REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Sąd Najwyższy zabiera głos w sprawie lokatorów reprywatyzowanych kamienic

Chałas i Wspólnicy
Kancelaria Prawna
Sąd Najwyższy zabiera głos w sprawie lokatorów reprywatyzowanych kamienic
Sąd Najwyższy zabiera głos w sprawie lokatorów reprywatyzowanych kamienic

REKLAMA

REKLAMA

Posiadacz zależny, który faktycznie włada nieruchomością (np. lokator) może być pozwanym w sprawie o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie. Taki wniosek wynika z kontrowersyjnej uchwały siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 19 kwietnia 2017 roku (sygn. akt: III CZP 84/16). Niedawno opublikowane uzasadnienie ukazuje tę kwestię w nowym świetle.

REKLAMA

Uchwała siedmiu sędziów Sądu Najwyższego wywołała wiele wątpliwości, których źródłem były okoliczności faktyczne sprawy. Spór dotyczył bowiem roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości, z którym właściciele dekretowi wystąpili wobec pozwanego miasta stołecznego Warszawy, które z kolei wcześniej oddało tę nieruchomość w posiadanie zależne (najem) i czerpało pożytki z czynszu.

REKLAMA

Sąd Najwyższy uznał, że pozwanym w sprawie o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z takiej nieruchomości nie może być posiadacz samoistny (miasto stołeczne Warszawa), skoro faktycznie zajmują ją lokatorzy. W opinii społecznej zapatrywanie to usankcjonowało kolejne narzędzie nacisku na najemców, zobowiązanych wcześniej do płacenia czynszu, a obecnie – jak się zdawało – do zapłacenia tego czynszu po raz drugi. Tym razem jako wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Niedawno opublikowane uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego nie uzasadnia jednak takiej tezy.

Sprawdź: INFORLEX SUPERPREMIUM

Bez automatyzmu

Sąd Najwyższy nie przesądził o tym, czy posiadacz zależny (np. najemca) jest w każdym przypadku zobowiązany względem właściciela do zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy. Wręcz przeciwnie. Wyraźnie odciął się od jakiegokolwiek automatyzmu w tym zakresie i przesądził jedynie kwestię legitymacji procesowej biernej, czyli tego, kto może być pozwanym w takiej sprawie. Nie oznacza to samo w sobie, że przyszłe powództwa będą uwzględniane.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Kto jest posiadaczem samoistnym a kto zależnym

Zgodnie z art. 336 Kodeksu cywilnego, posiadaczem samoistnym rzeczy (nieruchomości) jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel. Z kolei ten, kto cudzą rzeczą włada jak np. użytkownik czy najemca, jest posiadaczem zależnym. Posiadacz samoistny nie traci tego posiadania przez oddanie rzeczy drugiemu w posiadanie zależne (art. 337 Kc), a ponadto domniemywa się, że posiadanie jest zgodne z prawem (art. 341 Kc).

Na podstawie art. 224 § 1 Kc, samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest zobowiązany względem właściciela do zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, przy czym istnienie dobrej wiary jest objęte domniemaniem (art. 7 Kc). Samoistny posiadacz traci przymiot posiadania w dobrej wierze wówczas, gdy dowie się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy (art. 224 § 2 Kc). Wtedy też staje się zobowiązany do zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy. Przepisy te stosuje się odpowiednio do roszczeń właściciela przeciwko posiadaczom zależnym (np. najemcom).

Wierzytelność o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy, zgodnie z orzecznictwem sądowym, nie jest okresowa - przedawnia się odpowiednio z upływem 3 lat, gdy jest związana z prowadzeniem działalności gospodarczej i z upływem 10 lat w pozostałych przypadkach. Reguły te są w pewien sposób modyfikowane w przypadku lokali. Zgodnie bowiem z art. 18 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U.2016.1610 j.t.), osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane, aby do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczały właścicielowi odszkodowanie. Ustawa nie uzależnia przy tym powstania zobowiązania do zapłaty odszkodowania od istnienia dobrej lub złej wiary. Istotne jest jedynie zajmowanie lokalu bez ważnego tytułu prawnego. Jest to świadczenie okresowe - roszczenie o zapłatę przedawnia się za każdym razem z upływem 3 lat.

Skomplikowane rozliczenia

Skoro pozwanym w sprawie o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy może być tylko osoba, która nią faktycznie włada (czyli np. najemca), wówczas powstaje pytanie o rozliczenie czynszów.

REKLAMA

W stanie faktycznym analizowanej sprawy, czynsze te płacili lokatorzy miastu stołecznemu Warszawie. Wydaje się, że skoro to nie miasto było właścicielem budynku, to były to świadczenia nienależne w rozumieniu art. 410 § 2 Kc. Kwestią otwartą pozostaje, czy miasto stołeczne Warszawa może być zobowiązane do ich zwrotu, to jest czy nie zużyło uzyskanych czynszów w taki sposób, że przestało być wzbogacone oraz czy w ogóle powinno było liczyć się z obowiązku takiego zwrotu (art. 409 Kc).

Otwarta pozostaje również kwestia oceny prawnej kumulacji roszczeń po stronie właściciela. Z jednej strony jest on uprawniony do żądania od posiadacza samoistnego (miasta stołecznego Warszawy) zwrotu uzyskanych pożytków (czynszów) na podstawie art. 224 i nast. Kc i to nawet tych, które miasto już zużyło, a z drugiej - do otrzymania od osoby faktycznie zajmującej nieruchomość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości bądź w przypadku lokalu odszkodowania. Analogicznie może się wydawać, że posiadacz samoistny (miasto stołeczne Warszawa) w takiej sytuacji jest zobowiązany równocześnie do zwrotu pobranych pożytków (czynszów) właścicielowi, jak również do zwrotu tych samych czynszów lokatorom, od których je bezpodstawnie pobierał.


Odszkodowanie mimo wszystko

Zaznaczyć należy, że odszkodowanie należne właścicielowi od lokatora zajmującego lokal bez tytułu prawnego przysługuje niezależnie od dobrej lub złej wiary tego ostatniego. Może to zatem doprowadzić do sytuacji, w której lokator będzie zobowiązany do zapłaty nieprzedawnionego odszkodowania właścicielowi nieruchomości za trzy ostatnie lata na podstawie art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów. Równocześnie może on zostać zmuszony do dochodzenia od miasta zwrotu zapłaconych czynszów, bez gwarancji korzystnego rozstrzygnięcia takiej sprawy.

Jeżeli zainteresowane strony same nie dojdą do porozumienia, rozstrzyganie tych wszystkich kwestii w sporze sądowym będzie wymagało drobiazgowej analizy każdego przypadku. Powyższe kwestie mają znaczenie nie tylko dla szeroko rozumianych tzw. spraw dekretowych, lecz dla praktyki obrotu w ogóle, w tym dla lokatorów nieruchomości, które potencjalnie mogą zostać zwrócone ich dawnym właścicielom. Wydaje się zatem, że wskazana byłoby tu przynajmniej rozważenie możliwości interwencji Ustawodawcy.

Brak ustawy reprywatyzacyjnej

Na brak regulacji ustawowych Sąd Najwyższy zwrócił uwagę w uzasadnieniu uchwały, akcentując niekorzystne skutki nieuchwalenia ustawy reprywatyzacyjnej. Brak tego aktu prawnego zmusza bowiem do dokonywania oceny sytuacji prawnej osób dotkniętych powojennymi aktami nacjonalizacyjnymi przy uwzględnieniu obowiązującego prawa i w granicach jego reguł. W konsekwencji, Sąd Najwyższy nie mógł kierować się względami natury celowościowej lub utylitarnej nawet, jeżeli wydawało się, że komentowana sprawa tego wymaga.

Adrian Mackiewicz, radca prawny w Kancelarii Chałas i Wspólnicy

Autopromocja

REKLAMA

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Sektor publiczny
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Minister edukacji: Będą kolejne zmiany w szkołach - edukacja zdrowotna zastąpi wychowanie do życia w rodzinie

    1 września 2025 r. w szkołach pojawi się nowy przedmiot. Edukacja zdrowotna zastąpi wychowane do życia w rodzinie – poinformowała Barbara Nowacka, minister edukacji. Uczniowie będą się uczyć m.in. o ochronie zdrowia psychicznego, odżywianiu i edukacji seksualnej.

    600 tys. zł na innowacyjny biznes. Jak się zgłosić do programu?

    Osoby z innowacyjnymi pomysłami na biznes mogą teraz zgłaszać się do Platform Startowych, które działają w ramach programu Fundusze Europejskie dla Polski Wschodniej. Pod okiem ekspertów będą mogli rozwijać swoje pomysły, a najlepsi mają szansę na dotację wynoszącą blisko 600 tys. zł.

    Min. Leszczyna: szczepienia HPV dzieci w szkołach w obecności rodzica; w soboty lub po obiedzie

    Minister Zdrowia Izabela Leszczyna przypomniała 12 kwietnia 2024 r., że szczepienie przeciw HPV w szkole byłoby świadczeniem medycznym. W związku z tym w jego trakcie będzie konieczna obecność rodzica. Chciałybyśmy organizować to w soboty albo po obiedzie, żeby rodzice, którzy pracują, mogli towarzyszyć dzieciom - wyjaśniła.

    Rząd: Będą nowe progi finansowe dla stypendium. Problem ze studentami Collegium Humanum

    1,9 mld zł zapisano na wsparcie studentów w budżecie na rok 2024 – poinformował w piątek szef resortu nauki Dariusz Wieczorek. Tym samym zwiększono środki finansowe na wsparcie studentów o 24 proc.

    REKLAMA

    Urzędy przypominają: Skorzystaj z ePUAP. Jeszcze tylko 18 dni na złożenie wniosku o dodatek osłonowy

    Wniosek o wypłatę dodatku osłonowego należy złożyć w nieprzekraczalnym terminie do 30 kwietnia 2024 r. Wnioski złożone po tej dacie pozostawia się bez rozpatrzenia. 

    Planujesz majówkę za granicą? Nie zapomnij o EKUZ!

    Majówka 2024. Dlaczego Europejska Karta Ubezpieczenia Zdrowotnego przyda się na wyjeździe? W jakich miejscach można z niej skorzystać i jak ją wyrobić? 

    Co zostanie po ludzkości? Można się zdziwić

    Geolog prof. Jan Zalasiewicz inicjator ustanowienia epoki zwanej antropocenem w rozmowie z PAP opowiada, o tym jak zmieniała się Ziemia, jaki wpływ na planetę ma człowiek i co po nas zostanie. 

    Resort rolnictwa: Przygotowano rozporządzenie dotyczące pełnej refundacji bioasekracji dla wniosków złożonych od 2024 roku

    Przygotowano rozporządzenie dotyczące pełnej refundacji bioasekracji dla wniosków złożonych od 2024 roku - wynika z informacji przekazanej dzisiaj przez wiceministra rolnictwa Jacka Czerniaka.

    REKLAMA

    Ramowe plany nauczania: Edukacja obywatelska zamiast HiT-u i obowiązkowe zajęcia z udzielania pierwszej pomocy. Projekt rozporządzenia skierowany do konsultacji

    W roku szkolnym 2024/2025 zmienią się ramowe plany nauczania. Zamiast historii i teraźniejszości zostanie wprowadzony nowy przedmiot - edukacja obywatelska. Uczniowie szkół podstawowych będą mieli zajęcia z udzielania pierwszej pomocy.

    Wojciechowski: Najbardziej uciążliwe wymogi Zielonego Ładu zostaną zmienione; zmiany wejdą z mocą wsteczną od 1 stycznia 2024 r.

    Najbardziej uciążliwe wymogi Zielonego Ładu zostaną zmienione; przewiduje to projekt rozporządzenia, który popierają wszystkie kraje - poinformował dzisiaj unijny komisarz ds. rolnictwa Janusz Wojciechowski. Zniesiony ma być m.in. obowiązek ugorowania. Zmiany wejdą z mocą wsteczną od 1 stycznia 2024 r.

    REKLAMA