Lokalne przepisy urbanistyczne określą co wybuduje inwestor

Rozmawiamy z OLGIERDEM DZIEKOŃSKIM, wiceministrem infrastruktury

Zgodnie z przygotowanym przez pana resort projektem nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym prowadzenie inwestycji budowlanych będzie możliwe, co do zasady, tylko w obszarze urbanizacji. Jaki jest cel takich rozwiązań?

– Formuła obszaru urbanizacji wynika z obecnych studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Obszary urbanizacji są to te obszary, które w obecnych studiach uwarunkowań są przewidziane na cele inwestycyjne, czyli są zgodne z polityką przestrzenną gminy. Dzisiaj również, jeżeli sporządza się miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to plan ten musi być zgodny ze studium. Wynika z tego, że w miejscach, gdzie studium przewiduje obszary urbanizacji, można robić miejscowy plan zagospodarowania.

Jakie będą korzyści z dopuszczenia inwestowania wyłącznie w ramach obszaru urbanizacji?

– Obszar urbanizacji to obszar, w którym gmina jest zobowiązana do zagwarantowania całej infrastruktury. Chcemy więc, by inwestycje mogły być prowadzone jedynie tam, gdzie taka infrastruktura istnieje lub ma w najbliższej przyszłości powstać. Obniży to koszty prowadzenia inwestycji i utrzymania gmin.

Chodzi również o to, aby w sytuacjach, gdy nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, dostosować możliwość stawiania budynków do tych obszarów, które są zgodne z polityką przestrzenną gminy.

Czy to oznacza, że gmina będzie mogła uchwalać miejscowe plany wyłącznie dla obszarów urbanizacji?

– Gmina będzie mogła uchwalać miejscowe plany zagospodarowania także poza obszarem urbanizacji, który był w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przewidziany pod inwestycje. W takiej sytuacji gmina będzie musiała jednak zmienić zapisy studium.

Nowelizacja wprowadza też krajowe i lokalne przepisy urbanistyczne. Czy przepisy te zastąpią miejscowe plany zagospodarowania?

– I tak, i nie. Przepisy krajowe określą zasady prowadzenia zabudowy wtedy, kiedy nie ma planu miejscowego. Stanowią więc one dodatkowe wymogi realizacji inwestycji w sytuacji braku miejscowych planów zagospodarowania. Oprócz tego miejscowe przepisy urbanistyczne pozwolą na określenie zasad lokalizacji reklam, zasad lokalizacji obiektów małej architektury oraz standard tej architektury.

Mogą one mówić ponadto o liczbie miejsc parkingowych i gęstości zabudowy, obowiązkowej powierzchni terenów zielonych w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej. Znajdą się w nich także informacje o minimalnej liczbie miejsc w szkołach i przedszkolach dla obszarów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe. Przepisy te będą miały więc charakter porządkujący i będą obowiązywały również na obszarach już objętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego.

Po co uchwalać przepisy urbanistyczne dla obszarów, na których wiadomo już dziś, co i w jaki sposób można budować?

– Dziś wiele planów zagospodarowania przestrzennego, np. te uchwalone na podstawie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 1994 roku, jest bardzo ogólnych. Miejscowymi przepisami urbanistycznymi gmina będzie mogła doprecyzować charakter architektury.

Planowanie przestrzenne w gminie>>

Czy na podstawie lokalnych przepisów urbanistycznych możliwa będzie zabudowa tzw. plomb, czyli niezabudowanych działek w centrach miast?

– Lokalne przepisy urbanistyczne będą mogły być wykorzystywane do prowadzenia inwestycji na takich działkach. W przypadku kontynuacji zabudowy gmina będzie mogła wydać decyzję w sprawie urbanistycznego planu realizacyjnego. Na podstawie tej decyzji w danym kwartale zabudowy nie będzie można stawiać budynków wyższych niż średnia co najmniej dwóch budynków już istniejących i niższych niż najniższe budynki oraz o funkcji innej niż budynki w kwartale.

A kiedy będziemy mieli do czynienia z obszarem kontynuacji zabudowy?

– Teren kontynuacji zabudowy to teren, na którym już istnieje zabudowa i konieczne uzbrojenie terenu.

Czy nowelizacja przyspieszy procedurę prowadzenia inwestycji budowlanych w Polsce?

– Zdecydowanie tak. Nowe przepisy będą w praktyce od razu definiowały wartość terenu. Jeżeli inwestor będzie wiedział, jakie przepisy urbanistyczne obowiązują na danym terenie, to będzie mógł z tego wywodzić, co można na danej działce wybudować.

Olgierd Dziekoński

architekt, specjalizuje się w problematyce gospodarki przestrzennej i regionalnej, inwestycji komunalnych i planowania rozwoju