REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Złe gospodarowanie nieruchomością grozi utratą użytkowania wieczystego

Rafał Golat

REKLAMA

Jeśli użytkownik wieczysty korzysta z nieruchomości w sposób sprzeczny z umową, zwłaszcza gdy nie dokonał określonego w umowie jej zabudowania, może dojść do rozwiązania umowy użytkowania wieczystego.



Użytkowanie wieczyste wciąż stanowi jeden z podstawowych sposobów dysponowania nieruchomościami publicznymi, w tym samorządowymi. Umowa użytkowania wieczystego zawierana jest na długi, kilkudziesięcioletni okres, co nie oznacza, że nie może ulec wcześniejszemu wygaśnięciu.

Zarówno z art. 240 Kodeksu cywilnego, jak i z art. 33 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) wynika możliwość rozwiązania umowy użytkowania wieczystego. Kwestia ta była także przedmiotem wielu orzeczeń sądowych, które są istotne dla stosowania owych przepisów.

Zły sposób korzystania z nieruchomości

Do rozwiązania umowy użytkowania wieczystego może dojść wówczas, gdy użytkownik wieczysty korzysta z nieruchomości w sposób sprzeczny z umową, zwłaszcza jeśli nie dokonał określonego umownie jej zabudowania.

W tym kontekście warto zwrócić uwagę na art. 240 k.c., do którego art. 33 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyraźnie odsyła. Art. 240 k.c. dopuszcza rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego wówczas, gdy korzystanie z gruntu przez wieczystego użytkowania jest oczywiście sprzeczne z jego przeznaczeniem określonym w umowie. Ze stwierdzenia tego należy wnosić, że zarzut wobec użytkownika musi być istotny i nie może dotyczyć wyłącznie drobnych naruszeń związanych ze sposobem korzystania z nieruchomości.

Sprecyzowanie w umowie sposobu korzystania z nieruchomości przez użytkownika wieczystego polegać powinno przede wszystkim na określeniu terminu jej zabudowania. Nie można bowiem zarzucać użytkownikowi, że dał powód do rozwiązania umowy, nie wznosząc budynków lub urządzeń, jeżeli w umowie nie określono terminu wykonania tego obowiązku.

GSIA RADZI

Dla jednostki samorządu terytorialnego ważne jest, aby w zawieranej przez nią umowie użytkowania wieczystego dokładnie określić sposób korzystania z oddawanej w użytkowanie nieruchomości. Jeśli bowiem w umowie nie ma określonego sposobu użytkowania działki, to nie ma także podstawy do stwierdzenia, że faktyczne użytkowanie jej części dowodzi o użytkowaniu tej działki w sposób sprzeczny z jej przeznaczeniem określonym w umowie (por. wyrok NSA z 9 czerwca 1998 r., sygn. akt I SA 1533/97, opubl. Lex nr 44517).

Sprecyzowanie w umowie sposobu korzystania z nieruchomości przez użytkownika wieczystego polegać powinno przede wszystkim na określeniu terminu jej zabudowania. Nie można bowiem zarzucać użytkownikowi, że dał powód do rozwiązania umowy, nie wznosząc budynków lub urządzeń, jeżeli w umowie nie określono terminu wykonania tego obowiązku (por. wyrok SN z 13 lutego 2002 r., sygn. akt IV CKN 661/00, opubl. Lex nr 54358). Istotne jest przy tym nie tylko określenie w umowie terminu zakończenia inwestycji, ale również jej rozpoczęcia (por. art. 239 par. 2 pkt 1 k.c. oraz decyzja SKO w Krakowie z 7 stycznia 1997 r., zn. Kol. Odw. 1325/96/G/97/45/D, opubl. OSS z 1997 r. nr 3, poz. 70).

Przyczyny mogą być obiektywne

Dla rozwiązania umowy użytkowania wieczystego nie jest natomiast konieczne wykazanie, że użytkownik wieczysty, nie dokonując zgodnej z umową zabudowy przekazanej mu do korzystania nieruchomości, działał w złej wierze.

Do rozwiązania umowy dojść może też wtedy, gdy brak realizacji obowiązku inwestycyjnego spowodowany został przyczynami natury obiektywnej, takimi jak np. sprzeciw wojewódzkiego konserwatora zabytków co do rozbiórki znajdujących się na gruncie budynków, na miejscu których wzniesione miały zostać nowe obiekty (por. uchwała 7 sędziów NSA z 16 listopada 1996 r., sygn. akt OPS 7/98, opubl. ONSA z 1999 r. nr 1, poz. 9).

Dobrowolnie lub przed sądem

Do rozwiązania umowy użytkowania wieczystego może dojść dobrowolnie, tzn. poprzez zawarcie przez jej strony nowej umowy, zawierającej zgodne oświadczenia w zakresie rozwiązania stosunku użytkowania wieczystego.

Jednak w praktyce zazwyczaj dochodzi raczej do przymusowego rozwiązania umowy użytkowania wieczystego, ponieważ stawiany użytkownikowi wieczystemu zarzut nienależytego wykonania umowy z reguły jest przez niego kwestionowany.

Zgodnie z art. 33 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, właściwy organ może żądać rozwiązania umowy użytkowania wieczystego. W przypadku nieruchomości znajdujących się w zasobie jednostek samorządu terytorialnego właściwym organem jest odpowiednio: wójt, zarząd powiatu bądź zarząd województwa. W praktyce stosowanie tego przepisu sprowadza się do złożenia przez jednostkę samorządu terytorialnego do właściwego sądu cywilnego pozwu

o ukształtowanie (por. wyrok SN z 20 czerwca 2002 r., sygn. akt I CKN 704/00, opubl. Lex nr 56885). Podstawę prawną złożenia takiego pozwu stanowi art. 64 k.c. Przepis ten określa, że prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie.

Jeśli zatem użytkownik wieczysty nie zgodzi się z zarzutem stawianym mu przez jednostkę samorządu terytorialnego i nie złoży swojego oświadczenia pod dokumentem rozwiązującym umowę użytkowania wieczystego, skutek równoważny ze złożeniem takiego oświadczenia nastąpi w dacie uprawomocnienia się orzeczenia sądu potwierdzającego, że użytkownik korzystał z nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie i że właściwy organ miał prawo do żądania rozwiązania stosunku użytkowania wieczystego.

GSIA OSTRZEGA

Składając taki pozew do sądu, jednostka samorządu terytorialnego musi wobec tego założyć, że korzystne dla niej orzeczenie sądu pierwszej instancji może zostać zaskarżone przez użytkownika wieczystego, co spowoduje, iż uzyskanie prawomocnego orzeczenia sądowego w tym zakresie nastąpi odpowiednio później.

Odpowiada użytkownik

Jeżeli chodzi o zakres podmiotowy rozwiązywania umowy użytkowania wieczystego, to może być ono realizowane nie tylko wobec użytkownika, który zawierał umowę użytkowania wieczystego, ale także w stosunku do podmiotów przejmujących obowiązki umowne użytkownika na zasadzie następstwa prawnego. Poza tym art. 33 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami nakazuje odpowiednie stosowanie zasad rozwiązywania umowy użytkowania wieczystego do użytkowania wie

czystego nabytego w inny sposób niż w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego.

Prawo dotyczy całej nieruchomości?

Jeżeli chodzi natomiast o zakres przedmiotowy rozwiązywania umowy użytkowania wieczystego, to do niedawna Sąd Najwyższy stał na stanowisku, że wykluczone jest rozwiązanie takiej umowy jedynie co do części przedmiotu prawa, ponieważ umowa użytkowania wieczystego dotyczy nieruchomości stanowiącej określoną całość (por. wyrok SN z 30 maja 2000 r., sygn. akt III CKN 1409/00, opubl. Lex nr 146438).

Jednak najnowszy wyrok, który zapadł 5 lipca br. (sygn. akt II CSK/110/07), dopuszcza odmienną drogę rozumowania.

RAFAŁ GOLAT

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: Samorzad.infor.pl
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Sektor publiczny
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    33,5 mld euro na inwestycje w polskich regionach w latach 2021–2027. Trwa Europejski Kongres Samorządów (komunikat MFiPR)

    Samorządy mają do dyspozycji na lata 2021–2027 kwotę 33,5 mld euro, co jest olbrzymim wsparciem inwestycji w polskich regionach. Trwa spotkanie przedstawicieli samorządów z udziałem wiceministra Protasa.

    W powietrzu nad Rzymem krążą... narkotyki

    W powietrzu nad Wiecznym Miastem krąży już nie tylko smog. Eksperci włoskiego Komitetu Badań Naukowych stwierdzili duże stężenie kokainy i innych narkotyków. W ciągu dekady zawartość wzrosła aż o 60 procent!

    Jakie są zasady refundacji leków? Kto może wypisać receptę?

    Koszty leczenia bywają naprawdę wysokie. Wiedzą o tym zwłaszcza pacjenci cierpiący na choroby przewlekłe i wymagający stałego przyjmowania leków. Zmniejszenie kosztów kuracji, miedzy innymi poprzez refundację leków, to jedno z kluczowych zadań ministra zdrowia. Kiedy możliwa jest refundacja leków?

    Podwyżki dla strażaków PSP 2024 - przeciętnie więcej o 1472 zł miesięcznie. Nowa tabela grup uposażenia zasadniczego. Zmiany w tabelach zaszeregowania [projekt rozporządzenia]

    Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji przygotował projekt rozporządzenia zmieniającego rozporządzenie w sprawie uposażenia strażaków Państwowej Straży Pożarnej. Celem nowego rozporządzenia jest osiągnięcie oczekiwanego wzrostu uposażenia strażaków PSP o 20%. Wzrost kwoty bazowej o 20% w 2024 r. powoduje, że przeciętne miesięczne uposażenie strażaka PSP wraz z nagrodą roczną wzrasta o 1472 zł.

    REKLAMA

    Podwyżki w Policji 2024. Nowa tabela dodatku za stopień. [projekt rozporządzenia] Przeciętne miesięczne uposażenie (z nagrodą roczną) wzrasta o 1472 zł od 1 stycznia

    Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji przygotował projekt rozporządzenia zmieniającego rozporządzenie w sprawie szczegółowych zasad otrzymywania i wysokości uposażenia zasadniczego policjantów, dodatków do uposażenia oraz ustalania wysługi lat, od której jest uzależniony wzrost uposażenia zasadniczego. Celem nowego rozporządzenia jest osiągnięcie oczekiwanego wzrostu uposażenia policjantów o 20% tj. o 1.359 zł od 1 stycznia 2024 r. w zakresie wzrostu uposażenia wraz z dodatkami o charakterze stałym, poprzez ustanowienie nowych stawek dodatku za stopień.  Wzrost kwoty bazowej o 20% w 2024 r. powoduje, że przeciętne miesięczne uposażenie policjanta wraz z nagrodą roczną wzrasta o 1.472 zł.

    Wybory samorządowe. 4 marca 2024 r. ostatnim dniem na zgłaszanie list kandydatów na radnych

    W tegorocznych wyborach samorządowych komitety wyborcze mogą zgłaszać listy kandydatów na radnych tylko do godz. 16 w poniedziałek.

    Helikopter z odbiornikiem pasywnym szukają surowców krytycznych na Suwalszczyźnie. Co to są surowce krytyczne?

    Od 1 marca 2024 r. na terenie kilku gmin na Suwalszczyźnie rozpoczęły się poszukiwania złóż surowców krytycznych ze skał magmowych. Badania z wykorzystaniem helikoptera potrwają około dwóch tygodni – poinformował PAP Państwowy Instytut Geologiczny – Państwowy Instytut Badawczy.

    Są już wypłaty podwyżek 30-33% dla nauczycieli - informuje Lublin, Kalisz, Rzeszów, Biała Podlaska, Brwinów, Hrubieszów. Samorządy nie czekały do końca kwietnia

    Rozpoczęła się długo wyczekiwana wypłata podwyżek dla nauczycieli. 1 marca wyższe wynagrodzenie otrzymali nauczyciele z Lublina i Koszalina. Również mniejsze gminy uruchamiają wyższe przelewy.

    REKLAMA

    Stopnie alarmowe na terenie całego kraju. Premier Donald Tusk podpisał zarządzenia

    Premier Donald Tusk podpisał zarządzenia wprowadzające stopnie alarmowe - 2. stopnia BRAVO i 2. stopnia BRAVO-CRP na terenie całego kraju oraz 2. stopnia BRAVO wobec polskiej infrastruktury energetycznej, mieszczącej się poza granicami Rzeczypospolitej Polskiej.

    Pobyt w szpitalu - jak się przygotować?

    Pobyt w szpitalu często wiąże się ze stresem. Czasem zmniejszyć go może odpowiednie przygotowanie i wiedza o tym, co jest potrzebne do przyjęcia do szpitala. Podpowiadamy w artykule. 

    REKLAMA