Kategorie

Obowiązek utrzymania nieruchomości w należytym stanie

Agata Legat
Agata Legat
W wielu gminach po przeobrażeniach ustrojowych pojawili się inwestorzy, którzy wykupili obiekty lub place – np. po upadłej Gminnej Spółdzielni lub od miasta. Niestety inwestycje zakończyły się na etapie zakupu nieruchomości. Opuszczone obiekty straszą i zagrażają bezpieczeństwu a zaniedbane place skutecznie odstraszają turystów. Jak to zmienić?

Pytania:

1)    Czy to prawda – jak twierdzi administracja – że obowiązujące prawo uniemożliwia skuteczne wezwanie właścicieli prywatnych nieruchomości do ich zagospodarowania i utrzymywania w odpowiednim stanie estetycznym?

2)    Czy – jeśli wezwania nie przynoszą oczekiwanych efektów – można wykonać niezbędne prace porządkowe, zabezpieczające, przywracające estetykę nieruchomości i kosztem tych prac obciążyć właściciela?

3)    Czy istnieje możliwość pozbawienia własności nieruchomości właściciela, który uporczywie uchyla się przed wszelkimi wezwaniami i działa na szkodę wizerunku miasta?

Odpowiedź:

Opisany problem egzekwowania od właścicieli nieruchomości ich właściwego zagospodarowania oraz utrzymania w odpowiednim stanie estetycznym nadaje się do rozwiązania na drodze cywilnej albo na drodze administracyjnej. O ile jednak z instrumentów przewidzianych prawem administracyjnym może skorzystać każdy, to z powództwem do sądu cywilnego może w analizowanej sytuacji wystąpić wyłącznie właściciel nieruchomości sąsiedniej.

Droga cywilna nie dla wszystkich

Reklama

Mając powyższe na uwadze tylko zasygnalizujemy, że ewentualne powództwo należałoby oprzeć na art. 222 § 2 w zw. z art. 144 kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym ostatnim przepisem właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

W literaturze słusznie zauważa się, że działania, o których mowa powyżej mogą przybierać charakter materialny i polegać np. na przenikaniu na nieruchomości sąsiednie pyłów, bądź niematerialny, których istota polega na oddziaływaniu na psychikę właściciela, a w szczególności na jego poczucie bezpieczeństwa czy estetyki. W wyniku oddziaływania pośredniego tego rodzaju, zakłócającego ponad przeciętną miarę korzystanie z sąsiednich nieruchomości ich właściciele mogą żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania dalszych naruszeń.

Czytaj także: Będzie więcej czasu na uporządkowanie stanu prawnego nieruchomości powojennych>>

Organy nadzoru budowlanego muszą zareagować

Wybór właściwej drogi postępowania na gruncie prawa administracyjnego zależy od tego z jakim naruszeniem prawa i z jaką nieruchomością mamy do czynienia w konkretnej sprawie.

Sposób użytkowania nieruchomości zabudowanych regulują przede wszystkim przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane  [dalej: „upb”]. Zgodnie z art. 5 ust. 2 tejże ustawy obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. Wynikające z tego przepisu obowiązki, polegające głównie na przeprowadzaniu okresowych przeglądów i ocen stanu technicznego obiektu oraz podejmowaniu działań, związanych z wykonywaniem niezbędnych robót konserwacyjnych i remontowych, spoczywają na właścicielu lub zarządcy obiektu budowlanego.

Egzekwowanie opisanych powyżej obowiązków reguluje  art. 66 ust. 1 upb, zgodnie z którym w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany:

-   może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska,

-   jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku,

-   jest w nieodpowiednim stanie technicznym (tj. w stanie naruszającym obowiązujące przepisy) lub powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia,

Reklama

- właściwy powiatowy inspektor nadzoru budowlanego ma obowiązek nakazać, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Organ może taką decyzję wydać albo z własnej inicjatywy albo na skutek zawiadomienia zgłoszonego przez osobę trzecią. W sytuacji natomiast gdy nieużytkowany lub niewykończony obiekt budowlany nie nadaje się do remontu, odbudowy lub wykończenia, właściwy organ nadzoru budowlanego ma obowiązek wydać decyzję nakazującą właścicielowi lub zarządcy rozbiórkę obiektu i uporządkowanie terenu.

Obligatoryjnym elementem ww. decyzji jest określenie terminu ich wykonania. Po jego bezskutecznym upływie organ wszczyna postępowanie egzekucyjne mające na celu wymuszenie wykonania nałożonych decyzją obowiązków. W ramach takiego postępowania stosuje się środki egzekucyjne w postaci grzywny w celu przymuszenia lub wykonania zastępczego realizowanego na koszt osoby uchylającej się od wykonania decyzji.

Warto podkreślić, że wszczęcie postępowania egzekucyjnego nie wyklucza odpowiedzialności karnej osoby niewywiązującej się z obowiązku utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie. Często zapomina się, że w świetle 91a upb naruszenie takiego obowiązku jest przestępstwem zagrożonym karą grzywny, ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.

Czytaj także: Dialog z mieszkańcami przy tworzeniu planów miejscowych>>

Obowiązki w zakresie utrzymania czystości i porządku określa regulamin

Problem niewłaściwego zagospodarowania nieruchomości niezabudowanych można próbować rozwiązać przez odwołanie się do przepisów ustawy z dnia 13 września 1996 roku o utrzymaniu czystości i porządku w gminach [dalej: „ucpg”].

Sama ustawa nie przewiduje obowiązku zapewnienia właściwego stanu estetycznego nieruchomości np. poprzez koszenie chwastów, trawy czy utrzymanie w należytym stanie ogrodzeń. Obowiązki w tym zakresie często są jednak ustalane w przyjmowanych na podstawie ustawy regulaminach utrzymania czystości i porządku. Ocena czy taka praktyka jest do końca zgodna z prawem nadawałaby się w zasadzie do odrębnego opracowania. Tu poprzestaniemy na wskazaniu, że jeżeli na terenie gminy obowiązuje regulamin, w którym przewidziano obowiązek utrzymania nieruchomości w należytym stanie estetycznym, należy go przestrzegać. Niestosowanie się do postanowień regulaminu, stanowi bowiem, stosownie do art. 10 ust. 2 ucpg, wykroczenie zagrożone karą grzywny.

Nie ma na gruncie obowiązujących przepisów przeszkód aby jednocześnie ukarać sprawcę wykroczenia grzywną i nakazać mu w drodze decyzji administracyjnej doprowadzenie nieruchomości do stanu zgodnego z regulaminem (art. 5 ust. 7 w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 5 ucpg). W przypadku niewykonania takiej decyzji zachodzą podstawy do wszczęcia postępowania egzekucyjnego, w którym jako środki egzekucyjne można zastosować grzywnę w celu przymuszenia lub wykonanie zastępcze.

Sprzątanie to nie cel publiczny

Negatywnie należy odnieść się do ostatniego z przedstawionych pytań. Problematyka wywłaszczenia nieruchomości została uregulowana w art. 112 i nast. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) [dalej: „ugn”]. Zgodnie z tymi regulacjami, a także zgodnie z art. 21 ust. 2 Konstytucji RP, wywłaszczenie jest dopuszczalne tylko wtedy, gdy jest dokonywane na cele publiczne. O tym co jest celem publicznym przesądza art. 6 ugn. W świetle powołanego przepisu czynności polegających na wykonywaniu prac porządkowych, zabezpieczających oraz estetyzacyjnych w celu zagospodarowania i utrzymania nieruchomości w odpowiednim stanie estetycznym nie można zakwalifikować jako celu publicznego.

Agata Legat przy współpracy z Januszem Wilczyńskim

prawnicy w Kancelarii Dr Krystian Ziemski & Partners Kancelaria Prawna sp. k. z Poznania

Chcesz dowiedzieć się więcej, sięgnij po naszą publikację
VAT w e-commerce od 1 lipca 2021 r.
VAT w e-commerce od 1 lipca 2021 r.
Tylko teraz
Źródło: Samorzad.infor.pl
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Sektor publiczny
    1 sty 2000
    1 sie 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Kiedy gmina może wprowadzić uchwałę ograniczenia emisji hałasu

    Uchwały o ograniczeniu emisji hałasu nie można uchwalić tylko na podstawie skarg mieszkańców. Niezbędne są badania określające poziom hałasu. Przy czym wprowadzenia ograniczeń nie uzasadnia incydentalne naruszenie norm emisji hałasu.

    Program „Rosnąca odporność” dla gmin i mobilne punkty szczepień

    Program „Rosnąca odporność” dla gmin i mobilne punkty szczepień w oparciu o urzędy wojewódzkie to nowe programy, których uruchomienie zapowiada rząd.

    Premia dla lekarza POZ za szczepienie

    Lekarz POZ otrzyma premię finansową za zwiększenie tempa szczepień i liczby zaszczepionych pacjentów w poradni.

    Nadzór nad dyrektorami - planowane zmiany

    Projektowane przepisy, mające zwiększyć kontrolę nad szkołami, zostały złagodzone. Co z dyrektorami?

    Powodzie - czy możemy przygotować się na nadchodzące zalania?

    W momencie wystąpienia sytuacji kryzysowej praktyczne możliwości zabezpieczenia przed jej skutkami są bardzo ograniczone. Jakie mamy możliwości ograniczenia zagrożenia powodziowego?

    Zmiany w ustawie o zatrudnieniu socjalnym

    Zmiany w ustawie o zatrudnieniu socjalnym przewiduje przygotowany przez MRiPS projekt nowelizacji. Co się zmieni?

    Społeczne Agencje Najmu - korzyści podatkowe dla właścicieli

    Od 23 lipca 2021 r. obowiązują przepisy pozwalające tworzyć tzw. Społeczne Agencje Najmu (SAN). Ich zadaniem jest dzierżawa lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych od ich właścicieli oraz wynajmowanie ich osobom fizycznym wskazanym przez gminę. Właściciele takich mieszkań i budynków będą korzystać ze zwolnień podatkowych w podatku dochodowym i VAT.

    Zasady odwołania od wyników egzaminu maturalnego 2021

    Odwołania od wyników egzaminu maturalnego. Niecałe trzy tygodnie temu maturzyści poznali wyniki egzaminów dojrzałości. Niektórzy mają wątpliwości, czy ich praca została poprawnie sprawdzona, i wnioskują o wgląd do niej oraz wyższe noty.

    Kontrole zwolnień lekarskich nauczycieli

    Kontrole zwolnień lekarskich nauczycieli - zgodnie z projektem nowelizacji prawa oświatowego autorstwa MEiN ministerstwo co kwartał będzie przekazywało do ZUS szczegółowe informacje dotyczące nauczycieli przebywających m.in. na zwolnieniach lekarskich, urlopach zdrowotnych oraz macierzyńskich.

    Nauka stacjonarna w szkołach od 1 września 2021 r.

    Nauka stacjonarna w szkołach - minister edukacji i nauki Przemysław Czarnek zapowiedział, że trwają przygotowania do powrotu uczniów do szkół od 1 września 2021 r.

    Historia XX i XXI wieku - od kiedy nowy przedmiot?

    Historia XX i XXI wieku - od kiedy nowy przedmiot zapowiedziany w Polskim Ładzie? Co obejmie?

    Dodatkowe zajęcia wspomagające - możliwość zwiększenia liczby godzin

    Dodatkowe zajęcia wspomagające - większa liczba dzieci będzie mogła skorzystać z dodatkowych lekcji. MEiN przygotowało zmianę przepisów w tym zakresie.

    Nauka zdalna czy stacjonarna w roku akademickim 2021/2022? - wytyczne dla uczelni

    Nauka zdalna czy stacjonarna w roku akademickim 2021/2022? Ministerstwo Edukacji i Nauki opublikowało wytyczne dla uczelni.

    Compliance - cykl Deminga

    Compliance - każdy system powinien działać w cyklu Deminga i zawsze należy monitorować ryzyka. Niestety często brakuje na to zasobów lub woli najwyższego kierownictwa.

    Transakcja zakupu nieruchomości na rzecz gminy

    Zakup nieruchomości na rzecz gminy. W ramach działalności gospodarczej gmina może nabywać prawa do nieruchomości na wolnym rynku - w trybie czynności cywilnoprawnych. W takich transakcjach istotne są kompetencje organów gminy. Wójt jest uprawniony do dokonywania czynności związanych z nabyciem nieruchomości. Działa jednak z zachowaniem zasad prawidłowej gospodarki i w ramach wytyczonych przez radę gminy.

    Centralna Ewidencja Emisyjności Budynków (CEEB) - co zawiera?

    Centralna Ewidencja Emisyjności Budynków (CEEB) już działa. Wyjaśniamy, jakie informacje zawiera ten ważny rejestr. Warto również wspomnieć o obowiązkach właścicieli budynków związanych z CEEB.

    Loteria szczepionkowa - kiedy losowania?

    Loteria szczepionkowa - kiedy losowania? Wciąż można zarejestrować się w Loterii Narodowego Programu Szczepień i wziąć udział w kolejnych losowaniach nagród.

    Wakacje 2021 w Europie - zasady podróżowania, paszport covidowy, testy

    Wakacje 2021 w Europie w czasach koronawirusa - jakie zasady obowiązują podróżnych? W większości krajów trzeba pokazać paszport covidowy lub wynik testu na COVID-19.

    Aspekty środowiskowe w nowym prawie zamówień publicznych

    Zrównoważone zamówienia to taki sposób organizacji postępowań o udzielenie zamówienia publicznego, który uwzględnia aspekty środowiskowe lub społeczne, co przekłada się na charakter udzielanego zamówienia, przy jednoczesnym zapewnieniu celowego, racjonalnego i oszczędnego wydatkowania środków publicznych. W pojęciu tym mieszczą się więc zarówno tzw. „zielone”, jak również społeczne zamówienia publiczne.

    Cyfryzacja usług a cyberbezpieczeństwo w sektorze publicznym

    W ostatnich latach można obserwować postępującą cyfryzację usług, również w sektorze publicznym. O ile załatwianie spraw urzędowych online jest dla obywateli ogromną wygodą, o tyle zasadne w tym kontekście jest pytanie – jak właściwie zadbać o bezpieczeństwo przetwarzanych danych?

    Karta Lokalizacji Podróżnego - jak wypełnić?

    Kartę Lokalizacji Podróżnego musi wypełnić każdy przylatujący do Polski. Czym jest? Jak wypełnić Kartę Lokalizacji Pasażera?

    Karta Lokalizacji Podróżnego w formie elektronicznej

    Karta Lokalizacji Podróżnego w formie elektronicznej od soboty zastąpi karty papierowe. Kto musi wypełnić Kartę Lokalizacji Podróżnego?

    Loteria szczepionkowa - ochrona danych uczestników

    Loteria szczepionkowa - jak chronione są dane osobowe uczestników Loterii Narodowego Programu Szczepień? Czy dane medyczne są bezpieczne?

    Loteria szczepionkowa - lista wygranych

    Loteria szczepionkowa - lista wygranych. Są już pierwsi zwycięzcy w Loterii Narodowego Programu Szczepień. Gdzie sprawdzić listę wygranych nagród? Kiedy kolejne losowania?

    Wypadek przy pracy urzędnika świadczącego pracę zdalną

    Wypadek przy pracy urzędnika świadczącego pracę zdalną. Jak prawidłowo sporządzić protokół powypadkowy?