Zasiedzenie nieruchomości gminnych

Do zasiedzenia nieruchomości konieczne jest spełnienie dwóch przesłanek. Po pierwsze, konieczne jest samoistne i nieprzerwane posiadanie, a po drugie – upływ ustawowego czasu.

Kiedy dochodzi do zasiedzenia

Posiadanie nie jest prawem. Jest stanem faktycznym i nie zależy od tego, czy komuś rzeczywiście przysługuje prawo do władania nieruchomością. Samoistnym posiadaczem nieruchomości w rozumieniu art. 172 ustawy z z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (dalej: k.c.) jest ten, kto włada nią jak właściciel, czyli podejmuje względem nieruchomości czynności typowe dla czynności właścicielskich. Posiadaczem samoistnym jest zarówno osoba rzeczywiście będąca właścicielem, jak i osoba niebędąca właścicielem.

Od posiadania samoistnego odróżnić należy posiadanie zależne, które ma ograniczony zakres. Posiadanie zależne może odpowiadać władaniu nieruchomością zarówno w ramach dzierżawy, najmu, użytkowania, jak i innego prawa, z którym wiąże się określone władztwo nad nieruchomością. Jednak do zasiedzenia własności nieruchomości doprowadzić może jedynie posiadanie samoistne.

Gmina jako właściciel

Gmina jako właściciel nieruchomości powinna systematycznie sprawdzać, w jaki sposób mieszkańcy korzystają z nieruchomości będących własnością gminy. W praktyce zdarza się bowiem, że mieszkańcy niedysponujący żadnym tytułem prawnym do nieruchomości gminnych ogradzają działki lub ich części płotem i użytkują je tak, jakby byli ich właścicielami. Działając w taki sposób przez odpowiednio długi czas mogą doprowadzić do zasiedzenia.

Gmina musi mieć na uwadze, że czynności faktyczne związane z korzystaniem z działki są dostrzegalne dla innych osób i wywołują u nich przekonanie, że ten, kto się działką zajmuje, jest właścicielem. Brak zainteresowania gminy własnymi nieruchomościami, w tym brak dbałości o to, by korzystanie przez mieszkańców z nieruchomości gminnych było prawnie uregulowane, może spowodować utratę ich własności.

Władanie nieruchomościami przez mieszkańców powinno odbywać się na podstawie zawartej z gminą umowy, np. dzierżawy. Zawieranie przez gminę takich umów z mieszkańcami wyklucza powstanie wątpliwości, kto jest właścicielem, a kto ma ograniczone uprawnienia.

---

Posiadacz samoistny czy zależny

Należy pamiętać, że w sprawach o zasiedzenie wnioskodawca – posiadacz nieruchomości, który dąży do jej zasiedzenia, ma ułatwione zadanie. Ponieważ zgodnie z art. 339 k.c. domniemywa się, że posiadanie ma charakter posiadania samoistnego. Gmina w toku postępowania o zasiedzenie powinna obalić to domniemanie, przedstawiając dowody na to, że posiadanie wnioskodawcy w sprawie o zasiedzenie wcale nie miało charakteru posiadania samoistnego – właścicielskiego. Dodatkowo gmina może wykazywać, że posiadacz władał nieruchomością za zgodą gminy, a więc posiadanie miało charakter posiadania zależnego.

Posiadacz samoistny nie traci posiadania przez to, że oddaje drugiemu rzecz w posiadanie zależne (art. 317 k.c.). Możliwa jest taka sytuacja, gdy władztwo nad rzeczą będzie równocześnie przypisywane posiadaczowi samoistnemu (w tym przypadku właścicielowi – gminie) oraz posiadaczowi zależnemu. Gmina jako właściciel ma bowiem prawo oddać swoją nieruchomość innej osobie w posiadanie zależne, np. w dzierżawę czy użytkowanie. To, że gmina osobiście nie „pielęgnuje” działki, a robi to ktoś inny, nie oznacza jeszcze, że gmina przestaje być samoistnym posiadaczem nieruchomości. Gmina w sprawie o zasiedzenie powinna więc wykazać, że wnioskodawca, nawet jeżeli wykonywał pewne czynności względem nieruchomości, jak np. ogrodzenie działki płotem, sadzenie roślin, posadowienie murowanego grilla itp., to działał jako posiadacz zależny, ponieważ wiedział, że to gmina jest podmiotem decyzyjnym w sprawach nieruchomości.

Więcej w Gazecie Samorządu i Administracji - Zamów prenumeratę >>