Obowiązek utrzymania nieruchomości w należytym stanie

Pytania:

1)    Czy to prawda – jak twierdzi administracja – że obowiązujące prawo uniemożliwia skuteczne wezwanie właścicieli prywatnych nieruchomości do ich zagospodarowania i utrzymywania w odpowiednim stanie estetycznym?

2)    Czy – jeśli wezwania nie przynoszą oczekiwanych efektów – można wykonać niezbędne prace porządkowe, zabezpieczające, przywracające estetykę nieruchomości i kosztem tych prac obciążyć właściciela?

3)    Czy istnieje możliwość pozbawienia własności nieruchomości właściciela, który uporczywie uchyla się przed wszelkimi wezwaniami i działa na szkodę wizerunku miasta?

Odpowiedź:

Opisany problem egzekwowania od właścicieli nieruchomości ich właściwego zagospodarowania oraz utrzymania w odpowiednim stanie estetycznym nadaje się do rozwiązania na drodze cywilnej albo na drodze administracyjnej. O ile jednak z instrumentów przewidzianych prawem administracyjnym może skorzystać każdy, to z powództwem do sądu cywilnego może w analizowanej sytuacji wystąpić wyłącznie właściciel nieruchomości sąsiedniej.

Droga cywilna nie dla wszystkich

Mając powyższe na uwadze tylko zasygnalizujemy, że ewentualne powództwo należałoby oprzeć na art. 222 § 2 w zw. z art. 144 kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym ostatnim przepisem właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

W literaturze słusznie zauważa się, że działania, o których mowa powyżej mogą przybierać charakter materialny i polegać np. na przenikaniu na nieruchomości sąsiednie pyłów, bądź niematerialny, których istota polega na oddziaływaniu na psychikę właściciela, a w szczególności na jego poczucie bezpieczeństwa czy estetyki. W wyniku oddziaływania pośredniego tego rodzaju, zakłócającego ponad przeciętną miarę korzystanie z sąsiednich nieruchomości ich właściciele mogą żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania dalszych naruszeń.

Czytaj także: Będzie więcej czasu na uporządkowanie stanu prawnego nieruchomości powojennych>>

Organy nadzoru budowlanego muszą zareagować

Wybór właściwej drogi postępowania na gruncie prawa administracyjnego zależy od tego z jakim naruszeniem prawa i z jaką nieruchomością mamy do czynienia w konkretnej sprawie.

Sposób użytkowania nieruchomości zabudowanych regulują przede wszystkim przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane  [dalej: „upb”]. Zgodnie z art. 5 ust. 2 tejże ustawy obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. Wynikające z tego przepisu obowiązki, polegające głównie na przeprowadzaniu okresowych przeglądów i ocen stanu technicznego obiektu oraz podejmowaniu działań, związanych z wykonywaniem niezbędnych robót konserwacyjnych i remontowych, spoczywają na właścicielu lub zarządcy obiektu budowlanego.

Egzekwowanie opisanych powyżej obowiązków reguluje  art. 66 ust. 1 upb, zgodnie z którym w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany:

-   może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska,

-   jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku,

-   jest w nieodpowiednim stanie technicznym (tj. w stanie naruszającym obowiązujące przepisy) lub powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia,

- właściwy powiatowy inspektor nadzoru budowlanego ma obowiązek nakazać, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Organ może taką decyzję wydać albo z własnej inicjatywy albo na skutek zawiadomienia zgłoszonego przez osobę trzecią. W sytuacji natomiast gdy nieużytkowany lub niewykończony obiekt budowlany nie nadaje się do remontu, odbudowy lub wykończenia, właściwy organ nadzoru budowlanego ma obowiązek wydać decyzję nakazującą właścicielowi lub zarządcy rozbiórkę obiektu i uporządkowanie terenu.

Obligatoryjnym elementem ww. decyzji jest określenie terminu ich wykonania. Po jego bezskutecznym upływie organ wszczyna postępowanie egzekucyjne mające na celu wymuszenie wykonania nałożonych decyzją obowiązków. W ramach takiego postępowania stosuje się środki egzekucyjne w postaci grzywny w celu przymuszenia lub wykonania zastępczego realizowanego na koszt osoby uchylającej się od wykonania decyzji.

Warto podkreślić, że wszczęcie postępowania egzekucyjnego nie wyklucza odpowiedzialności karnej osoby niewywiązującej się z obowiązku utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie. Często zapomina się, że w świetle 91a upb naruszenie takiego obowiązku jest przestępstwem zagrożonym karą grzywny, ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.

Czytaj także: Dialog z mieszkańcami przy tworzeniu planów miejscowych>>

Obowiązki w zakresie utrzymania czystości i porządku określa regulamin

Problem niewłaściwego zagospodarowania nieruchomości niezabudowanych można próbować rozwiązać przez odwołanie się do przepisów ustawy z dnia 13 września 1996 roku o utrzymaniu czystości i porządku w gminach [dalej: „ucpg”].

Sama ustawa nie przewiduje obowiązku zapewnienia właściwego stanu estetycznego nieruchomości np. poprzez koszenie chwastów, trawy czy utrzymanie w należytym stanie ogrodzeń. Obowiązki w tym zakresie często są jednak ustalane w przyjmowanych na podstawie ustawy regulaminach utrzymania czystości i porządku. Ocena czy taka praktyka jest do końca zgodna z prawem nadawałaby się w zasadzie do odrębnego opracowania. Tu poprzestaniemy na wskazaniu, że jeżeli na terenie gminy obowiązuje regulamin, w którym przewidziano obowiązek utrzymania nieruchomości w należytym stanie estetycznym, należy go przestrzegać. Niestosowanie się do postanowień regulaminu, stanowi bowiem, stosownie do art. 10 ust. 2 ucpg, wykroczenie zagrożone karą grzywny.

Nie ma na gruncie obowiązujących przepisów przeszkód aby jednocześnie ukarać sprawcę wykroczenia grzywną i nakazać mu w drodze decyzji administracyjnej doprowadzenie nieruchomości do stanu zgodnego z regulaminem (art. 5 ust. 7 w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 5 ucpg). W przypadku niewykonania takiej decyzji zachodzą podstawy do wszczęcia postępowania egzekucyjnego, w którym jako środki egzekucyjne można zastosować grzywnę w celu przymuszenia lub wykonanie zastępcze.

Sprzątanie to nie cel publiczny

Negatywnie należy odnieść się do ostatniego z przedstawionych pytań. Problematyka wywłaszczenia nieruchomości została uregulowana w art. 112 i nast. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) [dalej: „ugn”]. Zgodnie z tymi regulacjami, a także zgodnie z art. 21 ust. 2 Konstytucji RP, wywłaszczenie jest dopuszczalne tylko wtedy, gdy jest dokonywane na cele publiczne. O tym co jest celem publicznym przesądza art. 6 ugn. W świetle powołanego przepisu czynności polegających na wykonywaniu prac porządkowych, zabezpieczających oraz estetyzacyjnych w celu zagospodarowania i utrzymania nieruchomości w odpowiednim stanie estetycznym nie można zakwalifikować jako celu publicznego.

Agata Legat przy współpracy z Januszem Wilczyńskim

prawnicy w Kancelarii Dr Krystian Ziemski & Partners Kancelaria Prawna sp. k. z Poznania