Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Mieszkania bezczynszowe, czyli złudna wizja niepłacenia czynszu

RynekPierwotny.pl
Portal internetowy poświęcony nowym nieruchomościom
Mieszkania bezczynszowe, czyli złudna wizja nie płacenia czynszu./ fot. Fotolia
Mieszkania bezczynszowe, czyli złudna wizja nie płacenia czynszu./ fot. Fotolia
Pojęcie mieszkań bezczynszowych funkcjonuje na rodzimym rynku nieruchomości, zarówno w segmencie pierwotnym jak i wtórnym mieszkaniówki, już od dość dawna. Kusząca perspektywa zaoszczędzenia nawet kilkuset złotych miesięcznie z racji niepłacenia czynszu, to silny magnes przyciągający wielu amatorów własnego „M”. Pytanie, perspektywa na ile realna.

Czynsz administracyjny, czyli co to właściwie jest?

Aby określić znaczenie pojęcia „mieszkania bezczynszowego”, najpierw należy zdefiniować znaczenie samego czynszu administracyjnego. Składa się on z dwóch części: niezależnej oraz zależnej od instytucji zarządzającej osiedlem mieszkaniowym, czy to spółdzielni mieszkaniowej, czy to zarządu wspólnoty mieszkaniowej, względnie firmy zarządzającej.

Do opłat niezależnych od zarządu zalicza się opłaty za media, a więc te, na które wpływ mają sami lokatorzy, i które muszą być co miesiąc opłacone w wysokości odpowiadającej poziomowi zużycia. Chodzi więc przede wszystkim o centralne ogrzewanie (w przypadku gdy jest miejskie lub pochodzące z osiedlowej kotłowni), energię elektryczną zużywaną w częściach wspólnych, wywóz śmieci, a opcjonalnie także koszt wody i odprowadzania ścieków. W spółdzielniach mieszkaniowych dochodzi jeszcze podatek od nieruchomości.

Z kolei opłaty zależne od administracji, to w pierwszym rządzie wynagrodzenie firmy zarządzającej, zarządu wspólnoty lub osób zatrudnionych w spółdzielni mieszkaniowej. Następnie zalicza się tu fundusz remontowy, koszty sprzątania posesji, drobnych napraw, czy ubezpieczenia.

Bezczynszowe, czyli jakie?

Pojęcie „bezczynszowe” jednoznacznie sugeruje, że szczęśliwy właściciel takiego lokum co miesiąc zaoszczędza bez problemu kilkaset złotych na czynszu, którego po prostu nie będzie. Niestety, nic bardziej mylnego. Faktycznie jako „bezczynszowe” określamy takie mieszkania, które nie są obciążone co miesiąc tylko opisanymi powyżej opłatami zależnymi od administracji, czyli głównie kosztami pracy zarządu, ewentualnie firmy zarządzającej, funduszu remontowego i sprzątania. Rachunków niezależnych od administracji niestety nikt za nas nie zapłaci, więc one same z siebie tworzą już coś w rodzaju comiesięcznego czynszu.

Pytanie jednak, jak uniknąć kosztów zależnych od zarządu, by mieszkaniom i całemu osiedlu nadać pożądany, acz nie do końca zasadny status „bezczynszowych”. W wielu dotychczasowych publikacjach dotyczących tzw. mieszkań bezczynszowych można na ten temat znaleźć cały szereg dość ciekawych teorii. Na przykład takich, według których to sami mieszkańcy decydują o nie powołaniu wspólnoty mieszkaniowej i jej zarządu, rezygnacji z wynajęcia firmy zarządzającej, a następnie zgodnie dogadują się co do metodyki rozwiązywania sytuacji kryzysowych, a więc takich kiedy np. trzeba dokonać pilnej naprawy lub remontu, albo od czasu do czasu posprzątać na osiedlu. Innym kompletnym nonsensem jest też spotykana w mediach teza, jakoby mieszkania „bezczynszowe” były zazwyczaj droższe od tych „czynszowych”, ponieważ później generują niższe koszty. Niestety, kwestia tzw. lokali bezczynszowych jest nieco bardziej złożona, a co ciekawe przynajmniej w pośredni sposób regulowana ustawowo. 

Decydująca wielkość wspólnoty

Jedynym czynnikiem decydującym o możliwości zakwalifikowania inwestycji deweloperskiej do tzw. „bezczynszówek” jest liczebność wspólnoty mieszkaniowej. Dla porządku przypomnijmy, że nie powstaje ona bynajmniej w wyniku widzimisię właścicieli lokali, ale z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu.

Z kolei w potocznym języku prawniczym funkcjonują dwa rodzaje wspólnot mieszkaniowych – „mała” oraz „duża”, wynikające z zapisów ustawy o własności lokali. Zasadnicza różnica między nimi jest taka, że mała wspólnota liczy sobie maksymalnie siedem lokali, natomiast duża minimum osiem. Czym różnią się one oprócz liczebności?

Przede wszystkim tym, że w przypadku małej wspólnoty jej zarząd dokonuje się na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego o współwłasności. Nie ma więc obowiązku powoływania odrębnego zarządu ani też zatrudniania zarządcy. Czynności zarządcze są bowiem realizowane bezpośrednio przez współwłaścicieli. Dlatego też w tym przypadku odpadają niektóre wymienione w ustawie koszty zarządu nieruchomością wspólną, dotyczące wynagrodzenia członków zarządu lub zarządcy, czy też wydatki na utrzymanie porządku i czystości, czym zazwyczaj również zajmują się sami mieszkańcy. Zazwyczaj nie powołuje się też w małych wspólnotach funduszu remontowego, a koszty ewentualnych napraw czy remontów są pokrywane ze zbiórek organizowanych przez właścicieli spontanicznie tylko w razie wystąpienia konkretnej potrzeby.

Sytuacja wygląda zupełnie inaczej w przypadku dużej wspólnoty mieszkaniowej, która jest ustawowo zobligowana do powołania zarządu, a następnie ponoszenia kosztów wynagradzania jego członków. Opcjonalnie właściciele mogą też powierzyć zarządzanie profesjonalnemu zarządcy. W przypadku dużych wspólnot raczej trudno sobie także wyobrazić eliminację instytucji funduszu remontowego czy gospodarza domu zajmującego się utrzymaniem porządku i czystości.

Złudna wizja dobrodziejstwa mieszkań bezczynszowych 

Nadawanie lokalom mieszkalnym przypisanym do małych wspólnot statusu „bezczynszowych” jest więc oczywistą nadinterpretacją, wymyśloną najprawdopodobniej przez deweloperów na potrzeby działań marketingowych. Comiesięczne koszty zamieszkiwania w tzw. osiedlach bezczynszowych pomniejszone są de facto jedynie o wydatki na utrzymanie zarządu, które przy dużych wspólnotach i kosztach rozłożonych na kilkudziesięciu i więcej właścicieli nie stanowią dla nich istotnego obciążenia domowego budżetu.

Z kolei brak funduszu remontowego to także dość ryzykowne rozwiązanie. Co prawda nie ma konieczności uiszczania co miesiąc drobnej kwoty, ale kiedy przyjdzie co do czego, czyli np. do poważniejszej awarii lub konieczności większego remontu, zaledwie kilku właścicieli tzw. lokali bezczynszowych musi wyłożyć jednorazowo często pokaźną kwotę. Jeżeli dodatkowo zdecydują oni o nie zatrudnianiu firmy sprzątającej, dochodzi kolejny nie lada problem do rozwiązania.

Jednak potencjalnie największy kłopot z tzw. mieszkaniami bezczynszowymi wynika z innej kwestii. W przypadku małej wspólnoty mieszkaniowej, w ramach której takie lokale funkcjonują, dotyczące jej przepisy o współwłasności wymagają zgody wszystkich właścicieli lokali do realizacji czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu. Jeżeli więc przykładowo powstanie konieczność przeprowadzenia remontu dachu, sprzeciw choćby jednego z włwłaścicieli może spowodować spory problem dla pozostałych. Tego typu sytuacje nie mają prawa przytrafić się w dużych wspólnotach, gdzie uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów.   

Stąd też przed podjęciem decyzji o kupnie mieszkania reklamowanego jako „bezczynszowe”, warto bardzo starannie przestudiować przedmiotowy temat i przypadek konkretnej inwestycji, by już post factum nie okazało się, że to co miało być dobrodziejstwem, okazało się niestety kłopotem.

Opracowanie materiału: ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Przygotuj się do stosowania nowych przepisów!
Przygotuj się do stosowania nowych przepisów!

Poradnik prezentuje praktyczne wskazówki, w jaki sposób dostosować się do zmian w podatkach i wynagrodzeniach wprowadzanych nowelizacją Polskiego Ładu.

Tyko teraz książka + ebook w PREZENCIE
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Sektor publiczny
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Czy można przesunąć pracownika z urzędu gminy do ośrodka pomocy społecznej
    Burmistrz postanowił, że miejski ośrodek pomocy społecznej będzie zajmował się przyznawaniem świadczenia pieniężnego z tytułu zakwaterowania i wyżywienia obywatela Ukrainy. Jakie są sposoby przesunięcia pracowników z urzędu gminy do ośrodka pomocy społecznej?
    1 lipca 2022 r. Nowa lista leków refundowanych
    Od 1 lipca 2022 r. obowiązuje nowy wykaz leków refundowanych, do którego dodano 54 produkty bądź nowe wskazania.
    Centralizacja rozliczeń VAT w jednostkach samorządu terytorialnego (JST) - wyjaśnienia Ministerstwa Finansów
    Ministerstwo Finansów udzieliło 24 czerwca 2022 r. wyjaśnień odnośnie centralizacji rozliczeń VAT w jednostkach samorządu terytorialnego.
    6600 zł brutto, to netto 4829,58 zł, składka ZUS 904,86 zł od 1 lipca 2022 r. [kalkulator wynagrodzeń brutto netto Infor.pl]
    W 2021 r. dla pensji 6600 zł brutto wynagrodzenie na rękę było 4741,58 zł netto.
    Komunikat MRiPS: przepisy nie nakazują skrócenia pracy w czasie upału. Pracownik ma prawo do napojów pod rygorem grzywny
    Komunikat Ministerstwa Rodziny i Polityki Społecznej: Wysokie temperatury mają wpływ nie tylko na wydajność pracy, ale i na bezpieczeństwo pracownika. Skrócenie czasu pracy jest jednak decyzją, która zależy w praktyce od dobrej woli pracodawcy. Prawo nakazuje mu dostarczenia napojów. Nierespektowanie przez pracodawcę tego obowiązku stanowi wykroczenie zagrożone karą grzywny od 1 do 30 tys. złotych.
    5500 zł brutto, to netto 4078,81 zł, zaliczka 240 zł od 1 lipca 2022 r. [kalkulator wynagrodzeń brutto netto Infor.pl]
    5500 zł brutto, to netto 4078,81 zł, zaliczka 240 zł od 1 lipca 2022 r. [kalkulator wynagrodzeń brutto netto Infor.pl]
    Klasa IV i V podstawówki - lista przedmiotów i liczba godzin w roku szkolnym 2022/2023
    Przedmioty w klasie 5 podstawówki w roku szkolnym 2022/2023. Przedmioty w klasie 4 podstawówki w roku szkolnym 2022/2023, liczba godzin.
    Czy praca zdalna jest na wniosek pracownika? Czy pracodawca może nakazać pracę zdalną?
    Kodeks pracy wprowadzi możliwość pracy zdalnej i hybrydowej – zapowiedziała minister rodziny i polityki społecznej Marlena Maląg
    Podwyżka zaliczki na PIT dla umowy zlecenia od 1 lipca 2022 r. Przykłady MF i DGP obliczeń od 3000 zł do 8000 zł
    MF: Od zlecenia 3200 zł brutto miesięcznie zaliczka na PIT wzrośnie o 103 zł do 265 zł. Niekorzystna zmiana od 1 lipca 2022 r. Przed tą datą zaliczka na PIT wynosiła 162 zł.
    300 mln zł dla artystów z opłaty od komputerów, tabletów, smartfonów, dysków i pendrivów
    Projekt ustawy o artystach zawodowych przewiduje zasilenie kwotą 300 mln zł nowego Funduszu Wsparcia Artystów Zawodowych. Pieniądze będą pochodziły z opłaty reprograficznej płaconej przez importerów i sprzedawców elektroniki (komputery, tablety, smartfony, dyski twarde i pendrivy).
    300 mln zł dla Funduszu Wsparcia Artystów Zawodowych. Opłata od smartfonów i laptopów w 2023 r.
    300 mln zł. To planowane wpłaty z opłaty reprograficznej na rzecz nowego Funduszu Wsparcia Artystów Zawodowych (FWAZ). Jeżeli nie będzie tych pieniędzy fundusz dla artystów otrzyma z budżetu dotację celową 100 mln zł rocznie. Podstawą dla płatności tych kwot jest ustawa o artystach zawodowych. 27 czerwca 2022 r. rząd przedstawił jej najnowszy projekt w wersji, która ma zostać skierowana do Sejmu i tam uchwalona.
    Świadczenie 40 zł za dzień dłużej niż 120 dni za pomoc Ukrainkom w ciąży, osobom w wieku 60/65 lat i matkom trójki dzieci
    Gminy otrzymały prawo do wydłużenia ponad 120 dni okresu wypłaty świadczenia 40 zł za dzień zakwaterowania i wyżywiania uchodźców z Ukrainy.
    Czy umowy zawierane na realizację zadań w programie rozwiązywania problemów alkoholowych podlegają Prawu zamówień publicznych?
    Pytanie nr 1. Czy umowy zawierane na realizację zadań zapisanych w gminnym programie rozwiązywania problemów alkoholowych oraz przeciwdziałania narkomanii podlegają Prawu zamówień publicznych? Pytanie nr 2. Czy prawidłowym jest zawieranie umów zlecenia na realizację usług konsultanta bez określania okresu świadczenia usługi?
    Połowa nauczycieli z Warszawy myśli o odejściu ze szkoły. Nauczyciel woli prowadzić zakład pogrzebowy niż uczyć za 3500 zł
    Blisko połowa kadry zatrudnionej w publicznych szkołach myśli o odejściu z zawodu – pokazują badania realizowane m.in. przez Urząd Miasta st. Warszawy. Według ratusza zbliżamy się do dramatycznego punktu, kiedy po prostu nie będzie komu uczyć dzieci. Tym bardziej że spośród 31 tys. stołecznych nauczycieli ponad 5 tys. jest w wieku emerytalnym lub przedemerytalnym. Wiadomo też, że wakatów w tym roku jest więcej niż w latach 2021 i 2020, a z podobnym problemem borykają się szkoły w całym kraju.
    "DGP": Od 1 lipca 2022 r. błąd w przepisach o składce zdrowotnej i liczeniu zaliczek od pensji [nieudana korekta Polskiego Ładu?]
    DGP: Przepisy korygujące Polski Ład były tworzone w pośpiechu i rząd zapomniał zmienić zasady wyliczania składki zdrowotnej. Nie ma wątpliwości, że w po 1 lipca 2022 r. pracodawcy dalej muszą wyliczać wysokość zaliczki na PIT dwukrotnie: 1) według zasad z 2022 r. i 2) zasad z 2021 r. W jakim celu? Dla ewentualnego obniżenia składki zdrowotnej do wysokości zaliczki z 2021 r.
    IMGW: Najnowsza prognoza pogody na wakacje 2022 r. W lipcu upały powyżej 30 stopni. W sierpniu ciepło i burze
    Z eksperymentalnej prognozy długoterminowej wynika, że w lipcu w Polsce temperatury będą powyżej normy, to znaczy, że będzie naprawdę upalnie.
    5000 zł brutto, to netto 3613.19 zł od 1 lipca 2022 r. [kalkulator wynagrodzeń brutto netto]
    5000 zł brutto, to netto 3613.19 zł od 1 lipca 2022 r. [kalkulator wynagrodzeń brutto netto]
    4600 zł brutto i netto 3270,83 zł dla pracownika chorującego przez część miesiąca od 1 lipca 2022 r. [42 przykłady]
    Przeliczenie wynagrodzenia brutto do netto od 1 lipca 2022 r., gdy pracowniki część miesiąca był chory - to przykład nr 38 z poradnika Wydawnictwa Infor o przeliczaniu wynagrodzeń z brutto na netto od 1 lipca 2022 r. Pozostałe przykłady w poradniku.
    15 000 zł brutto dla programisty, to 10555,58 zł albo 9167,58 zł netto [42 przykłady od 1 lipca 2022 r.]
    Lista płac dla pracownika, który przekroczył I próg podatkowy - to przykład nr 40 z poradnika Wydawnictwa Infor o przeliczaniu wynagrodzeń z brutto na netto od 1 lipca 2022 r. Pozostałe przykłady w poradniku.
    Ochrona zabytków w gminach
    Zadania, które realizuje samorząd gminny w celu zaspokajania zbiorowych potrzeb wspólnoty lokalnej, obejmują między innymi ochronę i opiekę nad zabytkami. Oznacza to wiele obowiązków ustawowych, które gmina musi wypełniać.
    Okazjonalne kąpielisko za milczącą zgodą wójta
    Zmienia się procedura tworzenia miejsc okazjonalnie wykorzystywanych do kąpieli. Zgłoszenie wodnoprawne i zgłoszenie na utworzenie takiego miejsca będzie można załatwić w jednym urzędzie - gminy. Nowelizacja Prawa wodnego upraszcza także zasady i formę zgody na utworzenie takiego miejsca (może być milcząca). Ważne jest również skrócenie terminów opiniowania zgłoszenia przez inspekcje ochrony środowiska, sanepid, dyrektorów: parku narodowego, urzędu morskiego czy urzędu żeglugi śródlądowej.
    Pełnomocnictwo dla wójta do reprezentowania spółki to nie dokument urzędowy
    Pełnomocnictwo udzielone przez reprezentującego podmiot gospodarczy, nawet na rzecz osoby sprawującej funkcję publiczną, nie jest dokumentem urzędowym. Taki dokument jest wystawiony przez podmiot prywatny i dotyczy spraw, które nie są związane z działalnością organu publicznego oraz zarządzaniem mieniem komunalnym. Z tego powodu dokument taki nie stanowi również informacji publicznej i nie podlega udostępnieniu.
    Listy płac dla 3010 zł, 6000 zł i 11 000 zł brutto netto od 1 lipca 2022 r. [42 przykłady]
    W artykule jeden z 42 przykładów jak przeliczać wynagrodzenie z brutto na netto od 1 lipca 2022 r. z poradnika Wydawnictwa Infor. I sporządzić listy płac. Od 1 lipca 2022 r. pensja 3010 zł brutto, to 2363,56 zł netto, wynagrodzenie 6000 zł brutto, to na rękę 4420,43 zł a 11 000 zł brutto, to wypłata netto 7828.63 zł. Pozostałe 41 przykłady w poradniku.
    PIP po kontroli przestrzegania PPK może nałożyć mandat karny do 2000 zł [wykaz naruszeń prawa]
    Po nowelizacji ustawy o Państwowej Inspekcji Pracy, od 4 czerwca br., każdy podmiot zatrudniający w rozumieniu ustawy o PPK – nie tylko pracodawca, ale też np. zleceniodawca - może być kontrolowany przez PIP w zakresie obowiązków wynikających z ustawy o PPK.
    4900 zł brutto, to netto 3670,67 zł od 1 lipca 2022 r. [kalkulator wynagrodzeń brutto netto]
    4900 zł brutto, to netto 3670,67 zł od 1 lipca 2022 r. [kalkulator wynagrodzeń brutto netto]