Wygaśnięcie pozwolenia na budowę

Stosownie do art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej: „upb”), decyzja o pozwoleniu wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata. Wygaśnięcie pozwolenia na budowę stwierdza w drodze decyzji organ, który to pozwolenie wydał (art. 162 § 3 k.p.a.).

 

To organ musi zebrać wystarczająco mocne dowody

Zgodnie ze stanowiskiem Naczelnego Sądu Administracyjnego, wygaśnięcie decyzji wolno stwierdzić tylko wtedy, gdy budowa niewątpliwie została przerwana na czas określony w art. 37 ust. 1 ustawy Prawo budowlane. Czasu przerwy w budowie nie wolno domniemywać. W świetle zgromadzonego materiału dowodowego nie mogą zatem istnieć żadne wątpliwości co do faktu i czasu przerwy w budowie (Wyrok NSA dnia 8 marca 2007 r., sygn. II OSK457/06, LEX nr 328185). 

Powyższe stanowisko w pełni koresponduje z formułowanym w doktrynie zakazem rozstrzygania jakichkolwiek wątpliwości na niekorzyść strony postępowania administracyjnego.

Z punktu widzenia dowodowego postępowanie o stwierdzenie wygaśnięcia pozwolenia na budowę, jest jednym z najtrudniejszych postępowań prowadzonych na gruncie upb.   Stosunkowo łatwy do ustalenia i udowodnienia jest jeszcze fakt nierozpoczęcia przez inwestora robót budowlanych. Art. 41 upb, jednoznacznie określa moment rozpoczęcia budowy, wskazując, iż ma on miejsce z chwilą podjęcia prac przygotowawczych polegających na wytyczeniu geodezyjnym obiektów w terenie; wykonaniu niwelacji terenu; zagospodarowaniu terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów oraz wykonaniu przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy. Organowi pozostaje tylko stwierdzić czy w ciągu 3 lat od nabycia przez decyzję przymiotu ostateczności inwestor podjął którąkolwiek z ww. czynności.

W sytuacji gdy roboty są już prowadzone, a zwłaszcza wtedy gdy stan ich zaawansowania jest znaczny, mogą pojawić się natomiast ogromne trudności natury dowodowej w ustaleniu czy inwestor przerwał budowę na czas dłuższy niż dopuszczalne trzy lata.

Podstawowym, dowodem na okoliczność długości przerwy w budowie będzie dziennik budowy, który stosownie do art. 45 ust. 1 upb stanowi urzędowy dokument przebiegu robót budowlanych oraz zdarzeń i okoliczności zachodzących w toku wykonywania robót. W przypadku braku dziennika budowy (np. na skutek jego zagubienia) lub w sytuacji gdy dokonane w nim wpisy budzą wątpliwości co do ich zgodności z prawdą, cennym dowodem w postępowaniu o stwierdzenie wygaśnięcia pozwolenia na budowę mogą okazać się zeznania świadków, w szczególności mających najpełniejszą wiedzę o zakresie prowadzonych robót, uczestników procesu budowlanego oraz osób sprawujących na budowie samodzielne funkcje.

 

Sąsiad nie będzie stroną postępowania

Jak we wszystkich postępowaniach prowadzonych na gruncie upb, także i w postępowaniu o stwierdzenie wygaśnięcia pozwolenia na budowę, doniosłe problemy praktyczne stwarza ustalenie katalogu jego stron.

Upb nie zawiera żadnych szczególnych regulacji odnośnie statusu strony postępowania w sprawie o stwierdzenie wygaśnięcia pozwolenia na budowę. W rezultacie, katalog stron tegoż postępowania organ ma obowiązek ustalić w oparciu o przepis ogólny wyrażony art. 28 k.p.a., zgodnie z którym „stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek”. 

Aby uznać daną osobę za stronę postępowania o stwierdzenie wygaśnięcia pozwolenia organ musi wykazać, że interes prawny tej osoby został naruszony poprzez niepodjęcie przez inwestora budowy lub przekroczenie trzyletniej przerwy w realizacji inwestycji od czasu wydania pozwolenia (Por. np. Wyrok WSA w Gdańsku z dnia 27 października 2007 r., II SA/Gd 195/04, niepubl.). W praktyce oznacza to, iż w przeważającej większości przypadków stroną postępowania o stwierdzenie wygaśnięcia pozwolenia na budowę będzie wyłącznie inwestor.

Podkreślić należy, iż błędne jest często praktykowane przez organy administracji ustalanie katalogu stron postępowania prowadzonego w oparciu o art. 37 ust. 1 upb na podstawie art. 28 ust. 2 upb. Zgodnie z tym ostatnim przepisem stronami postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę są inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści i zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Przepis ten jako szczególny w stosunku do art. 28 k.p.a., podlega wykładni ścieśniającej i znajduje zastosowanie wyłącznie przy ustalaniu katalogu stron postępowań w sprawach wydawania pozwoleń na budowę. Nie wolno go w drodze analogii czy odpowiednio stosować do jakiegokolwiek innego postępowania prowadzonego na gruncie upb, w szczególności nie znajduje on zastosowania w postępowaniu o stwierdzenie wygaśnięcia pozwolenia.

 

Czytaj także: Zawieszenie postępowania o ustalenie warunków zabudowy>>

Skutki stwierdzenia wygaśnięcia pozwolenia na budowę

Decyzja stwierdzająca wygaśnięcie decyzji w przedmiocie pozwolenia na budowę ma charakter deklaratoryjny i jako taka wywołuje skutki prawne ex tunc tj. od dnia, w którym powstały przesłanki uzasadniające stwierdzenie jej wygaśnięcia w postaci upływu czasu określonego w art. 37 ust. 1 upb. Stosownie do art. 37 ust. 2 upb, po wydaniu takiej decyzji podjęcie lub kontynuowanie robót budowlanych możliwe jest wyłącznie po uzyskaniu nowego pozwolenia na budowę.

 

 

Agata Legat

Prawnik w Dr Krystian Ziemski & Partners

Kancelaria Prawna w Poznaniu