Jakie zasady obowiązują przy znoszeniu współwłasności gospodarstwa rolnego

Czy można liczyć na okres przejściowy

Mój szwagier dąży do przejęcia całości gospodarstwa rolnego, którego jestem współwłaścicielką. Obawiam się, że gdy sąd przyzna mu wyłączne prawo do niego, pozostanę bez dachu nad głową. Czy będę miała czas na znalezienie nowego miejsca zamieszkania?

Tak

Nasza czytelniczka nie musi martwić się, że będzie musiała wyprowadzić się z dnia na dzień. Będzie jej przysługiwał pięcioletni okres przejściowy, w ciągu którego będzie mogła spokojnie znaleźć sobie nowe miejsce zamieszkania.

Współwłaściciele, którzy nie otrzymali gospodarstwa rolnego lub jego części i do chwili zniesienia współwłasności w tym gospodarstwie mieszkali, zachowują uprawnienia do dalszego zamieszkiwania, jednak przez czas nie dłuższy niż pięć lat. W przypadku gdy w chwili znoszenia współwłasności są małoletni - nie dłużej niż pięć lat liczony od osiągnięcia pełnoletności. Ograniczenie pięcioletnim terminem nie dotyczy współwłaścicieli trwale niezdolnych do pracy.

Podstawa prawna

• Art. 218 ustawy z 16 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.).

Czy można obniżyć spłaty

Jestem jednym z trzech współwłaścicieli gospodarstwa rolnego. Chciałbym zniesienia współwłasności, tak by należało tylko do mnie. Odbędzie się to na drodze sądowej. Spłaty będą stanowiły dla mnie bardzo duże obciążenie. Czy istnieje możliwość obniżenia spłat albo rozłożenia ich na raty?

Tak

Istnieje możliwość obniżenia spłat dla byłych współwłaścicieli. W postępowaniu o zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego sąd ustala jego skład i wartość, w szczególności obszar i rodzaj nieruchomości wchodzących w skład tego gospodarstwa oraz obszar i rodzaj nieruchomości stanowiących już własność współwłaścicieli i ich małżonków.

Osoba, która na skutek zniesienia współwłasności gospodarstwa rolnego staje się jego właścicielem, musi liczyć się z obowiązkiem zapłaty byłym współwłaścicielom spłat, które mają zrekompensować im ich udział. Najlepiej jest, gdy wysokość przysługujących współwłaścicielom spłat zostanie ustalona stosownie do ich zgodnego porozumienia. Jednak bardzo często zdarza się, że osiągnięcie konsensusu nie jest możliwe. Poza tym takie spłaty stanowią poważne obciążenie finansowe. Z przepisów wynika, że w razie braku takiego porozumienia, spłaty przysługujące współwłaścicielom mogą być obniżone. Chodzi o to, by z ich powodu nie doszło do zrujnowania rolnika i jego gospodarstwa. Przy określaniu stopnia obniżenia spłat bierze się pod uwagę typ, wielkość i stan gospodarstwa rolnego będącego przedmiotem zniesienia współwłasności. Oprócz tego uwzględnia się sytuację osobistą i majątkową współwłaściciela zobowiązanego do spłat i współwłaściciela uprawnionego do ich otrzymania.

Warto przy tym zaznaczyć, że obniżenie spłat nie wyklucza możliwości rozłożenia ich na raty lub odroczenia terminu ich zapłaty.

Wyżej wspomniane zasady nie są stosowane do spłat na rzecz małżonka w razie zniesienia współwłasności gospodarstwa rolnego, które stosownie do przepisów kodeksu rodzinnego i opiekuńczego należy do wspólnego majątku małżonków.

Podstawa prawna

• Art. 216 ustawy z 16 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.).

 

Czy należy oddać uzyskane korzyści

Dwa lata temu na skutek zniesienia współwłasności gospodarstwa rolnego zostałem jedynym jego właścicielem z obowiązkiem dokonania spłat. Sąd obniżył ich wartość. Teraz chciałbym sprzedać część nieruchomości rolnych. Czy to prawda, że w takim przypadku powinienem zrekompensować byłym współwłaścicielom obniżenie spłat?

Tak

Rzeczywiście taki obowiązek pojawia się także wtedy, gdy zbycie dotyczy tylko części nieruchomości rolnych. Jeśli czytelnik chciałby uniknąć obowiązku wydania korzyści, mających związek z obniżeniem spłat, powinien poczekać jeszcze trzy lata.

Z obowiązujących przepisów wynika bowiem, że współwłaściciel, który w wyniku zniesienia współwłasności otrzymał gospodarstwo rolne, a następnie wchodzące w skład tego gospodarstwa nieruchomości rolne zbędzie odpłatnie przed upływem pięciu lat od chwili zniesienia współwłasności, jest obowiązany pozostałym współwłaścicielom, którym przypadły spłaty niższe od należnych, wydać - proporcjonalnie do wielkości ich udziałów - korzyści uzyskane z obniżenia spłat.

Przyjęto takie rozwiązanie, ponieważ obniżenie spłat następuje przede wszystkim w interesie osoby, która na skutek zniesienia współwłasności staje się właścicielem. W przypadku zbycia nieruchomości rolnych można stwierdzić, że właściciel uzyskuje drugą korzyść, a jednocześnie nie dochodzi do osiągnięcia zamierzonego celu gospodarczego. Z tego powodu powinien wydać byłym współwłaścicielom korzyści uzyskane w związku z obniżeniem spłat.

W takich przypadkach właściciel może się wybronić jedynie poprzez wykazanie, że celem zbycia jest zapewnienie racjonalnego prowadzenia tego gospodarstwa. Jednak w praktyce jest to bardzo trudne.

Podstawa prawna

• Art. 217 ustawy z 16 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.).

Czy po 12 latach można znieść współwłasność

Od kilkunastu lat jestem współwłaścicielem gospodarstwa rolnego. Myślę, że lepiej byłoby znieść współwłasność. Czy jest to jeszcze możliwe?

Tak

Rzeczywiście w większości spraw możliwość dochodzenia ich na drodze sądowej jest ograniczona w czasie. Jednak nie zawsze tak musi być. Dotyczy to m.in. roszczenia o zniesienie współwłasności. Zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami nie ulega ono przedawnieniu. W związku z tym czytelnik nadal może domagać się zniesienia współwłasności gospodarstwa rolnego.

Podstawa prawna

• Art. 220 ustawy z 16 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.).

 

Czy sąd będzie oceniał skutki gospodarcze

Razem z dwoma braćmi jestem współwłaścicielem dużego gospodarstwa rolnego. Ostatnio coraz częściej dochodzi do sytuacji konfliktowych. Myślimy o zniesieniu współwłasności. Niestety, nie jesteśmy w stanie zrobić tego w zgodny sposób. Prawdopodobnie będzie to musiał zrobić sąd. Jakimi zasadami będzie kierował się przy znoszeniu tej współwłasności? Czy sąd przy podejmowaniu decyzji będzie brał pod uwagę możliwości produkcyjne gospodarstwa po jego podziale?

Tak

Jedne składniki gospodarstwa rolnego zwiększają użyteczność innych, a wszystkie łącznie umożliwiają gospodarowanie i osiąganie określonego celu związanego z produkcją rolną. Jednakże ich kwalifikacja prawna oraz rola w ramach zorganizowanego zespołu nie jest jednakowa ani niezmienna. Dlatego przy znoszeniu współwłasności gospodarstwa rolnego duże znaczenie ma ustalenie w określonym stanie faktycznym, czy nie zachodzi sprzeczność podziału z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej. Ma ona miejsce m.in. wtedy, gdy z oceny sytuacji wynika, że podział gospodarstwa doprowadziłby do zakończenia działalności produkcyjnej albo jej poważnego ograniczenia. Jeżeli zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego przez podział między współwłaścicieli byłoby sprzeczne z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej, sąd przyznaje to gospodarstwo temu współwłaścicielowi, na którego wyrażą zgodę wszyscy współwłaściciele.

W przypadku gdy nie ma zgody wszystkich współwłaścicieli, sąd przyznaje gospodarstwo rolne temu z nich, który je prowadzi lub stale w nim pracuje, chyba że interes społeczno-gospodarczy przemawia za wyborem innego współwłaściciela. W sytuacji gdy te warunki spełnia kilku współwłaścicieli albo jeżeli nie spełnia ich żaden ze współwłaścicieli, sąd przyzna gospodarstwo rolne temu z nich, który daje najlepszą gwarancję jego należytego prowadzenia.

Na wniosek wszystkich współwłaścicieli sąd może zarządzić sprzedaż gospodarstwa rolnego stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego. Sprzedaż gospodarstwa rolnego sąd zarządza również w przypadku niewyrażenia zgody przez żadnego ze współwłaścicieli na przyznanie mu gospodarstwa.

Wyżej przedstawione zasady stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy gospodarstwo rolne może być podzielone, lecz liczba wydzielonych części jest mniejsza od liczby współwłaścicieli.

Podstawa prawna

• Art. 214 i 215 ustawy z 16 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.).

Czy trzeba się wyprowadzić

Jestem osobą niepełnosprawną. Trzy lata temu zgodziłem się na zniesienie współwłasności. Wiem, że ma nastąpić zmiana właściciela. Czy to oznacza, że będę musiał się wyprowadzić?

Nie

Czytelnik nie musi obawiać się, że po przekazaniu gospodarstwa rolnego innej osobie będzie musiał opuścić zajmowane lokum. Tym bardziej że jest osobą trwale niezdolną do pracy. Do uprawnień dotyczących zamieszkiwania w gospodarstwie rolnym po zniesieniu jego współwłasności stosuje się odpowiednio przepisy o służebności mieszkania. Mogą one być ujawnione w księdze wieczystej. Dzięki temu uzyskuje się skuteczność wobec osób trzecich, które nie mogą zasłaniać się nieznajomością wpisu w księdze wieczystej. Każdorazowy właściciel ma obowiązek nie tylko tolerowania, ale i zapewnienia zamieszkiwania na terenie gospodarstwa rolnego. Co więcej, ma on obowiązek utrzymywania w należytym stanie pomieszczeń umożliwiających korzystanie byłemu współwłaścicielowi z uprawnienia dotyczącego dalszego zamieszkiwania.

Podstawa prawna

• Art. 218 ustawy z 16 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.).

MONIKA BURZYŃSKA