Sąd Najwyższy zabiera głos w sprawie lokatorów reprywatyzowanych kamienic

• Bez automatyzmu
• Skomplikowane rozliczenia
• Odszkodowanie mimo wszystko
• Brak ustawy reprywatyzacyjnej

Uchwała siedmiu sędziów Sądu Najwyższego wywołała wiele wątpliwości, których źródłem były okoliczności faktyczne sprawy. Spór dotyczył bowiem roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości, z którym właściciele dekretowi wystąpili wobec pozwanego miasta stołecznego Warszawy, które z kolei wcześniej oddało tę nieruchomość w posiadanie zależne (najem) i czerpało pożytki z czynszu.

Sąd Najwyższy uznał, że pozwanym w sprawie o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z takiej nieruchomości nie może być posiadacz samoistny (miasto stołeczne Warszawa), skoro faktycznie zajmują ją lokatorzy. W opinii społecznej zapatrywanie to usankcjonowało kolejne narzędzie nacisku na najemców, zobowiązanych wcześniej do płacenia czynszu, a obecnie – jak się zdawało – do zapłacenia tego czynszu po raz drugi. Tym razem jako wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Niedawno opublikowane uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego nie uzasadnia jednak takiej tezy.

Sprawdź: INFORLEX SUPERPREMIUM

Bez automatyzmu

Sąd Najwyższy nie przesądził o tym, czy posiadacz zależny (np. najemca) jest w każdym przypadku zobowiązany względem właściciela do zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy. Wręcz przeciwnie. Wyraźnie odciął się od jakiegokolwiek automatyzmu w tym zakresie i przesądził jedynie kwestię legitymacji procesowej biernej, czyli tego, kto może być pozwanym w takiej sprawie. Nie oznacza to samo w sobie, że przyszłe powództwa będą uwzględniane.

Kto jest posiadaczem samoistnym a kto zależnym

Zgodnie z art. 336 Kodeksu cywilnego, posiadaczem samoistnym rzeczy (nieruchomości) jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel. Z kolei ten, kto cudzą rzeczą włada jak np. użytkownik czy najemca, jest posiadaczem zależnym. Posiadacz samoistny nie traci tego posiadania przez oddanie rzeczy drugiemu w posiadanie zależne (art. 337 Kc), a ponadto domniemywa się, że posiadanie jest zgodne z prawem (art. 341 Kc).

Na podstawie art. 224 § 1 Kc, samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest zobowiązany względem właściciela do zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, przy czym istnienie dobrej wiary jest objęte domniemaniem (art. 7 Kc). Samoistny posiadacz traci przymiot posiadania w dobrej wierze wówczas, gdy dowie się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy (art. 224 § 2 Kc). Wtedy też staje się zobowiązany do zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy. Przepisy te stosuje się odpowiednio do roszczeń właściciela przeciwko posiadaczom zależnym (np. najemcom).

Wierzytelność o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy, zgodnie z orzecznictwem sądowym, nie jest okresowa - przedawnia się odpowiednio z upływem 3 lat, gdy jest związana z prowadzeniem działalności gospodarczej i z upływem 10 lat w pozostałych przypadkach. Reguły te są w pewien sposób modyfikowane w przypadku lokali. Zgodnie bowiem z art. 18 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U.2016.1610 j.t.), osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane, aby do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczały właścicielowi odszkodowanie. Ustawa nie uzależnia przy tym powstania zobowiązania do zapłaty odszkodowania od istnienia dobrej lub złej wiary. Istotne jest jedynie zajmowanie lokalu bez ważnego tytułu prawnego. Jest to świadczenie okresowe - roszczenie o zapłatę przedawnia się za każdym razem z upływem 3 lat.

Skomplikowane rozliczenia

Skoro pozwanym w sprawie o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy może być tylko osoba, która nią faktycznie włada (czyli np. najemca), wówczas powstaje pytanie o rozliczenie czynszów.

W stanie faktycznym analizowanej sprawy, czynsze te płacili lokatorzy miastu stołecznemu Warszawie. Wydaje się, że skoro to nie miasto było właścicielem budynku, to były to świadczenia nienależne w rozumieniu art. 410 § 2 Kc. Kwestią otwartą pozostaje, czy miasto stołeczne Warszawa może być zobowiązane do ich zwrotu, to jest czy nie zużyło uzyskanych czynszów w taki sposób, że przestało być wzbogacone oraz czy w ogóle powinno było liczyć się z obowiązku takiego zwrotu (art. 409 Kc).

Otwarta pozostaje również kwestia oceny prawnej kumulacji roszczeń po stronie właściciela. Z jednej strony jest on uprawniony do żądania od posiadacza samoistnego (miasta stołecznego Warszawy) zwrotu uzyskanych pożytków (czynszów) na podstawie art. 224 i nast. Kc i to nawet tych, które miasto już zużyło, a z drugiej - do otrzymania od osoby faktycznie zajmującej nieruchomość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości bądź w przypadku lokalu odszkodowania. Analogicznie może się wydawać, że posiadacz samoistny (miasto stołeczne Warszawa) w takiej sytuacji jest zobowiązany równocześnie do zwrotu pobranych pożytków (czynszów) właścicielowi, jak również do zwrotu tych samych czynszów lokatorom, od których je bezpodstawnie pobierał.

---

Odszkodowanie mimo wszystko

Zaznaczyć należy, że odszkodowanie należne właścicielowi od lokatora zajmującego lokal bez tytułu prawnego przysługuje niezależnie od dobrej lub złej wiary tego ostatniego. Może to zatem doprowadzić do sytuacji, w której lokator będzie zobowiązany do zapłaty nieprzedawnionego odszkodowania właścicielowi nieruchomości za trzy ostatnie lata na podstawie art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów. Równocześnie może on zostać zmuszony do dochodzenia od miasta zwrotu zapłaconych czynszów, bez gwarancji korzystnego rozstrzygnięcia takiej sprawy.

Jeżeli zainteresowane strony same nie dojdą do porozumienia, rozstrzyganie tych wszystkich kwestii w sporze sądowym będzie wymagało drobiazgowej analizy każdego przypadku. Powyższe kwestie mają znaczenie nie tylko dla szeroko rozumianych tzw. spraw dekretowych, lecz dla praktyki obrotu w ogóle, w tym dla lokatorów nieruchomości, które potencjalnie mogą zostać zwrócone ich dawnym właścicielom. Wydaje się zatem, że wskazana byłoby tu przynajmniej rozważenie możliwości interwencji Ustawodawcy.

Brak ustawy reprywatyzacyjnej

Na brak regulacji ustawowych Sąd Najwyższy zwrócił uwagę w uzasadnieniu uchwały, akcentując niekorzystne skutki nieuchwalenia ustawy reprywatyzacyjnej. Brak tego aktu prawnego zmusza bowiem do dokonywania oceny sytuacji prawnej osób dotkniętych powojennymi aktami nacjonalizacyjnymi przy uwzględnieniu obowiązującego prawa i w granicach jego reguł. W konsekwencji, Sąd Najwyższy nie mógł kierować się względami natury celowościowej lub utylitarnej nawet, jeżeli wydawało się, że komentowana sprawa tego wymaga.

Adrian Mackiewicz, radca prawny w Kancelarii Chałas i Wspólnicy