Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Przesłanki ustalenia warunków zabudowy

Maciej J. Nowak
Nieruchomości, budynek, projekt, warunki zabudowy/ Fotolia
Nieruchomości, budynek, projekt, warunki zabudowy/ Fotolia
Fotolia
Przy rozważaniu prawnych uwarunkowań związanych z planowaniem przestrzennym istnieje wiele zróżnicowanych problemów. Niewątpliwie wykładnia regulacji w tym zakresie bywa trudna i niejednoznaczna. Jednym z najlepszych przykładów są tu przesłanki ustalenia warunków zabudowy.

Najbardziej problematyczną przesłanką ustalania warunków zabudowy jest zasada kontynuacji funkcji i bliskiego sąsiedztwa.

Warunki zabudowy można ustalić w przypadku, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania przestrzennego, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; dalej: u.p.z.p.). Z samej u.p.z.p. w pewnym zakresie wynika już więc, że przy realizacji konkretnej inwestycji trzeba zweryfikować to, czy w bezpośrednim otoczeniu znajdują się obiekty podobne, które mogłyby stanowić punkt odniesienia dla inwestycji. Warto podkreślić, że ustawodawca zwraca tutaj uwagę zarówno na gabaryty obiektów budowlanych, jak również na linię zabudowy czy intensywność wykorzystania terenu.

Zobacz również: Strony w postępowaniu o pozwolenie na budowę

Nowa zabudowa i brak planu

Kwestie te zostały doprecyzowane w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Czasem mogą pojawiać się jednak wątpliwości w zakresie tego, czy rozporządzenie to nie kreuje osobnych przesłanek ustalania zabudowy.

Pamiętać należy także o tym, że weryfikowanie wskazanych kwestii będzie miało miejsce zarówno w przypadku budowy obiektu budowlanego, jak również jego odbudowy, rozbudowy czy też nadbudowy.

Sama analiza urbanistyczna powinna mieć charakter obiektywny i profesjonalny. Jej celem jest wyznaczenie urbanistycznej całości, w której „działki sąsiednie” będą mogły być porównywane do planowanej inwestycji. Analiza ta musi być prowadzona w celu znalezienia cech uzasadniających złożony przez inwestora wniosek, a ostateczna decyzja musi być wyważona pod kątem interesów zgłaszanych przez uczestników postępowania.

Dostęp do drogi publicznej musi być legalny, czyli możliwość korzystania z niego musi wynikać wprost z przepisu prawa.

W orzecznictwie i doktrynie dominuje szerokie ujęcie „działki sąsiedniej”, zgodnie z którym nie chodzi tutaj tylko i wyłącznie o działki bezpośrednio przyległe do działki analizowanej. W ramach zasady dobrego sąsiedztwa nie chodzi również o bezwzględne zachowanie kontynuacji istniejącej funkcji zabudowy, a jedynie dostosowanie tej zabudowy do cech i parametrów technicznych i urbanistycznych wyznaczonych przez stan dotychczasowej zabudowy tego samego rodzaju (wyrok NSA z 7 czerwca 2011 r., sygn. akt II OSK 952/10). Nowo wznoszona zabudowa może więc stanowić uzupełnienie którejś z dotychczasowych funkcji terenu.

Porównywane działki sąsiednie muszą być „dostępne z tej samej drogi publicznej”. Oznacza to, że możliwy jest zjazd z konkretnej działki na drogę publiczną. Wskazać należy, że wymóg ten może być w praktyce na różne sposoby realizowany. Dostęp w tym kontekście byłby możliwy też za pośrednictwem innej działki, na której ustanowiona jest służebność drogowa.

Dostęp do drogi publicznej i uzbrojenie terenu

Od ostatniej analizowanej kwestii odróżnić trzeba wymóg dostępu analizowanego terenu (na którym ma być zrealizowana inwestycja) do drogi publicznej. Również w tym przypadku dopuszczalne są różne warianty: dostęp do drogi publicznej może być bezpośredni, ale także poprzez służebność drogową lub poprzez drogę wewnętrzną. Przy odmiennym rozumieniu przepisu nie można byłoby bowiem dopuścić realizacji inwestycji na działkach trochę oddalonych od drogi publicznej.

W doktrynie zaznacza się, że dostęp do drogi publicznej musi być legalny, czyli możliwość korzystania z niego musi wynikać wprost z przepisu prawa. Tym niemniej dostęp do drogi publicznej musi być zapewniony już (od strony formalnoprawnej) w momencie ustalania warunków zabudowy, a nie później.

Kolejną przesłanką wydania decyzji jest istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu wystarczające dla zamierzenia budowlanego (art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p.). Ustawodawca doprecyzowuje, że niniejszy warunek uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. W analizowanym kontekście chodzi zarówno o stan techniczny infrastruktury, jak również określenie tego, czy istniejące lub potencjalne uzbrojenie terenu wystarczy zarówno dla obsługi planowanej inwestycji, jak też dotychczasowych użytkowników, bez pogorszenia ich warunków. W doktrynie można spotkać tezę, zgodnie z którą poza zwykłą umową wystarczającym dowodem na okoliczność istnienia potencjalnego uzbrojenia terenu może być oświadczenie zakładu (czyli gestora mediów) przy określaniu warunków przyłączeniowych, promesa lub umowa warunkowa.

Odrolnienie i odlesienie gruntów

Teren, dla którego ma zostać wydana decyzja o warunkach zabudowy, nie może wymagać zgody na odrolnienie lub odlesienie gruntów. Takiej zgody (właściwego ministra) wymagają grunty leśne oraz grunty rolne klasy I–III. W takim przypadku zmiana przeznaczenia będzie możliwa wyłącznie na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Ustawodawca wprowadza jednak pewien wyjątek. Dotyczy on sytuacji, kiedy zgoda na zmianę przeznaczenia terenu była wyrażona przy okazji sporządzania nieobowiązujących już planów miejscowych uchwalonych przed rokiem 1994. W takim przypadku dla tego rodzaju gruntów rolnych klasy I–III lub gruntów leśnych można ustalić warunki zabudowy. W praktyce jednak mogą wystąpić pewne problemy.

WAŻNE

Poza zwykłą umową wystarczającym dowodem na okoliczność istnienia potencjalnego uzbrojenia terenu może być oświadczenie zakładu przy określaniu warunków przyłączeniowych, promesa lub umowa warunkowa.

Plany uchwalane przed rokiem 1994 dzieliły się na ogólne i szczegółowe. Miały zróżnicowane skutki prawne i różnie też wyglądała procedura udzielania zgód na zmianę przeznaczenia chronionych gruntów przy ich sporządzaniu. Jednakże prawem właściciela takiej nieruchomości (czy szerzej – inwestora) jest oczekiwanie, aby gmina zweryfikowała, czy zgoda przy sporządzaniu takiego planu przed laty miała miejsce. Ma to bezpośredni wpływ na aktualne prawa i obowiązki tego właściciela.
Osobną przesłanką, na którą trzeba zwracać uwagę przy ustalaniu warunków zabudowy, jest zgodność decyzji z przepisami odrębnymi. Chodzi tutaj chociażby o szczegółowe rozwiązania techniczne, które wiążą się z konkretnymi formami ochrony przyrody.

Dokonanie prawidłowej wykładni wszystkich wskazanych przepisów bardzo często bywa rzeczą trudną, zwłaszcza gdy różne strony postępowania formułują wobec organu wzajemnie sprzeczne oczekiwania. Rozwiązaniem może być tutaj szczegółowa analiza orzecznictwa i doktryny, ale również próba dokonania własnej wykładni i własnego, opartego na przesłankach funkcjonalnych i systemowych, rozumienia tych regulacji.

MACIEJ J. NOWAK

Autor jest radcą prawnym, ekspertem w zakresie prawa administracyjnego

PODSTAWY PRAWNE

● art. 61 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (j.t. Dz.U. z 2015 r. poz. 199; ost. zm. Dz.U. z 2015 r. poz. 774)

● rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. nr 164, poz. 1588)

Polecamy serwis: Gospodarka przestrzenna

Przygotuj się do stosowania nowych przepisów!
Przygotuj się do stosowania nowych przepisów!

Poradnik prezentuje praktyczne wskazówki, w jaki sposób dostosować się do zmian w podatkach i wynagrodzeniach wprowadzanych nowelizacją Polskiego Ładu.

Tyko teraz książka + ebook w PREZENCIE
Źródło: Gazeta Samorządu i Administracji
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Sektor publiczny
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Lista przedmiotów w klasie IV szkoły podstawowej w 2022/2023 r.
    Jakich przedmiotów uczą się uczniowie klas IV w roku szkolnym 2022/2023 r.?
    DGP: W 2021 r. NFZ nie wykorzystał 10 mld zł na leczenie Polaków
    Ponad 10 mld zł zostało w budżecie NFZ – tak wynika ze sprawozdania funduszu za 2021 r., do którego dotarł "Dziennik Gazeta Prawna". Płatnik zeszły rok zakończył z rekordowo wysoką kwotą na plusie. Głównym powodem jest nie wykorzystanie dostępnych w budżecie NFZ pieniędzy na leczenie.
    Nowy Program Czyste Powietrze Plus [wnioski od 15 lipca 2022 r.]
    Minister klimatu i środowiska Anna Moskwa ogłosiła uruchomienie programu Czyste Powietrze Plus. Wskazała na istotną rolę samorządów w programie. Budżet programu "Czyste Powietrze +", to 1,8 mld zł z możliwością zwiększenia tej kwoty przez rząd.
    Wniosek o świadczenie 40 zł za zakwaterowanie bez PESELa uchodźcy [tylko do 15 lipca 2022 r.]
    Tylko do 15 lipca 2022 r. we wnioskach o świadczenie 40 zł za dzień zakwaterowania niepotrzebny jest PESEL uchodźcy. Dotyczy to pomocy udzielanej przed 30 kwietnia 2022 r. Za okres późniejszy PESEL uchodźcy jest niezbędny do prawidłowego rozpoznania wniosku.
    CKE: Maturę zdało 78,2% tegorocznych absolwentów
    Maturę zdało 78,2 proc. tegorocznych absolwentów szkół ponadgimnazjalnych. 15,5 proc. abiturientów, którzy nie zdali jednego przedmiotu, ma prawo do poprawki w sierpniu – podała Centralna Komisja Egzaminacyjna.
    Od 2024 r. samorządy otrzymają 3 mld zł wpływów budżetu państwa z ryczałtu?
    W 2024 r. jednostki samorządu terytorialnego mogą otrzymać wpływy z ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
    Podręcznik do historii i teraźniejszości dopuszczony do użytku szkolnego [licea i technika, klasy I]
    W wykazie podręczników dopuszczonych do użytku szkolnego do kształcenia ogólnego resortu edukacji i nauki opublikowano w piątek podręcznik do przedmiotu historia i teraźniejszość (HiT).
    Nowe stawki wynagrodzenia zasadniczego nauczycieli w 2022 r. [rozporządzenie]
    Od 1 września zaczną obowiązywać nowe minimalne stawki wynagrodzenia zasadniczego nauczycieli. Zgodnie z projektowanym przez MEiN rozporządzeniem wyniosą one od 3329 zł do 4224 zł.
    MKiDN: do 1 sierpnia wnioski o stypendium do 4000 zł brutto miesięcznie
    Do 1 sierpnia do godz. 16 można składać wnioski w Konkursie o przyznanie stypendiów twórczych oraz stypendiów z zakresu upowszechniania kultury na 2023 r. - poinformowało w poniedziałek MKiDN.
    CKE: Jakie były wyniki na egzaminie ósmoklasisty w 2022 r.?
    Uczniowie VIII klas szkół podstawowych, którzy w maju przystąpili do obowiązkowego egzaminu ósmoklasisty, za rozwiązanie zadań z języka polskiego uzyskali średnio 60 % punktów możliwych do otrzymania, a z matematyki – 57 %.
    Czy można przesunąć pracownika z urzędu gminy do ośrodka pomocy społecznej
    Burmistrz postanowił, że miejski ośrodek pomocy społecznej będzie zajmował się przyznawaniem świadczenia pieniężnego z tytułu zakwaterowania i wyżywienia obywatela Ukrainy. Jakie są sposoby przesunięcia pracowników z urzędu gminy do ośrodka pomocy społecznej?
    1 lipca 2022 r. Nowa lista leków refundowanych
    Od 1 lipca 2022 r. obowiązuje nowy wykaz leków refundowanych, do którego dodano 54 produkty bądź nowe wskazania.
    Centralizacja rozliczeń VAT w jednostkach samorządu terytorialnego (JST) - wyjaśnienia Ministerstwa Finansów
    Ministerstwo Finansów udzieliło 24 czerwca 2022 r. wyjaśnień odnośnie centralizacji rozliczeń VAT w jednostkach samorządu terytorialnego.
    6600 zł brutto, to netto 4829,58 zł, składka ZUS 904,86 zł od 1 lipca 2022 r. [kalkulator wynagrodzeń brutto netto Infor.pl]
    W 2021 r. dla pensji 6600 zł brutto wynagrodzenie na rękę było 4741,58 zł netto.
    Komunikat MRiPS: przepisy nie nakazują skrócenia pracy w czasie upału. Pracownik ma prawo do napojów pod rygorem grzywny
    Komunikat Ministerstwa Rodziny i Polityki Społecznej: Wysokie temperatury mają wpływ nie tylko na wydajność pracy, ale i na bezpieczeństwo pracownika. Skrócenie czasu pracy jest jednak decyzją, która zależy w praktyce od dobrej woli pracodawcy. Prawo nakazuje mu dostarczenia napojów. Nierespektowanie przez pracodawcę tego obowiązku stanowi wykroczenie zagrożone karą grzywny od 1 do 30 tys. złotych.
    5500 zł brutto, to netto 4078,81 zł, zaliczka 240 zł od 1 lipca 2022 r. [kalkulator wynagrodzeń brutto netto Infor.pl]
    5500 zł brutto, to netto 4078,81 zł, zaliczka 240 zł od 1 lipca 2022 r. [kalkulator wynagrodzeń brutto netto Infor.pl]
    Klasa IV i V podstawówki - lista przedmiotów i liczba godzin w roku szkolnym 2022/2023
    Przedmioty w klasie 5 podstawówki w roku szkolnym 2022/2023. Przedmioty w klasie 4 podstawówki w roku szkolnym 2022/2023, liczba godzin.
    Czy praca zdalna jest na wniosek pracownika? Czy pracodawca może nakazać pracę zdalną?
    Kodeks pracy wprowadzi możliwość pracy zdalnej i hybrydowej – zapowiedziała minister rodziny i polityki społecznej Marlena Maląg
    Podwyżka zaliczki na PIT dla umowy zlecenia od 1 lipca 2022 r. Przykłady MF i DGP obliczeń od 3000 zł do 8000 zł
    MF: Od zlecenia 3200 zł brutto miesięcznie zaliczka na PIT wzrośnie o 103 zł do 265 zł. Niekorzystna zmiana od 1 lipca 2022 r. Przed tą datą zaliczka na PIT wynosiła 162 zł.
    300 mln zł dla artystów z opłaty od komputerów, tabletów, smartfonów, dysków i pendrivów
    Projekt ustawy o artystach zawodowych przewiduje zasilenie kwotą 300 mln zł nowego Funduszu Wsparcia Artystów Zawodowych. Pieniądze będą pochodziły z opłaty reprograficznej płaconej przez importerów i sprzedawców elektroniki (komputery, tablety, smartfony, dyski twarde i pendrivy).
    300 mln zł dla Funduszu Wsparcia Artystów Zawodowych. Opłata od smartfonów i laptopów w 2023 r.
    300 mln zł. To planowane wpłaty z opłaty reprograficznej na rzecz nowego Funduszu Wsparcia Artystów Zawodowych (FWAZ). Jeżeli nie będzie tych pieniędzy fundusz dla artystów otrzyma z budżetu dotację celową 100 mln zł rocznie. Podstawą dla płatności tych kwot jest ustawa o artystach zawodowych. 27 czerwca 2022 r. rząd przedstawił jej najnowszy projekt w wersji, która ma zostać skierowana do Sejmu i tam uchwalona.
    Świadczenie 40 zł za dzień dłużej niż 120 dni za pomoc Ukrainkom w ciąży, osobom w wieku 60/65 lat i matkom trójki dzieci
    Gminy otrzymały prawo do wydłużenia ponad 120 dni okresu wypłaty świadczenia 40 zł za dzień zakwaterowania i wyżywiania uchodźców z Ukrainy.
    Czy umowy zawierane na realizację zadań w programie rozwiązywania problemów alkoholowych podlegają Prawu zamówień publicznych?
    Pytanie nr 1. Czy umowy zawierane na realizację zadań zapisanych w gminnym programie rozwiązywania problemów alkoholowych oraz przeciwdziałania narkomanii podlegają Prawu zamówień publicznych? Pytanie nr 2. Czy prawidłowym jest zawieranie umów zlecenia na realizację usług konsultanta bez określania okresu świadczenia usługi?
    Połowa nauczycieli z Warszawy myśli o odejściu ze szkoły. Nauczyciel woli prowadzić zakład pogrzebowy niż uczyć za 3500 zł
    Blisko połowa kadry zatrudnionej w publicznych szkołach myśli o odejściu z zawodu – pokazują badania realizowane m.in. przez Urząd Miasta st. Warszawy. Według ratusza zbliżamy się do dramatycznego punktu, kiedy po prostu nie będzie komu uczyć dzieci. Tym bardziej że spośród 31 tys. stołecznych nauczycieli ponad 5 tys. jest w wieku emerytalnym lub przedemerytalnym. Wiadomo też, że wakatów w tym roku jest więcej niż w latach 2021 i 2020, a z podobnym problemem borykają się szkoły w całym kraju.
    "DGP": Od 1 lipca 2022 r. błąd w przepisach o składce zdrowotnej i liczeniu zaliczek od pensji [nieudana korekta Polskiego Ładu?]
    DGP: Przepisy korygujące Polski Ład były tworzone w pośpiechu i rząd zapomniał zmienić zasady wyliczania składki zdrowotnej. Nie ma wątpliwości, że w po 1 lipca 2022 r. pracodawcy dalej muszą wyliczać wysokość zaliczki na PIT dwukrotnie: 1) według zasad z 2022 r. i 2) zasad z 2021 r. W jakim celu? Dla ewentualnego obniżenia składki zdrowotnej do wysokości zaliczki z 2021 r.