Mieszkań komunalnych nie trzeba budować za pieniądze samorządu

Tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej to jeden z podstawowych obowiązków gminy. Niestety, potrzeby lokalowe najbiedniejszych mieszkańców są coraz większe, a koszt wybudowania nowych lokali komunalnych przekracza możliwości budżetowe samorządów.

Dlatego gminy są zmuszone szukać innych źródeł finansowania budownictwa komunalnego.

Przeznaczenie publiczne - ryzyko prywatne

Jedną z możliwości jest zaangażowanie w przedsięwzięcie publiczne środków prywatnych. Zainteresowanie jest obustronne, ponieważ prywatny biznes i inwestorzy poszukują możliwości lokowania nadwyżek finansowych w nowe przedsięwzięcia, które zapewniłyby zysk, nawet rozłożony na długi okres.

Oznacza to, iż partnerem gminy może stać się inwestor prywatny zainteresowany budownictwem mieszkaniowym i jednocześnie długoterminową inwestycją. Jednak nie musi to być przedsięwzięcie realizowane na podstawie ustawy o partnerstwie publiczno-prywatnym.

Gmina nie musi być wykonawcą

Zgodnie z ustawą z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym, do zadań własnych gminy należy m.in. zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty w zakresie gminnego budownictwa mieszkaniowego. Nie oznacza to jednak, że gmina musi być właścicielem środków trwałych dla wykonywania zadań własnych. Zatem w świetle obowiązującego prawa, samorządy mogą nabywać usługi komunalne od świadczących je podmiotów na podstawie umów.

I to założenie jest podstawą propozycji rekomendowanej m.in. przez Związek Banków Polski, Polski Związek Firm Deweloperskich oraz Polskie Stowarzyszenie Budowniczych Domów.

- Propozycja zawiera elementy partnerstwa-publiczno-prywatnego, ale jego podstawą prawną jest ustawa o gospodarce nieruchomościami - tłumaczy Witold Grzybowski z Dolnośląskiej Grupy Doradczej, który jest współautorem projektu. - Specyfika rozwiązania obejmuje przeniesienie ryzyka finansowego inwestycji o przeznaczeniu gminnym na sektor prywatny.

Propozycja zakłada, iż partnerem gminy może być konsorcjum firm (np. fundusze, deweloperzy, zarządcy nieruchomości), które weźmie na siebie ryzyko pozyskania finansowania projektu. Natomiast rozwiązanie to nie wymusza zarządzania wynajętymi mieszkaniami przez partnera (dewelopera/spółkę celową), a umożliwia gminie przekazanie tego zadania innej jednostce.

Partner, w porozumieniu z gminą, przygotowuje i realizuje inwestycję, i na ten cel zaciąga kredyt budowlany. Natomiast gmina udostępnia będące jej własnością tereny lub budynki.

Tak realizowane projekty budownictwa czynszowego z udziałem gminy i partnerów prywatnych pozwalają na:

• finansowanie projektów inwestycyjnych przez banki i fundusze nieruchomościowe, a także przez sekurytyzację przyszłych dochodów z wynajmu,

• wynajem przez gminę mieszkań od właściciela nieruchomości w celu dalszego podnajmu,

• ekonomizację czynszów za najem mieszkań, polegającą na określeniu średniej wysokości czynszów zapewniających pokrycie pełnych kosztów eksploatacji, jak również generowanie środków na remonty i modernizacje zasobów, wykorzystanie dodatków mieszkaniowych do dofinansowania opłat czynszowych tych rodzin, które nie są w stanie ponosić pełnych kosztów utrzymania mieszkania, kontrolowanie kosztów przedsięwzięcia, zarówno kosztów budowy, jak i eksploatacji, co będzie bezpośrednio przekładało się na wysokość opłat czynszowych, umożliwienie partnerowi zróżnicowania charakteru mieszkań w tym samym budynku - przeznaczenie określonej części na wynajem przez gminę, a pozostałej na sprzedaż lub wynajem komercyjny (w tym z przeznaczeniem na cele usługowe).