REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Nie można w postępowaniu pominąć sąsiada

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Teresa Siudem
inforCMS

REKLAMA

REKLAMA

Pozwolenie na budowę przy granicy nieruchomości może być wydane wyłącznie wyjątkowo, gdy istnieją po temu szczególnie uzasadnione przyczyny.

Organ administracji architektoniczno-budowlanej rozpoznający sprawę o udzielenie pozwolenia na budowę, mając na uwadze, iż w myśl art. 5 ust. 1 pkt 6 prawa budowlanego należy zapewnić ochronę uzasadnionych interesów osób trzecich, a w tym właściciela sąsiedniej nieruchomości, przy granicy której ma powstać obiekt budowlany (część tego obiektu), powinien więc rozważyć ją w szczególności świetle przepisów art. 140 i 144 kodeksu cywilnego.

Treść tych przepisów wskazuje wprawdzie na to, iż nie ma zakazu budowy przy granicy nieruchomości sąsiedniej, jak też warunku uzyskania na taką budowę zgody sąsiada, jednakże bynajmniej nie oznacza to, że orzekający w sprawie organ administracji publicznej w sposób dowolny rozstrzyga o pozwoleniu na budowę albo że jest związany wyłącznie przepisami warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zaś tylko od woli inwestora zależy określenie usytuowania obiektu i jest ono wiążące dla organu.

Wyrok NSA w Warszawie z 28 kwietnia 2006 r.

SYGN. AKT II OSK 794/05

STAN FAKTYCZNY

Emilia T. wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na decyzję wojewody mazowieckiego z 21 listopada 2003 r. W decyzji tej wojewoda odmówił uchylenia w postępowaniu wznowieniowym ostatecznej decyzji z 1997 r. pozwalającej Danucie i Stefanowi S. na rozbudowę budynku położonego w Warszawie, przylegająca do granicy działki Emilii T.

Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał, że skarga nie jest zasadna. Sąd nie podzielił stanowiska skarżącej co do tego, że brak jej zgody na budowę w granicy z jej działką miał w sprawie znaczenie, bowiem stosownie do wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 5 marca 2001 r. (sygn. akt P. 11/2000) zgoda taka nie jest wymagana.

Emilia K. od powyższego wyroku wniosła skargę kasacyjną. W uzasadnieniu skargi kasacyjnej zarzucono m.in. naruszenie prawa materialnego - art. 5 ust. 1 pkt 6 ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, poprzez nieuwzględnienie tego przepisu w sytuacji, gdy zachodziła konieczność ochrony uzasadnionego interesu skarżącej wynikającego z przepisów art. 140, 143 i 144 kodeksu cywilnego. Orzeczenie oparto zaś jedynie na podstawie nieobowiązywania przepisu par. 12 ust. 6 rozporządzenia ministra gospodarki przestrzennej i budownictwa z 14 grudnia 1994 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. nr 15, poz. 140).

UZASADNIENIE

Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że skarga kasacyjna została oparta na uzasadnionej podstawie. Zdaniem sądu - usunięcie wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z 5 marca 2001 r. z przepisu par. 12 ust. 6 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, normy uzależniającej wydanie pozwolenia na budowę przy granicy nieruchomości od wyrażenia na to zgody przez właściciela działki sąsiedniej powoduje, iż sprawy, w których wnioskodawca zamierza realizować budowę przy granicy z nieruchomością sąsiednią, podlegają rozpoznaniu z zachowaniem obowiązujących przepisów ustawowych - w tym tzw. prawa sąsiedzkiego. Sąd przywołał wyrok składu siedmiu sędziów NSA z 11 czerwca 2001 r. (sygn. akt OSA 4/01), w którym jako właściwą podstawę prawną do dokonania oceny możliwości wydania pozwolenia na budowę przy granicy wskazano przepis art. 5 ust. 1 pkt 6 prawa budowlanego. Chociaż przedmiotem sprawy rozpoznawanej przez organ architektoniczno-budowlany jest rozstrzygnięcie należące do typowych zagadnień z dziedziny prawa administracyjnego materialnego, to jednak - zdaniem sądu - unormowań prawnych co do możliwości i warunków udzielenia pozwolenia na budowę obiektu budowlanego przy granicy nieruchomości stanowiącej własność innej osoby niż inwestor należy poszukiwać zarówno w przepisach prawa administracyjnego, jak i w przepisach prawa cywilnego.

Zdaniem sądu - organ administracji architektoniczno-budowlanej rozpoznający sprawę o udzielenie pozwolenia na budowę, mając na uwadze, iż w myśl art. 5 ust. 1 pkt 6 prawa budowlanego powinien zapewnić ochronę uzasadnionych interesów osób trzecich - w tym właściciela sąsiedniej nieruchomości, przy granicy której ma powstać obiekt budowlany (część tego obiektu). Powinien więc rozważyć ją w szczególności w świetle przepisów art. 140 i 144 kodeksu cywilnego, zawartych w Księdze drugiej - Własność i inne prawa rzeczowe. Przepis art. 140 k.c. określa treść własności stanowiąc, iż w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa. Treść tych przepisów wskazuje wprawdzie na to, iż nie ma zakazu budowy przy granicy nieruchomości sąsiedniej, jak też warunku uzyskania na taką budowę zgody sąsiada, jednakże bynajmniej nie oznacza to, że orzekający w sprawie organ administracji publicznej w sposób dowolny rozstrzyga o pozwoleniu na budowę albo że, tak jak to przyjęto w zaskarżonym wyroku, jest związany wyłącznie przepisami warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zaś tylko od woli inwestora zależy określenie usytuowania obiektu i jest ono wiążące dla organu.

Zdaniem sądu - organ administracji publicznej, rozpoznając wniosek inwestora o wydanie pozwolenia na budowę obiektu budowlanego przy granicy z sąsiednią nieruchomością, powinien mieć na uwadze konstytucyjny obowiązek równego traktowania wobec prawa oraz przepisy konstytucyjne o ochronie prawa własności.

W rozpoznawanej sprawie uwzględniono wniosek inwestora, nie dopuszczając nawet do udziału w postępowaniu właściciela sąsiedniej nieruchomości (a więc przy zaistnieniu przesłanki określonej w art. 145 par. 1 pkt 4 k.p.a.) przy granicy, co może być potraktowane jako lekceważenie interesów strony wnoszącej skargę kasacyjną. Sąd uznał przy tym, iż w sytuacji gdy zgoda sąsiada na budowę przy granicy nie jest już ze skutkiem ex tunc wymagana, to zastrzeżenia do tej budowy nie mają znaczenia w sprawie, wręcz pozostając poza kontrolą sądu. Nie dokonano natomiast w ogóle oceny co do tego, czy i jakie przyczyny (względy) przemawiają za tym, aby przedłożyć interes inwestora nad interesami właściciela sąsiedniej działki.

Sąd uznał, że zarówno z uzasadnienia wyroku Trybunału Konstytucyjnego, jak i wyroku składu siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego powołanych w sprawie wynika jednoznacznie, iż pozwolenie na budowę przy granicy nieruchomości może być wydane wyłącznie wyjątkowo, gdy istnieją po temu szczególnie uzasadnione przyczyny. Wskazuje na to treść art. 5 ust. 1 pkt 6 prawa budowlanego wymagającego zapewnienia ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich, jak i art. 144 k.c. przewidującego, iż właściciel nieruchomości powinien powstrzymać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

TERESA SIUDEM

OPINIA

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

Jerzy Krotoski, adwokat z kancelarii Krotoski - Adwokaci z Poznania

JERZY KROTOSKI

adwokat z kancelarii Krotoski - Adwokaci z Poznania

Po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 5 marca 2001 r. (sygn. akt P 11/00) inwestor formalnie nie ma obowiązku uzyskania zgody właściciela działki sąsiedniej na usytuowanie budynku przy granicy działki. Brak uregulowań w tym zakresie powodował niespójność w orzecznictwie organów budowlanych i sądów administracyjnych. Komentowany wyrok NSA z 28 kwietnia 2006 r. potwierdza pogląd, iż organy administracji budowlanej mają obowiązek stosować przepisy prawa cywilnego, a w szczególności art. 140 i 144 kodeksu cywilnego. Usytuowanie budynku musi być zatem zgodne nie tylko z przepisami prawa budowlanego, ale również z przepisami k.c. z zakresu tzw. prawa sąsiedzkiego. Takie rozstrzygnięcie NSA z całą pewnością przyczyni się do wypracowania jasnych kryteriów wyważenia interesów inwestora i właścicieli działek sąsiednich.

Zapisz się na newsletter
Śledź na bieżąco nowe inicjatywy, projekty i ważne decyzje, które wpływają na Twoje życie codzienne. Zapisz się na nasz newsletter samorządowy.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: GP

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Sektor publiczny
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Nowe świadczenie "Moje zdrowie – Bilans Zdrowia Osoby Dorosłej": większa dostępność do skierowań na badania. Jakie badania będzie można zrobić? Kto będzie mógł wystawić skierowanie na badanie? [PROJEKT ROZPORZĄDZENIA]

Ministerstwo Zdrowia pracuje nad zmianami mającymi zwiększenie dostępności do świadczeń zdrowotnych o charakterze diagnostyczno-profilaktycznym. Położne i pielęgniarki będą mogły wystawiać skierowania na badania w ramach nowego świadczenia "Moje zdrowie – Bilans Zdrowia Osoby Dorosłej". Jakie badania będzie można zrobić?

W czwartek nawet blisko 30 st. C. Gdzie takie temperatury?

Jest szansa, że w tym roku na Wielkanoc nie będzie śniegu. Od kilku dni pogoda jest wiosenna, w czwartek temperatura wyniesie od 21 do 26 st. C, a w centrum możliwe jest nawet 27 st. C!

Podwyżki dla pracowników samorządowych z wyrównaniem od 1 marca 2025 r. Kto odpowiada za podwyżki? Odpowiedź MF i MRPiPS [PROJEKT ROZPORZĄDZENIA]

Podwyżki dla pracowników samorządowych z wyrównaniem od 1 marca 2025 r. Kto odpowiada za podwyżki? Odpowiedź MF i MRPiPS. Co zakłada projekt rozporządzenia Rady Ministrów zmieniający rozporządzenie w sprawie wynagradzania pracowników samorządowych (RD172)?

Nowa taryfa za prąd później! Rząd przesuwa termin, czeka na niższe ceny energii

Rząd planuje przesunąć start nowych taryf energii z lipca na październik 2025 roku. Powód? Lepsze warunki na rynku hurtowym dają szansę na niższe ceny prądu dla gospodarstw domowych. To może oznaczać realne oszczędności – ale trzeba będzie poczekać.

REKLAMA

Badania cholesterolu w bilansie sześciolatka. Od kiedy?

Od 5 maja do programu badań bilansu zdrowia sześciolatka wchodzi lipidogram. Rzeczniczka praw dziecka Monika Horna-Cieślak uważa to za ogromny sukces, bo zwiększy się świadomość, że choroby serca mogą dotykać także młodych.

Jak i kiedy rezerwować wakacje, żeby było najtaniej?

Jak Polacy planują wakacje? Na ostatnią chwilę czy z wyprzedzeniem? Jak najtaniej zarezerwować hotel? Czy Polacy chętnie spędzają wakacje w kraju?

Kalendarz szczepień dorosłych [TABELA]

Kalendarz szczepień dorosłych. Kiedy i na co warto się zaszczepić? Które szczepionki są szczególnie zalecane dla seniorów? Ile dawek poszczególnych szczepionek? Polskie Towarzyszko Medycyny rodzinnej we współpracy z Fundacją MY PACJENCI opracowało kalendarz szczepień dla dorosłych.

Branża pirotechniczna chce wzmocnić potencjał obronny kraju

W odpowiedzi na zapowiadane przez rząd plany dotyczące szeroko zakrojonych szkoleń wojskowych, przedstawiciele branży pirotechnicznej, w liście wysłanym do ministrów obrony oraz spraw wewnętrznych i administracji, podkreślają swoje unikalne kompetencje i zasoby. Chodzi o wzmocnienie bezpieczeństwa państwa oraz efektywną współpracę ze strukturami obronnymi.

REKLAMA

Od 1 stycznia 2026 r. nowy obowiązek jednostek sektora finansów publicznych. Chodzi o zmiany w zakresie rejestru umów

Od 1 stycznia 2026 r. nowy obowiązek jednostek sektora finansów publicznych. Chodzi m.in. o zmiany w zakresie rejestru umów. Projekt nowelizacji trafił do opiniowania. Projektodawcą jest Ministerstwo Finansów.

8400 zł brutto dla pracowników pomocy społecznej? 3-miesięczny urlop? Związkowcy przedstawili propozycje

Ile zarabia pracownik pomocy społecznej? A ile powinien zarabiać? Związkowa Alternatywa domaga się radykalnej poprawy warunków pracy i wynagrodzeń zatrudnionych w tym sektorze. Związek oczekuje skokowego wzrostu płac, dotrzymania przez rząd złożonych wcześniej obietnic, a także zapewnienia urlopu regeneracyjnego i warunków do rozwoju zawodowego dla wszystkich zatrudnionych w sektorze pomocy społecznej.

REKLAMA