Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Złe gospodarowanie nieruchomością grozi utratą użytkowania wieczystego

Rafał Golat
Jeśli użytkownik wieczysty korzysta z nieruchomości w sposób sprzeczny z umową, zwłaszcza gdy nie dokonał określonego w umowie jej zabudowania, może dojść do rozwiązania umowy użytkowania wieczystego.



Użytkowanie wieczyste wciąż stanowi jeden z podstawowych sposobów dysponowania nieruchomościami publicznymi, w tym samorządowymi. Umowa użytkowania wieczystego zawierana jest na długi, kilkudziesięcioletni okres, co nie oznacza, że nie może ulec wcześniejszemu wygaśnięciu.

Zarówno z art. 240 Kodeksu cywilnego, jak i z art. 33 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) wynika możliwość rozwiązania umowy użytkowania wieczystego. Kwestia ta była także przedmiotem wielu orzeczeń sądowych, które są istotne dla stosowania owych przepisów.

Zły sposób korzystania z nieruchomości

Do rozwiązania umowy użytkowania wieczystego może dojść wówczas, gdy użytkownik wieczysty korzysta z nieruchomości w sposób sprzeczny z umową, zwłaszcza jeśli nie dokonał określonego umownie jej zabudowania.

W tym kontekście warto zwrócić uwagę na art. 240 k.c., do którego art. 33 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyraźnie odsyła. Art. 240 k.c. dopuszcza rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego wówczas, gdy korzystanie z gruntu przez wieczystego użytkowania jest oczywiście sprzeczne z jego przeznaczeniem określonym w umowie. Ze stwierdzenia tego należy wnosić, że zarzut wobec użytkownika musi być istotny i nie może dotyczyć wyłącznie drobnych naruszeń związanych ze sposobem korzystania z nieruchomości.

Sprecyzowanie w umowie sposobu korzystania z nieruchomości przez użytkownika wieczystego polegać powinno przede wszystkim na określeniu terminu jej zabudowania. Nie można bowiem zarzucać użytkownikowi, że dał powód do rozwiązania umowy, nie wznosząc budynków lub urządzeń, jeżeli w umowie nie określono terminu wykonania tego obowiązku.

GSIA RADZI

Dla jednostki samorządu terytorialnego ważne jest, aby w zawieranej przez nią umowie użytkowania wieczystego dokładnie określić sposób korzystania z oddawanej w użytkowanie nieruchomości. Jeśli bowiem w umowie nie ma określonego sposobu użytkowania działki, to nie ma także podstawy do stwierdzenia, że faktyczne użytkowanie jej części dowodzi o użytkowaniu tej działki w sposób sprzeczny z jej przeznaczeniem określonym w umowie (por. wyrok NSA z 9 czerwca 1998 r., sygn. akt I SA 1533/97, opubl. Lex nr 44517).

Sprecyzowanie w umowie sposobu korzystania z nieruchomości przez użytkownika wieczystego polegać powinno przede wszystkim na określeniu terminu jej zabudowania. Nie można bowiem zarzucać użytkownikowi, że dał powód do rozwiązania umowy, nie wznosząc budynków lub urządzeń, jeżeli w umowie nie określono terminu wykonania tego obowiązku (por. wyrok SN z 13 lutego 2002 r., sygn. akt IV CKN 661/00, opubl. Lex nr 54358). Istotne jest przy tym nie tylko określenie w umowie terminu zakończenia inwestycji, ale również jej rozpoczęcia (por. art. 239 par. 2 pkt 1 k.c. oraz decyzja SKO w Krakowie z 7 stycznia 1997 r., zn. Kol. Odw. 1325/96/G/97/45/D, opubl. OSS z 1997 r. nr 3, poz. 70).

Przyczyny mogą być obiektywne

Dla rozwiązania umowy użytkowania wieczystego nie jest natomiast konieczne wykazanie, że użytkownik wieczysty, nie dokonując zgodnej z umową zabudowy przekazanej mu do korzystania nieruchomości, działał w złej wierze.

Do rozwiązania umowy dojść może też wtedy, gdy brak realizacji obowiązku inwestycyjnego spowodowany został przyczynami natury obiektywnej, takimi jak np. sprzeciw wojewódzkiego konserwatora zabytków co do rozbiórki znajdujących się na gruncie budynków, na miejscu których wzniesione miały zostać nowe obiekty (por. uchwała 7 sędziów NSA z 16 listopada 1996 r., sygn. akt OPS 7/98, opubl. ONSA z 1999 r. nr 1, poz. 9).

Dobrowolnie lub przed sądem

Do rozwiązania umowy użytkowania wieczystego może dojść dobrowolnie, tzn. poprzez zawarcie przez jej strony nowej umowy, zawierającej zgodne oświadczenia w zakresie rozwiązania stosunku użytkowania wieczystego.

Jednak w praktyce zazwyczaj dochodzi raczej do przymusowego rozwiązania umowy użytkowania wieczystego, ponieważ stawiany użytkownikowi wieczystemu zarzut nienależytego wykonania umowy z reguły jest przez niego kwestionowany.

Zgodnie z art. 33 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, właściwy organ może żądać rozwiązania umowy użytkowania wieczystego. W przypadku nieruchomości znajdujących się w zasobie jednostek samorządu terytorialnego właściwym organem jest odpowiednio: wójt, zarząd powiatu bądź zarząd województwa. W praktyce stosowanie tego przepisu sprowadza się do złożenia przez jednostkę samorządu terytorialnego do właściwego sądu cywilnego pozwu

o ukształtowanie (por. wyrok SN z 20 czerwca 2002 r., sygn. akt I CKN 704/00, opubl. Lex nr 56885). Podstawę prawną złożenia takiego pozwu stanowi art. 64 k.c. Przepis ten określa, że prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie.

Jeśli zatem użytkownik wieczysty nie zgodzi się z zarzutem stawianym mu przez jednostkę samorządu terytorialnego i nie złoży swojego oświadczenia pod dokumentem rozwiązującym umowę użytkowania wieczystego, skutek równoważny ze złożeniem takiego oświadczenia nastąpi w dacie uprawomocnienia się orzeczenia sądu potwierdzającego, że użytkownik korzystał z nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie i że właściwy organ miał prawo do żądania rozwiązania stosunku użytkowania wieczystego.

GSIA OSTRZEGA

Składając taki pozew do sądu, jednostka samorządu terytorialnego musi wobec tego założyć, że korzystne dla niej orzeczenie sądu pierwszej instancji może zostać zaskarżone przez użytkownika wieczystego, co spowoduje, iż uzyskanie prawomocnego orzeczenia sądowego w tym zakresie nastąpi odpowiednio później.

Odpowiada użytkownik

Jeżeli chodzi o zakres podmiotowy rozwiązywania umowy użytkowania wieczystego, to może być ono realizowane nie tylko wobec użytkownika, który zawierał umowę użytkowania wieczystego, ale także w stosunku do podmiotów przejmujących obowiązki umowne użytkownika na zasadzie następstwa prawnego. Poza tym art. 33 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami nakazuje odpowiednie stosowanie zasad rozwiązywania umowy użytkowania wieczystego do użytkowania wie

czystego nabytego w inny sposób niż w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego.

Prawo dotyczy całej nieruchomości?

Jeżeli chodzi natomiast o zakres przedmiotowy rozwiązywania umowy użytkowania wieczystego, to do niedawna Sąd Najwyższy stał na stanowisku, że wykluczone jest rozwiązanie takiej umowy jedynie co do części przedmiotu prawa, ponieważ umowa użytkowania wieczystego dotyczy nieruchomości stanowiącej określoną całość (por. wyrok SN z 30 maja 2000 r., sygn. akt III CKN 1409/00, opubl. Lex nr 146438).

Jednak najnowszy wyrok, który zapadł 5 lipca br. (sygn. akt II CSK/110/07), dopuszcza odmienną drogę rozumowania.

RAFAŁ GOLAT

Przygotuj się do stosowania nowych przepisów!
Przygotuj się do stosowania nowych przepisów!

Poradnik prezentuje praktyczne wskazówki, w jaki sposób dostosować się do zmian w podatkach i wynagrodzeniach wprowadzanych nowelizacją Polskiego Ładu.

Tyko teraz książka + ebook w PREZENCIE
Źródło: Samorzad.infor.pl
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Sektor publiczny
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Czy jeden licznik na prąd wyklucza wypłatę dodatku węglowego dla dwóch rodzin?
    W domu z jednym piecem na węgiel mieszkają dwie rodziny. W domu jest tylko jeden licznik na prąd i wodę. Czy jeden licznik jest przeszkodą do otrzymania przed każdą z rodzin dodatku węglowego?
    Dyrektor szkoły karze ucznia pracami porządkowymi [ustawa o resocjalizacji z 9 czerwca 2022 r.]
    Od 1 września 2022 r. dyrektor szkoły nie będzie musiał zawiadamiać policji lub sądu rodzinnego o każdym przypadku popełnienia czynu karalnego przez ucznia. Zamiast tego, w przypadku drobnych wykroczeń, będzie mógł za zgodą rodziców sam zdecydować o rodzaju konsekwencji, jakie poniesie winowajca.
    MEiN: Nie będzie zmian w przepisach o dodatkach za trudne i uciążliwe warunki pracy dla pedagogów specjalnych
    Grupa posłów skierowała do resortu edukacji interpelację poselską w sprawie dodatków do wynagrodzenia nauczycieli pracujących w trudnych i uciążliwych warunkach. Parlamentarzyści zwrócili uwagę, że zmienione w maju 2022 roku Prawo oświatowe obliguje dyrektorów przedszkoli oraz szkół niebędących placówkami specjalnymi do obligatoryjnego zatrudnienia z dniem 1 września 2022 roku pedagogów specjalnych.
    Od 2023 r. zakaz wzywania petentów do urzędów? Sprawa ma być załatwiona emailem albo przez telefon
    Resort rozwoju i technologii przygotował projekt zmian w przepisach, dzięki którym obywatele nie będą musieli tak często jak obecnie stawiać się osobiście w urzędach - poinformował minister rozwoju i technologii Waldemar Buda. Dodał, że zmiany mają wejść od 2023 roku.
    Podwyżka cen węgla w sklepie internetowym PGG
    Polska Grupa Górnicza ujednoliciła od 16 sierpnia ceny sprzedaży poszczególnych sortymentów węgla opałowego we wszystkich kopalniach. Po zmianie średnia cena węgla opałowego wyniesie ok. 1,2 tys. zł za tonę wobec ok. 1 tys. zł/t dotychczas - podała spółka w komunikacie prasowym.
    Czy dodatek węglowy mogą otrzymać Ukraińcy?
    Czy dodatek węglowy może otrzymać uchodźca z Ukrainy, który wynajmuje mieszkanie ogrzewane węglem?
    Akademia budżetowa 2022
    Akademia budżetowa to cykl 4 szkoleń dedykowanych osobom zajmującym się rachunkowością oraz finansami w jednostkach sektora finansów publicznych m.in. w szkołach, przedszkolach, centrum usług wspólnych, ośrodkach pomocy społecznej, gminach, powiatach zatrudnionych na stanowiskach księgowych, inspektorów, referentów, sekretarzy oraz innych specjalistów. W ramach Akademii przybliżone zostaną najważniejsze zagadnienia z zakresu rachunkowości oraz sprawozdawczości obowiązujące i planowane od 2023 r.
    Kopalnia Budryk: dodatkowy węgiel „Orzech” dla odbiorców indywidualnych
    Jastrzębska Spółka Węglowa, która jest największym producentem węgla koksowego w UE, zwiększy produkcję węgla do celów energetycznych sortymentu orzech i rozpoczęła już jego sprzedaż w kopalni Budryk odbiorcom indywidualnym.
    Czy wójt może wydawać wytyczne dyrektorowi szkoły
    Sprawowanie nadzoru nad działalnością jednostek oświatowych nie jest uprawnieniem na tyle szerokim, aby dawało wójtowi prawo ingerowania w kompetencje dyrektorów szkół i przedszkoli.
    W jednym domu mieszkają dwie rodziny. Kto ma prawo do dodatku węglowego?
    Pytanie: Mieszkam z mężem i dzieckiem na parterze domu. Piętro jest zamieszkałe przez teścia i teściową. Obie rodziny żyją osobno w zakresie rachunków, zakupów. W domu jest piec na węgiel zgłoszony do CEEB. Dom należy do teściów. Kto ma prawo do dodatku węglowego?
    Prezydent podpisał nowelizację Karty Nauczyciela. Co się zmienia od 1 września 2022 r.?
    Nowelizacja Karty Nauczyciela wprowadza: 1) dwa stopnie awansu zawodowego: nauczyciela minowanego oraz nauczyciela dyplomowanego oraz 2) zmiany w wysokości tzw. średniego wynagrodzenia nauczycieli.
    Jak zmiany klimatu wpływają na nasze zdrowie? Tegoroczne fale upałów to zaledwie początek
    20 sierpnia 1897 roku brytyjski lekarz, Sir Ronalda Rossa odkrył, że za przenoszenie malarii odpowiedzialne są samice komarów. Niestety, zmiany klimatu, jakie obecnie obserwujemy, sprzyjają rozwojowi chorób przenoszonych właśnie przez wektory (m.in. komary i kleszcze), a ich zasięg występowania rozszerza się coraz bardziej na kraje Europy Północnej, powodując pojawianie się jednostek chorobowych, które dotychczas były kojarzone z obszarami tropikalnymi.
    Wniosek o dodatek węglowy trzeba złożyć do 30 listopada 2022 r.
    Aby otrzymać dodatek węglowy w wysokości 3000 zł, trzeba złożyć wniosek do gminy do 30 listopada. Gmina ma 30 dni na jego wypłatę.
    Nauka umiejętności strzeleckich w szkołach dopiero od 2024 r. [klasa VIII i klasa I w LO i technikum]
    Zmieniona podstawa programowa edukacji dla bezpieczeństwa w zakresie umiejętności strzeleckich z wykorzystaniem broni kulowej, pneumatycznej, replik broni strzeleckiej (ASG), strzelnic wirtualnych albo laserowych będzie realizowana począwszy od roku szkolnego 2024/2025, a w przypadku dostępności na terenie danego powiatu odpowiedniego sprzętu - nawet od kolejnego roku szkolnego.
    Pracownik socjalny może otrzymać nagrodę ministra za nowatorskie rozwiązania stosowane przy integrowaniu osób starszych
    Pracownik socjalny stosujący nowatorskie rozwiązania przy integrowaniu osób starszych i osób niepełnosprawnych w środowisku, umożliwiające ich uczestnictwo w życiu publicznym, zawodowym, kulturalnym, artystycznym, może otrzymać nagrodę ministra.
    4432,15 zł brutto dla początkującego nauczyciela. Podwyżka o 738,69 zł brutto. Nauczyciel kontraktowy zyska 332,41 zł brutto
    Od 1 września 2022 r. średnie wynagrodzenie nauczyciela początkującego będzie wynosiło 4 432,15 zł. To jest wzrost wynagrodzenia o 20 proc., czyli o 738,69 zł - powiedział w czwartek w Warszawie minister edukacji i nauki Przemysław Czarnek.
    Nowe zasady rekrutacji do szkół i przedszkoli [projekt rozporządzenia]
    Ministerstwo Edukacji i Nauki przygotowało nowelizację przepisów dotyczącą zasad rekrutacji do szkół i przedszkoli. Zmiany uwzględniają m.in. wykreślenie z egzaminu ósmoklasisty czwartego przedmiotu obowiązkowego wybieranego spośród przedmiotów: biologia, chemia, fizyka, geografia lub historia.
    Wzór wniosku o dodatek węglowy [rozporządzenie]
    Ministerstwo Klimatu i Środowiska opublikowało projekt rozporządzenia z wzorem wniosku o wypłatę dodatku węglowego.
    Jakie są przedmioty w VII klasie w roku szkolnym 2022/2023?
    Jakie przedmioty dochodzą w klasie VII? W porównaniu do klasy VI uczniowie uczą się w klasie VII dodatkowo: drugiego języka obcego, chemii, fizyki, geografii, biologii, doradztwa zawodowego. Nie mają już zajęć z techniki.
    Jakie są przedmioty w klasie VI szkoły podstawowej w roku szkolnym 2022/2023?
    W klasie VI język polski, to 5 godzin tygodniowo. Matematyka - 4 godziny zajęć. Język angielski - 3 godziny.
    Wiceszef MEiN: Brakuje ponad 16 tys. nauczycieli
    Brakuje ponad 16 tys. nauczycieli, to blisko 4 tys. więcej niż w poprzednim roku.
    Rzecznik Finansowy: wzór wniosku o skorzystanie z wakacji kredytowych [Word]
    Rzecznik Finansowy opracował wniosek o o skorzystanie z wakacji kredytowych.
    Wzór wniosku o wypłatę dodatku węglowego [PDF]
    Znany jest wzór wniosku o wypłatę dodatku węglowego. Opublikowano go w projekcie rozporządzenia. Wzór załączamy w formacie PDF i Word (.docx).
    Zasady przeprowadzania egzaminu maturalnego w 2023 r. [rozporządzenie z 1 sierpnia 2022 r. w sprawie egzaminu maturalnego]
    ROZPORZĄDZENIE MINISTRA EDUKACJI I NAUKI1) z dnia 1 sierpnia 2022 r. w sprawie egzaminu maturalnego.
    Warunki i sposób przeprowadzania egzaminu ósmoklasisty w 2023 r.
    ROZPORZĄDZENIE MINISTRA EDUKACJI I NAUKI z dnia 2 sierpnia 2022 r. w sprawie szczegółowych warunków i sposobu przeprowadzania egzaminu ósmoklasisty - Dziennik Ustaw - rok 2022 poz. 1636