REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Kontrowersje wokół decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

Dr Maciej J. Nowak

REKLAMA

Decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu budzą w praktyce dużo kontrowersji. Wynikają one przede wszystkim z odmiennego spojrzenia na problem z jednej strony przez projektantów, a z drugiej strony przez pracowników urzędu gminy i obsługujących gminę prawników. Grupy te bardzo często w zupełnie odmienny sposób oceniają priorytety związane z procesem wydania decyzji.

Projektanci wysoko cenią przede wszystkim zachowanie ładu przestrzennego, a inne grupy starają się również uwzględniać interes gospodarczy gminy i jej użytkowników (a także interes społeczny). W praktyce bardzo często właśnie to odmienne akcentowanie problemu doprowadza do wielu sporów w urzędach gminy. Należy jednak dodać, że spory te nie wynikają z czyjejś złej woli. Niewątpliwie dokładne skonfrontowanie argumentów obu grup doprowadzić może do zaproponowania jednolitego stanowiska w tym zakresie.

REKLAMA

Decyzje o warunkach zabudowy a plany miejscowe

Z punktu widzenia rozwoju gminy najbardziej efektywnymi instrumentami polityki przestrzennej są miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. To one w największym stopniu zapewniają również utrzymanie ładu przestrzennego na danym terenie. Niestety, w obecnej sytuacji instrumenty te nie są stosowane przez gminy w wystarczającym zakresie. Wynika to z różnych powodów – zarówno możliwości finansowych gmin, jak i koncepcji planistycznych przyjętych przez dane ośrodki. Plany miejscowe w tym kontekście bywają postrzegane jako ograniczenie swobody działania gminy.

Dlatego stosowane są środki zamienne, czyli decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (dalej: decyzja o warunkach zabudowy).

REKLAMA

Jednak nawet gminy, które preferują miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, muszą stosować decyzje o warunkach zabudowy. Przygotowanie planu trwa co najmniej rok (a w wielu przypadkach znacznie dłużej) i w tym okresie muszą być stosowane decyzje.

Najwięcej kontrowersji w tym kontekście budzi art. 61 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), w którym określono warunki dopuszczające wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Szczególny akcent należy położyć na ust. 1 pkt 1 tego artykułu, w którym jako kryterium wydania pozytywnej decyzji podano sytuację, w jakiej co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. W tym kontekście wyjaśnienia wymagają pojęcia „działka sąsiednia” oraz „kontynuacja funkcji zabudowy”.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Bliskie sąsiedztwo

Wykładnia prawa wymaga uwzględniania przede wszystkim orzeczeń najnowszych – mają one prymat nad orzeczeniami starszymi w wypadku zaistnienia sprzeczności.

REKLAMA

Zgodnie z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (WSA) w Olsztynie z 10 listopada 2009 r. (sygn. akt II S.A./Ol 869/09), przez pojęcie działki sąsiedniej nie można rozumieć wyłącznie działki graniczącej bezpośrednio z terenem inwestycji, ale należy pojęcie to odnieść do terenów położonych w okolicy, tworzącej pewną urbanistyczną całość. Całość ta nie może być oczywiście pojmowana zbyt rozlegle, gdyż pojęcie sąsiedztwa narzuca pewną bliskość, ale nie może być ona wyznaczana tylko i wyłącznie przez linię graniczną. Na rozległość badanego terenu winny wpływać występujące na nim uwarunkowania faktyczne i prawne. Każdy przypadek wymaga odrębnej analizy w kontekście ochrony istniejącego ładu przestrzennego. W związku z tym zadaniem właściwego organu jest ustalenie, czy nowa zabudowa będzie mogła obiektywnie i bezkolizyjnie współistnieć z obecną już funkcją istniejącej zabudowy, a także, czy charakter nowej zabudowy w przyszłości nie ograniczy zastanego sposobu użytkowania sąsiedniego terenu.

Pojęcie działki sąsiedniej nie może być utożsamiane z pojęciem działki przyległej do działki analizowanej. Chodzi w tym kontekście o działkę położoną w najbliższym sąsiedztwie (wyrok WSA w Warszawie z 21 lipca 2009 r., sygn. akt IV S.A./Wa 2102/08). Obowiązująca linia zabudowy nie może też być wyznaczona na podstawie tylko jednej działki sąsiedniej położonej w obszarze analizowanym (wyrok WSA w Łodzi z 22 kwietnia 2009 r., sygn. akt IV S.A./Łd 185/09). Przy ocenie ustawowego pojęcia „bliskie sąsiedztwo” należy też uwzględniać potoczne rozumienie pojęcia sąsiedztwa (wyrok WSA w Białymstoku z 14 stycznia 2010 r., sygn. akt II S.A./Bk 637/09), co niewątpliwie w pewnym zakresie otwiera drogę do szerszego stosowania tego kryterium. Nie można jednakże w takich przypadkach dokonywać nadużyć. W praktyce nadużycia zdarzają się w obu kierunkach:

● projektanci zbyt chętnie ograniczają „zasadę bliskiego sąsiedztwa” – czasem do jednej działki (bez szczególnego uzasadnienia),

● inwestorzy we wnioskach gotowi są żądać porównywania warunków zabudowy na zbyt wielu działkach sąsiednich.

Tymczasem praktyka powinna uwzględniać wskazówki sądów.

Czytaj także: Przebudowa budynku wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy>>

Kontynuacja funkcji zabudowy

Przy okazji dokonywania oceny funkcji zabudowy uwzględnia się – zgodnie z wykładnią systemową ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – przede wszystkim interes właściciela. Jednak ratio legis art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi ochrona ładu przestrzennego, która polega na powstrzymaniu rozwoju zabudowy niedającej pogodzić się z istniejącą (wyrok WSA w Krakowie z 21 kwietnia 2010 r., sygn. akt II S.A./Kr 1562/09). Dopuszcza się jednak odstępstwa od zasady bezwzględnej kontynuacji funkcji zabudowy (wyrok NSA z 21 lipca 2007 r., sygn. akt II OSK 1193/08).

Na podstawie orzecznictwa można wskazać ogólną tendencję, jak pojęcie „kontynuacja funkcji” powinno być rozumiane. I tak:

● budowa garażu (zespołu garaży) stanowi kontynuację funkcji mieszkaniowej, jeżeli towarzyszy budowie budynku mieszkaniowego (wyrok WSA w Białymstoku z 5 listopada 2009 r., sygn. akt II S.A./Bk 452/09),

● nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy z tej przyczyny, że może to pogorszyć optymalne warunki mieszkaniowe osiedla o wysokim standardzie zamieszkiwania (wyrok NSA z 24 czerwca 2009 r., sygn. akt II OSK 1032/08),

● kontynuacja funkcji nie może być rozumiana jako konieczność powstania w danym miejscu obiektów tożsamych z istniejącymi (wyrok WSA w Warszawie z 9 czerwca 2009 r., sygn. akt VIII S.A./Wa 7/09),

● analiza urbanistyczna, na której opiera się decyzja o warunkach zabudowy, nie może tej decyzji zastępować – stanowi dla niej jedynie podstawę (wyrok NSA z 1 czerwca 2009 r., sygn. akt II OSK 874/08).

Podobnie, jak w przypadku pojęcia „bliskie sąsiedztwo” można zauważyć tendencje projektantów i inwestorów do skrajnej interpretacji pojęcia „kontynuacja funkcji”.

Decyzje o warunkach zabudowy w opinii projektantów

Projektanci włączeni w procedurę związaną z planowaniem i zagospodarowaniem przestrzennym mają na uwadze przede wszystkim urbanistyczno-architektoniczne wymogi związane z ładem przestrzennym. Wyrażają w ten sposób dbałość o estetykę otoczenia, stojąc na stanowisku, że niekontrolowany rozwój zabudowy doprowadzi w przyszłości do wielu poważnych problemów.

Jak wskazuje Adam Kowalewski, decyzje o warunkach zabudowy są specyficznym rozwiązaniem w skali europejskiej. Pomyślane jako element uzupełniający dla planów miejscowych faktycznie przejęły ich rolę. Bardzo często wydawane są poza granicami terenów wskazanych w studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego jako tereny inwestycyjne. Procedura przygotowywania decyzji jest ponadto korupcjogenna (A. Kowalewski, Gospodarka przestrzenna w Polsce, Problemy rozwoju miast nr 4/2009, Instytut Rozwoju Miast, Kraków, s. 8–9).

Wśród architektów popularne jest stanowisko, zgodnie z którym negatywne skutki decyzji o warunkach zabudowy widoczne będą dopiero po kilkunastu latach, kiedy problem będzie trudny do rozwiązania.

Czytaj także: Planowanie przestrzenne to przywilej, a nie przykry obowiązek>>

Potrzebne rozwiązanie kompromisowe

Przy obowiązującym stanie prawnym należy szukać rozwiązań kompromisowych. Pracownicy urzędów gmin zajmujący się gospodarką przestrzenną powinni być przeczuleni na punkcie problemów związanych z wymogami architektoniczno-urbanistycznymi. Niemniej jednak powinni pamiętać również o tym, że ustawowa definicja ładu przestrzennego uwzględnia nie tylko te czynniki, ale również inne, np. społeczno-gospodarcze. Należy w imię poszanowania interesów właścicieli działek (które również mają doniosłe znaczenie prawne) wystrzegać się rozwiązań skrajnie niekorzystnych dla inwestorów.

Projektanci natomiast powinni pamiętać o tym, że ich rola w procesie przygotowania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu sprowadza się do roli wykonawców, którzy mogą pewne rozwiązania sugerować, ale którzy nie podejmują merytorycznych rozstrzygnięć (i tym bardziej nie mogą blokować pewnych procesów).

Dopiero wola wszystkich podmiotów uczestniczących w procedurze uzyskania kompromisu w sprawie może zablokować spory na temat decyzji o warunkach zabudowy.

Podstawa prawna

•  Ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717; ost.zm. Dz.U. z 2010 r. nr 75, poz. 747)

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: Gazeta Samorządu i Administracji

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code
Sektor publiczny
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Globalna awaria systemów Microsoft. Czy mamy się czym martwić w Polsce?

Wicepremier, minister cyfryzacji Krzysztof Gawkowski uspokaja, że obecnie w Polsce systemy infrastruktury informatycznej działają płynnie. 

Jak uczniowie Szkoły w Chmurze poradzili sobie z maturą? "Wyniki są dramatyczne"

Kilkanaście procent polskich maturzystów nie zdało egzaminu maturalnego. Jak poszło uczniom Szkoły w Chmurze? 

Coraz większa liczba dzieci ukraińskich w polskich szkołach

Od 1 września 2024 r. do polskich szkół może pójść między 20 tys. a 60 tys. ukraińskich dzieci - szacuje Paulina Chrostowska z Centrum Edukacji Obywatelskiej. Zdaniem nauczycieli największym wyzwaniem w edukacji uczniów z doświadczeniem migracji jest bariera językowa.

Ta substancja wydłużyła życie myszy ok. 25%, wyszczupliła i zmniejszyła podatność na nowotwory. Teraz testy na ludziach

Międzynarodowa grupa badaczy aktualnie testuje nowy lek hamujący interleukinę 11, który wydłuża życie myszy prawie o jedną czwartą. Nie wiadomo jeszcze jak działa on u ludzi, ale rozpoczęto pierwsze badania kliniczne - informuje tygodnik „Nature” - ukazujące się od 1869 r. jedno z najbardziej prestiżowych czasopism naukowych.

REKLAMA

Co czwarty uczeń nie zdał matury w tej szkole. A oceny końcowe były wysokie. MEN: kuratoria przyjrzą się jakości kształcenia

Minister edukacji Barbara Nowacka poinformowała 18 lipca 2024 r., że kuratoria przyjrzą się wynikom egzaminów maturalnych w Szkole w Chmurze oraz temu, jak mają się one do ocen końcowych uczniów. Oceny te były wyjątkowo wysokie i nie przekładają się na wyniki matur - dodała.

Co oznaczają tajemnicze paski na tubkach past do zębów?

Większość Polaków nie wie, co oznaczają kolorowe paski na tubkach past do zębów. Jakie informacje przekazuje klientowi kolor tajemniczego paska na tubce? Czy konsumenci mogą być wprowadzani w błąd? 

Coś takiego raz na 5-10 tysięcy lat: Asteroida przeleci bliżej Ziemi niż satelity geostacjonarne 13 kwietnia 2029 roku. ESA przyśpiesza misję Ramses

Europejska Agencja Kosmiczna (ESA) przyspiesza realizację nowej misji o nazwie Ramses, która ma na celu dotarcie do asteroidy Apophis – podał portal Space.com. W 2029 r. obiekt będzie bardzo blisko Ziemi, bliżej niż satelity geostacjonarne. Asteroida nie zagraża jednak naszej planecie.

Rodzice coraz rzadziej szczepią swoje dzieci. Najnowsze dane WHO

Alarmujące dane Światowej Organizacji Zdrowia (WHO). Wyszczepialność dzieci i młodzieży na świecie wciąż nie może odzyskać poziomu sprzed pandemii. 

REKLAMA

Blisko 5 tys. zgłoszeń związanych ze zdarzeniami atmosferycznymi

We wtorek i środę strażacy w całym kraju mieli ręce pełne roboty. Do godz. 6 odnotowano 4998 zgłoszeń związanych z pogodą. Obrażenia odniosły cztery osoby. 

Wojsko Polskie to trzecia armia NATO pod względem liczebności

Polska ma trzecią największą co do liczebności armię w NATO - przekazał szef BBN Jacek Siewiera, powołując się na dane zebrane przez NATO. Z szacunków Sojuszu wynika, że Wojsko Polskie z ponad 216 tys. żołnierzy to trzecia armia NATO - po USA i Turcji.

REKLAMA