Kategorie

Kontrowersje wokół decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

Dr Maciej J. Nowak
Decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu budzą w praktyce dużo kontrowersji. Wynikają one przede wszystkim z odmiennego spojrzenia na problem z jednej strony przez projektantów, a z drugiej strony przez pracowników urzędu gminy i obsługujących gminę prawników. Grupy te bardzo często w zupełnie odmienny sposób oceniają priorytety związane z procesem wydania decyzji.

Projektanci wysoko cenią przede wszystkim zachowanie ładu przestrzennego, a inne grupy starają się również uwzględniać interes gospodarczy gminy i jej użytkowników (a także interes społeczny). W praktyce bardzo często właśnie to odmienne akcentowanie problemu doprowadza do wielu sporów w urzędach gminy. Należy jednak dodać, że spory te nie wynikają z czyjejś złej woli. Niewątpliwie dokładne skonfrontowanie argumentów obu grup doprowadzić może do zaproponowania jednolitego stanowiska w tym zakresie.

Decyzje o warunkach zabudowy a plany miejscowe

Z punktu widzenia rozwoju gminy najbardziej efektywnymi instrumentami polityki przestrzennej są miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. To one w największym stopniu zapewniają również utrzymanie ładu przestrzennego na danym terenie. Niestety, w obecnej sytuacji instrumenty te nie są stosowane przez gminy w wystarczającym zakresie. Wynika to z różnych powodów – zarówno możliwości finansowych gmin, jak i koncepcji planistycznych przyjętych przez dane ośrodki. Plany miejscowe w tym kontekście bywają postrzegane jako ograniczenie swobody działania gminy.

Dlatego stosowane są środki zamienne, czyli decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (dalej: decyzja o warunkach zabudowy).

Reklama

Jednak nawet gminy, które preferują miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, muszą stosować decyzje o warunkach zabudowy. Przygotowanie planu trwa co najmniej rok (a w wielu przypadkach znacznie dłużej) i w tym okresie muszą być stosowane decyzje.

Najwięcej kontrowersji w tym kontekście budzi art. 61 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), w którym określono warunki dopuszczające wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Szczególny akcent należy położyć na ust. 1 pkt 1 tego artykułu, w którym jako kryterium wydania pozytywnej decyzji podano sytuację, w jakiej co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. W tym kontekście wyjaśnienia wymagają pojęcia „działka sąsiednia” oraz „kontynuacja funkcji zabudowy”.

Bliskie sąsiedztwo

Wykładnia prawa wymaga uwzględniania przede wszystkim orzeczeń najnowszych – mają one prymat nad orzeczeniami starszymi w wypadku zaistnienia sprzeczności.

Reklama

Zgodnie z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (WSA) w Olsztynie z 10 listopada 2009 r. (sygn. akt II S.A./Ol 869/09), przez pojęcie działki sąsiedniej nie można rozumieć wyłącznie działki graniczącej bezpośrednio z terenem inwestycji, ale należy pojęcie to odnieść do terenów położonych w okolicy, tworzącej pewną urbanistyczną całość. Całość ta nie może być oczywiście pojmowana zbyt rozlegle, gdyż pojęcie sąsiedztwa narzuca pewną bliskość, ale nie może być ona wyznaczana tylko i wyłącznie przez linię graniczną. Na rozległość badanego terenu winny wpływać występujące na nim uwarunkowania faktyczne i prawne. Każdy przypadek wymaga odrębnej analizy w kontekście ochrony istniejącego ładu przestrzennego. W związku z tym zadaniem właściwego organu jest ustalenie, czy nowa zabudowa będzie mogła obiektywnie i bezkolizyjnie współistnieć z obecną już funkcją istniejącej zabudowy, a także, czy charakter nowej zabudowy w przyszłości nie ograniczy zastanego sposobu użytkowania sąsiedniego terenu.

Pojęcie działki sąsiedniej nie może być utożsamiane z pojęciem działki przyległej do działki analizowanej. Chodzi w tym kontekście o działkę położoną w najbliższym sąsiedztwie (wyrok WSA w Warszawie z 21 lipca 2009 r., sygn. akt IV S.A./Wa 2102/08). Obowiązująca linia zabudowy nie może też być wyznaczona na podstawie tylko jednej działki sąsiedniej położonej w obszarze analizowanym (wyrok WSA w Łodzi z 22 kwietnia 2009 r., sygn. akt IV S.A./Łd 185/09). Przy ocenie ustawowego pojęcia „bliskie sąsiedztwo” należy też uwzględniać potoczne rozumienie pojęcia sąsiedztwa (wyrok WSA w Białymstoku z 14 stycznia 2010 r., sygn. akt II S.A./Bk 637/09), co niewątpliwie w pewnym zakresie otwiera drogę do szerszego stosowania tego kryterium. Nie można jednakże w takich przypadkach dokonywać nadużyć. W praktyce nadużycia zdarzają się w obu kierunkach:

● projektanci zbyt chętnie ograniczają „zasadę bliskiego sąsiedztwa” – czasem do jednej działki (bez szczególnego uzasadnienia),

● inwestorzy we wnioskach gotowi są żądać porównywania warunków zabudowy na zbyt wielu działkach sąsiednich.

Tymczasem praktyka powinna uwzględniać wskazówki sądów.

Czytaj także: Przebudowa budynku wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy>>

Kontynuacja funkcji zabudowy

Przy okazji dokonywania oceny funkcji zabudowy uwzględnia się – zgodnie z wykładnią systemową ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – przede wszystkim interes właściciela. Jednak ratio legis art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi ochrona ładu przestrzennego, która polega na powstrzymaniu rozwoju zabudowy niedającej pogodzić się z istniejącą (wyrok WSA w Krakowie z 21 kwietnia 2010 r., sygn. akt II S.A./Kr 1562/09). Dopuszcza się jednak odstępstwa od zasady bezwzględnej kontynuacji funkcji zabudowy (wyrok NSA z 21 lipca 2007 r., sygn. akt II OSK 1193/08).

Na podstawie orzecznictwa można wskazać ogólną tendencję, jak pojęcie „kontynuacja funkcji” powinno być rozumiane. I tak:

● budowa garażu (zespołu garaży) stanowi kontynuację funkcji mieszkaniowej, jeżeli towarzyszy budowie budynku mieszkaniowego (wyrok WSA w Białymstoku z 5 listopada 2009 r., sygn. akt II S.A./Bk 452/09),

● nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy z tej przyczyny, że może to pogorszyć optymalne warunki mieszkaniowe osiedla o wysokim standardzie zamieszkiwania (wyrok NSA z 24 czerwca 2009 r., sygn. akt II OSK 1032/08),

● kontynuacja funkcji nie może być rozumiana jako konieczność powstania w danym miejscu obiektów tożsamych z istniejącymi (wyrok WSA w Warszawie z 9 czerwca 2009 r., sygn. akt VIII S.A./Wa 7/09),

● analiza urbanistyczna, na której opiera się decyzja o warunkach zabudowy, nie może tej decyzji zastępować – stanowi dla niej jedynie podstawę (wyrok NSA z 1 czerwca 2009 r., sygn. akt II OSK 874/08).

Podobnie, jak w przypadku pojęcia „bliskie sąsiedztwo” można zauważyć tendencje projektantów i inwestorów do skrajnej interpretacji pojęcia „kontynuacja funkcji”.

Decyzje o warunkach zabudowy w opinii projektantów

Projektanci włączeni w procedurę związaną z planowaniem i zagospodarowaniem przestrzennym mają na uwadze przede wszystkim urbanistyczno-architektoniczne wymogi związane z ładem przestrzennym. Wyrażają w ten sposób dbałość o estetykę otoczenia, stojąc na stanowisku, że niekontrolowany rozwój zabudowy doprowadzi w przyszłości do wielu poważnych problemów.

Jak wskazuje Adam Kowalewski, decyzje o warunkach zabudowy są specyficznym rozwiązaniem w skali europejskiej. Pomyślane jako element uzupełniający dla planów miejscowych faktycznie przejęły ich rolę. Bardzo często wydawane są poza granicami terenów wskazanych w studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego jako tereny inwestycyjne. Procedura przygotowywania decyzji jest ponadto korupcjogenna (A. Kowalewski, Gospodarka przestrzenna w Polsce, Problemy rozwoju miast nr 4/2009, Instytut Rozwoju Miast, Kraków, s. 8–9).

Wśród architektów popularne jest stanowisko, zgodnie z którym negatywne skutki decyzji o warunkach zabudowy widoczne będą dopiero po kilkunastu latach, kiedy problem będzie trudny do rozwiązania.

Czytaj także: Planowanie przestrzenne to przywilej, a nie przykry obowiązek>>

Potrzebne rozwiązanie kompromisowe

Przy obowiązującym stanie prawnym należy szukać rozwiązań kompromisowych. Pracownicy urzędów gmin zajmujący się gospodarką przestrzenną powinni być przeczuleni na punkcie problemów związanych z wymogami architektoniczno-urbanistycznymi. Niemniej jednak powinni pamiętać również o tym, że ustawowa definicja ładu przestrzennego uwzględnia nie tylko te czynniki, ale również inne, np. społeczno-gospodarcze. Należy w imię poszanowania interesów właścicieli działek (które również mają doniosłe znaczenie prawne) wystrzegać się rozwiązań skrajnie niekorzystnych dla inwestorów.

Projektanci natomiast powinni pamiętać o tym, że ich rola w procesie przygotowania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu sprowadza się do roli wykonawców, którzy mogą pewne rozwiązania sugerować, ale którzy nie podejmują merytorycznych rozstrzygnięć (i tym bardziej nie mogą blokować pewnych procesów).

Dopiero wola wszystkich podmiotów uczestniczących w procedurze uzyskania kompromisu w sprawie może zablokować spory na temat decyzji o warunkach zabudowy.

Podstawa prawna

•  Ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717; ost.zm. Dz.U. z 2010 r. nr 75, poz. 747)

Źródło: Gazeta Samorządu i Administracji
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Sektor publiczny
    1 sty 2000
    21 cze 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Unijny Certyfikat COVID - jak pobrać na telefon?

    Unijny Certyfikat COVID - tzw. paszport covidowy (szczepionkowy) od dziś jest już dostępny w aplikacji mObywatel i można go pobrać na telefon komórkowy. Jak pobrać paszport covidowy?

    Rządowy Fundusz Polski Ład: Program Inwestycji Strategicznych dla samorządów

    Rządowy Fundusz Polski Ład: Program Inwestycji Strategicznych. Rusza nowy rządowy program, który zapewni pieniądze na inwestycje dla samorządów. Na co i na jakich zasadach będzie można otrzymać dofinansowanie?

    Dodatkowe zajęcia wspomagające w szkole - dla kogo, na jakich zasadach?

    Dodatkowe zajęcia wspomagające w szkole - dla kogo, na jakich zasadach? Czy mogą być one prowadzone w formie zdalnej? Z jakich przedmiotów organizuje się zajęcia wspomagające? Jak poinformować o nich rodziców? Jak prawidłowo wyliczyć przysługującą szkole liczbę zajęć wspomagających? Ministerstwo Edukacji i Nauki odpowiada na najczęściej pojawiające się pytania dotyczące dodatkowych lekcji po powrocie do szkół.

    Zmiany w programie Aktywna tablica 2020-2024

    Aktywna tablica 2020-2024 - zmiany. Proponowane nowe rozwiązania dotyczą m.in. wprowadzenia nowego rodzaju sprzętu, który będzie można zakupić w ramach programu i rozszerzenia na kolejne lata (2021-2024) możliwości zakupu laptopów wraz ze sprzętem umożliwiającym przetwarzanie wizerunku i głosu. Trwają konsultacje społeczne, opinie można przesyłać do 9 lipca 2021 r.

    Do kiedy Spis Powszechny?

    Spis Powszechny – do kiedy trwa? Do kiedy można się spisać przez Internet? Czy każdy domownik musi się spisać osobno? Jakie kary grożą za brak udziału w spisie ludności i mieszkań w 2021 roku?

    Nieskuteczność systemów Compliance, systemów Whistleblowingu lub ochrony danych osobowych - przyczyny

    Nieskuteczność systemów. Czy da się zlikwidować ryzyko compliance lub ryzyko naruszenia danych osobowych? Jakie są powody pozorności lub nieskuteczności systemów?

    Program Kangur - autobusy elektryczne dla gmin wiejskich

    Program Kangur - autobusy elektryczne dla gmin wiejskich. Dzięki wsparciu NFOŚiGW, w wysokości prawie 40 mln zł, autobusy elektryczne będą woziły dzieci do szkół w kolejnych 16 gminach.

    Czyste Powietrze - zmiany w programie, koniec dotacji na piece węglowe

    Czyste Powietrze - co się zmieni w programie? Do kiedy można jeszcze uzyskać dotację na piece węglowe?

    Pakiet psychologiczny – rekomendacje dla uczelni dotyczące pomocy studentom

    Pakiet psychologiczny. Na podstawie przekazanych przez uczelnie informacji na temat udzielanego w okresie epidemii wsparcia studentom, Ministerstwo Edukacji i Nauki opracowało poniższe zalecenia w zakresie zwiększenia pomocy psychologicznej.

    Nauczyciel w Polsce - pasja czy zawód? Raport o statusie nauczycieli w Polsce 2021

    Nauczyciel w Polsce - pasja czy zawód? Raport o statusie nauczycieli w Polsce 2021. Nauczyciel to zawód często oceniany. Ale czy doceniany? W raporcie zbadano, co myślą o nauczycielach rodzice, uczniowie, a także oni sami o swojej pracy.

    Domowa Opieka Medyczna - Pulsoksymetr i PulsoCare

    Domowa Opieka Medyczna to program mający na celu zdalne monitorowanie stanu zdrowia Pacjentów. Program wykorzystuje pulsoksymetr jako narzędzie diagnostyczne i aplikację PulsoCare do przekazywania i monitoringu danych.

    CEEB - zadania gmin związane ze spisem źródeł ciepła

    CEEB - zadania gmin związane ze spisem źródeł ciepła. W jakim terminie gmina powinna wprowadzić dane do ewidencji? Ile czasu ma urzędnik na wprowadzenie danych z deklaracji do systemu? Czy każdy pracownik urzędu może wprowadzać dane do CEEB? Czy przewidziano finansowanie dla gmin?

    Centralna Ewidencja Emisyjności Budynków (CEEB) - od kiedy, deklaracja

    Centralna Ewidencja Emisyjności Budynków (CEEB) - od kiedy, jak złożyć deklarację źródeł ciepła? Przedstawiamy najważniejsze informacje o nowym obowiązku, który będzie spoczywał na właścicielach i zarządcach budynków.

    CEEB - jakie kary za brak zgłoszenia do ewidencji źródeł ciepła?

    CEEB - Centralna Ewidencja Emisyjności Budynków rusza już 1 lipca 2021 roku. Oznacza to nowy obowiązek dla milionów Polaków, którzy będą musieli zgłosić, czym ogrzewają swoje domy. Jakie kary grożą za brak zgłoszenia?

    Szczepienia przeciw COVID-19 w aptekach - NFZ przyjmuje wnioski

    Szczepienia przeciw COVID-19 w aptekach. Oddziały Wojewódzkie Narodowego Funduszu Zdrowia przyjmują od wtorku wnioski od aptek, które chcą przystąpić do Narodowego Programu Szczepień przeciw COVID-19. Nabór jest otwarty i ciągły, nie ma konkretnej daty jego zakończenia.

    Aplikacja mObywatel - co można w niej znaleźć?

    Aplikacja mObywatel - co można w niej znaleźć? Już ponad 3 miliony Polaków korzysta z naszej aplikacji mObywatel, czyli cyfrowego portfela na dokumenty. Wkrótce trafi do niej Unijny Certyfikat COVID.

    Tymczasowy profil zaufany będzie stały

    Tymczasowy profil zaufany będzie stały. 17 czerwca 2021 roku wejdą ważne zmiany dotyczące profilu zaufanego, szczególnie jego tymczasowej wersji. Co się zmieni?

    Kiedy wyniki matur 2021?

    Wyniki matur 2021 – kiedy? Jak i gdzie je sprawdzić? Przedstawiamy ważne informacje dla tysięcy tegorocznych maturzystów.

    Profilaktyka 40 plus - badania od 1 lipca 2021 r.

    Profilaktyka 40 plus - badania od 1 lipca 2021 r. Minister zdrowia podpisał rozporządzenie zapowiedziane w programie Polski Ład. Z jakich badań będzie można skorzystać?

    Polski Ład: nowe miejsca pracy i infrastruktura mają rozwiązać problemy gmin

    Polski Ład to całościowe spojrzenie na problemy powiatów i gmin w całej Polsce. W ramach Polskiego Ładu budowane będą m.in. obiekty sportowe oraz infrastruktura drogowa, energetyczna, internetowa, kolejowa, które przyczynią się do rozwoju gospodarczego i poprawią jakość życia - mówił premier Mateusz Morawiecki.

    Konrad Fijołek prezydentem Rzeszowa - wyniki wyborów

    Konrad Fijołek nowym prezydentem Rzeszowa - znamy już oficjalne wyniki wyborów. Kandydat popierany przez opozycję: PO, Lewicę, PSL i Ruch Polska 2050 wygrał w pierwszej turze. Ile głosów zdobyli poszczególni kandydaci?

    Kurator oświaty - jakie ma mieć uprawnienia po zmianach?

    Kurator oświaty. Ministerstwo Edukacji i Nauki proponuje rozwiązania wzmacniające rolę kuratora oświaty. Jakie kurator ma mieć uprawnienia po zmianach?

    Lektury w szkole podstawowej – proponowane zmiany

    Lektury w szkole podstawowej – zmiany. Ministerstwo Edukacji i Nauki przygotowało propozycję zmian w liście lektur szkolnych. Jakie książki zostaną usunięte z wykazu a jakie dodane?

    Lista lektur w liceum i technikum – proponowane zmiany

    Lektury w liceum i technikum – jakie zmiany proponuje Ministerstwo Edukacji i Nauki? Skreślone z wykazu lektur mają być m.in. wiersze Marcina Świetlickiego oraz „Mała apokalipsa” Tadeusza Konwickiego. Zamiast tego uczniowie mają czytać m.in. dzieła filozoficzne i egzystencjalne Jana Pawła II.

    Dopłaty z gmin za odpady, maksymalna stawka opłaty od zużycia wody

    Dopłaty z gmin, maksymalna stawka opłaty od zużycia wody - szykują się spore zmiany w gospodarce odpadami. Co zawiera rządowy projekt zmian w ustawie o utrzymaniu czystości i porządku w gminach?