Samowolna budowa wymagająca zgłoszenia

Jeśli inwestor dokonał skutecznego zgłoszenia w trybie art. 30 ustawy Prawo budowlane - zobowiązany jest wykonać roboty budowlane zgodnie z jego treścią. Gdy roboty budowlane prowadzone są co prawda zgodnie z dokonanym zgłoszeniem, lecz samo zgłoszenie nie było prawidłowe (np. organ przyjął na zgłoszenie budowy obiektu, który wymagał uzyskania pozwolenia na budowę) - należy przeprowadzić postępowanie naprawcze w trybie art. 50-51 ustawy Prawo budowlane. Wobec nieprawidłowego działania organu inwestorowi nie można stawiać zarzutu, że dopuścił się samowoli budowlanej i prowadzić postępowania na podstawie art. 48 ustawy Prawo budowlane.

Natomiast gdy roboty budowlane nie są prowadzone zgodnie z dokonanym zgłoszeniem, lecz samo zgłoszenie było prawidłowe, np. organ prawidłowo przyjął zgłoszenie ale inwestor realizuje inny obiekt wymagający uzyskania pozwolenia na budowę, należy w takiej sytuacji przeprowadzić postępowanie, na podstawie art. 48-49 ustawy Prawo budowlane.

W przypadku zamiaru wykonania robót innych niż określone w zgłoszeniu, inwestor jest zobowiązany dokonać nowego zgłoszenia bądź uzyskać decyzję o pozwoleniu na budowę. Postępowanie organu nadzoru budowlanego w przypadku wyeliminowania z obiegu prawnego decyzji o pozwoleniu na budowę w przypadku gdy budowa została faktycznie zakończona.

Zgodnie z art. 37 ust. 2 ustawy Prawo budowlane rozpoczęcie albo wznowienie budowy, w przypadkach określonych w ust. 1, art. 36a ust. 2 albo w razie stwierdzenia nieważności bądź uchylenia decyzji o pozwoleniu na budowę, może nastąpić po wydaniu nowej decyzji o pozwoleniu na budowę, o której mowa w art. 28, albo decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych, o której mowa w art. 51 ust. 4. Oznacza to, że w przypadku, gdy inwestor nie posiadał wymaganego pozwolenia na budowę (lub zgłoszenia), a inwestycja nie została zakończona, roboty budowlane można kontynuować dopiero, gdy inwestor uzyska wydaną przez właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej decyzję o pozwoleniu na budowę, obejmującą roboty budowlane niezbędne do dokończenia inwestycji lub ewentualnie zgłosi określone roboty budowlane.

W przypadku inwestycji zakończonej, zrealizowanej na podstawie pozwolenia na budowę, którego później stwierdzono nieważność - przepisy prawa budowlanego nie przewidują występowania o wydanie nowej decyzji o pozwoleniu na budowę na podstawie art. 37 ust. 2 prawa budowlanego. W takiej sytuacji organ nadzoru budowlanego w celu doprowadzenia zrealizowanych robót do stanu zgodności z prawem jest zobowiązany przeprowadzić postępowanie naprawcze w trybie art. 51 ust. 7 ustawy Prawo budowlane. Należy przy tym podkreślić, że zgodnie z tym artykułem, przepisy art. 51 ust. 1 pkt 1 i 2 oraz ust. 3 stosuje się odpowiednio, jeżeli roboty budowlane, w przypadkach innych niż określone w art. 48 albo w art. 49b zostały wykonane w sposób, o którym mowa w art. 50 ust. 1. Zacytowany przepis oznacza, że w przypadku robót budowlanych zakończonych (w przypadkach innych niż określone w art. 48 ust. 1 lub w art. 49b ust. 1), właściwy organ nadzoru budowlanego nie wstrzymuje robót na podstawie art. 50 ust. 1, lecz stosuje odpowiednio przepisy art. 51 ust. 1 pkt 1 i 2 oraz ust. 3 ustawy Prawo budowlane.

ANNA MACIŃSKA

dyrektor departamentu prawnego w Głównym Urzędzie Nadzoru Budowlanego