Deweloperzy, a nie gmina, muszą płacić za warunki zabudowy

Inwestorzy zagraniczni z umiarkowanym optymizmem podchodzą do rozpoczęcia nowych inwestycji w Warszawie.

- Urzędnicy nie mogą dokładnie podać terminu zakończenia procedury związanej z budową nowego obiektu. Planowałem zakup gruntu pod budowę nowoczesnego obiektu, ale to wszystko jest zbyt skomplikowane - uważa Andreas W. Smith, niemiecki przedsiębiorca.

Powodem jest brak planów zagospodarowania przestrzennego na przykład na warszawskiej Sadybie. Okazuje się bowiem, że te tereny, które są wpisane do Wojewódzkiego Rejestru Zabytków jako ważne dla historii Warszawy, nie mają obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W efekcie określenie sposobu zagospodarowania takiego terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W Warszawie obowiązuje studium zagospodarowania przestrzennego przyjęte uchwałą rady miasta Warszawy nr LXXXII/2746/2006 z 10 października 2006 r. i obejmuje on całe miasto. Studium zawiera tylko wytyczne do sporządzania planów miejscowych. Ilość planów miejscowych jest wciąż niewystarczająca i bardzo przeciąga się w czasie. Brak jest planów miejscowych dla terenów poprzemysłowych, np. Żoliborza Przemysłowego, co powoduje utrudnienia w kwestii zabudowy tych terenów miasta. Deweloperzy zabudowują te tereny na podstawie warunków zabudowy. Zmiany natomiast dotyczą terenu pl. Defilad i PKiN. W 2006 roku uchwalono dla tego terenu plan miejscowy, obecnie przystąpiono do jego zmiany - ma ona polegać na powrocie do koncepcji bulwaru wokół PKiN oraz dopuszczenie wysokiej zabudowy o większej intensywności.

Zdaneim ekspertów z międzynarodowej Agencji Nieruchomości Ober-Haus głównym problemem warszawskich gruntów jest ich nieuregulowany stan prawny z powodu wielu roszczeń byłych właścicieli. Brak ustawy reprywatyzacyjnej, która rozwiązałaby ten problem, ma istotny wpływ na podaż gruntów w Warszawie, a zwłaszcza w jej centralnych lokalizacjach. Ważne jest również w tej sytuacji przeznaczenie gruntu - określają je plany miejscowe. Ze względu jednak na ich częsty brak konieczne jest występowanie o warunki zabudowy. Czas oczekiwania na WZ to teoretycznie 30 dni, w praktyce trwa to od trzech do sześciu miesięcy. Dodatkowo do otrzymania takiego dokumentu niezbędne jest wykonanie koncepcji zagospodarowania terenu, co wiąże się z kosztem w przedziale od 25 do 100 tys. zł.

Dostępność gruntów jest wciąż niewystarczająca, a te, które są w zasięgu, często są nieprzygotowane pod inwestycje. Z tego powodu wielu deweloperów decyduje się na trudne przedsięwzięcia, np. na inwestycje na terenach w pasach nadrzecznych, które mimo swojej atrakcyjności są trudne i bardzo kosztowne w przystosowaniu do funkcji mieszkalnej lub na terenach poprzemysłowych, które z kolei wymagają dużych nakładów finansowych dla podniesienia atrakcyjności samej inwestycji, jak również całego otoczenia. Rośnie intensywność zabudowy, gruntów nie przybywa. Zmieniają się tylko ich ceny, które kształtują się przede wszystkim w zależności od ich położenia i przeznaczenia. I tak przykładowo ceny w centrum pod budownictwo wielorodzinne wahają się od 4 do 16 tys. zł za 1 mkw., plomby nawet do 30 tys. zł za 1 mkw. Natomiast ceny gruntów na obrzeżach pod budownictwo wielorodzinne mieszkaniowe od 1 do 2,5 tys. zł za 1 mkw. Poniżej tysiąca złotych można kupić grunt tylko na obrzeżach Warszawy. Cena, po jakiej inwestor zakupi grunt, ma znaczny wpływ na późniejsze ceny wybudowanych mieszkań czy powierzchni komercyjnej. Dodatkowo dochodzą do tego również inne koszty, jakie deweloper musi wkalkulować w cenę, m.in.: koszt projektu, koszt budowy i koszt uzyskania kredytu na inwestycję.

Ważne!

Głównym problemem warszawskich gruntów jest ich nieuregulowany stan prawny z powodu wielu roszczeń byłych właścicieli

Poziom, jaki osiągnęły ceny działek budowlanych w Warszawie, oraz ich ciągły wzrost spowodował, że wzrosło zainteresowanie terenami oddalonymi od centrum Warszawy, w granicach miasta oraz w promieniu 30 km od stolicy. Poza lokalizacją istotne znaczenie ma również przeznaczenie gruntu. Poza popytem na grunty przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne, zainteresowaniem cieszą się również obszary pod budownictwo komercyjne. W związku z wysokimi cenami mieszkań w Warszawie, zainteresowaniem cieszą się również grunty pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, przy uwzględnieniu pułapu cen akceptowalnego przez potencjalnych nabywców. Nadal utrzymuje się tendencja inwestowania w nieruchomości, również w grunty w promieniu do 30 km od centrum Warszawy. W zależności od indywidualnych gustów i możliwości nabywczych zamieszkują w Konstancinie, Powsinie, Milanówku, Czarnym Lesie, Zalesiu Górnym lub Dolnym czy Aninie.

BOŻENA WIKTOROWSKA

bozena.wiktorowska@infor.pl