Odszkodowania za grunty pod inwestycje publiczne

Europejski Trybunał Praw Człowieka w Strasburgu wydał 17 lipca 2007 r. wyrok, który umożliwia właścicielom gruntów zarezerwowanych przez gminy pod inwestycje, dochodzenie odszkodowań za ograniczenie możliwości korzystania z własności (sygn. akt 17373/02). Jest to już drugie takie orzeczenie, pierwsze zapadło 14 listopada ubiegłego roku (sygn. akt 52589/99). W obydwu sprawach Trybunał rozstrzygną o prawie do odszkodowania dla właścicieli, których grunty przez wiele lat były zarezerwowane pod inwestycje publiczne.

Trybunał orzekł, że obowiązujące przed 2003 rokiem polskie przepisy regulujące zasady tworzenia planów zagospodarowania przestrzennego nie tylko ograniczały prawo właścicieli do realizacji inwestycji na własnych nieruchomościach, ale ograniczały również swobodne korzystanie przez nich z prawa własności, uniemożliwiając m.in. sprzedaż gruntów.

Taka sytuacja miała miejsce pod rządami ustaw z 1961 oraz z 1984 roku o planowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 35, poz. 185 ze zm.). Nie przewidywano wypłaty właścicielom gruntów zarezerwowanych w planach miejscowych pod inwestycje publiczne wypłaty odszkodowania. Otrzymywały je tylko osoby pozbawione prawa własności. Wprowadzano również ograniczenia w zabudowie takich gruntów. Mogły bowiem na nich powstawać jedynie obiekty tymczasowe, pod warunkiem że były one niezbędne do prawidłowego korzystania z gruntu lub takie, które mogły być adaptowane do przyszłego, zgodnego z uchwalonym planem miejscowym, sposobu użytkowania.

Plany miejscowe

Zmiana nastąpiła dopiero 1 stycznia 1995 r., kiedy to weszła w życie ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 1994 r. nr 89, poz. 415 ze zm.), która to przyznała właścicielowi gruntu prawo do odszkodowania (wykupienia nieruchomości przez gminę lub zamiany na inną nieruchomość). Chodziło o sytuacje, gdy, w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części, w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem, stało się niemożliwe. W dalszym ciągu jednak pozostały w mocy, aż do końca 2003 r., uchwalone na podstawie starych przepisów miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Ostatecznie o utracie mocy obowiązującej tych planów wypowiedział się Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 12 marca 2007 r. (sygn. akt K54/05), rozpatrując skargę Rady Miejskiej w Łodzi na art. 87 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przedłużającym moc obowiązywania planów miejscowych uchwalonych przed 1 stycznia 1995 r. do 31 grudnia 2003 r.

Na podstawie obecnie obowiązujących przepisów sytuacja właścicieli nieruchomości nie zmieniła się diametralnie. Po pierwsze ustawa z 2003 roku przyznaje im prawo do odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę, jeżeli uchwalenie planu miejscowego albo jego zmiana powoduje, iż dotychczasowe korzystanie z nieruchomości lub jej części jest niemożliwe bądź istotnie ograniczone. Alternatywą jest wykupienie nieruchomości lub jej części przez gminę albo zaoferowanie nieruchomości zamiennej. Ponadto właścicielowi nieruchomości przysługuje prawo do odszkodowania, jeżeli uchwalenie planu miejscowego powoduje zmniejszenie wartości nieruchomości. W takiej sytuacji właścicielowi służy w stosunku do gminy roszczenie o wypłatę różnicy pomiędzy wartością dotychczasową a obniżoną. Wypłacana jest ona w momencie sprzedaży nieruchomości przez właściciela, pod warunkiem, że jej zbycie nastąpi przed upływem pięciu lat licząc od dnia wejścia planu (jego zmiany) w życie. Takie uprawnienia przysługują również użytkownikowi wieczystemu.

Studium uwarunkowań

W o wiele gorszej sytuacji znajdują się osoby, których nieruchomości zostały zarezerwowane pod inwestycje publiczne nie w planach miejscowych, a w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Po pierwsze wynika to z faktu, iż uchwalone studium nie jest aktem prawa miejscowego, a więc nie ma mocy przepisów powszechnie obowiązujących na danym terenie. Właściciele nieruchomości zarezerwowanych w takich dokumentach pod inwestycje celu publicznego nie mają więc podstaw prawnych do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych (mogą z nich skorzystać dopiero w momencie uchwalenia planu). Utrudnione jest również prowadzenie na takich terenach inwestycji. Budowa na takiej działce wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu, co jest możliwe w przypadku łącznego spełnienia ściśle określonych warunków.

Spełnienie tych warunków stanowi podstawę do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, a w konsekwencji uzyskania pozwolenia na budowę. W praktyce inwestor może się jednak spotkać z utrudnieniami ze strony gminy, ponieważ w razie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania oznacza to dla gminy konieczność wypłaty wyższego odszkodowania niż za pustą działkę.

INWESTYCJE CELU PUBLICZNEGO

Określone przedsięwzięcie ma charakter inwestycji celu publicznego, gdy chodzi np. o:

l wydzielanie gruntów pod drogi publiczne i drogi wodne, budowę i utrzymywanie tych dróg, obiektów i urządzeń transportu publicznego, części lotniczych lotnisk oraz służących do kierowania, kontroli, nadzoru i zabezpieczania ruchu lotniczego, w tym rejonów podejść, a także łączności publicznej i sygnalizacji,

l wydzielenie gruntów pod linie kolejowe oraz ich budowę i utrzymanie,

l budowę i utrzymywanie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej, a także innych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń,

l budowę i utrzymywanie publicznych urządzeń służących do zaopatrzenia ludności w wodę, gromadzenia, przesyłania, oczyszczania i odprowadzania ścieków oraz odzysku i unieszkodliwiania odpadów, w tym ich składowania,

l budowę oraz utrzymywanie obiektów i urządzeń służących ochronie środowiska, zbiorników i innych urządzeń wodnych służących zaopatrzeniu w wodę, regulacji przepływów i ochronie przed powodzią, a także regulacja i utrzymywanie wód oraz urządzeń melioracji wodnych, będących własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego,

l opiekę nad nieruchomościami stanowiącymi zabytki

l ochronę pomników zagłady

l budowę i utrzymywanie pomieszczeń dla urzędów organów władzy, administracji, sądów i prokuratur, państwowych szkół wyższych, szkół publicznych, a także publicznych: obiektów ochrony zdrowia, przedszkoli, domów opieki społecznej i placówek opiekuńczo-wychowawczych,

l budowę i utrzymywanie obiektów oraz urządzeń niezbędnych na potrzeby obronności państwa i ochrony granicy państwowej, a także do zapewnienia bezpieczeństwa publicznego, w tym budowę i utrzymywanie aresztów śledczych, zakładów karnych oraz zakładów dla nieletnich,

l poszukiwanie, rozpoznawanie, wydobywanie i składowanie kopalin stanowiących własność Skarbu Państwa oraz węgla brunatnego wydobywanego metodą odkrywkową,

l zakładanie i utrzymywanie cmentarzy,

l ustanawianie i ochrona miejsc pamięci narodowej,

l ochronę zagrożonych wyginięciem gatunków roślin i zwierząt lub siedlisk przyrody.

JAKUB ALEKSANDROWICZ

gp@infor.pl

PODSTAWA PRAWNA

l Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.).

l Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 nr 261, poz. 2603 ze zm.).