Podwyżka opłat związanych z używaniem lokalu

Kiedy opłaty są zbyt wygórowane?

Za dopuszczalną uznaje się podwyżkę czynszu do wysokości 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku. Jeżeli podwyżka czynszu przekroczy 3% wartości odtworzeniowej lokalu istnieje duże prawdopodobieństwo uznania, że jest ona niezasadna (art. 8a u.o.l)

Kiedy podwyżka, która przekroczyła 3% wartości odtworzeniowej lokalu jest zasadna ?

Podwyżka opłat za używanie lokalu powodująca przekroczenie progu 3 % wartości odtworzeniowej lokalu jest dopuszczalna w ściśle określonych wypadkach, a każdy z nich uważa się za uzasadniony.

•  Wówczas, gdy przychody z czynszu albo innych opłat związanych z używaniem lokalu w dotychczasowej wysokości, nie umożliwiają właścicielowi pokrycia wydatków związanych z utrzymaniem lokalu jak również nie zapewniają mu zwrotu kapitału ani osiągnięcia zysku ( art. 8a ust. 4a u.o.l.).

• Za uzasadnioną uznaje się również podwyżkę czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym wskaźnika inflacji (art. 8a ust. 4e u.o.l.).

• Elementem uzasadniającym uznanie podwyżki za uzasadnioną, jest wykazanie przez wynajmującego, że mieści się ona w granicach godziwego zysku.

Uprawnienia lokatora

Instrumenty, z których może skorzystać lokator w przypadku dokonania przez właściciela wypowiedzenia wysokości podwyżki są następujące. Lokator w ciągu dwóch miesięcy od dnia wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłat za używanie lokalu może:

• Odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki, ze skutkiem rozwiązania stosunku lokatorskiego z upływem okresu wypowiedzenia ( art. 8a ust 5 pkt 1 u.o.l.), albo

• Zakwestionować podwyżkę wnosząc pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna, albo jest zasadna lecz w innej wysokości, przy czym udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu ( art. 8a ust 5 pkt 2 u.o.l), albo

• Gdyby najemca w terminie 2 miesięcy od wypowiedzenia nie zdecydował się na kwestionowanie podwyżki i nie oświadczył pisemnie, że jej nie przyjmuje, wówczas z upływem terminu wypowiedzenia jest zobowiązany do opłacania czynszu w wysokości nowych stawek (art. 8a ust. 6a pkt 3 u.o.l.). Brak reakcji po stronie lokatora, na podwyżkę opłat za używanie lokalu poczytywać należałoby jako przyjęcie podwyżki.

Skorzystanie przez lokatora z jednego z przewidzianych instrumentów, wyłącza możliwość wykorzystania drugiego.

Terminologia pojęciowa 

Wartość odtworzeniowa lokalu stanowi iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego ( art. 9 ust. 8 u.o.l.).

Wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych należy rozumieć przeciętny koszt budowy 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. Ogłaszany jest w przypadku Warszawy i okolic przez Wojewodę Mazowieckiego. 

Kalkulacja wyszczególnienie składników czynszu ulegającego podwyższeniu.

Konkludując należy stwierdzić, iż lokator, któremu wynajmujący (jako osoba prywatna) podwyższył stawkę czynszu, ma szeroki zasób instytucji prawnych do wykorzystania w obronie swoich interesów.

Podstawa prawna 

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego ( Dz.U.2005.31.266).