Specustawa mieszkaniowa - pierwsze rozstrzygnięcie nadzorcze 2018 r.

Przedstawiając stanowisko zajęte przez Wojewodę Mazowieckiego w ww. rozstrzygnięciu nadzorczym, przypomnieć należy w pierwszej kolejności, że w dniu 22 sierpnia br. weszła w życie ustawa z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz. U. z 2018 r. poz. 1496), zwana potocznie specustawą mieszkaniową. Rozwiązania i mechanizmy prawne w niej przyjęte budzą skrajnie rozbieżne oceny w środowisku samorządowym – część spośród gmin upatruje w nich szansę na przyspieszenie rozwoju budownictwa mieszkaniowego na swoim terenie, część przeciwnie widzi w niej poważne zagrożenie dla realizowanej od lat lokalnej wizji ładu przestrzennego. Nie opowiadając się w tym miejscu za stanowiskiem żadnej ze stron, ograniczyć należy się do wskazania, że jednym z podstawowych założeń nowej ustawy jest możliwość realizacji inwestycji mieszkaniowych i inwestycji im towarzyszących w ramach specjalnej procedury planistycznej i budowlanej uwolnionej od wielu dotychczas obowiązujących wymogów prawnych przy realizacji tego rodzaju inwestycji.

Polecamy: Specustawa mieszkaniowa z wyjaśnieniem rządowym

Z dobrodziejstwa licznych uproszczeń i ułatwień przewidzianych specustawą mieszkaniową mogą skorzystać wyłącznie zamierzenia inwestycyjne spełniające określone nią standardy lokalizacji i realizacji inwestycji dotyczące m.in. zapewnienia określonego ustawą dostępu do infrastruktury technicznej i społecznej. Ustawodawca uznał, że standardy ustawowe mają charakter wymagań powszechnych, jednakże gminy mogą we własnym zakresie określić standardy lokalne w drodze uchwały stanowiącej akt prawa miejscowego. Przedmiotowa uchwała może w sposób istotny zaostrzyć standardy ustawowe ograniczając tym samym możliwość realizacji inwestycji w oparciu o specustawę mieszkaniową.

Z upoważnienia do określenia standardów lokalnych skorzystała jako pierwsza Rada Miasta St. Warszawy. Projekt uchwały w tym przedmiocie został opublikowany na stronach Miasta już 23 sierpnia br. tj. następnego dnia po dniu wejścia w życie specustawy mieszkaniowej. Sama uchwała natomiast została podjęta na sesji już 30 sierpnia br.

W toku kontroli wspomnianej powyżej uchwały, Wojewoda Mazowiecki w rozstrzygnięciu nadzorczym z dnia 4 października br. (Dz. Urz. Woj. Mazowieckiego z dnia 8 października 2018 r., poz. 9498) uznał, że część z jej postanowień narusza przepisy nowej ustawy w sposób istotny. Stwierdzeniem nieważności objął przepisy uchwały w części dotyczącej określenia lokalnych standardów urbanistycznych dla realizacji inwestycji towarzyszących. Wojewoda wskazał mianowicie, że uchwała rady gminy określająca lokalne standardy urbanistyczne może określać wyłącznie standardy w zakresie realizacji i lokalizacji inwestycji mieszkaniowych, poza jej zakresem pozostają natomiast inwestycje towarzyszące.

Zobacz: Ustrój i jednostki

Rozwijając powyższe, Wojewoda podkreślił, że decyzją ustawodawcy uchwała w sprawie określenia lokalnych standardów urbanistycznych stanowi akt prawa miejscowego, a tym samym akt prawny, którego granice przedmiotowe wyznacza w sposób ścisły upoważnienie ustawowe. Jego przekroczenie jest w tym kontekście istotnym naruszeniem porządku prawnego, które wymaga interwencji nadzorczej.

Wojewoda w omawianym rozstrzygnięciu nadzorczym wskazał, że przedmiotem regulacji uchwały dotyczącej lokalnych standardów urbanistycznych mogą być tylko i wyłącznie kwestie, o których mowa w art. 19 ust. 1, 2 i 3 specustawy mieszkaniowej, które stanowią, że:

„1. Standardy, o których mowa w art. 17 ust. 2, 4, 6 i 7, obowiązują, o ile gmina nie określi w drodze uchwały lokalnych standardów urbanistycznych w zakresie parametrów określonych w ust. 2.

2. Lokalne standardy urbanistyczne:

1) w zakresie odległości lub liczby kondygnacji nie mogą różnić się o więcej niż 50% od standardów, o których mowa w art. 17 ust. 2, 4, 6 i 7;

2) nie mogą różnić się o więcej niż 50% w zakresie wskaźników procentowych, o których mowa w art. 17 ust. 2 pkt 2 lit. a lub b.

3. W lokalnych standardach urbanistycznych, o których mowa w ust. 1, rada gminy może określić liczbę miejsc parkingowych niezbędnych dla obsługi realizowanej inwestycji mieszkaniowej lub obowiązek zapewnienia dostępu do sieci ciepłowniczej na zasadach wynikających z przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. - Prawo energetyczne (Dz. U. z 2018 r. poz. 755, 650, 685, 771, 1000 i 1356).”

Mając na uwadze brzmienie przytoczonych przepisów, Wojewoda uznał, że brak jest podstaw prawnych do formułowania w uchwale w sprawie określenia lokalnych standardów urbanistycznych ustaleń dotyczących liczby miejsc parkingowych oraz kwestii odnoszących się do obowiązku zapewnienia dostępu do sieci ciepłowniczej w odniesieniu do inwestycji towarzyszących, tak jak to uczyniła Rada Miasta Stołecznego Warszawy w kontrolowanej uchwale. Wojewoda podkreślił, że z systematyki specustawy mieszkaniowej wynika jednoznacznie, że ustawodawca odrębnie potraktował procedurę lokalizacji i realizacji inwestycji towarzyszących w stosunku do procedury lokalizacji i realizacji inwestycji mieszkaniowych. W ocenie Wojewody świadczy o tym niezbicie m.in. objęcie jej odrębnym, czwartym rozdziałem ustawy zatytułowanym „Przygotowanie i realizacja inwestycji towarzyszących”, wtenczas gdy upoważnienie z art. 19 ustawy ujęte jest w rozdziale trzecim zatytułowanym „Standardy lokalizacji i realizacji inwestycji mieszkaniowych”.

Ustosunkowując się do sformułowanego w toku postępowania wyjaśniającego stanowiska organu, że w przepisie art. 20 specustawy mieszkaniowej dotyczącym podejmowania przez radę gminy uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji towarzyszącej, ustawodawca wprost wskazał, że do tego typu uchwał stosuje się odpowiednio przepisy art. 7-19 ustawy, a tym samym również przepis zawierający upoważnienie do określenia lokalnych standardów urbanistycznych (cytowany powyżej przepis art. 19), Wojewoda wskazał, że przedmiotowe odesłanie nie może być traktowane jako rozszerzenie zakresu upoważnienia rady gminy. W ocenie Wojewody, wspomniane odesłanie dotyczy wyłącznie trybu i zasad podejmowania uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji towarzyszącej, która ma charakter indywidualny i służy rozpatrzeniu wniosku inwestora, nie dotyczy natomiast określania w sposób powszechny – w drodze aktu prawa miejscowego – standardów obowiązujących wszystkich inwestorów.

Wojewoda uzasadniając swoje stanowisko wskazał nadto, że podjęcie uchwały w zakresie lokalnych standardów urbanistycznych odnoszących się do inwestycji towarzyszących, wkracza w swobodę prowadzenia działalności gospodarczej poprzez ograniczenie możliwości jej realizacji bez wniosku samego inwestora odnoszącego się do konkretnej inwestycji. Co wydaje się, skłoniło dodatkowo Wojewodę, do przyjęcia, że upoważnienie z art. 19 musi podlegać wykładni ścieśniającej.

Omówione rozstrzygnięcie nadzorcze Wojewody Mazowieckiego - jak już wskazano w tytule niniejszego artykułu - jest pierwszym rozstrzygnięciem dotyczącym realizacji specustawy mieszkaniowej. Jego analiza potwierdza formułowane przez specjalistów spostrzeżenie, że specustawa mieszkaniowa stanowić będzie poletko do licznych sporów interpretacyjnych z uwagi na niejasność i niekonsekwentną konstrukcję niektórych spośród zawartych w niej regulacji normatywnych. Stanowisko zajęte przez Wojewodę Mazowieckiego w komentowanym rozstrzygnięciu nadzorczym jest niewątpliwie kontrowersyjne, gdyż podważa ono ratio odesłania do art. 19 specustawy w przepisach dotyczących inwestycji towarzyszących. Dopiero czas jednak pokaże, czy i w jakim zakresie zostanie one zrewidowane w praktyce.

Anna Kudra

prawnik w Kancelarii Prawnej Dr Krystian Ziemski & Partners w Poznaniu,

doktorant WPiA UAM,

specjalizuje się w zakresie prawa administracyjnego, ze szczególnym uwzględnieniem prawa samorządowego.

Dr Krystian Ziemski & Partners Kancelaria Prawna spółka komandytowa w Poznaniu

www.ziemski.com.pl

Artykuł pochodzi z Portalu: www.prawodlasamorzadu.pl