przystani morskich, morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej, a także na innych terenach przeznaczonych do utrzymania ruchu i transportu miejskiego, hydrotechnicznych piętrzących, upustowych, regulacyjnych, melioracji podstawowych oraz kanałów i innych obiektów służących kształtowaniu zasobów wodnych i korzystaniu z nich wraz z obiektami towarzyszącymi, dróg publicznych krajowych i wojewódzkich wraz z obiektami i urządzeniami służącymi do utrzymania tych dróg i transportu drogowego oraz sytuowanymi w granicach pasa drogowego sieciami uzbrojenia terenu – niezwiązanymi z użytkowaniem drogi, a w odniesieniu do dróg ekspresowych i autostrad – wraz z obiektami i urządzeniami obsługi podróżnych, pojazdów i przesyłek, usytuowanych na obszarze kolejowym, lotnisk cywilnych wraz z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi oraz tych usytuowanych na terenach zamkniętych. Powyższe reguluje art. 83 prawa budowlanego.


Od postanowień i decyzji powiatowego inspektora można się odwołać do inspektora wojewódzkiego, a gdy decyzje lub postanowienia wydaje wojewódzki inspektor – do głównego inspektora nadzoru budowlanego. W ramach następnej instancji przysługuje skarga do wojewódzkiego sądu administracyjnego oraz kasacja do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Zobacz: Cena nieruchomości a jej wartość

Samowolne roboty a samowolna budowa

Przepisy rozdzielają pojęcia samowolnej budowy i samowolnego wykonania robót budowlanych. Roboty budowlane to budowa, a także inne prace budowlane polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego. Budowa polega na wykonaniu obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także jego rozbudowie, nadbudowie i odbudowie. Wśród tzw. robót budowlanych innych niż budowa ustawa wymienia: przebudowę, remont montaż i rozbiórkę.

Przebudowa – to wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic, pasa drogowego.


Remont – wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a nie stanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych, niż użyto w stanie pierwotnym. Montaż – to potocznie wykonanie robót budowlanych polegających na instalowaniu na obiektach urządzeń (brak definicji ustawowej, jest jednak definicja urządzenia budowlanego), np. stacje telefonii komórkowej, kraty, kolektory słoneczne.
Bieżąca konserwacja również nie posiada definicji w prawie budowlanym z 1994 r. Określenie bieżącej konserwacji jest bardzo istotne, bowiem pomiędzy bieżącą konserwacją a remontem ustawodawca ustalił granice między robotami budowlanymi a tym, co robotami budowlanymi nie jest, a należy do obowiązku właściciela obiektu.
Ważnym dla tego zagadnienia jest wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 5 kwietnia 2006 r. (II OSK 704/05). Zgodnie z nim są to roboty mające na celu utrzymanie obiektu w dobrym stanie w celu jego zabezpieczenia przed szybkim zużyciem lub zniszczeniem. W komentarzu do przepisów prawa budowlanego można przeczytać, iż są to drobne prace budowlane mające na celu zmniejszenie szybkości zużycia obiektu budowlanego lub jego elementów oraz zapewnienie możliwości ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem.

Bywa, że remont jest mylony z przebudową lub bieżącą konserwacją. Rozróżnienie ich jest ważne, przebudowa bowiem wymaga pozwolenia na budowę, a remont tylko zgłoszenia, oczywiście pod warunkiem iż nie dotyczy zabytków. Bieżąca konserwacja nie wymaga żadnych formalności.

Zobacz: Sposób i termin zagospodarowania nieruchomości gruntowej

Lista budów wymagających zgłoszenia

W przepisach prawa budowlanego zawarta jest lista budów i innych robót budowlanych, których realizacja nie wymaga pozwolenia, a które należy tylko zgłosić. Są to dosyć rozbudowane katalogi, w których bardzo szczegółowo wymienione są poszczególne obiekty. Można znaleźć je w art. 29 i 30 prawa budowlanego. Przepisy przewidują, że właściwy organ może w drodze decyzji nałożyć obowiązek uzyskania pozwolenia na wykonanie określonego obiektu lub robót budowlanych objętych obowiązkiem zgłoszenia jeżeli ich realizacja może naruszać ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, lub spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia, pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków, pogorszenie warunków zdrowotno- sanitarnych lub wprowadzenie, utrwalenie, bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

Zobacz: Zabudowa siedliskowa zamiast przekształcania nieruchomości rolnej

Obszary Natura 2000

O pozwolenie na budowę należy zawsze się starać w wypadku przedsięwzięć wymagających przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko oraz przedsięwzięć wymagających przeprowadzenia oceny oddziaływania na obszar Natura 2000.

Obszary Natura 2000 są to tereny, na których gniazdują ptaki i istnieją siedliska roślin lub zwierząt objęte ochroną (obecnie dotyczy to ponad 20 proc. powierzchni Polski). O tym, czy inwestycja znajduje się na takim obszarze, można dowiedzieć się z rozporządzeń do ustawy o ochronie przyrody lub z bazy danych Generalnej Dyrekcji Ochrony Środowiska.

Zobacz: Obowiązki dotyczące tabliczki z numerem domu

Wydanie pozwolenia

Zgodnie z przepisami organ ma 65 dni na wydanie pozwolenia na budowę. Jeżeli konieczne jest zasięgnięcie opinii różnych instytucji, a organ uzna, że koniecznym jest postępowanie dodatkowe, ma prawo zawiesić postępowanie o wydanie pozwolenia na budowę do czasu zakończenia postępowania, od którego zależne jest jego wydanie. Organ może też postanowieniem wezwać inwestora do usunięcia nieprawidłowości w projekcie budowlanym.
Do terminu 65 dni, zgodnie z przepisami nie wlicza się okresów zawieszeń oraz opóźnień powstałych z konieczności uzyskania stanowisk innych organów w formie opinii, milczącej zgody lub decyzji. Do tych terminów nie wlicza się również opóźnień z winy inwestora. Z robotami można ruszyć jednak dopiero gdy decyzja stanie się ostateczna. Co do zasady staje się ona ostateczna, jeżeli minie 14 dni od jej doręczenia i nie zostanie w tym czasie zaskarżona.

Zobacz: Jakie budowy nie wymagają pozwolenia

Rodzaje samowoli budowlanych

Określone w obowiązującym prawie budowlanym przypadki samowoli budowlanej z uwagi na konsekwencje, jakie wywołują dla inwestora, można podzielić na budowę albo wybudowanie obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego pozwolenia, bez zgłoszenia, także gdy starosta wyraził sprzeciw, wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa bez wymaganego pozwolenia na budowę lub bez zgłoszenia, tj. przebudowy, remontu, montażu lub rozbiórki, wykonywanie robót budowlanych na podstawie zgłoszenia z naruszeniem art. 30 ustawy, wykonywanie robót budowlanych w sposób odbiegający od warunków i ustaleń określonych w pozwoleniu bądź w przepisach, wykonywanie robót budowlanych realizowanych na podstawie pozwolenia na budowę lub zgłoszenia w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia bądź zagrożenie środowiska, wykonywanie robót budowlanych realizowanych na podstawie pozwolenia na budowę lub zgłoszenia po wstrzymaniu wykonania tych robót przez nadzór budowlany, wykonywanie robót budowlanych realizowanych bez wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia po wstrzymaniu wykonywania tych robót przez nadzór budowlany, zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego połączona z ewentualnym wykonywaniem robót bez wcześniejszego zgłoszenia staroście, wykonywanie robót budowlanych na podstawie ostatecznego pozwolenia na budowę w sytuacji wydania postanowienia o wstrzymaniu jego wykonania w ramach postępowań nadzwyczajnych (stwierdzenia nieważności decyzji albo uchylenia decyzji we wznowionym postępowaniu), wykonywanie robót budowlanych na podstawie ostatecznego pozwolenia na budowę, w sytuacji wydania przez sąd administracyjny postanowienia o wstrzymaniu wykonania decyzji w ramach rozpatrywania skargi wniesionej do sądu, wykonanie robót budowlanych na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, które wyeliminowano z obrotu prawnego w trybie postępowania nadzwyczajnego (uchylenia decyzji w postępowaniu o wznowienie albo stwierdzenia nieważności) lub wyroku sądu.


Za samowolę budowlaną można uznać również wykonywanie robót budowlanych wymagających pozwolenia na budowę na podstawie zgłoszenia zamiaru wykonania robót budowlanych przyjętego przez starostę, wykonywanie robót budowlanych na podstawie nieostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, wykonywanie robót budowlanych na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę po upływie trzech lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna, lub po przerwie w budowie trwającej przez czas dłuższy niż trzy lata przed wydaniem decyzji o wygaśnięciu decyzji o pozwoleniu na budowę.

Po wykonaniu obiektu

Kiedy obiekt jest już gotowy, nie należy zapominać o formalnościach. Należy zawiadomić organ o zakończeniu budowy lub wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie. Formalności te załatwia się u powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.

Pozwolenie na użytkowanie jest wymagane jako konsekwencja procedury legalizacji samowolnie rozpoczętej budowy. Zawsze pozwolenie na użytkowanie trzeba uzyskać w wypadku budowy obiektów określonych kategorii, na które wcześniej trzeba było uzyskać pozwolenie na budowę.

Chodzi o m.in. budynki i obiekty sportowe, obiekty rekreacji, budynki kultury, oświaty, takie jak szkoły, przedszkola, pensjonaty, hotele, schroniska turystyczne, sklepy, zakłady usługowe, budynki biurowe i konferencyjne, budynki przemysłowe, płace składowe i składowiska odpadów, sieci dostarczające media, wolno stojące kominy i maszty. Pozwolenie na użytkowanie w stosunku do domu mieszkalnego jest potrzebne gdy chcemy zamieszkać lub korzystać z domu, chociaż nie jest on jeszcze całkowicie wykończony.

Zobacz: Kiedy budowanie obiektu rekreacyjnego bez zezwolenia jest samowolą

Przechowywanie dokumentów

Protokół, decyzje, zgłoszenia, projekty i rysunki budowlane to bardzo ważne dokumenty. Należy je przechowywać bezpiecznie przez cały okres istnienia obiektu budowlanego. W razie kontroli ich brak może okazać się źródłem problemów. Zawsze bowiem może paść zarzut nielegalności budowy obiektu.

Chcesz dowiedzieć się więcej, skorzystaj z naszego programu
INFORLEX Plan kont dla firm – program
INFORLEX Plan kont dla firm – program
Tylko teraz
Źródło: Własne
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Sektor publiczny
    1 sty 2000
    28 wrz 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Możliwe przedłużenie stanu wyjątkowego o kolejne 60 dni

    Stan wyjątkowy. Kwestią przedłużenia stanu wyjątkowego zajmie się rząd podczas najbliższego posiedzenia - zapowiedział rzecznik rządu Piotr Müller. Dodał, że sytuacja na polsko-białoruskiej granicy jest nadal poważna i wymaga szczególnych działań. Szef MSWiA Mariusz Kamiński zapowiedział, że będzie rekomendował rządowi przedłużenie stanu wyjątkowego o kolejne 60 dni.

    Whistleblowing – co z ustawą?

    Whistleblowing – co z ustawą? Czego nie wiemy o ustawie wdrażającej dyrektywę o sygnalistach? Czy warto na nią czekać?

    Zmiany dla nauczycieli - godziny karciane

    Godziny karciane wrócą do szkół? Zdaniem nauczycieli dojdzie do tego poprzez zwiększenie czasu pracy. Propozycje zmian przedstawiło MEiN.

    Co się musi znaleźć w aktach budynku?

    Dokumentacja techniczna budynku jest bardzo ważna. Przedstawiamy podstawowe informacje na jej temat i wyjaśniamy, czy może ona zostać odtworzona.

    6 dla nauczyciela - propozycje MEiN

    6 dla nauczyciela - propozycje MEiN. Ministerstwo Edukacji i Nauki przedstawiło propozycje zmian dla nauczycieli, w tym podwyżek wynagrodzeń. Nauczyciele mają jednak pracować więcej.

    Do 8 lat więzienia za zakażenie koronawirusem?

    Zakażenie koronawirusem. Wiceminister sprawiedliwości zapowiada wysokie kary, takie jak np. za zakażenie wirusem HIV. Sprawcy może grozić nawet 8 lat więzienia.

    Awans zawodowy nauczycieli - zmiany

    Awans zawodowy nauczycieli - zmiany. Zmniejszenie liczby stopni awansu zawodowego, egzamin na mianowanie oraz zmiany w urlopach dla nauczycieli - to niektóre propozycje MEiN.

    Podwyżki dla nauczycieli od 1 września 2022 r.

    Podwyżki dla nauczycieli od 1 września 2022 r. - ile wyniosą? Ministerstwo Edukacji i Nauki przedstawiło propozycję wynagrodzeń. Nauczyciel dyplomowany zarobi nawet 7750 zł.

    Trzecia dawka szczepionki na COVID-19

    Trzecia dawka szczepionki na COVID-19 – dla kogo? Jakim preparatem będzie można się zaszczepić?

    Darmowe przejazdy komunikacją w Dzień bez Samochodu - 22 września

    22 września w Dzień bez Samochodu darmowe przejazdy komunikacją zbiorową w Warszawie i w wielu innych miastach.

    Polski Ład - dochody gmin w 2022 r.

    Polski Ład. Wiceminister Finansów Sebastian Skuza zapewnia, że żadna gmina w 2022 nie będzie miała mniejszych dochodów niż prognozowała przed Polskim Ładem.

    Wynagrodzenia i zatrudnienie w samorządach

    Wynagrodzenia w samorządach - czy będą podwyżki w 2022 roku? Czy spodziewana jest redukcja etatów w urzędach?

    Stan wyjątkowy - do kiedy?

    Stan wyjątkowy - do kiedy? Czy stan nadzwyczajny przy granicy polsko-białoruskiej zostanie przedłużony?

    Podwyżki cen za wodę i ścieki 2021-2024

    Podwyżki cen za wodę i ścieki. Wiceszef Wód Polskich poinformował, że do regulatora trafiło ok. 2,6 tys. wniosków taryfowych od przedsiębiorstw wodno-kanalizacyjnych. W ponad 90 proc. przypadków przedsiębiorstwa zawnioskowano o podwyżki cen za wodę i ścieki. Propozycje nowych taryf są składane na trzy lata (2021-2024).

    4 fala COVID - kiedy lockdown?

    4 fala COVID - kiedy lockdown? Minister Zdrowia poinformował w jakiej sytuacji rząd będzie wprowadzał obostrzenia.

    Program Poznaj Polskę - do kiedy nabór wniosków?

    Program Poznaj Polskę - do kiedy nabór wniosków na dofinansowanie do wycieczek szkolnych? Program cieszy się bardzo dużym zainteresowaniem, są dodatkowe środki.

    Protest medyków 2021 [PODCAST]

    Protest medyków - jakie są postulaty protestujących? Jak wygląda obecnie praca w służbie zdrowia? Na te pytania, w rozmowie z Martą Zdanowską (Infor.pl) odpowiada ratownik medyczny, Jan Świtała. Zapraszamy do wysłuchania najnowszego podcastu "DGPtalk: Z pierwszej strony".

    Laboratoria Przyszłości - miliard na wyposażenie dla szkół

    Laboratoria Przyszłości - rusza największa rządowa inwestycja w nowoczesną edukację. Na co będzie można uzyskać wsparcie z programu?

    Whistleblowing – stan gotowości sektora publicznego

    Whistleblowing. Zostały trzy miesiące dni do wdrożenia systemów dla sygnalistów przez podmioty prawne w sektorze publicznym, a więc i jednostek samorządu terytorialnego oraz podmioty w sektorze prywatnym. Do dnia dzisiejszego, pomimo upływu blisko 22 miesięcy od dnia publikacji Dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2019/1937 z dnia 23 października 2019 r. w sprawie ochrony osób zgłaszających naruszenia prawa Unii, nie pojawił się nawet projekt ustawy implementującego ww. Dyrektywę do polskiego porządku prawnego.

    Brakuje nauczycieli - czy prawo do nauki jest zagrożone?

    Prawo do nauki może być zagrożone przez brak nauczycieli.

    Do kiedy wniosek o 300+?

    Wniosek o 300+ wciąż można złożyć. Do kiedy ZUS przyjmuje wnioski o "Dobry start" w 2021 r.?

    "Dla lasu, dla ludzi" - kampania społeczna Lasów Państwowych

    Lasy Państwowe przygotowały kampanię społeczną "Dla lasu, dla ludzi". Jakie są cele kampanii?

    Zaświadczenie o kontynuowaniu nauki do ZUS - ważny termin

    Zaświadczenie o kontynuowaniu nauki do ZUS to ważny dokument dla uczniów i studentów pobierających rentę rodzinną. Do kiedy należy go złożyć?

    Środki dla samorządów na działania edukacyjne

    Samorządy do 17 września 2021 r. mają otrzymać środki z rezerwy części oświatowej subwencji ogólnej na działania edukacyjne.

    Whistleblowing – czemu sygnaliści nie zgłaszają naruszeń?

    Whistleblowing. Kluczowym testem dla systemów będzie to czy wpłyną zgłoszenia od sygnalistów i jak na nie zareagujemy. Ilu pracowników jest gotowych zgłosić nadużycie w pracy? Dlaczego pracownicy nie powiadamiają swoich pracodawców o nadużyciach w pracy?