Nowe przepisy wywłaszczą dawnych właścicieli warszawskich nieruchomości?

2 tys. wniosków dekretowych o przyznanie prawa użytkowania wieczystego do nieruchomości w Warszawie nie zostało nigdy rozpatrzonych przez Biuro Gospodarki Nieruchomości stołecznego ratusza. Chodzi o sprawy, w których pomimo skutecznego złożenia wniosków dekretowych w latach 40. XX wieku nie były prowadzone jakiekolwiek czynności administracyjne i nie doszło do wydania jakiekolwiek rozstrzygnięcia złożonego wniosku. Senacki projekt ustawy ma – jak podkreślają inicjatorzy – przyspieszyć proces rozpatrywania tych wniosków i zapobiegać dzikiej reprywatyzacji nieruchomości w stolicy, ale może w praktyce doprowadzić do wywłaszczenia praw dawnych właścicieli – ocenia radca prawny Adam Starczewski.  

– Około 2 tys. wniosków dekretowych, zgodnie z informacjami Biura Gospodarki Nieruchomościami, na dziś jest nierozpoznanych. Pojawił się pomysł, aby takie wnioski były rozpatrzone, ale w ten sposób, że jeżeli ktoś nie zgłosi się do Biura, to dane postępowanie zostanie umorzone – wyjaśnia w rozmowie z agencją informacyjną Newseria Biznes radca prawny Adam Starczewski, ekspert ds. reprywatyzacji.

Wnioski dekretowe były składane przez przedwojennych właścicieli nieruchomości w Warszawie. Tzw. dekret Bieruta z 1945 r. przekazał własność wszystkich nieruchomości i gruntów w granicach miasta samorządowi. Dawni właściciele mogli w ciągu sześciu miesięcy złożyć wniosek dekretowy i na podstawie udowodnionej własności ubiegać się o prawo wieczystej dzierżawy (obecnie użytkowanie wieczyste).

Jak wynika z informacji podawanych przez warszawski magistrat, złożono ok. 17 tys. wniosków. W większości przypadków władze odmówiły udzielenia prawa wieczystej dzierżawy, a duża część wniosków w ogóle nie została rozpatrzona.

– Są przypadki, kiedy zgłoszony został wyłącznie wniosek dekretowy, a później nie były dokonywane żadne czynności. Tak więc od 70 lat taka teczka własnościowa składa się tylko z wniosku dekretowego. Ten wniosek był zapewne złożony w terminie, był złożony ze wszystkimi obwarowaniami prawnymi, był adres osoby, która ten wniosek złożyła, bądź adres jej pełnomocnika prawnego. Natomiast organy przez 70 lat nic nie z tym robiły – podkreśla Starczewski.

Zobacz również: Kto decyduje o zasadach wykupu resztówek

Z uwagi na przeciągające się problemy z rozwiązaniem problemu reprywatyzacji w Warszawie działania podjęli parlamentarzyści. Na początku lutego Senat skierował do Sejmu projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami, która ma doprowadzić do szybkiego zakończenia procesu reprywatyzacji i do jego uszczelnienia. Senacki projekt powstał w odpowiedzi na apele warszawskiego samorządu. Jeśli przyjmą go posłowie, nowelizacja może zacząć obowiązywać jeszcze w tym roku. Starczewski zwraca jednak uwagę na to, że projekt ma wady.

– Dysponujemy opiniami, które zostały przedstawione Senatowi przez jednostki Skarbu Państwa, przez Ministra Finansów, Ministra Skarbu Państwa, Krajową Radę Sądownictwa, Krajową Radę Notarialną, Naczelny Sąd Administracyjny, miasto stołeczne Warszawy i przez podmioty społeczne, jak stowarzyszenia Dekretowiec. Wszystkie te opinie, oprócz opinii miasta, w sposób negatywny wypowiadają się o pewnych pomysłach, które w gruncie rzeczy zmierzają do wywłaszczenia praw nabytych na podstawie dekretu warszawskiego przez osoby, które złożyły wnioski dekretowe – podkreśla Starczewski. – W opiniach tych podkreślane jest możliwe istotne zwiększenie obciążeń finansowych Skarbu Państwa w sytuacji, gdy projektodawca nie wskazał ich źródła finansowania. Opinie te wskazują również na niezgodność z podstawowymi zasadami dobrej legislacji poprzez odniesienie regulacji wyłącznie do gruntów warszawskich, a zatem dochodzi do niekorzystnego różnicowania osób dotkniętych dekretem Bieruta od innych osób, których dotknęły przepisy nacjonalizacyjne po drugiej wojnie światowej.

Podstawowym problemem jest wygaszanie nierozpatrzonych od 70 lat wniosków. Jeśli w ciągu pół roku od ponowionego wezwania nikt nie odnowi wniosku, miasto w myśl nowych przepisów będzie mogło umorzyć postępowanie. Ekspert dodaje, że wygaszenie wniosków może zostać uznane za niekonstytucyjne, gdyż dochodzi do tworzenia skutków prawnych wywłaszczenia prawa nabytego bez udziału osób zainteresowanych, które ten wniosek złożyły.

Ekspert krytykuje, że projekt nowelizacji nie tylko zadziała jak akt wywłaszczeniowy, lecz także ma inne poważne wady prawne. Jedną z nich jest brak mechanizmu odszkodowawczego. Jak przypomina Starczewski, dekret Bieruta, który nie miał w założeniach charakteru nacjonalizacyjnego, przewidywał samodzielny system odszkodowawczy, który nie został wprowadzony w życie. Ponadto nie wiadomo, jak projektodawca wyobraża sobie sytuacje wydawania decyzji administracyjnej w stosunku do osób, które mogą już nie żyć. Taki sposób zakończenia postępowań może rodzić odpowiedzialność odszkodowawczą Skarbu Państwa w wypadku stwierdzenia nieważności decyzji o umorzeniu postępowania wydanej w stosunku do osoby nieżyjącej.

Ponadto nie wiadomo, w jaki sposób Skarb Państwa miałby sfinansować wykonanie nowych przepisów. Według Starczewskiego może to doprowadzić do sytuacji, w której korzyści w postaci gruntów i nieruchomości trafią do samorządu Warszawy, ale ewentualnymi kosztami zostanie obciążony budżet centralny. Jak podkreśla, Fundusz Reprywatyzacyjny nie jest jednak przeznaczony na takie cele.

Radca prawny krytykuje także prawo pierwokupu nieruchomości przez Skarb Państwa. Dochodzi bowiem do rozszerzenia prawa pierwokupu na nieruchomości zabudowane budynkami stanowiącymi własność dawnych właścicieli. Obecnie prawo pierwokupu na rzecz Skarbu Państwa lub gminy dotyczy wyłącznie nieruchomości niezabudowanych uprzednio należących do Skarbu Państwa lub gminy. Przepisy wprowadzają zróżnicowanie dotyczące obrotu nieruchomościami na terenie m.st. Warszawy od obrotu nieruchomościami w innych częściach kraju. Zaburzona zostaje zatem zasada równego traktowania obywateli. Krajowa Rada Notarialna w swojej opinii zwraca uwagę na niepewność obrotu prawnego nieruchomościami zabudowanymi budynkami wzniesionymi przed datą wejścia w życie dekretu Bieruta.

– Niewątpliwie jest to niekorzystny projekt dla dawnych właścicieli także z tego powodu, że jest kilka nowych przesłanek, na podstawie których istnieje możliwość odmowy przez Prezydenta Warszawy przyznania prawa własności czasowej, obecnie prawa użytkowania wieczystego. Takim sposobem jest na przykład cel publiczny. Obecnie w pewnych warunkach prywatny właściciel może wykonywać cel publiczny. Projekt ustawy definitywnie prowadzi do odmowy uwzględnienia wniosku dekretowego również w sytuacji, gdy obecnie nieruchomość jest oddawana w użytkowanie wieczyste – dodaje Starczewski.

Zaznacza, że w myśl projektu nowelizacji powodem przyznania prawa użytkowania wieczystego może być też niemożność podziału działki lub fakt, że nieruchomość w ponad 66 proc. została wyremontowana przez Skarb Państwa. Według Starczewskiego we wszystkich tych sytuacjach można mówić o zabronionym konstytucyjnie wywłaszczeniu dawnych właścicieli.

– Mimo że ten budynek był bardzo zniszczony i został przeznaczony do odbudowy, to nadal jest on własnością dawnych właścicieli, natomiast Skarbowi Państwa, tudzież osobom trzecim służy ewentualnie prawo obligacyjne do żądania pewnych nakładów. Natomiast pisanie w ustawie, że w takim wypadku konieczna jest odmowa, to czysta postać wywłaszczenia – podkreśla ekspert. – Takie założenia projektu ustawy bowiem kwestionują dotychczasowy długoletni i ukształtowany dorobek orzecznictwa Sądu Najwyższego oraz Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Dodaje, że w projekcie znalazły się także dobre przepisy, jak choćby konieczność potwierdzania transakcji sprzedaży roszczeń do nieruchomości u notariusza. Ma to zapobiec procederowi, w którym handlarze roszczeniami skupują je od dawnych właścicieli, często za bardzo niską kwotę, a potem zarabiają na odzyskanej nieruchomości.

Polecamy serwis: Zarządzanie nieruchomościami