REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Złe gospodarowanie nieruchomością grozi utratą użytkowania wieczystego

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Rafał Golat

REKLAMA

Jeśli użytkownik wieczysty korzysta z nieruchomości w sposób sprzeczny z umową, zwłaszcza gdy nie dokonał określonego w umowie jej zabudowania, może dojść do rozwiązania umowy użytkowania wieczystego.



Użytkowanie wieczyste wciąż stanowi jeden z podstawowych sposobów dysponowania nieruchomościami publicznymi, w tym samorządowymi. Umowa użytkowania wieczystego zawierana jest na długi, kilkudziesięcioletni okres, co nie oznacza, że nie może ulec wcześniejszemu wygaśnięciu.

Zarówno z art. 240 Kodeksu cywilnego, jak i z art. 33 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) wynika możliwość rozwiązania umowy użytkowania wieczystego. Kwestia ta była także przedmiotem wielu orzeczeń sądowych, które są istotne dla stosowania owych przepisów.

Zły sposób korzystania z nieruchomości

Do rozwiązania umowy użytkowania wieczystego może dojść wówczas, gdy użytkownik wieczysty korzysta z nieruchomości w sposób sprzeczny z umową, zwłaszcza jeśli nie dokonał określonego umownie jej zabudowania.

W tym kontekście warto zwrócić uwagę na art. 240 k.c., do którego art. 33 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyraźnie odsyła. Art. 240 k.c. dopuszcza rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego wówczas, gdy korzystanie z gruntu przez wieczystego użytkowania jest oczywiście sprzeczne z jego przeznaczeniem określonym w umowie. Ze stwierdzenia tego należy wnosić, że zarzut wobec użytkownika musi być istotny i nie może dotyczyć wyłącznie drobnych naruszeń związanych ze sposobem korzystania z nieruchomości.

Sprecyzowanie w umowie sposobu korzystania z nieruchomości przez użytkownika wieczystego polegać powinno przede wszystkim na określeniu terminu jej zabudowania. Nie można bowiem zarzucać użytkownikowi, że dał powód do rozwiązania umowy, nie wznosząc budynków lub urządzeń, jeżeli w umowie nie określono terminu wykonania tego obowiązku.

GSIA RADZI

Dla jednostki samorządu terytorialnego ważne jest, aby w zawieranej przez nią umowie użytkowania wieczystego dokładnie określić sposób korzystania z oddawanej w użytkowanie nieruchomości. Jeśli bowiem w umowie nie ma określonego sposobu użytkowania działki, to nie ma także podstawy do stwierdzenia, że faktyczne użytkowanie jej części dowodzi o użytkowaniu tej działki w sposób sprzeczny z jej przeznaczeniem określonym w umowie (por. wyrok NSA z 9 czerwca 1998 r., sygn. akt I SA 1533/97, opubl. Lex nr 44517).

Sprecyzowanie w umowie sposobu korzystania z nieruchomości przez użytkownika wieczystego polegać powinno przede wszystkim na określeniu terminu jej zabudowania. Nie można bowiem zarzucać użytkownikowi, że dał powód do rozwiązania umowy, nie wznosząc budynków lub urządzeń, jeżeli w umowie nie określono terminu wykonania tego obowiązku (por. wyrok SN z 13 lutego 2002 r., sygn. akt IV CKN 661/00, opubl. Lex nr 54358). Istotne jest przy tym nie tylko określenie w umowie terminu zakończenia inwestycji, ale również jej rozpoczęcia (por. art. 239 par. 2 pkt 1 k.c. oraz decyzja SKO w Krakowie z 7 stycznia 1997 r., zn. Kol. Odw. 1325/96/G/97/45/D, opubl. OSS z 1997 r. nr 3, poz. 70).

Przyczyny mogą być obiektywne

Dla rozwiązania umowy użytkowania wieczystego nie jest natomiast konieczne wykazanie, że użytkownik wieczysty, nie dokonując zgodnej z umową zabudowy przekazanej mu do korzystania nieruchomości, działał w złej wierze.

Do rozwiązania umowy dojść może też wtedy, gdy brak realizacji obowiązku inwestycyjnego spowodowany został przyczynami natury obiektywnej, takimi jak np. sprzeciw wojewódzkiego konserwatora zabytków co do rozbiórki znajdujących się na gruncie budynków, na miejscu których wzniesione miały zostać nowe obiekty (por. uchwała 7 sędziów NSA z 16 listopada 1996 r., sygn. akt OPS 7/98, opubl. ONSA z 1999 r. nr 1, poz. 9).

Dobrowolnie lub przed sądem

Do rozwiązania umowy użytkowania wieczystego może dojść dobrowolnie, tzn. poprzez zawarcie przez jej strony nowej umowy, zawierającej zgodne oświadczenia w zakresie rozwiązania stosunku użytkowania wieczystego.

Jednak w praktyce zazwyczaj dochodzi raczej do przymusowego rozwiązania umowy użytkowania wieczystego, ponieważ stawiany użytkownikowi wieczystemu zarzut nienależytego wykonania umowy z reguły jest przez niego kwestionowany.

Zgodnie z art. 33 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, właściwy organ może żądać rozwiązania umowy użytkowania wieczystego. W przypadku nieruchomości znajdujących się w zasobie jednostek samorządu terytorialnego właściwym organem jest odpowiednio: wójt, zarząd powiatu bądź zarząd województwa. W praktyce stosowanie tego przepisu sprowadza się do złożenia przez jednostkę samorządu terytorialnego do właściwego sądu cywilnego pozwu

o ukształtowanie (por. wyrok SN z 20 czerwca 2002 r., sygn. akt I CKN 704/00, opubl. Lex nr 56885). Podstawę prawną złożenia takiego pozwu stanowi art. 64 k.c. Przepis ten określa, że prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie.

Jeśli zatem użytkownik wieczysty nie zgodzi się z zarzutem stawianym mu przez jednostkę samorządu terytorialnego i nie złoży swojego oświadczenia pod dokumentem rozwiązującym umowę użytkowania wieczystego, skutek równoważny ze złożeniem takiego oświadczenia nastąpi w dacie uprawomocnienia się orzeczenia sądu potwierdzającego, że użytkownik korzystał z nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie i że właściwy organ miał prawo do żądania rozwiązania stosunku użytkowania wieczystego.

GSIA OSTRZEGA

Składając taki pozew do sądu, jednostka samorządu terytorialnego musi wobec tego założyć, że korzystne dla niej orzeczenie sądu pierwszej instancji może zostać zaskarżone przez użytkownika wieczystego, co spowoduje, iż uzyskanie prawomocnego orzeczenia sądowego w tym zakresie nastąpi odpowiednio później.

Odpowiada użytkownik

Jeżeli chodzi o zakres podmiotowy rozwiązywania umowy użytkowania wieczystego, to może być ono realizowane nie tylko wobec użytkownika, który zawierał umowę użytkowania wieczystego, ale także w stosunku do podmiotów przejmujących obowiązki umowne użytkownika na zasadzie następstwa prawnego. Poza tym art. 33 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami nakazuje odpowiednie stosowanie zasad rozwiązywania umowy użytkowania wieczystego do użytkowania wie

czystego nabytego w inny sposób niż w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego.

Prawo dotyczy całej nieruchomości?

Jeżeli chodzi natomiast o zakres przedmiotowy rozwiązywania umowy użytkowania wieczystego, to do niedawna Sąd Najwyższy stał na stanowisku, że wykluczone jest rozwiązanie takiej umowy jedynie co do części przedmiotu prawa, ponieważ umowa użytkowania wieczystego dotyczy nieruchomości stanowiącej określoną całość (por. wyrok SN z 30 maja 2000 r., sygn. akt III CKN 1409/00, opubl. Lex nr 146438).

Jednak najnowszy wyrok, który zapadł 5 lipca br. (sygn. akt II CSK/110/07), dopuszcza odmienną drogę rozumowania.

RAFAŁ GOLAT

Zapisz się na newsletter
Śledź na bieżąco nowe inicjatywy, projekty i ważne decyzje, które wpływają na Twoje życie codzienne. Zapisz się na nasz newsletter samorządowy.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Samorzad.infor.pl

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Sektor publiczny
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Przeciwdziałanie praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu w JST. Najważniejsze informacje

System przeciwdziałania praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu dotyczy również jednostek samorządu terytorialnego. Z tego powodu są one objęte szeregiem obowiązków. Co trzeba wiedzieć o obowiązujących przepisach? Oto lista 10 najważniejszych informacji!

Od 1 września 2025 r. podwyżka o 8 i 16 zł za odbiór śmieci w Krakowie

Od 1 września w Krakowie wzrośnie opłata za odbiór śmieci posegregowanych: z 27 do 35 zł miesięcznie od jednego mieszkańca. W przypadku odpadów nieposegregowanych stawka zwiększy się z 54 do 70 zł od mieszkańca.

MKiŚ: wyznaczamy lasy społeczne z ograniczoną wycinką drzew. 158 tys. ha wokół 11 największych aglomeracji

Ministerstwo Klimatu i Środowiska poinformowało 2 lipca 2025 r., że zakończyło pierwszy etap projektu wyznaczania lasów społecznych wokół największych polskich miast. To przełomowy krok w kierunku zmiany podejścia do gospodarki leśnej - z naciskiem na potrzeby społeczne, zdrowotne i ekologiczne mieszkańców aglomeracji. O szczegółach w trakcie konferencji prasowej mówiła ministra klimatu i środowiska Paulina Hennig-Kloska oraz wiceminister klimatu i środowiska, główny konserwator przyrody Mikołaj Dorożała.

Zmiany w opłatach za śmieci – będą nowe zasady segregacji, ulgi i kontrola deklaracji [PROJEKT MKiŚ]

W wykazie prac legislacyjnych pojawił się projekt nowelizacji ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach. Chodzi o zmiany w funkcjonowaniu systemu gospodarowania odpadami na poziomie gminnym, które w ocenie projektodawców będą odpowiadać na realne potrzeby JST oraz mieszkańców.

REKLAMA

RPO: Dość "wrogich przejęć" między gminami. Potrzebna kontrola sądowa

Rzecznik Praw Obywatelskich apeluje do premiera Donalda Tuska o zawieszenie kontrowersyjnych decyzji dotyczących zmian granic gmin do czasu wprowadzenia nowych przepisów. Od lat brakuje skutecznej kontroli sądowej nad decyzjami Rady Ministrów, które prowadzą do konfliktów między samorządami.

Granica polsko-niemiecka. Polska wprowadza kontrole. Przedsiębiorcy mają 3 pytania

Czy Niemcy przerzucają imigrantów do Polski? Co z granicą polsko-niemiecką? Polska wprowadza kontrole graniczne w celu zapobiegania napływom nielegalnych migrantów. Co na to Niemcy?

Premier Tusk: po rekonstrukcji w rządzie będą wyłącznie przyzwoici ludzie; około 15 lipca zapadną decyzje personalne

W dniu 30 czerwca 2025 r. na konferencji prasowej Premier Donald Tusk zapowiedział, że około 15 lipca zaproponuje kształt rządu po rekonstrukcji. Rozmowy w tej sprawie są prowadzone z liderami koalicyjnych ugrupowań - PSL, Polski 2050 i Lewicy. Żyjemy w ustrojowym bałaganie, podważane są obiektywne kryteria prawne, dlatego chciałbym, by politycy kierowali się naturalnymi kryteriami, jak zdrowy rozsądek czy zwykła ludzka przyzwoitość, i tacy będą ministrowie po rekonstrukcji - mówił 27 czerwca 2025 r. na konferencji prasowej premier Donald Tusk.

Nowelizacja specustawy powodziowej. Nowe zadania i obowiązki samorządów

Możliwość zamiany zniszczonych nieruchomości na lokale komunalne, obowiązek raportowania decyzji WZ, świadczenie lokalowe, premia powodziowa czy ułatwienia proceduralne w odbudowie zniszczonych domów i obiektów – to najważniejsze zmiany w specustawie powodziowej. Nowelizacja ustawy wzmacnia kompetencje JST, daje im nowe narzędzia, ale też nakłada dodatkowe obowiązki administracyjne i sprawozdawcze.

REKLAMA

Czym różni się „odbiór” odpadów komunalnych z nieruchomości od „przyjmowania odpadów”

NSA przypomniał gminom, że ustawodawca rozróżnia pojęcia odbierania odpadów komunalnych od ich przyjmowania i wprowadza odrębnie różne sposoby oddawania odpadów. Co za tym idzie – mechanizmy nie mogą być traktowane jako formy zamienne, kształtowane według własnego uznania gminy.

Wydruk zdjęcia z Google Street View jako dowód w sprawie administracyjnej

Dowodem w postępowaniu administracyjnym może być wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem. Dlatego wydrukom z Geoportalu oraz wydrukom zdjęć Google Street View nie można odmówić mocy dowodowej. Stanowią one jednak tzw. dowody nienazwane i nie mają prawem przewidzianej mocy dowodowej – tak jak w przypadku dokumentów urzędowych, które sporządzone w przepisanej formie przez powołane do tego organy państwowe w ich zakresie działania stanowią dowód tego, co zostało w nich urzędowo stwierdzone.

REKLAMA