Na czym polega spółdzielcze uwłaszczenie?

Pandemia koronawirusa spowolniła procedury związane z masowym przekształceniem użytkowania wieczystego gruntów pod blokami w prawo własności. Nie zmienia to jednak faktu, że duża część takich ustawowych przekształceń została już sfinalizowana. Artykuły na temat masowego uwłaszczenia gruntów pod blokami, niestety często pomijają fakt, że ta operacja dotyczy również wielu spółdzielni mieszkaniowych. Dlatego eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili wyjaśnić, jak wspomniane przekształcenie wygląda ze spółdzielczej perspektywy. Chodzi nie tylko o punkt widzenia samych spółdzielni, ale również o ewentualne korzyści, które mogą osiągnąć posiadacze spółdzielczych lokatorskich i spółdzielczych własnościowych praw do lokali.

Polecamy: Jak przygotować się do zmian 2021

Spółdzielnia załatwia wszystkie procedury w imieniu lokatorów

Status spółdzielni jako podmiotu objętego przekształceniem użytkowania wieczystego gruntu pod blokami został uregulowany przez ustawę z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. 2018 poz. 1716). Wspomniany akt prawny wskazuje między innymi, że spółdzielnie nie poniosą opłaty przekształceniowej jeśli:

• wniosły jednorazowo opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego
• uzyskały użytkowanie wieczyste na podstawie art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. poz. 279 oraz z 1985 r. poz. 99)
• uzyskały użytkowanie wieczyste na podstawie innych tytułów prawnych przed dniem 5 grudnia 1990 r. (w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa)

Warto również podkreślić, że przepisy ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. nie traktują posiadaczy spółdzielczych lokatorskich i spółdzielczych własnościowych praw do lokali jako interesantów w sprawie przekształcenia. Wszystkie formalności związane z tą urzędową czynnością powinna załatwiać spółdzielnia. Władze krajowych spółdzielni już wielokrotnie informowały niecierpliwych lokatorów, że muszą oni czekać na odpowiednią informację dotyczącą między innymi bonifikaty.

Bonifikata powinna skutkować finansową ulgą dla lokatorów …

W kontekście bonifikaty dotyczącej opłaty przekształceniowej, warto także wspomnieć, że spółdzielnie mieszkaniowe mają do niej takie samo prawo, jak inni byli użytkownicy wieczyści gruntów pod budynkami mieszkalnymi. Różnica polega na tym, że spółdzielnia musi uwzględnić bonifikatę w rozliczeniach ze swoimi członkami posiadającymi spółdzielcze własnościowe i spółdzielcze lokatorskie prawa do mieszkań. Chodzi o to, że tacy spółdzielcy dzięki przekształceniu oraz bonifikacie nie będą już musieli ponosić kosztów związanych z opłatą roczną za użytkowanie wieczyste i opłatą przekształceniową. Powinno to znaleźć odzwierciedlenie w wysokości opłaty eksploatacyjnej, która jest naliczana co miesiąc.

Nie każda spółdzielnia może skorzystać na nowych przepisach

Praktyka niestety pokazała, że nie wszystkie regulacje dotyczące przekształcenia użytkowania wieczystego pod spółdzielczymi blokami są dopracowane. Władzom wielu spółdzielni nie podoba się konieczność obniżenia opłat eksploatacyjnych, ponieważ przyznanie bonifikaty oznaczało wcześniej konieczność wygospodarowania sporych środków na jednorazowe wniesienie opłaty przekształceniowej. Te środki czasem pochodzą z kredytu zaciągniętego przez spółdzielnię.

Jeszcze ważniejszym problemem jest fakt, że wiele spółdzielczych gruntów, na których stoją bloki, niestety nie może zostać objętych ustawowym uwłaszczeniem. Przyczynę stanowi nieuregulowany stan prawny części działek, które spółdzielnie zabudowywały w latach 60., 70. i 80. Ten problem jest znany od lat. Przy okazji masowego uwłaszczenia jeszcze raz mogliśmy się przekonać o jego skali oraz znaczeniu. Ostrożne szacunki wskazują, że z powodu prawnego bałaganu, masowe przekształcenie nie objęło działek, na których znajduje się około 80 000 - 100 000 mieszkań spółdzielczych.

Trzeba także pamiętać, że ustawowe przekształcenie użytkowania wieczystego we własność nie dotyczy wielu spółdzielczych działek zajętych przez chodniki, place zabaw, tereny zielone, boiska, parkingi oraz budynki gospodarcze. Przedstawiciele krajowych spółdzielni interweniowali w tej sprawie, ale na razie bezskutecznie.

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl