Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Właściciele przejmowanych działek tracą na ich wycenie

Arkadiusz Jaraszek
- Wycena wywłaszczanych nieruchomości narusza interesy ich właścicieli- Opinie biegłych wyceniających działki mogą różnić się nawet o 200 tys. zł- Zdaniem prawników przepisy o wycenie gruntów są niezgodne z konstytucją


ANALIZA

Właściciele wywłaszczanych działek nie dość, że są pozbawiani swojej własności, to jeszcze otrzymują za niskie rekompensaty z tego tytułu. Zgodnie z ustawą z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) podstawą wyceny nieruchomości jest jej wartość rynkowa. Jednocześnie, zgodnie z art. 151 ust. 1 ustawy, wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku. Cenę tę określa się z uwzględnieniem cen nieruchomości podobnych, uzgodnionych między sprzedającym a kupującym, którzy dokonują transakcji w wolnorynkowym obrocie gospodarczym. Niestety, w praktyce zasady te nie są stosowane.

Wycena wbrew ustawie

- W rzeczywistości wycena wywłaszczanych nieruchomości odbywa się na podstawie rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). Zgodnie z nim wartość rynkową gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi ustala się przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne - mówi Radosław Góral, radca prawny w kancelarii prawniczej Salans i stypendysta Programu Międzynarodowych Studiów Prawniczych Uniwersytetu Stanforda w USA.

Różnica pomiędzy rozwiązaniami przyjętymi przez ustawę i rozporządzenie jest duża, ponieważ przy transakcjach z udziałem podmiotu publicznego sprzedający często akceptują zbyt niską cenę swojej nieruchomości, gdyż np. nie znają jej rzeczywistej wartości lub zależy im na budowie drogi.

- W rezultacie powstaje swoisty efekt domina: cena uzyskana za jedną działkę sprzedaną pod drogę staje się podstawą ustalenia ceny kolejnych wykupywanych bądź wywłaszczanych działek i kolejni właściciele otrzymują niższe rekompensaty - wyjaśnia Radosław Góral.

Właściciele tracą pieniądze

Na niekorzystnych zasadach wyceny wywłaszczanych nieruchomości tracą przede wszystkim właściciele, których nieruchomości mają atrakcyjną lokalizację i są np. działkami budowlanymi. Przekonał się o tym jeden z naszych czytelników, który zwrócił się do Gazety Prawnej z prośbą o pomoc.

- Odebrano mi atrakcyjną handlowo działkę położoną przy zbiegu dwóch dużych ulic. Otrzymałem odszkodowanie w takiej wysokości, jak inni właściciele. Sąsiad z naprzeciwka sprzedał jednak swoją działkę na wolnym rynku i otrzymał kilkadziesiąt tysięcy więcej ode mnie - pisze czytelnik.

Problem polega również na tym, że wysokość rekompensaty określana jest w oparciu o wycenę dokonaną przez rzeczoznawcę. W postępowaniu administracyjnym opinia rzeczoznawcy ma charakter dowodu i jeżeli strona się z nią nie zgadza, to sama musi udowodnić, że zawiera błędy lub jest wadliwa z przyczyn formalnych. Tymczasem opinie przygotowywane przez rzeczoznawców zawierają bardzo duże rozbieżności.

- Orzekałem kiedyś w sprawie, w której jeden biegły wycenił działkę położoną na terenie Krakowa na 2 tys. zł, a inny biegły tę samą działkę wycenił na 200 tys. zł - mówi sędzia Waldemar Żurek, rzecznik Sądu Okręgowego w Krakowie.

Długa droga sądowa

Zdaniem prawników stosowane zasady naruszają nie tylko ustawę o gospodarce nieruchomościami, ale także łamią konstytucję.

- Artykuł 21 ust. 2 konstytucji wyraźnie stanowi, że wywłaszczenie jest dopuszczalne, jednak musi być dokonywane za słusznym odszkodowaniem - mówi prof. Piotr Winczorek, konstytucjonalista z Uniwersytetu Warszawskiego. Dodaje, że wysokość odszkodowania powinna być równa bądź bardzo zbliżona do wartości wywłaszczanej nieruchomości.

Poszkodowani właściciele mogą mieć problemy z dochodzeniem swoich praw.

- Od decyzji ustalającej odszkodowanie można wnieść odwołanie do organu wyższego stopnia. Mało prawdopodobne jest jednak, aby w toku postępowania administracyjnego doszło do zmiany wysokości odszkodowania - mówi Radosław Góral.

Zdaniem prawników strona, która kwestionuje wysokość odszkodowania, może odwołać się od ostatecznej decyzji do sądu.

- Sąd, w przeciwieństwie do organów administracji, nie ma obowiązku stosowania przepisów rozporządzenia. Może on zatem zmienić wysokość odszkodowania na bardziej korzystną dla właściciela - mówi prof. Michał Kulesza z Uniwersytetu Warszawskiego.

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

Wyceny wywłaszczanych nieruchomości

ZE STRONY BIZNESU

Działki położone przy węzłach komunikacyjnych znacznie zwiększają wartość. W okolicach Strykowa, gdzie będzie skrzyżowanie dwóch najważniejszych dróg A2 (Berlin - Warszawa) A1 (Gdańsk- Katowice) GDDKiA wykupywała działki po 30-40 zł za metr. Właściciel działki położonej w doskonałej lokalizacji z wjazdem na drogę krajową i autostradę za metr kwadratowy może dostać obecnie 140 zł, co daje 1,4 mln zł za hektar.

POSTULUJEMY

Rząd powinien dokonać zmiany paragrafu 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Właściciele nieruchomości nabywanych pod drogi publiczne mają prawo do pełnego odszkodowania.

ARKADIUSZ JARASZEK

arkadiusz.jaraszek@infor.pl

Reklama
Zaktualizuj swoją wiedzę z naszymi publikacjami i szkoleniami
Źródło: GP
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Sektor publiczny
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Nowelizacja budżetu: fundusz motywacyjny, dodatki specjalne, nauczyciele, sędziowie, odmrożenie ZFŚS

    Projekt noweli zakłada wypłatę funduszu motywacyjnego, dodatków specjalnych dla państwowej sfery budżetowej, a także dla nauczycieli.

    Polska zapłaci 20 000 euro kary za odmowę przyjęcia jednego emigranta? Górny limit to 30 000 osób

    Rada UE przyjęła stanowisko negocjacyjne w sprawie reformy regulacji migracyjnych

    Nowelizacja budżetu - dodatkowe pieniądze dla nauczycieli, sędziów, budżetówki. Rząd pracuje w długi weekend

    Ministrowie w piątek o godz. 10 zebrali się na posiedzeniu rządu, który zajmie się projektem nowelizacji tegorocznej ustawy budżetowej; dodatkowe środki mają być przekazane samorządom i przeznaczone na nagrody specjalne dla nauczycieli.

    1125 zł nie tylko dla nauczycieli w szkołach. Pracujący w przedszkolach też dostaną nagrodę

    Nagroda dla nauczycieli zostanie wypłacona nie tylko dla pracujących w szkołach. Wyniesie nie 900 zł jak zapowiadano początkowo, a 1125 zł. 

    MF: Kiedy urzędnicy podatkowi z różnych państw UE mogą prowadzić wspólne kontrole Polaków

    Urzędnicy podatkowi z różnych państw UE będą mogli prowadzić wspólne kontrole; także na terytorium Polski, o ile polska administracja odpowie na taki wniosek pozytywnie - poinformował Marcin Lachowicz z resortu finansów.

    Rząd przyznał 900 zł nagrody specjalnej dla każdego nauczyciela. A to nie koniec bonusów dla budżetówki

    900 zł nagrody specjalnej dla nauczycieli z okazji 250. rocznicy utworzenia Komisji Edukacji Narodowej. Jest to efekt porozumienia rządu i NSZZ "Solidarność.

    Utrzymanie zdrowia stawów po 60. roku życia: przewodnik

    Z wiekiem nasze stawy mogą stać się bardziej podatne na zużycie, co prowadzi do takich schorzeń jak choroba zwyrodnieniowa stawów i uszkodzenia chrząstki. Istnieją jednak kroki, które możemy podjąć, aby utrzymać zdrowie. W tym „obszernym” przewodniku przedstawiamy najnowsze badania i zalecenia dotyczące utrzymania zdrowych stawów i zapobiegania schorzeniom związanym ze stawami.

    Czy opłaca się studiować? Sprawdź w systemie ELA

    6 czerwca 2023 roku Ośrodek Przetwarzania Informacji uruchomił na zlecenie Ministerstwa Edukacji i Nauki (MEiN) już ósmą edycję ogólnopolskiego systemu monitorowania Ekonomicznych Losów Absolwentów szkół wyższych (ELA).

    Akcja "Jak nie czytam, jak czytam" w 2023 r.

    Dziś odbędzie się kolejna edycja akcji "Jak nie czytam, jak czytam", podczas której uczniowie w całej Polsce w tym samym czasie będą czytać dla przyjemności. Jej celem jest stworzenie u dzieci i młodzieży pozytywnych skojarzeń związanych z książką.

     

    Jak zamawiać e-recepty przez aplikację mojeIKP?

    Pacjent, który stale przyjmuje leki na receptę, może teraz poprosić o ponowne ich wystawienie przez aplikację mojeIKP.

    ZUS: dodatkowe 450 mld zł dla 24 mln Polaków. Koniecznie zajrzyj na swoje konto emerytalne
    ZUS zwaloryzował konta ubezpieczonych. O 450 mld zł.
    Sąd Najwyższy uchylił umorzenie sprawy Mariusza Kamińskiego i innych b. szefów CBA. PiS: dywersja i działanie antykonstytucyjne

    Sąd Najwyższy uchylił 6 czerwca 2023 r. umorzenie sprawy Mariusza Kamińskiego i innych byłych szefów CBA, skazanych w pierwszej instancji i ułaskawionych przez prezydenta. Sprawa została przekazana do ponownego rozpoznania do sądu okręgowego. To jawna dywersja Sądu Najwyższego i działanie antykonstytucyjne, które ma doprowadzić do całkowitego chaosu prawnego - skomentował wyrok rzecznik PiS Rafał Bochenek.

    Apel pracodawców szpitali powiatowych do ministra zdrowia

    Pracodawcy szpitali powiatowych apelują do ministra zdrowia – czego oczekują? OZPSP zwrócił się do ministra zdrowia o niezwłoczne podjęcie działań, które w realny sposób zmienią i poprawią sytuację finansową placówek medycznych w Polsce. Potrzeba realnych zmian. 

    Ile kredyt studenckich zaciągnęli studenci w 2022 r.? Czy zmieni się kryterium dochodowe w 2023 r.?

    W latach 1998-2022 banki udzieliły kredytu studenckiego blisko 409 tys. studentów i doktorantów. W roku 2022 zawarto 1 280 takich umów.

    Czy warto studiować w 2023 r.?

    Decyzja o podjęciu studiów jest bardzo indywidualna i zależy od wielu czynników, takich jak interesy, cele kariery, sytuacja finansowa i inne osobiste okoliczności.

    Suplementacja chromem i lekkostrawna dieta korzystne dla wątroby

    Wątroba to organ bardzo narażony na skutki wysokotłuszczowej diety. Badania naukowców z Instytutu Rozrodu Zwierząt i Badań Żywności PAN w Olsztynie wykazały, że najlepszym sposobem na poprawę jej funkcjonowania jest przejście na dietę lekkostrawną wraz z suplementowaniem chromu.

    Kiedy pracownik zdalny otrzyma do pracy jednocześnie laptop i monitor stacjonarny?

    Pracownicy pracujący przy użyciu laptopa powinni korzystać z monitora stacjonarnego. Pracodawca może alternatywnie wyposażyć stanowisko pracy w podstawkę zapewniającą ustawienie ekranu laptopa tak, aby jego górna krawędź znajdowała się na wysokości oczu, oraz w dodatkową klawiaturę i mysz. 

    10 godzin pracy od poniedziałku do czwartku. Piątek wolny. Pracodawcy wprowadzają skompresowany tydzień pracy [4 dni pracy]

    Deloitte testuje wdrożenie skompresowanego tygodnia pracy.

    W 2023 r. od rządu 616 mln zł więcej dla rolników

    Od 3 czerwca wyższa stawka zwrotu akcyzy od paliwa rolniczego.

    305 mln zł od rządu dla strażaków

    Minister Moskwa: w tym roku 305 mln zł na wozy ratowniczo-gaśnicze dla OSP.

    W Polsce sprzedano 200 000 pomp ciepła. Wiesz ile wyprodukowano w naszym kraju? [Wywiad]

    W 2022 roku sprzedano w naszym kraju ok. 200 tys. pomp ciepła, z czego jedynie 5 proc. wyprodukowano w Polsce. Importerzy zamawiają produkty pod własnym "brandem" i oferują jako polskie – powiedziała w rozmowie z PAP wiceprezes Izby Gospodarczej Urządzeń (IGU) OZE Aleksandra Jurkowska.

    Nowość: Krople do oczu spowalniają postęp krótkowzroczności u dzieci [Badania]

    Krople do oczu z niską dawką atropiny mogą spowolnić postęp krótkowzroczności u dzieci, ponieważ hamują nadmierne powiększanie się oka – informuje pismo „JAMA Ophthalmology”.

    Sposób na rekreację ruchową: taniec

    Regularne uprawianie aktywności fizycznej ma ogromne znaczenie. Szczególnie polecaną formą sportu jest taniec. Ma on wiele właściwości prozdrowotnych, poprawia samopoczucie, dodaje energii oraz pozwala nawiązać nowe kontakty towarzyskie. Warto więc już dziś udać się na zajęcia taneczne

    Kto może skorzystać z zamrożenia cen energii? Kiedy trzeba złożyć wniosek?

    Rolnicy, osoby z niepełnosprawnościami oraz posiadacze Karty Dużej Rodziny muszą pamiętać, że jeszcze tylko do końca czerwca br. mają czas na złożenie wniosków umożliwiających skorzystanie w tym roku z preferencyjnych rozliczeń cen energii ujętych w Tarczy Solidarnościowej.

    Kiedy święto Bożego Ciała w 2023 r? Historia. Koszt długiego weekendu 2023 r.

    W 2023 r. Boże Ciało przypada 8 czerwca 2023 r. Polacy wzięli urlopy w piątek 9 czerwca. I pojadą na długi weekend. Sporo zapłacą za wypoczynek. Wiadomo inflacja.