REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Właściciele przejmowanych działek tracą na ich wycenie

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Arkadiusz Jaraszek

REKLAMA

REKLAMA

- Wycena wywłaszczanych nieruchomości narusza interesy ich właścicieli- Opinie biegłych wyceniających działki mogą różnić się nawet o 200 tys. zł- Zdaniem prawników przepisy o wycenie gruntów są niezgodne z konstytucją


ANALIZA

Właściciele wywłaszczanych działek nie dość, że są pozbawiani swojej własności, to jeszcze otrzymują za niskie rekompensaty z tego tytułu. Zgodnie z ustawą z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) podstawą wyceny nieruchomości jest jej wartość rynkowa. Jednocześnie, zgodnie z art. 151 ust. 1 ustawy, wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku. Cenę tę określa się z uwzględnieniem cen nieruchomości podobnych, uzgodnionych między sprzedającym a kupującym, którzy dokonują transakcji w wolnorynkowym obrocie gospodarczym. Niestety, w praktyce zasady te nie są stosowane.

Wycena wbrew ustawie

- W rzeczywistości wycena wywłaszczanych nieruchomości odbywa się na podstawie rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). Zgodnie z nim wartość rynkową gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi ustala się przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne - mówi Radosław Góral, radca prawny w kancelarii prawniczej Salans i stypendysta Programu Międzynarodowych Studiów Prawniczych Uniwersytetu Stanforda w USA.

Różnica pomiędzy rozwiązaniami przyjętymi przez ustawę i rozporządzenie jest duża, ponieważ przy transakcjach z udziałem podmiotu publicznego sprzedający często akceptują zbyt niską cenę swojej nieruchomości, gdyż np. nie znają jej rzeczywistej wartości lub zależy im na budowie drogi.

- W rezultacie powstaje swoisty efekt domina: cena uzyskana za jedną działkę sprzedaną pod drogę staje się podstawą ustalenia ceny kolejnych wykupywanych bądź wywłaszczanych działek i kolejni właściciele otrzymują niższe rekompensaty - wyjaśnia Radosław Góral.

Właściciele tracą pieniądze

Na niekorzystnych zasadach wyceny wywłaszczanych nieruchomości tracą przede wszystkim właściciele, których nieruchomości mają atrakcyjną lokalizację i są np. działkami budowlanymi. Przekonał się o tym jeden z naszych czytelników, który zwrócił się do Gazety Prawnej z prośbą o pomoc.

- Odebrano mi atrakcyjną handlowo działkę położoną przy zbiegu dwóch dużych ulic. Otrzymałem odszkodowanie w takiej wysokości, jak inni właściciele. Sąsiad z naprzeciwka sprzedał jednak swoją działkę na wolnym rynku i otrzymał kilkadziesiąt tysięcy więcej ode mnie - pisze czytelnik.

Problem polega również na tym, że wysokość rekompensaty określana jest w oparciu o wycenę dokonaną przez rzeczoznawcę. W postępowaniu administracyjnym opinia rzeczoznawcy ma charakter dowodu i jeżeli strona się z nią nie zgadza, to sama musi udowodnić, że zawiera błędy lub jest wadliwa z przyczyn formalnych. Tymczasem opinie przygotowywane przez rzeczoznawców zawierają bardzo duże rozbieżności.

- Orzekałem kiedyś w sprawie, w której jeden biegły wycenił działkę położoną na terenie Krakowa na 2 tys. zł, a inny biegły tę samą działkę wycenił na 200 tys. zł - mówi sędzia Waldemar Żurek, rzecznik Sądu Okręgowego w Krakowie.

Długa droga sądowa

Zdaniem prawników stosowane zasady naruszają nie tylko ustawę o gospodarce nieruchomościami, ale także łamią konstytucję.

- Artykuł 21 ust. 2 konstytucji wyraźnie stanowi, że wywłaszczenie jest dopuszczalne, jednak musi być dokonywane za słusznym odszkodowaniem - mówi prof. Piotr Winczorek, konstytucjonalista z Uniwersytetu Warszawskiego. Dodaje, że wysokość odszkodowania powinna być równa bądź bardzo zbliżona do wartości wywłaszczanej nieruchomości.

Poszkodowani właściciele mogą mieć problemy z dochodzeniem swoich praw.

- Od decyzji ustalającej odszkodowanie można wnieść odwołanie do organu wyższego stopnia. Mało prawdopodobne jest jednak, aby w toku postępowania administracyjnego doszło do zmiany wysokości odszkodowania - mówi Radosław Góral.

Zdaniem prawników strona, która kwestionuje wysokość odszkodowania, może odwołać się od ostatecznej decyzji do sądu.

- Sąd, w przeciwieństwie do organów administracji, nie ma obowiązku stosowania przepisów rozporządzenia. Może on zatem zmienić wysokość odszkodowania na bardziej korzystną dla właściciela - mówi prof. Michał Kulesza z Uniwersytetu Warszawskiego.

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

Wyceny wywłaszczanych nieruchomości

ZE STRONY BIZNESU

Działki położone przy węzłach komunikacyjnych znacznie zwiększają wartość. W okolicach Strykowa, gdzie będzie skrzyżowanie dwóch najważniejszych dróg A2 (Berlin - Warszawa) A1 (Gdańsk- Katowice) GDDKiA wykupywała działki po 30-40 zł za metr. Właściciel działki położonej w doskonałej lokalizacji z wjazdem na drogę krajową i autostradę za metr kwadratowy może dostać obecnie 140 zł, co daje 1,4 mln zł za hektar.

POSTULUJEMY

Rząd powinien dokonać zmiany paragrafu 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Właściciele nieruchomości nabywanych pod drogi publiczne mają prawo do pełnego odszkodowania.

ARKADIUSZ JARASZEK

arkadiusz.jaraszek@infor.pl

Zapisz się na newsletter
Śledź na bieżąco nowe inicjatywy, projekty i ważne decyzje, które wpływają na Twoje życie codzienne. Zapisz się na nasz newsletter samorządowy.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: GP

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Sektor publiczny
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Dlaczego badania przesiewowe są takie ważne?

W tym roku Komisja Europejska, Ministerstwo Zdrowia i Narodowy Instytut Onkologii wspólnie promują badania przesiewowe w kierunku raka. Kampania #GetScreenedEU ma zwiększyć świadomość, zwłaszcza wśród kobiet, i zachęcić do profilaktyki. Z danych WHO wynika, że wskaźnik przeżycia w przypadku wczesnego rozpoznania raka piersi przekracza 90 proc.

Nowe dotacje na modernizację energetyczną dla instytucji publicznych ze Śląska od czerwca 2025 r.

W województwie śląskim planowany jest nabór na dofinansowanie modernizacji energetycznej budynków użyteczności publicznej. Jak można wyczytać z harmonogramu już od 30 czerwca 2025 r. samorządy, szkoły, przychodnie, domy kultury i inne jednostki realizujące cele publiczne będą mogły ubiegać się o wsparcie sięgające nawet 85% kosztów kwalifikowanych. To realna szansa na zmniejszenie zużycia energii, obniżenie rachunków i podniesienie standardu obiektów.

Rządowy program "Moc Małych Społeczności". Do podziału 70 mln zł. Nabór wniosków do 9 czerwca 2025 r.

W piątek, 16 maja 2025 r. rozpoczął się nabór wniosków w ramach „Rządowego Programu wsparcia organizacji pozarządowych Moc Małych Społeczności”. Adresowany jest do NGOsów działających w mniejszych miastach oraz na terenach wiejskich.

Konkurs "Aktywny Senior 2025". Wnioski o dofinansowania można składać do 11 czerwca 2025 r.

12 maja 2025 r. Ministerstwo Sportu i Turystyki ogłosiło nabór wniosków do zadania Aktywny Senior w ramach programu Aktywność dla Każdego. Wnioski o dofinansowania w ramach konkursu "Aktywny Senior 2025" można składać do 11 czerwca 2025 r.

REKLAMA

Duży ruch na Okęciu. Lotnisko od początku roku odprawiło ponad 6,6 mln podróżnych

Lotnisko Chopina jest na granicy przepustowości. Od stycznia do końca kwietnia br. odprawiło już ponad 6,6 mln podróżnych, podczas gdy w tym samym okresie w ubiegłym roku było to prawie 5,9 mln osób. Dokąd latamy najczęściej?

Polacy mniej chodzą do kina

Główny Urząd Statystyczny podał dane dotyczące widzów w kinach w 2024 r. W porównaniu z 2023 r., liczba widzów w kinach stałych spadła o 0,4 proc. do 49,5 mln

Spacer w lesie - lek na codzienny stres

Regularne, 30-minutowe spacery w naturze pięć razy w tygodniu mogą zmniejszyć ryzyko depresji aż o 30% – podaje raport Transforming Scotland's Health. W obliczu prognoz WHO, że do 2030 roku depresja stanie się najczęstszą chorobą na świecie, kontakt z przyrodą to skuteczna forma profilaktyki.

Są fundusze na ekologię, cyfryzację i innowacje

W dobie dynamicznego rozwoju technologii cyfrowej i wdrażania kolejnych innowacji, nie można zapominać o zagrożeniach, które się z nimi wiążą. Zgodnie z unijną zasadą „Do No Significant Harm” („Nie Czyń Znaczącej Szkody”), gdy ubiegamy się o wsparcie z funduszy, jesteśmy zobowiązani do prowadzenia inwestycji w sposób, który nie będzie wyrządzać poważnych szkód środowiskowych czy społecznych.

REKLAMA

Spadł ruch na radomskim lotnisku, ale w planach nowe kierunki

Polskie Porty Lotnicze poinformowały, że lotnisko w Radomiu obsłużyło w kwietniu br. ok. 2,5 tys. pasażerów; to spadek o 42 proc. wobec zeszłego roku. W pierwszych czterech miesiącach tego roku ruch w radomskim pocie spadł o 31 proc.

Ratownicy medyczni nie chcą kamizelek nożoodpornych

Ogólnopolski Związek Zawodowy Ratowników Medycznych (OZZRM) uważa, że pomysł powszechnego wprowadzenia kamizelek nożoodpornych, jako reakcji na śmierć ratownika ugodzonego nożem, nie jest dobry. Co proponują związkowcy?

REKLAMA