REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Obowiązek utrzymania nieruchomości w należytym stanie

Agata Legat
Agata Legat

REKLAMA

W wielu gminach po przeobrażeniach ustrojowych pojawili się inwestorzy, którzy wykupili obiekty lub place – np. po upadłej Gminnej Spółdzielni lub od miasta. Niestety inwestycje zakończyły się na etapie zakupu nieruchomości. Opuszczone obiekty straszą i zagrażają bezpieczeństwu a zaniedbane place skutecznie odstraszają turystów. Jak to zmienić?

Pytania:

REKLAMA

1)    Czy to prawda – jak twierdzi administracja – że obowiązujące prawo uniemożliwia skuteczne wezwanie właścicieli prywatnych nieruchomości do ich zagospodarowania i utrzymywania w odpowiednim stanie estetycznym?

2)    Czy – jeśli wezwania nie przynoszą oczekiwanych efektów – można wykonać niezbędne prace porządkowe, zabezpieczające, przywracające estetykę nieruchomości i kosztem tych prac obciążyć właściciela?

3)    Czy istnieje możliwość pozbawienia własności nieruchomości właściciela, który uporczywie uchyla się przed wszelkimi wezwaniami i działa na szkodę wizerunku miasta?

Odpowiedź:

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Opisany problem egzekwowania od właścicieli nieruchomości ich właściwego zagospodarowania oraz utrzymania w odpowiednim stanie estetycznym nadaje się do rozwiązania na drodze cywilnej albo na drodze administracyjnej. O ile jednak z instrumentów przewidzianych prawem administracyjnym może skorzystać każdy, to z powództwem do sądu cywilnego może w analizowanej sytuacji wystąpić wyłącznie właściciel nieruchomości sąsiedniej.

Droga cywilna nie dla wszystkich

REKLAMA

Mając powyższe na uwadze tylko zasygnalizujemy, że ewentualne powództwo należałoby oprzeć na art. 222 § 2 w zw. z art. 144 kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym ostatnim przepisem właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

W literaturze słusznie zauważa się, że działania, o których mowa powyżej mogą przybierać charakter materialny i polegać np. na przenikaniu na nieruchomości sąsiednie pyłów, bądź niematerialny, których istota polega na oddziaływaniu na psychikę właściciela, a w szczególności na jego poczucie bezpieczeństwa czy estetyki. W wyniku oddziaływania pośredniego tego rodzaju, zakłócającego ponad przeciętną miarę korzystanie z sąsiednich nieruchomości ich właściciele mogą żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania dalszych naruszeń.

Czytaj także: Będzie więcej czasu na uporządkowanie stanu prawnego nieruchomości powojennych>>

Organy nadzoru budowlanego muszą zareagować

Wybór właściwej drogi postępowania na gruncie prawa administracyjnego zależy od tego z jakim naruszeniem prawa i z jaką nieruchomością mamy do czynienia w konkretnej sprawie.

Sposób użytkowania nieruchomości zabudowanych regulują przede wszystkim przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane  [dalej: „upb”]. Zgodnie z art. 5 ust. 2 tejże ustawy obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. Wynikające z tego przepisu obowiązki, polegające głównie na przeprowadzaniu okresowych przeglądów i ocen stanu technicznego obiektu oraz podejmowaniu działań, związanych z wykonywaniem niezbędnych robót konserwacyjnych i remontowych, spoczywają na właścicielu lub zarządcy obiektu budowlanego.

Egzekwowanie opisanych powyżej obowiązków reguluje  art. 66 ust. 1 upb, zgodnie z którym w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany:

-   może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska,

-   jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku,

-   jest w nieodpowiednim stanie technicznym (tj. w stanie naruszającym obowiązujące przepisy) lub powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia,

REKLAMA

- właściwy powiatowy inspektor nadzoru budowlanego ma obowiązek nakazać, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Organ może taką decyzję wydać albo z własnej inicjatywy albo na skutek zawiadomienia zgłoszonego przez osobę trzecią. W sytuacji natomiast gdy nieużytkowany lub niewykończony obiekt budowlany nie nadaje się do remontu, odbudowy lub wykończenia, właściwy organ nadzoru budowlanego ma obowiązek wydać decyzję nakazującą właścicielowi lub zarządcy rozbiórkę obiektu i uporządkowanie terenu.

Obligatoryjnym elementem ww. decyzji jest określenie terminu ich wykonania. Po jego bezskutecznym upływie organ wszczyna postępowanie egzekucyjne mające na celu wymuszenie wykonania nałożonych decyzją obowiązków. W ramach takiego postępowania stosuje się środki egzekucyjne w postaci grzywny w celu przymuszenia lub wykonania zastępczego realizowanego na koszt osoby uchylającej się od wykonania decyzji.

Warto podkreślić, że wszczęcie postępowania egzekucyjnego nie wyklucza odpowiedzialności karnej osoby niewywiązującej się z obowiązku utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie. Często zapomina się, że w świetle 91a upb naruszenie takiego obowiązku jest przestępstwem zagrożonym karą grzywny, ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.

Czytaj także: Dialog z mieszkańcami przy tworzeniu planów miejscowych>>

Obowiązki w zakresie utrzymania czystości i porządku określa regulamin

Problem niewłaściwego zagospodarowania nieruchomości niezabudowanych można próbować rozwiązać przez odwołanie się do przepisów ustawy z dnia 13 września 1996 roku o utrzymaniu czystości i porządku w gminach [dalej: „ucpg”].

Sama ustawa nie przewiduje obowiązku zapewnienia właściwego stanu estetycznego nieruchomości np. poprzez koszenie chwastów, trawy czy utrzymanie w należytym stanie ogrodzeń. Obowiązki w tym zakresie często są jednak ustalane w przyjmowanych na podstawie ustawy regulaminach utrzymania czystości i porządku. Ocena czy taka praktyka jest do końca zgodna z prawem nadawałaby się w zasadzie do odrębnego opracowania. Tu poprzestaniemy na wskazaniu, że jeżeli na terenie gminy obowiązuje regulamin, w którym przewidziano obowiązek utrzymania nieruchomości w należytym stanie estetycznym, należy go przestrzegać. Niestosowanie się do postanowień regulaminu, stanowi bowiem, stosownie do art. 10 ust. 2 ucpg, wykroczenie zagrożone karą grzywny.

Nie ma na gruncie obowiązujących przepisów przeszkód aby jednocześnie ukarać sprawcę wykroczenia grzywną i nakazać mu w drodze decyzji administracyjnej doprowadzenie nieruchomości do stanu zgodnego z regulaminem (art. 5 ust. 7 w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 5 ucpg). W przypadku niewykonania takiej decyzji zachodzą podstawy do wszczęcia postępowania egzekucyjnego, w którym jako środki egzekucyjne można zastosować grzywnę w celu przymuszenia lub wykonanie zastępcze.

Sprzątanie to nie cel publiczny

Negatywnie należy odnieść się do ostatniego z przedstawionych pytań. Problematyka wywłaszczenia nieruchomości została uregulowana w art. 112 i nast. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) [dalej: „ugn”]. Zgodnie z tymi regulacjami, a także zgodnie z art. 21 ust. 2 Konstytucji RP, wywłaszczenie jest dopuszczalne tylko wtedy, gdy jest dokonywane na cele publiczne. O tym co jest celem publicznym przesądza art. 6 ugn. W świetle powołanego przepisu czynności polegających na wykonywaniu prac porządkowych, zabezpieczających oraz estetyzacyjnych w celu zagospodarowania i utrzymania nieruchomości w odpowiednim stanie estetycznym nie można zakwalifikować jako celu publicznego.

Agata Legat przy współpracy z Januszem Wilczyńskim

prawnicy w Kancelarii Dr Krystian Ziemski & Partners Kancelaria Prawna sp. k. z Poznania

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: Samorzad.infor.pl
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Sektor publiczny
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Min. rolnictwa Cz. Siekierski: Różne, nieracjonalne wymogi Zielonego Ładu muszą zostać wycofane

    Minister rolnictwa i rozwoju wsi Czesław Siekierski w dniu 27 lutego 2024 r. w czasie posiedzenia unijnej Rady ds. Rolnictwa i Rybołówstwa (AGRIFISH), powiedział: – Różne, nieracjonalne wymogi Zielonego Ładu muszą zostać wycofane. Komisja Europejska musi zrozumieć protestujących rolników. Rolnicy mówią: nic o nas, bez nas. List przewodniczącego Norberta Linsa pokazuje, że Parlament Europejski też oczekuje szybkich działań.

    Doradca Prezydenta RP: kontrolę nad polskim szkolnictwem obejmie bezpośrednio UE

    Profesor Andrzej Waśko, doradca prezydenta RP, przewodniczący Rady ds. Rodziny, Edukacji i Wychowania, odnosząc się do "Europejskiego obszaru edukacji" podkreślił, że polityka oświatowa, która dotąd była powierzona kompetencji rządów krajowych, stanie się częścią polityki unijnej. Zwrócił uwagę, że kontrole nad polskim szkolnictwem obejmie bezpośrednio UE.

    Min. Siekierski: KE narzuciła nieracjonalne wymogi Zielonego Ładu; musimy zrozumieć protesty rolników. 27 lutego posiedzenie unijnej rady ministrów w Brukseli. 29 lutego rozmowy z rolnikami w Ministerstwie

    Komisja Europejska narzuciła zbyt duże, nieracjonalne, kosztowne wymogi Zielonego Ładu, które miały służyć środowisku, przeciwdziałać zmianom klimatu, a w rzeczywistości doprowadziły do bankructwa wielu gospodarstw - oświadczył w 26 lutego 2024 r. na konferencji prasowej w Brukseli minister rolnictwa RP Czesław Siekierski. Wcześniej tego samego dnia, jeszcze będąc w Polsce w czasie konferencji prasowej kierownictwa Ministerstwa Rolnictwa i Rozwoju Wsi, minister Siekierski powiedział: Musimy zrozumieć protesty rolników i o to będę zabiegał na jutrzejszym posiedzeniu unijnej rady ministrów w Brukseli.

    KPO 2024. Polska nie dostanie wszystkich pieniędzy? Ekspert: 43 inwestycje i ich refinansowanie zagrożone. Konieczna rewizja polskiego KPO

    Zdaniem Łukasza Kościjańczuka, eksperta firmy doradczej CRIDO, ok. 43 inwestycji w ramach Krajowego Planu Odbudowy (z 56 zaplanowanych) może nie zostać zrealizowanych do 31 sierpnia 2026 r, co oznacza, że Polska nie otrzyma refinansowania z UE. Dlatego niezbędna jest rewizja KPO, która - jak oszacował ekspert - może objąć nawet połowę planowanych przedsięwzięć.

    REKLAMA

    D. Tusk odblokował unijne pieniądze na polskie KPO [137 mld euro, 600 mld zł]. W przyszłym tygodniu dwie ważne decyzje. von der Leyen: Razem będziemy bronić praworządności w całej Europie

    Przewodnicząca Komisji Europejskiej Ursula von der Leyen oraz premier Belgii Alexander De Croo w piątek 23 lutego 2023 r. rozmawiali w Warszawie z premierem Tuskiem. Przewodnicząca KE poinformowała po spotkaniu, że w przyszłym tygodniu zapadną dwie decyzje ws. funduszy europejskich dla Polski. Uwolnią one do 137 mld euro z funduszu spójności i Funduszu Odbudowy.

    PFRON: Od 1 marca wnioski o samochody dla osób niepełnosprawnych. Dopłata 80% od 150 000 zł albo 85% od 130 000 zł

    Maksymalna wartość samochodu objęta wsparciem wynosi 300 000 zł (osoba niepełnosprawna jest kierowcą) albo 230 000 zł (opiekun jest kierowcą). Muszą to być samochody dostosowane do potrzeb osób korzystających w poruszaniu się wózkiem inwalidzkim.

    Depresja nie wybiera. Ale na dobrostan psychiczny może wpłynąć dieta albo... pies

    23 lutego przypada Międzynarodowy Dzień Walki z Depresją. To dobra okazja do tego, aby przypomnieć sobie, że ta choroba może dotknąć każdego. Gdzie szukać pomocy? Jak poprawić swój dobrostan psychiczny? 

    Uposażenia żołnierzy zawodowych w 2024 roku [Tabela stawek]. Będzie też zmiana dot. dodatków za długoletnią służbę wojskową

    W rozporządzeniu Ministra Obrony Narodowej z 16 lutego 2024 r. w sprawie stawek uposażenia zasadniczego żołnierzy zawodowych zostały określone te stawki ze skutkiem od 1 stycznia 2024 r. Rozporządzenie weszło w życie 21 lutego 2024 r. Od 1 kwietnia 2024 r. będzie też zmiana dot. dodatków za długoletnią służbę wojskową żołnierzy zawodowych.

    REKLAMA

    Będzie zakaz sprzedaży elektronicznych papierosów jednorazowych. Już 64% młodzieży miało do czynienia z takimi papierosami

    Aż 64 proc. młodych ludzi miało kontakt z jednorazowymi papierosami elektronicznymi. Czy wkrótce to się skończy? Minister Zdrowia Izabela Leszczyna poinformowała w środę, że może rozpocząć pracę nad zakazem sprzedaży elektronicznych papierosów jednorazowych. 

    Zakaz sprzedaży e-papierosów jednorazowych. I.Leszczyna: Zielone światło od Donalda Tuska dla zmiany przepisów

    W dniu 21 lutego 2024 r. Minister Zdrowia Izabela Leszczyna poinformowała, że może już rozpocząć pracę nad zakazem sprzedaży elektronicznych papierosów jednorazowych. Dodała, że chciałaby jak najszybszej ścieżki, bo aż 64 procent młodych ludzi miało z nimi kontakt.

    REKLAMA