Oddanie budynku do użytkowania

Ustawa Prawo budowlane (u.p.b.) wyróżnia dwa tryby oddawania budynków do użytkowania. Inwestor może zawiadomić właściwy organ nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy na podstawie art. 54 u.p.b. albo w ściśle określonych przypadkach składa wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu na podstawie art. 55 u.p.b. Zgodnie z art. 54 u.p.b. do użytkowania obiektu budowlanego, na którego wzniesienie jest wymagane pozwolenie na budowę, można przystąpić, z zastrzeżeniem art. 55 i 57, po zawiadomieniu właściwego organu o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 21 dni od doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. Natomiast zgodnie z art. 55 u.p.b., przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli: 1) na wzniesienie obiektu budowlanego jest wymagane pozwolenie na budowę i jest on zaliczony do kategorii V, IX-XVIII, XX, XXII, XXIV, XXVII-XXX, o których mowa w załączniku do ustawy; 2) zachodzą okoliczności, o których mowa w art. 49 ust. 5 albo art. 51 ust. 4; 3) przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych.

Wyżej wymienione przepisy art. 54 i 55 u.p.b. mają zastosowanie w przypadkach, w których inwestycja realizowana jest na podstawie pozwolenia na budowę. Oznacza to, że inwestor realizujący budynek w uproszczonym trybie zgłoszenia, np. budynek gospodarczy, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 2 u.p.b., w ogóle nie będzie miał obowiązku oddawania go do użytkowania w organie nadzoru budowlanego. Przystąpienie do użytkowania takiego obiektu może nastąpić zaraz po zakończeniu robót budowlanych bez ingerencji organów nadzoru budowlanego.

Ponadto omawiane przepisy art. 54 i 55 u.p.b. dotyczą budowy, w rozumieniu art. 3 pkt 6 u.p.b. (m.in. wykonania obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także jego odbudowy, rozbudowy i nadbudowy), obiektów budowlanych, w rozumieniu art. 3 pkt 1 u.p.b. Natomiast nie mają one zastosowania w sytuacji, w której inwestor występuje z wnioskiem o wydanie pozwolenia na wykonanie innych robót budowlanych (np. przebudowa, montaż, remont) lub urządzeń budowlanych, w rozumieniu art. 3 pkt 9 u.p.b. Jeśli obiekt budowlany jest oddawany do użytkowania w trybie art. 54 u.p.b., organ nadzoru budowlanego nie wydaje decyzji administracyjnej zezwalającej na użytkowanie obiektu. W przepisie tym ustawodawca przyjmuje konstrukcję tzw. milczącej zgody organu, przyjmując, że brak sprzeciwu ze strony organu w terminie 21 dni od daty otrzymania zawiadomienia oznacza brak zastrzeżeń co do zamiaru użytkowania obiektu budowlanego. Samo milczenie organu jest więc uprawnieniem do rozpoczęcia użytkowania obiektu. Należy przy tym zauważyć, że organ nadzoru budowlanego zachowa powyższy termin na wniesienie sprzeciwu, jeśli w ciągu 21 dni od zawiadomienia o zakończeniu budowy wyda decyzję o wniesieniu sprzeciwu i doręczy ją stronie. Zgodnie z wyrokiem NSA (II SA/Kr, ONSA 2003/4/147) termin do zgłoszenia przez organ sprzeciwu, określony w art. 54 ust. 1 u.p.b., obejmuje także doręczenie decyzji stronie. Jednocześnie należy podkreślić, że zgodnie z art. 57 par. 5 pkt 2 kodeksu postępowania administracyjnego termin uważa się za zachowany, jeżeli przed jego upływem nadano pismo w polskiej placówce pocztowej operatora publicznego. Natomiast w ocenie Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, również w takim przypadku decyzja powinna być nadana w placówce pocztowej w takim terminie, aby została doręczona stronie przed upływem terminu, o którym mowa w art. 54 u.p.b. W przeciwnym razie decyzja staje się bezskuteczna. Oceny formalnej zawiadomienia organ nadzoru budowlanego dokonuje na podstawie dokumentów przedstawionych przez inwestora, które zostały enumeratywnie wyliczone w art. 57 ustawy. W trybie tym nie przeprowadza się obowiązkowych kontroli obiektów.

ANNA MACIŃSKA

dyrektor departamentu prawno-organizacyjnego w Głównym Urzędzie Nadzoru Budowlanego