REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Złe gospodarowanie nieruchomością grozi utratą użytkowania wieczystego

Rafał Golat

REKLAMA

Jeśli użytkownik wieczysty korzysta z nieruchomości w sposób sprzeczny z umową, zwłaszcza gdy nie dokonał określonego w umowie jej zabudowania, może dojść do rozwiązania umowy użytkowania wieczystego.



Użytkowanie wieczyste wciąż stanowi jeden z podstawowych sposobów dysponowania nieruchomościami publicznymi, w tym samorządowymi. Umowa użytkowania wieczystego zawierana jest na długi, kilkudziesięcioletni okres, co nie oznacza, że nie może ulec wcześniejszemu wygaśnięciu.

Zarówno z art. 240 Kodeksu cywilnego, jak i z art. 33 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) wynika możliwość rozwiązania umowy użytkowania wieczystego. Kwestia ta była także przedmiotem wielu orzeczeń sądowych, które są istotne dla stosowania owych przepisów.

Zły sposób korzystania z nieruchomości

Do rozwiązania umowy użytkowania wieczystego może dojść wówczas, gdy użytkownik wieczysty korzysta z nieruchomości w sposób sprzeczny z umową, zwłaszcza jeśli nie dokonał określonego umownie jej zabudowania.

W tym kontekście warto zwrócić uwagę na art. 240 k.c., do którego art. 33 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyraźnie odsyła. Art. 240 k.c. dopuszcza rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego wówczas, gdy korzystanie z gruntu przez wieczystego użytkowania jest oczywiście sprzeczne z jego przeznaczeniem określonym w umowie. Ze stwierdzenia tego należy wnosić, że zarzut wobec użytkownika musi być istotny i nie może dotyczyć wyłącznie drobnych naruszeń związanych ze sposobem korzystania z nieruchomości.

Sprecyzowanie w umowie sposobu korzystania z nieruchomości przez użytkownika wieczystego polegać powinno przede wszystkim na określeniu terminu jej zabudowania. Nie można bowiem zarzucać użytkownikowi, że dał powód do rozwiązania umowy, nie wznosząc budynków lub urządzeń, jeżeli w umowie nie określono terminu wykonania tego obowiązku.

GSIA RADZI

Dla jednostki samorządu terytorialnego ważne jest, aby w zawieranej przez nią umowie użytkowania wieczystego dokładnie określić sposób korzystania z oddawanej w użytkowanie nieruchomości. Jeśli bowiem w umowie nie ma określonego sposobu użytkowania działki, to nie ma także podstawy do stwierdzenia, że faktyczne użytkowanie jej części dowodzi o użytkowaniu tej działki w sposób sprzeczny z jej przeznaczeniem określonym w umowie (por. wyrok NSA z 9 czerwca 1998 r., sygn. akt I SA 1533/97, opubl. Lex nr 44517).

Sprecyzowanie w umowie sposobu korzystania z nieruchomości przez użytkownika wieczystego polegać powinno przede wszystkim na określeniu terminu jej zabudowania. Nie można bowiem zarzucać użytkownikowi, że dał powód do rozwiązania umowy, nie wznosząc budynków lub urządzeń, jeżeli w umowie nie określono terminu wykonania tego obowiązku (por. wyrok SN z 13 lutego 2002 r., sygn. akt IV CKN 661/00, opubl. Lex nr 54358). Istotne jest przy tym nie tylko określenie w umowie terminu zakończenia inwestycji, ale również jej rozpoczęcia (por. art. 239 par. 2 pkt 1 k.c. oraz decyzja SKO w Krakowie z 7 stycznia 1997 r., zn. Kol. Odw. 1325/96/G/97/45/D, opubl. OSS z 1997 r. nr 3, poz. 70).

Przyczyny mogą być obiektywne

Dla rozwiązania umowy użytkowania wieczystego nie jest natomiast konieczne wykazanie, że użytkownik wieczysty, nie dokonując zgodnej z umową zabudowy przekazanej mu do korzystania nieruchomości, działał w złej wierze.

Do rozwiązania umowy dojść może też wtedy, gdy brak realizacji obowiązku inwestycyjnego spowodowany został przyczynami natury obiektywnej, takimi jak np. sprzeciw wojewódzkiego konserwatora zabytków co do rozbiórki znajdujących się na gruncie budynków, na miejscu których wzniesione miały zostać nowe obiekty (por. uchwała 7 sędziów NSA z 16 listopada 1996 r., sygn. akt OPS 7/98, opubl. ONSA z 1999 r. nr 1, poz. 9).

Dobrowolnie lub przed sądem

Do rozwiązania umowy użytkowania wieczystego może dojść dobrowolnie, tzn. poprzez zawarcie przez jej strony nowej umowy, zawierającej zgodne oświadczenia w zakresie rozwiązania stosunku użytkowania wieczystego.

Jednak w praktyce zazwyczaj dochodzi raczej do przymusowego rozwiązania umowy użytkowania wieczystego, ponieważ stawiany użytkownikowi wieczystemu zarzut nienależytego wykonania umowy z reguły jest przez niego kwestionowany.

Zgodnie z art. 33 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, właściwy organ może żądać rozwiązania umowy użytkowania wieczystego. W przypadku nieruchomości znajdujących się w zasobie jednostek samorządu terytorialnego właściwym organem jest odpowiednio: wójt, zarząd powiatu bądź zarząd województwa. W praktyce stosowanie tego przepisu sprowadza się do złożenia przez jednostkę samorządu terytorialnego do właściwego sądu cywilnego pozwu

o ukształtowanie (por. wyrok SN z 20 czerwca 2002 r., sygn. akt I CKN 704/00, opubl. Lex nr 56885). Podstawę prawną złożenia takiego pozwu stanowi art. 64 k.c. Przepis ten określa, że prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie.

Jeśli zatem użytkownik wieczysty nie zgodzi się z zarzutem stawianym mu przez jednostkę samorządu terytorialnego i nie złoży swojego oświadczenia pod dokumentem rozwiązującym umowę użytkowania wieczystego, skutek równoważny ze złożeniem takiego oświadczenia nastąpi w dacie uprawomocnienia się orzeczenia sądu potwierdzającego, że użytkownik korzystał z nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie i że właściwy organ miał prawo do żądania rozwiązania stosunku użytkowania wieczystego.

GSIA OSTRZEGA

Składając taki pozew do sądu, jednostka samorządu terytorialnego musi wobec tego założyć, że korzystne dla niej orzeczenie sądu pierwszej instancji może zostać zaskarżone przez użytkownika wieczystego, co spowoduje, iż uzyskanie prawomocnego orzeczenia sądowego w tym zakresie nastąpi odpowiednio później.

Odpowiada użytkownik

Jeżeli chodzi o zakres podmiotowy rozwiązywania umowy użytkowania wieczystego, to może być ono realizowane nie tylko wobec użytkownika, który zawierał umowę użytkowania wieczystego, ale także w stosunku do podmiotów przejmujących obowiązki umowne użytkownika na zasadzie następstwa prawnego. Poza tym art. 33 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami nakazuje odpowiednie stosowanie zasad rozwiązywania umowy użytkowania wieczystego do użytkowania wie

czystego nabytego w inny sposób niż w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego.

Prawo dotyczy całej nieruchomości?

Jeżeli chodzi natomiast o zakres przedmiotowy rozwiązywania umowy użytkowania wieczystego, to do niedawna Sąd Najwyższy stał na stanowisku, że wykluczone jest rozwiązanie takiej umowy jedynie co do części przedmiotu prawa, ponieważ umowa użytkowania wieczystego dotyczy nieruchomości stanowiącej określoną całość (por. wyrok SN z 30 maja 2000 r., sygn. akt III CKN 1409/00, opubl. Lex nr 146438).

Jednak najnowszy wyrok, który zapadł 5 lipca br. (sygn. akt II CSK/110/07), dopuszcza odmienną drogę rozumowania.

RAFAŁ GOLAT

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: Samorzad.infor.pl

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code
Sektor publiczny
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Opłata reklamowa 2025 r.: część stała 3,72 zł, część zmienna 0,34 zł

Opłata reklamowa 2025 r.: część stała 3,72 zł, część zmienna 0,34 zł. W jakich przypadkach nie pobiera się opłaty reklamowej? Kto musi opłacić opłatę reklamową? Co w przypadku, gdy budynek ma więcej niż jednego właściciela?

Opłata od posiadania psów 2025 r.: 178,26 zł

Opłata od posiadania psów 2025 r. Maksymalna wysokość opłaty od posiadania psów w 2025 r. wynosić będzie 178,26 zł. Kto powinien opłacić opłatę od posiadania psów? Kto jest zwolniony od opłaty od posiadania psów? Co z psami asystującymi?

QUIZ Podróżujesz po Polsce? Na pewno wiesz, gdzie są te miejsca
Gdzie znajdziemy Maczugę Herkulesa? A Kolorowe Jeziorka? Gdzie jest Kaplica Czaszek? A Sokolica? Rozwiąż quiz i sprawdź swoją wiedzę.
Opłata miejscowa i uzdrowiskowa 2025 r.: od 3,31 zł do 6,38 zł

Opłata miejscowa 2025 r., opłata uzdrowiskowa 2025 r.: od 3,31 zł do 6,38 zł. Czym jest opłata miejscowa? Czym jest opłata uzdrowiskowa? Co w przypadku nakładania się opłat? Kto jest zwolniony z opłacania opłaty lokalnej i uzdrowiskowej?

REKLAMA

Opłata targowa 2025 r.: 1126 zł

Opłata targowa 2025 r.: 1126 zł. Czym jest opłata targowa? Kto musi opłacać opłatę targową? Kto może liczyć na zwolnienie z opłaty targowej? Kto ustala wysokość opłaty targowej? Czy opłata targowa w 2025 r. może być niższa niż 1126 zł?

Podatek od środków transportu 2025 r.: od 1204,87 zł do 4602,58 zł

Podatek od środków transportu 2025 r.: od 1204,87 zł do 4602,58 zł. Ile wyniesie podatek od samochodów ciężarowych o dopuszczalnej masie powyżej 9 ton w 2025 r.? Ile wyniesie podatek od autobusów w 2025 r.? Na kim ciąży obowiązek podatkowy?

Czy Polacy chętnie angażują się w wolontariat?

5 grudnia to Światowy Dzień Wolontariusza. Czy ten temat jest bliski Polakom? Okazuje się, że zaledwie 33% ma doświadczenie w wolontariacie. 

Podatek od nieruchomości 2025 r.: od 0,73 zł do 34 zł

Od 0,73 zł do 34 zł podatku od nieruchomości 2025 r. Kto będzie musiał opłacić podatek od nieruchomości w 2025 r.? Ile wyniesie podatek od gruntu 2025 r.? Ile wyniesie podatek od budynków lub ich części w 2025 r.? Ile wyniesie podatek od budowli w 2025 r.?

REKLAMA

Komunikat MC: List polecony przez Internet? Wygodna korespondencja z urzędami dzięki e-Doręczeniom

Od 1 stycznia 2025 r. zacznie obowiązywać system e-doręczeń. Wszystkie urzędowe pisma i decyzje będzie można odbierać oraz nadawać w formie elektronicznej. E-Doręczenia są elektronicznym odpowiednikiem listu poleconego za pośrednictwem odbioru.

Ósmoklasiści rozpoczęli próbne egzaminy

Dziś zaczął się trzydniowy próbny egzamin ósmoklasisty organizowany przez Centralną Komisję Egzaminacyjną. Udział szkół nie jest obowiązkowy. 

REKLAMA