REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Przesłanki ustalenia warunków zabudowy

Maciej J. Nowak
Nieruchomości, budynek, projekt, warunki zabudowy/ Fotolia
Nieruchomości, budynek, projekt, warunki zabudowy/ Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Przy rozważaniu prawnych uwarunkowań związanych z planowaniem przestrzennym istnieje wiele zróżnicowanych problemów. Niewątpliwie wykładnia regulacji w tym zakresie bywa trudna i niejednoznaczna. Jednym z najlepszych przykładów są tu przesłanki ustalenia warunków zabudowy.

Najbardziej problematyczną przesłanką ustalania warunków zabudowy jest zasada kontynuacji funkcji i bliskiego sąsiedztwa.

REKLAMA

Warunki zabudowy można ustalić w przypadku, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania przestrzennego, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; dalej: u.p.z.p.). Z samej u.p.z.p. w pewnym zakresie wynika już więc, że przy realizacji konkretnej inwestycji trzeba zweryfikować to, czy w bezpośrednim otoczeniu znajdują się obiekty podobne, które mogłyby stanowić punkt odniesienia dla inwestycji. Warto podkreślić, że ustawodawca zwraca tutaj uwagę zarówno na gabaryty obiektów budowlanych, jak również na linię zabudowy czy intensywność wykorzystania terenu.

Zobacz również: Strony w postępowaniu o pozwolenie na budowę

Nowa zabudowa i brak planu

REKLAMA

Kwestie te zostały doprecyzowane w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Czasem mogą pojawiać się jednak wątpliwości w zakresie tego, czy rozporządzenie to nie kreuje osobnych przesłanek ustalania zabudowy.

Pamiętać należy także o tym, że weryfikowanie wskazanych kwestii będzie miało miejsce zarówno w przypadku budowy obiektu budowlanego, jak również jego odbudowy, rozbudowy czy też nadbudowy.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Sama analiza urbanistyczna powinna mieć charakter obiektywny i profesjonalny. Jej celem jest wyznaczenie urbanistycznej całości, w której „działki sąsiednie” będą mogły być porównywane do planowanej inwestycji. Analiza ta musi być prowadzona w celu znalezienia cech uzasadniających złożony przez inwestora wniosek, a ostateczna decyzja musi być wyważona pod kątem interesów zgłaszanych przez uczestników postępowania.

Dostęp do drogi publicznej musi być legalny, czyli możliwość korzystania z niego musi wynikać wprost z przepisu prawa.

REKLAMA

W orzecznictwie i doktrynie dominuje szerokie ujęcie „działki sąsiedniej”, zgodnie z którym nie chodzi tutaj tylko i wyłącznie o działki bezpośrednio przyległe do działki analizowanej. W ramach zasady dobrego sąsiedztwa nie chodzi również o bezwzględne zachowanie kontynuacji istniejącej funkcji zabudowy, a jedynie dostosowanie tej zabudowy do cech i parametrów technicznych i urbanistycznych wyznaczonych przez stan dotychczasowej zabudowy tego samego rodzaju (wyrok NSA z 7 czerwca 2011 r., sygn. akt II OSK 952/10). Nowo wznoszona zabudowa może więc stanowić uzupełnienie którejś z dotychczasowych funkcji terenu.

Porównywane działki sąsiednie muszą być „dostępne z tej samej drogi publicznej”. Oznacza to, że możliwy jest zjazd z konkretnej działki na drogę publiczną. Wskazać należy, że wymóg ten może być w praktyce na różne sposoby realizowany. Dostęp w tym kontekście byłby możliwy też za pośrednictwem innej działki, na której ustanowiona jest służebność drogowa.

Dostęp do drogi publicznej i uzbrojenie terenu

Od ostatniej analizowanej kwestii odróżnić trzeba wymóg dostępu analizowanego terenu (na którym ma być zrealizowana inwestycja) do drogi publicznej. Również w tym przypadku dopuszczalne są różne warianty: dostęp do drogi publicznej może być bezpośredni, ale także poprzez służebność drogową lub poprzez drogę wewnętrzną. Przy odmiennym rozumieniu przepisu nie można byłoby bowiem dopuścić realizacji inwestycji na działkach trochę oddalonych od drogi publicznej.

W doktrynie zaznacza się, że dostęp do drogi publicznej musi być legalny, czyli możliwość korzystania z niego musi wynikać wprost z przepisu prawa. Tym niemniej dostęp do drogi publicznej musi być zapewniony już (od strony formalnoprawnej) w momencie ustalania warunków zabudowy, a nie później.

Kolejną przesłanką wydania decyzji jest istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu wystarczające dla zamierzenia budowlanego (art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p.). Ustawodawca doprecyzowuje, że niniejszy warunek uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. W analizowanym kontekście chodzi zarówno o stan techniczny infrastruktury, jak również określenie tego, czy istniejące lub potencjalne uzbrojenie terenu wystarczy zarówno dla obsługi planowanej inwestycji, jak też dotychczasowych użytkowników, bez pogorszenia ich warunków. W doktrynie można spotkać tezę, zgodnie z którą poza zwykłą umową wystarczającym dowodem na okoliczność istnienia potencjalnego uzbrojenia terenu może być oświadczenie zakładu (czyli gestora mediów) przy określaniu warunków przyłączeniowych, promesa lub umowa warunkowa.

Odrolnienie i odlesienie gruntów

Teren, dla którego ma zostać wydana decyzja o warunkach zabudowy, nie może wymagać zgody na odrolnienie lub odlesienie gruntów. Takiej zgody (właściwego ministra) wymagają grunty leśne oraz grunty rolne klasy I–III. W takim przypadku zmiana przeznaczenia będzie możliwa wyłącznie na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Ustawodawca wprowadza jednak pewien wyjątek. Dotyczy on sytuacji, kiedy zgoda na zmianę przeznaczenia terenu była wyrażona przy okazji sporządzania nieobowiązujących już planów miejscowych uchwalonych przed rokiem 1994. W takim przypadku dla tego rodzaju gruntów rolnych klasy I–III lub gruntów leśnych można ustalić warunki zabudowy. W praktyce jednak mogą wystąpić pewne problemy.

WAŻNE

Poza zwykłą umową wystarczającym dowodem na okoliczność istnienia potencjalnego uzbrojenia terenu może być oświadczenie zakładu przy określaniu warunków przyłączeniowych, promesa lub umowa warunkowa.

Plany uchwalane przed rokiem 1994 dzieliły się na ogólne i szczegółowe. Miały zróżnicowane skutki prawne i różnie też wyglądała procedura udzielania zgód na zmianę przeznaczenia chronionych gruntów przy ich sporządzaniu. Jednakże prawem właściciela takiej nieruchomości (czy szerzej – inwestora) jest oczekiwanie, aby gmina zweryfikowała, czy zgoda przy sporządzaniu takiego planu przed laty miała miejsce. Ma to bezpośredni wpływ na aktualne prawa i obowiązki tego właściciela.
Osobną przesłanką, na którą trzeba zwracać uwagę przy ustalaniu warunków zabudowy, jest zgodność decyzji z przepisami odrębnymi. Chodzi tutaj chociażby o szczegółowe rozwiązania techniczne, które wiążą się z konkretnymi formami ochrony przyrody.

Dokonanie prawidłowej wykładni wszystkich wskazanych przepisów bardzo często bywa rzeczą trudną, zwłaszcza gdy różne strony postępowania formułują wobec organu wzajemnie sprzeczne oczekiwania. Rozwiązaniem może być tutaj szczegółowa analiza orzecznictwa i doktryny, ale również próba dokonania własnej wykładni i własnego, opartego na przesłankach funkcjonalnych i systemowych, rozumienia tych regulacji.

MACIEJ J. NOWAK

Autor jest radcą prawnym, ekspertem w zakresie prawa administracyjnego

PODSTAWY PRAWNE

● art. 61 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (j.t. Dz.U. z 2015 r. poz. 199; ost. zm. Dz.U. z 2015 r. poz. 774)

● rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. nr 164, poz. 1588)

Polecamy serwis: Gospodarka przestrzenna

Źródło: Gazeta Samorządu i Administracji

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Sektor publiczny
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Zatrudnianie pracowników służby medycznej: 1/3 pracowników ochrony zdrowia na kontraktach B2B

Zatrudnianie pracowników służby medycznej: 1/3 pracowników ochrony zdrowia na kontraktach B2B. Niepokojące dane Agencji Oceny Technologii Medycznych i Taryfikacji (AOTMiT). Resort zdrowia przygląda się sprawie.

Polska Agencja Kosmiczna: niekontrolowane wejście w atmosferę szczątków Falcon 9 nad Polską 19 lutego 2025 r. Niezidentyfikowany obiekt spadł pod Poznaniem

W dniu 19 lutego 2025 r. przed godziną 5 rano nad terytorium Polski doszło do niekontrolowanego wejścia w atmosferę szczątków członu rakiety nośnej Falcon 9 - potwierdziła Polska Agencja Kosmiczna (POLSA). Agencja zbada razem z firmą SpaceX, czy znaleziony w podpoznańskich Komornikach zbiornik jest częścią owej rakiety. Upadek fragmentu rakiety na teren zamieszkany to sytuacja wyjątkowa - podkreślił w rozmowie z PAP dr Jakub Ryzenko z CBK PAN. Dodał, że jeśli znaleziony pod Poznaniem obiekt okaże się fragmentem amerykańskiej rakiety – być może trzeba go będzie oddać USA.

Leczenie uzdrowiskowe i rehabilitacja uzdrowiskowa. Będzie rozszerzony katalog lekarzy specjalistów. Trwają prace nad rozporządzeniem

Leczenie uzdrowiskowe i rehabilitacja uzdrowiskowa. Będzie rozszerzony katalog specjalizacji lekarzy specjalistów, który będzie mógł dokonać aprobaty skierowań na leczenie uzdrowiskowe. Trwają prace nad rozporządzeniem w sprawie kierowania na leczenie uzdrowiskowe albo rehabilitację uzdrowiskową.

Objęcie nauką języka mniejszości lub języka regionalnego. Zmiany już w roku szkolnym 2025/2026 r.

Będą nowe terminy na składanie wniosków o objęcie nauką języka mniejszości lub języka regionalnego w przedszkolu lub oddziale przedszkolnym w szkole podstawowej oraz naukę języka mniejszości lub języka regionalnego i naukę własnej historii i kultury w szkole oraz na składanie oświadczeń o rezygnacji. Pojawił się projekt rozporządzenia

REKLAMA

Jaka powinna być skuteczna profilaktyka raka piersi? Możemy się uczyć od Słowenii

Wczesne wykrycie raka piersi zwiększa szanse na skuteczne leczenie i przeżycie. Kluczowa jest regularna obecność kobiet w badaniach przesiewowych. Doświadczenia Słowenii, w tym narodowy program profilaktyczny, mogą dostarczyć cennych wskazówek, które pomogą poprawić frekwencję w Polsce. Jakie działania warto podjąć, aby to osiągnąć?

Pensja minimalna robotnika i pracownika samorządowego zrównana. Samorządowcy nie są zadowoleni bo 16,65% dla najniżej wynagradzanych a 5% dla specjalistów

Dla pracowników samorządowych to jest rewolucja. Pensja minimalna w urzędach (otrzymują je osoby na najniższych stanowiskach - I grupa zaszeregowania) została zrównana z pensją minimalną dla całej Polski (4666 zł). W poprzednich latach pensja ta zawsze była niższa o 200-400 zł. Samorządy musiały dopłacić z innych źródeł do ustawowej pensji brakujące pieniądze. I grupa zaszeregowania otrzymała 16,65% podwyżki. Grupy najlepszych specjalistów tylko 5%. Stąd niezadowolenie w samorządach.

MEN: Wykaz dokumentów wymaganych do uzyskania dyplomu zawodowego

Od 11 lutego 2025 r. obowiązuje rozporządzenie w sprawie wykazu dokumentów potwierdzających kwalifikacje w zawodzie wymaganych do uzyskania dyplomu zawodowego albo dyplomu potwierdzającego kwalifikacje zawodowe w zawodzie nauczanym na poziomie technika. Wykaz obejmuje 175 zawodów.

Bezpłatne leki dla seniorów i dzieci. Łatwiejszy dostęp do recept refundowanych i do szczepień. Przepisy już obowiązują

Bezpłatne leki dla seniorów i dzieci. Łatwiejszy dostęp do recept refundowanych i do szczepień. Przepisy weszły w życie w piątek, 14 lutego 2025 r. Nowela rozszerzyła m.in. katalog osób uprawnionych do wystawiania recept na bezpłatne leki dla osób 65 plus oraz poniżej 18 roku życia.

REKLAMA

1700 zł dla każdego obywatela w wieku produkcyjnym? Ekonomista: to możliwe [WYWIAD]

A gdyby tak zastąpić 800+, babciowe, zasiłki opiekuńcze, rentę socjalną i inne świadczenia jednym uniwersalnym świadczeniem, które otrzymywałby każdy obywatel w wieku produkcyjnym? O co chodzi o idei dochodu podstawowego i ile by taki program kosztował? Rozmówcą Piotra Nowaka w programie Gość Infor.pl był dr Maciej Szlinder, ekonomista, filiozof, prezes Polskiej Sieci Dochodu Podstawowego.

Jaka jest prawidłowa temperatura ludzkiego ciała? Już nie 36,6 st. C

Jaka jest prawidłowa temperatura ludzkiego ciała? Kalifornijscy lekarze i antropolodzy uznają starą normę, czyli 36,6 st. C za nieaktualną. Na przestrzeni wieków temperatura się obniżyła. Eksperci przeanalizowali przyczyny tej zmiany.

REKLAMA