REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Mieszkania bezczynszowe, czyli złudna wizja niepłacenia czynszu

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
RynekPierwotny.pl
Portal internetowy poświęcony nowym nieruchomościom
Mieszkania bezczynszowe, czyli złudna wizja nie płacenia czynszu./ fot. Fotolia
Mieszkania bezczynszowe, czyli złudna wizja nie płacenia czynszu./ fot. Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Pojęcie mieszkań bezczynszowych funkcjonuje na rodzimym rynku nieruchomości, zarówno w segmencie pierwotnym jak i wtórnym mieszkaniówki, już od dość dawna. Kusząca perspektywa zaoszczędzenia nawet kilkuset złotych miesięcznie z racji niepłacenia czynszu, to silny magnes przyciągający wielu amatorów własnego „M”. Pytanie, perspektywa na ile realna.

Czynsz administracyjny, czyli co to właściwie jest?

Aby określić znaczenie pojęcia „mieszkania bezczynszowego”, najpierw należy zdefiniować znaczenie samego czynszu administracyjnego. Składa się on z dwóch części: niezależnej oraz zależnej od instytucji zarządzającej osiedlem mieszkaniowym, czy to spółdzielni mieszkaniowej, czy to zarządu wspólnoty mieszkaniowej, względnie firmy zarządzającej.

REKLAMA

REKLAMA

Do opłat niezależnych od zarządu zalicza się opłaty za media, a więc te, na które wpływ mają sami lokatorzy, i które muszą być co miesiąc opłacone w wysokości odpowiadającej poziomowi zużycia. Chodzi więc przede wszystkim o centralne ogrzewanie (w przypadku gdy jest miejskie lub pochodzące z osiedlowej kotłowni), energię elektryczną zużywaną w częściach wspólnych, wywóz śmieci, a opcjonalnie także koszt wody i odprowadzania ścieków. W spółdzielniach mieszkaniowych dochodzi jeszcze podatek od nieruchomości.

Z kolei opłaty zależne od administracji, to w pierwszym rządzie wynagrodzenie firmy zarządzającej, zarządu wspólnoty lub osób zatrudnionych w spółdzielni mieszkaniowej. Następnie zalicza się tu fundusz remontowy, koszty sprzątania posesji, drobnych napraw, czy ubezpieczenia.

Bezczynszowe, czyli jakie?

Pojęcie „bezczynszowe” jednoznacznie sugeruje, że szczęśliwy właściciel takiego lokum co miesiąc zaoszczędza bez problemu kilkaset złotych na czynszu, którego po prostu nie będzie. Niestety, nic bardziej mylnego. Faktycznie jako „bezczynszowe” określamy takie mieszkania, które nie są obciążone co miesiąc tylko opisanymi powyżej opłatami zależnymi od administracji, czyli głównie kosztami pracy zarządu, ewentualnie firmy zarządzającej, funduszu remontowego i sprzątania. Rachunków niezależnych od administracji niestety nikt za nas nie zapłaci, więc one same z siebie tworzą już coś w rodzaju comiesięcznego czynszu.

Pytanie jednak, jak uniknąć kosztów zależnych od zarządu, by mieszkaniom i całemu osiedlu nadać pożądany, acz nie do końca zasadny status „bezczynszowych”. W wielu dotychczasowych publikacjach dotyczących tzw. mieszkań bezczynszowych można na ten temat znaleźć cały szereg dość ciekawych teorii. Na przykład takich, według których to sami mieszkańcy decydują o nie powołaniu wspólnoty mieszkaniowej i jej zarządu, rezygnacji z wynajęcia firmy zarządzającej, a następnie zgodnie dogadują się co do metodyki rozwiązywania sytuacji kryzysowych, a więc takich kiedy np. trzeba dokonać pilnej naprawy lub remontu, albo od czasu do czasu posprzątać na osiedlu. Innym kompletnym nonsensem jest też spotykana w mediach teza, jakoby mieszkania „bezczynszowe” były zazwyczaj droższe od tych „czynszowych”, ponieważ później generują niższe koszty. Niestety, kwestia tzw. lokali bezczynszowych jest nieco bardziej złożona, a co ciekawe przynajmniej w pośredni sposób regulowana ustawowo. 

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Decydująca wielkość wspólnoty

REKLAMA

Jedynym czynnikiem decydującym o możliwości zakwalifikowania inwestycji deweloperskiej do tzw. „bezczynszówek” jest liczebność wspólnoty mieszkaniowej. Dla porządku przypomnijmy, że nie powstaje ona bynajmniej w wyniku widzimisię właścicieli lokali, ale z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu.

Z kolei w potocznym języku prawniczym funkcjonują dwa rodzaje wspólnot mieszkaniowych – „mała” oraz „duża”, wynikające z zapisów ustawy o własności lokali. Zasadnicza różnica między nimi jest taka, że mała wspólnota liczy sobie maksymalnie siedem lokali, natomiast duża minimum osiem. Czym różnią się one oprócz liczebności?

Przede wszystkim tym, że w przypadku małej wspólnoty jej zarząd dokonuje się na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego o współwłasności. Nie ma więc obowiązku powoływania odrębnego zarządu ani też zatrudniania zarządcy. Czynności zarządcze są bowiem realizowane bezpośrednio przez współwłaścicieli. Dlatego też w tym przypadku odpadają niektóre wymienione w ustawie koszty zarządu nieruchomością wspólną, dotyczące wynagrodzenia członków zarządu lub zarządcy, czy też wydatki na utrzymanie porządku i czystości, czym zazwyczaj również zajmują się sami mieszkańcy. Zazwyczaj nie powołuje się też w małych wspólnotach funduszu remontowego, a koszty ewentualnych napraw czy remontów są pokrywane ze zbiórek organizowanych przez właścicieli spontanicznie tylko w razie wystąpienia konkretnej potrzeby.

Sytuacja wygląda zupełnie inaczej w przypadku dużej wspólnoty mieszkaniowej, która jest ustawowo zobligowana do powołania zarządu, a następnie ponoszenia kosztów wynagradzania jego członków. Opcjonalnie właściciele mogą też powierzyć zarządzanie profesjonalnemu zarządcy. W przypadku dużych wspólnot raczej trudno sobie także wyobrazić eliminację instytucji funduszu remontowego czy gospodarza domu zajmującego się utrzymaniem porządku i czystości.

Złudna wizja dobrodziejstwa mieszkań bezczynszowych 

Nadawanie lokalom mieszkalnym przypisanym do małych wspólnot statusu „bezczynszowych” jest więc oczywistą nadinterpretacją, wymyśloną najprawdopodobniej przez deweloperów na potrzeby działań marketingowych. Comiesięczne koszty zamieszkiwania w tzw. osiedlach bezczynszowych pomniejszone są de facto jedynie o wydatki na utrzymanie zarządu, które przy dużych wspólnotach i kosztach rozłożonych na kilkudziesięciu i więcej właścicieli nie stanowią dla nich istotnego obciążenia domowego budżetu.

Z kolei brak funduszu remontowego to także dość ryzykowne rozwiązanie. Co prawda nie ma konieczności uiszczania co miesiąc drobnej kwoty, ale kiedy przyjdzie co do czego, czyli np. do poważniejszej awarii lub konieczności większego remontu, zaledwie kilku właścicieli tzw. lokali bezczynszowych musi wyłożyć jednorazowo często pokaźną kwotę. Jeżeli dodatkowo zdecydują oni o nie zatrudnianiu firmy sprzątającej, dochodzi kolejny nie lada problem do rozwiązania.

Jednak potencjalnie największy kłopot z tzw. mieszkaniami bezczynszowymi wynika z innej kwestii. W przypadku małej wspólnoty mieszkaniowej, w ramach której takie lokale funkcjonują, dotyczące jej przepisy o współwłasności wymagają zgody wszystkich właścicieli lokali do realizacji czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu. Jeżeli więc przykładowo powstanie konieczność przeprowadzenia remontu dachu, sprzeciw choćby jednego z włwłaścicieli może spowodować spory problem dla pozostałych. Tego typu sytuacje nie mają prawa przytrafić się w dużych wspólnotach, gdzie uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów.   

Stąd też przed podjęciem decyzji o kupnie mieszkania reklamowanego jako „bezczynszowe”, warto bardzo starannie przestudiować przedmiotowy temat i przypadek konkretnej inwestycji, by już post factum nie okazało się, że to co miało być dobrodziejstwem, okazało się niestety kłopotem.

Opracowanie materiału: ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Zapisz się na newsletter
Śledź na bieżąco nowe inicjatywy, projekty i ważne decyzje, które wpływają na Twoje życie codzienne. Zapisz się na nasz newsletter samorządowy.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Sektor publiczny
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Koniec pobłażania dla agresji wobec lekarzy – nowe wytyczne Prokuratora Generalnego [PDF]

Wzrost liczby przypadków agresji wobec pracowników ochrony zdrowia skłonił Prokuratora Generalnego do wydania jednoznacznych wytycznych w sprawie prowadzenia postępowań karnych w takich sprawach. Naczelna Izba Lekarska z zadowoleniem przyjęła tę decyzję, podkreślając, że to efekt długofalowych działań środowiska lekarskiego na rzecz poprawy bezpieczeństwa.

Stanowisko NIL z 2023 r. ws. biorezonansu

W przestrzeni publicznej coraz częściej pojawiają się doniesienia o stosowaniu terapii biorezonansu magnetycznego – metody, która zyskuje popularność zarówno wśród zwolenników medycyny alternatywnej, jak i osób poszukujących niekonwencjonalnych sposobów leczenia różnych dolegliwości. Przypominamy stanowisko Rady Ekspertów Naczelnej Izby Lekarskiej z sierpnia 2023 r.

Nawet 80 km/h. Tak pędzą dzieciaki na hulajnogach

Coraz więcej dzieci trafia do szpitali z poważnymi urazami po wypadkach na elektrycznych hulajnogach – alarmuje Mateusz Struś asystent z Oddziału Neurochirurgii Dziecięcej, Dziecięcego Szpitala Klinicznego WUM. Jego zdaniem główną przyczyną jest nadmierna prędkość oraz brak kasków, a nieletni pacjenci często osiągają na własnych hulajnogach nawet 70–80 km/h.

Sześć wsi w Polsce stanie się miastem od początku 2026 roku. Wiemy już które

Od 1 stycznia 2026 r. roku w Polsce przybędzie sześć miast. Tak wynika z założeń projektu rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie ustalenia granic niektórych gmin i miast, nadania niektórym miejscowościom statusu miasta oraz zmiany nazwy gminy (RD214), które zostały opublikowane 14 lipca 2025 r. w wykazie prac legislacyjnych rządu. Nastąpi też 6 zmian dotyczących ustalenia granic gmin, 9 zmian dotyczących ustalenia granic miast i jedna zmiana nazwy miasta.

REKLAMA

126 mln zł na lądowiska dla SOR. Rusza nabór na dofinansowanie z Funduszu Medycznego

Ministerstwo Zdrowia ogłosiło nowy konkurs w ramach Funduszu Medycznego: „Dotacja na modernizację lub budowę lądowisk dla śmigłowców przy szpitalnych oddziałach ratunkowych (SOR)”. Program ma na celu poprawę dostępności i bezpieczeństwa transportu lotniczego pacjentów w stanach zagrożenia życia. Szpitale będą mogły otrzymać nawet 97% dofinansowania na budowę lub modernizację lądowisk. Nabór wniosków rozpocznie się 31 lipca 2025 roku.

420 tys. osób otrzymało świadczenia w ramach renty wdowiej, wydano 51,3 tys. decyzji odmownych

Już blisko 420 tys., osób otrzymało rentę wdowią. Zakład Ubezpieczeń Społecznych wypłacił na ten cel ponad 1,4 mld zł brutto, z czego prawie 150 mln zł to kwota, o którą wzrosły wypłaty w związku ze zbiegiem świadczeń.

Kiedy kompleksowy remont linii średnicowej w Warszawie? Minister wskazał kluczowe terminy i zakres prac. Stację Warszawa Powiśle zastąpią dwa nowe przystanki osobowe

W dniu 9 lipca 2025 r. minister infrastruktury – w odpowiedzi na interpelację poselską – udzielił obszernych informacji odnośnie terminów i zakresu modernizacji kolejowej linii średnicowej w Warszawie. Okazuje się, że jako pierwsza (w latach 2026-2029) będzie realizowana część wschodnia linii średnicowej (na praskim brzegu Wisły). Natomiast w drugim etapie (po 2030 r.) zmodernizowana będzie część zachodnia: od stacji Warszawa Zachodnia (bez samej stacji), przez stacje Warszawa Ochota, Warszawa śródmieście do ul. Wybrzeże Szczecińskie. Co ważne, w tym drugim etapie powstaną dwie nowe stacje w rejonie ronda de Gaulle’a oraz pomiędzy ul. Solec i Wybrzeże Kościuszkowskie a obecny przystanek Warszawa Powiśle zostanie na stałe wyłączony z użytkowania. Także w drugim etapie modernizacji zostanie przebudowany tunel średnicowy i most średnicowy na Wiśle.

Rolnicy dostaną własnego rzecznika? PSL składa projekt ustawy

Klub Polskiego Stronnictwa Ludowego złożył w Sejmie projekt ustawy, której głównym celem jest powołanie nowej instytucji – Rzecznika Praw Rolników. Funkcję tę miałby każdorazowo pełnić Prezes Krajowej Rady Izb Rolniczych, co – według autorów projektu – ma zagwarantować niezależność i bliskość tej roli wobec środowisk rolniczych.

REKLAMA

Odwołanie od decyzji administracyjnej. Najważniejsze informacje

Wiele życiowych spraw załatwianych jest decyzją administracyjną. Może to być np. zameldowanie na pobyt stały lub czasowy, przyznanie lub odmowa zasiłku rodzinnego, cofnięcie świadczeń z MOPS, przyjęcie lub nieprzyjęcie dziecka do przedszkola albo szkoły, określenie wysokości podatku od nieruchomości, pozwolenie na budowę, zajęcie pasa drogowego, zasiłków z tytułu choroby i macierzyństwa, świadczeń z ubezpieczeń społecznych.

Coraz więcej Polaków regularnie podróżuje koleją. Dokąd i jak często jeździmy pociągiem?

Kolej w Polsce przeżywa rozkwit – w ubiegłym roku odnotowano rekordową liczbę przejazdów. Aż 45% Polaków deklaruje sympatię do tego środka transportu, szczególnie młodzi (16–24 lata) i mieszkańcy Pomorza, którzy podróżują średnio 33 razy rocznie. Jaka jest najczęściej uczęszczana trasa? W jakie dni Polacy najczęściej kupują bilety? Jaki rodzaj pociągu preferują?

REKLAMA