REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Mieszkania bezczynszowe, czyli złudna wizja niepłacenia czynszu

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
RynekPierwotny.pl
Portal internetowy poświęcony nowym nieruchomościom
Mieszkania bezczynszowe, czyli złudna wizja nie płacenia czynszu./ fot. Fotolia
Mieszkania bezczynszowe, czyli złudna wizja nie płacenia czynszu./ fot. Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Pojęcie mieszkań bezczynszowych funkcjonuje na rodzimym rynku nieruchomości, zarówno w segmencie pierwotnym jak i wtórnym mieszkaniówki, już od dość dawna. Kusząca perspektywa zaoszczędzenia nawet kilkuset złotych miesięcznie z racji niepłacenia czynszu, to silny magnes przyciągający wielu amatorów własnego „M”. Pytanie, perspektywa na ile realna.

Czynsz administracyjny, czyli co to właściwie jest?

Aby określić znaczenie pojęcia „mieszkania bezczynszowego”, najpierw należy zdefiniować znaczenie samego czynszu administracyjnego. Składa się on z dwóch części: niezależnej oraz zależnej od instytucji zarządzającej osiedlem mieszkaniowym, czy to spółdzielni mieszkaniowej, czy to zarządu wspólnoty mieszkaniowej, względnie firmy zarządzającej.

REKLAMA

REKLAMA

Do opłat niezależnych od zarządu zalicza się opłaty za media, a więc te, na które wpływ mają sami lokatorzy, i które muszą być co miesiąc opłacone w wysokości odpowiadającej poziomowi zużycia. Chodzi więc przede wszystkim o centralne ogrzewanie (w przypadku gdy jest miejskie lub pochodzące z osiedlowej kotłowni), energię elektryczną zużywaną w częściach wspólnych, wywóz śmieci, a opcjonalnie także koszt wody i odprowadzania ścieków. W spółdzielniach mieszkaniowych dochodzi jeszcze podatek od nieruchomości.

Z kolei opłaty zależne od administracji, to w pierwszym rządzie wynagrodzenie firmy zarządzającej, zarządu wspólnoty lub osób zatrudnionych w spółdzielni mieszkaniowej. Następnie zalicza się tu fundusz remontowy, koszty sprzątania posesji, drobnych napraw, czy ubezpieczenia.

Bezczynszowe, czyli jakie?

Pojęcie „bezczynszowe” jednoznacznie sugeruje, że szczęśliwy właściciel takiego lokum co miesiąc zaoszczędza bez problemu kilkaset złotych na czynszu, którego po prostu nie będzie. Niestety, nic bardziej mylnego. Faktycznie jako „bezczynszowe” określamy takie mieszkania, które nie są obciążone co miesiąc tylko opisanymi powyżej opłatami zależnymi od administracji, czyli głównie kosztami pracy zarządu, ewentualnie firmy zarządzającej, funduszu remontowego i sprzątania. Rachunków niezależnych od administracji niestety nikt za nas nie zapłaci, więc one same z siebie tworzą już coś w rodzaju comiesięcznego czynszu.

Pytanie jednak, jak uniknąć kosztów zależnych od zarządu, by mieszkaniom i całemu osiedlu nadać pożądany, acz nie do końca zasadny status „bezczynszowych”. W wielu dotychczasowych publikacjach dotyczących tzw. mieszkań bezczynszowych można na ten temat znaleźć cały szereg dość ciekawych teorii. Na przykład takich, według których to sami mieszkańcy decydują o nie powołaniu wspólnoty mieszkaniowej i jej zarządu, rezygnacji z wynajęcia firmy zarządzającej, a następnie zgodnie dogadują się co do metodyki rozwiązywania sytuacji kryzysowych, a więc takich kiedy np. trzeba dokonać pilnej naprawy lub remontu, albo od czasu do czasu posprzątać na osiedlu. Innym kompletnym nonsensem jest też spotykana w mediach teza, jakoby mieszkania „bezczynszowe” były zazwyczaj droższe od tych „czynszowych”, ponieważ później generują niższe koszty. Niestety, kwestia tzw. lokali bezczynszowych jest nieco bardziej złożona, a co ciekawe przynajmniej w pośredni sposób regulowana ustawowo. 

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Decydująca wielkość wspólnoty

REKLAMA

Jedynym czynnikiem decydującym o możliwości zakwalifikowania inwestycji deweloperskiej do tzw. „bezczynszówek” jest liczebność wspólnoty mieszkaniowej. Dla porządku przypomnijmy, że nie powstaje ona bynajmniej w wyniku widzimisię właścicieli lokali, ale z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu.

Z kolei w potocznym języku prawniczym funkcjonują dwa rodzaje wspólnot mieszkaniowych – „mała” oraz „duża”, wynikające z zapisów ustawy o własności lokali. Zasadnicza różnica między nimi jest taka, że mała wspólnota liczy sobie maksymalnie siedem lokali, natomiast duża minimum osiem. Czym różnią się one oprócz liczebności?

Przede wszystkim tym, że w przypadku małej wspólnoty jej zarząd dokonuje się na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego o współwłasności. Nie ma więc obowiązku powoływania odrębnego zarządu ani też zatrudniania zarządcy. Czynności zarządcze są bowiem realizowane bezpośrednio przez współwłaścicieli. Dlatego też w tym przypadku odpadają niektóre wymienione w ustawie koszty zarządu nieruchomością wspólną, dotyczące wynagrodzenia członków zarządu lub zarządcy, czy też wydatki na utrzymanie porządku i czystości, czym zazwyczaj również zajmują się sami mieszkańcy. Zazwyczaj nie powołuje się też w małych wspólnotach funduszu remontowego, a koszty ewentualnych napraw czy remontów są pokrywane ze zbiórek organizowanych przez właścicieli spontanicznie tylko w razie wystąpienia konkretnej potrzeby.

Sytuacja wygląda zupełnie inaczej w przypadku dużej wspólnoty mieszkaniowej, która jest ustawowo zobligowana do powołania zarządu, a następnie ponoszenia kosztów wynagradzania jego członków. Opcjonalnie właściciele mogą też powierzyć zarządzanie profesjonalnemu zarządcy. W przypadku dużych wspólnot raczej trudno sobie także wyobrazić eliminację instytucji funduszu remontowego czy gospodarza domu zajmującego się utrzymaniem porządku i czystości.

Złudna wizja dobrodziejstwa mieszkań bezczynszowych 

Nadawanie lokalom mieszkalnym przypisanym do małych wspólnot statusu „bezczynszowych” jest więc oczywistą nadinterpretacją, wymyśloną najprawdopodobniej przez deweloperów na potrzeby działań marketingowych. Comiesięczne koszty zamieszkiwania w tzw. osiedlach bezczynszowych pomniejszone są de facto jedynie o wydatki na utrzymanie zarządu, które przy dużych wspólnotach i kosztach rozłożonych na kilkudziesięciu i więcej właścicieli nie stanowią dla nich istotnego obciążenia domowego budżetu.

Z kolei brak funduszu remontowego to także dość ryzykowne rozwiązanie. Co prawda nie ma konieczności uiszczania co miesiąc drobnej kwoty, ale kiedy przyjdzie co do czego, czyli np. do poważniejszej awarii lub konieczności większego remontu, zaledwie kilku właścicieli tzw. lokali bezczynszowych musi wyłożyć jednorazowo często pokaźną kwotę. Jeżeli dodatkowo zdecydują oni o nie zatrudnianiu firmy sprzątającej, dochodzi kolejny nie lada problem do rozwiązania.

Jednak potencjalnie największy kłopot z tzw. mieszkaniami bezczynszowymi wynika z innej kwestii. W przypadku małej wspólnoty mieszkaniowej, w ramach której takie lokale funkcjonują, dotyczące jej przepisy o współwłasności wymagają zgody wszystkich właścicieli lokali do realizacji czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu. Jeżeli więc przykładowo powstanie konieczność przeprowadzenia remontu dachu, sprzeciw choćby jednego z włwłaścicieli może spowodować spory problem dla pozostałych. Tego typu sytuacje nie mają prawa przytrafić się w dużych wspólnotach, gdzie uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów.   

Stąd też przed podjęciem decyzji o kupnie mieszkania reklamowanego jako „bezczynszowe”, warto bardzo starannie przestudiować przedmiotowy temat i przypadek konkretnej inwestycji, by już post factum nie okazało się, że to co miało być dobrodziejstwem, okazało się niestety kłopotem.

Opracowanie materiału: ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Zapisz się na newsletter
Śledź na bieżąco nowe inicjatywy, projekty i ważne decyzje, które wpływają na Twoje życie codzienne. Zapisz się na nasz newsletter samorządowy.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Sektor publiczny
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Odwołanie od decyzji administracyjnej. Najważniejsze informacje

Wiele życiowych spraw załatwianych jest decyzją administracyjną. Może to być np. zameldowanie na pobyt stały lub czasowy, przyznanie lub odmowa zasiłku rodzinnego, cofnięcie świadczeń z MOPS, przyjęcie lub nieprzyjęcie dziecka do przedszkola albo szkoły, określenie wysokości podatku od nieruchomości, pozwolenie na budowę, zajęcie pasa drogowego, zasiłków z tytułu choroby i macierzyństwa, świadczeń z ubezpieczeń społecznych.

Coraz więcej Polaków regularnie podróżuje koleją. Dokąd i jak często jeździmy pociągiem?

Kolej w Polsce przeżywa rozkwit – w ubiegłym roku odnotowano rekordową liczbę przejazdów. Aż 45% Polaków deklaruje sympatię do tego środka transportu, szczególnie młodzi (16–24 lata) i mieszkańcy Pomorza, którzy podróżują średnio 33 razy rocznie. Jaka jest najczęściej uczęszczana trasa? W jakie dni Polacy najczęściej kupują bilety? Jaki rodzaj pociągu preferują?

Renta wdowia. 320 tys. osób już otrzymało świadczenia. Sprawdź, czy też możesz dostać

Już 320 tys. osób otrzymało świadczenia w ramach renty wdowiej z ZUS. Wnioski nadal można składać. Zakład Ubezpieczeń Społecznych poinformował, że dzięki rencie wdowiej świadczeniobiorcy zyskają średnio 358,27 zł.

Próg zaostrzony z 50 proc. do 25 proc. Nowe przepisy MEN zmieniają wszystko w szkołach

Istotne zmiany przepisów dla uczniów zakłada nowy projekt Ministerstwa Edukacji Narodowej, który został już skierowany do konsultacji. Będą surowsze zasady w szkołach. Projekt zakłada m.in., że uczeń nie będzie klasyfikowany z jednego, kilku albo wszystkich przedmiotów, gdy przekroczy próg 25 proc. nieobecności nieusprawiedliwionej.

REKLAMA

Od marzeń do nauki – po co naprawdę Sławosz Uznański – Wiśniewski poleciał w kosmos?

Śledzimy media społecznościowe, zdjęcia Ziemi z orbity i codzienne relacje Sławosza Uznańskiego-Wiśniewskiego z Międzynarodowej Stacji Kosmicznej. Ale za tą medialną euforią kryje się znacznie więcej niż symboliczny gest. Co z tego lotu wynika dla Polski? Jakie są realne, wymierne korzyści dla gospodarki, nauki i przemysłu?

Pensje w samorządach z wyrównaniem. Czy również dla byłych pracowników?

Nowelizacja rozporządzenia w sprawie wynagradzania pracowników samorządowych zaczęła obowiązywać od 14 czerwca 2025 r. Nowe stawki wynagrodzeń będą należne pracownikom z wyrównaniem od 1 marca 2025 r.

Stacje hydrologiczne odnotowują rekordy dobowego opadu deszczu. Ulewy w całym kraju

Aż jedenaście stacji hydrologicznych zanotowało opad dobowy wyższy niż dotychczasowa maksymalna suma dobowa - wynika z danych Instytutu Meteorologii i Gospodarki Wodnej. Dwukrotnie wyższy poziom odnotowano na trzech stacjach, na jednej - trzykrotnie wyższy.

„Jak mogliśmy do tego dopuścić?” – dramatyczny stan zdrowia dzieci w jednym z najbogatszych krajów

W ostatnich latach znacznie pogorszył się stan zdrowia dzieci w jednym z najbogatszych krajów świata. Z najnowszego raportu wynika, że najmłodsi chorują i umierają tam częściej niż ich rówieśnicy w innych wysoko rozwiniętych państwach. Główne przyczyny to wypadki, przemoc i choroby cywilizacyjne, ale nie tylko.

REKLAMA

Patrz na skład! Ogólnopolska kampania o świadomej suplementacji

Jak często poświęcamy chwilę, by sprawdzić skład na etykiecie? Kampania „Patrz na skład” zachęca do zastanowienia się nad naszymi codziennymi decyzjami i promuje świadome podejście do suplementacji.

Segregacja odpadów to za mało. Ekspert: "Najlepsze śmieci to te, które nigdy nie powstały"

Dlaczego recykling nie wystarczy? Jakie błędy popełniamy w gospodarowaniu bioodpadami? I co musi się zmienić, by Polska była gotowa na gospodarkę obiegu zamkniętego? O tym wszystkim opowiada Michał Paca – ekspert ds. gospodarki odpadami i zrównoważonego rozwoju.

REKLAMA