REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Kiedy gmina wypłaci odszkodowanie za brak lokalu socjalnego

Łukasz Sobiech

REKLAMA

REKLAMA

Właściciel budynku otrzyma odszkodowanie od gminy, gdy sąd orzeknie o eksmisji lokatora niepłacącego czynszu, a gmina nie przyzna mu lokalu socjalnego.

W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o tym, czy eksmitowany ma prawo do lokalu socjalnego. W razie przyznania takiego uprawnienia obowiązek dostarczenia takiego lokalu ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia, który w drodze eksmisji zostanie opróżniony.

Nieruchomości o takim przeznaczeniu są wydzielane przez gminę z jej zasobu mieszkaniowego. Jest on tworzony przez gminę w celu zaspokajania potrzeb lokalowych członków wspólnoty samorządowej. Jego utrzymanie należy do jednego z podstawowych zadań własnych gminy. Kompetencje w sprawie gospodarowania zasobami komunalnymi należą do rady gminy, która ma obowiązek podejmowania uchwał określających wieloletni program gospodarowania zasobem mieszkaniowym gminy. Powinien być on opracowywany na co najmniej pięć lat i precyzować między innymi zasady polityki czynszowej i warunki obniżania czynszu za wynajem lokali socjalnych. Rada gminy ma również obowiązek podejmowania uchwał określających szczegółowe zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład zasobu.

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

Wzory pism procesowych

Lokale socjalne w gminie

W praktyce zasób mieszkaniowy gminy jest dosyć ograniczony, w związku z czym nie jest ona w stanie wywiązać się z nałożonych przez sąd obowiązków. Bywa też, że zaoferowany lokal nie spełnia warunków przewidzianych w ustawieo ochronie lokatorów, a zatem lokator może zasadnie nie przyjąć wówczas oferty gminy i zgodnie z prawem nadal zamieszkiwać w dotychczas zajmowanym lokalu. Efektem braku wystarczającej ilości lokali socjalnych są wieloletnie zaległości egzekucyjne. Ma to również przełożenie na powagę orzeczonych wyroków eksmisyjnych.

Jednym ze sposobów na rozwiązanie problemu deficytu lokali socjalnych jest wykorzystywanie możliwości, jakie daje gminom art. 20 ust. 2a ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z nim jednostka samorządu terytorialnego w celu wykonywania zadań związanych z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych swoich mieszkańców może wynajmować lokale od innych właścicieli i podnajmować je osobom, których gospodarstwa domowe osiągają niski dochód.

CO POWINNA ZAWIERAĆ UCHWAŁA RADY GMINY

Uchwała w przedmiocie wydzielenia z zasobu gminnego lokali przeznaczonych na cele socjalne powinna zawierać załącznik, w którym znajdzie się enumeratywne wskazanie mieszkań i ich adresów lokali zastępczych. Warto tutaj wskazać, że takie wydzielenie może obejmować również lokale zajęte. Nie chodzi bowiem o umożliwienie korzystania z nieruchomości w danym momencie, ale o określenie, że w danym momencie mieszkanie może zostać przeznaczone na cele socjalne po opuszczeniu go przez osoby korzystające z niego w danym czasie.

Umowa z gminą

W momencie dostarczenia przez gminę lokalu socjalnego eksmitowanemu zawiera ona z nim umowę najmu. Umowę taką zawiera się na czas oznaczony. Ustawa nie precyzuje terminu, na jaki najem taki powinien być ustanowiony, i w związku z tym pozostawia tę sprawę uznaniu gminy. Umowa najmu lokalu socjalnego wygasa po upływie okresu, na jaki została zawarta. Gmina może jednak przedłużyć okres najmu, jeżeli najemca nadal znajduje się w sytuacji uzasadniającej zawarcie takiej umowy. Uprawniony do otrzymania lokalu socjalnego może pozwać gminę o zobowiązanie jej do zawarcia umowy najmu.

Ważne!

Umowa najmu lokalu socjalnego może być zawarta z osobą, która nie ma tytułu prawnego do lokalu i której dochody gospodarstwa domowego nie przekraczają wysokości określonej w uchwale rady gminy

Gdy gmina, pomimo obowiązku dostarczenia lokalu socjalnego, nie znalazła jeszcze żadnego lokalu dla osoby z wyrokiem eksmisyjnym, to może ona zamieszkiwać w dotychczas zajmowanym mieszkaniu. W praktyce także byli najemcy z prawomocnymi wyrokami eksmisyjnymi bez prawa do lokalu socjalnego nadal zamieszkują w lokalu wynajmującego, czekając na egzekucję komorniczą. Wtedy jednak właścicielowi mieszkania należy się odszkodowanie.

JAK USTALIĆ STAWKĘ CZYNSZU

Ustawa zawiera także wskazówki co do sposobu ustalenia i wysokości czynszu za lokal socjalny. Stawka czynszu za wynajem takiej nieruchomości nie może przekraczać połowy stawki najniższego czynszu obowiązującego w gminnym zasobie mieszkaniowym. Ponad to powinien on odpowiadać stanowi technicznemu mieszkania oraz jego wyposażeniu. Gmina powinna pamiętać, że czynsz za lokal socjalny nie ma charakteru świadczenia wzajemnego za oddanie lokalu do korzystania. Jego wysokość powinna być ustalona w ten sposób, żeby eksmitowany po jego zapłaceniu nadal posiadał taką cześć swojego dochodu, która pozwoli mu na zaspokojenie podstawowych potrzeb socjalnych. W związku z tym w niektórych przypadkach powinna to być kwota wręcz symboliczna.

Osoby oczekujące na eksmisję do lokalu socjalnego, czyli zajmujące jednocześnie nieruchomość bez tytułu prawnego, są zobowiązane do dnia opróżnienia mieszkania co miesiąc uiszczać właścicielowi mieszkania odszkodowanie. Jego wysokość odpowiada kwocie czynszu lub innym opłatom za używanie lokalu, jakie były najemca musiałby opłacać, gdyby uprawnienie do korzystania z mieszkania nie wygasło. Z kolei osoby, którym sąd nie przyznał prawa do lokalu socjalnego, płacą odszkodowanie w wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymywać z tytułu najmu lokalu. W razie gdy odszkodowanie to nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od eksmitowanego odszkodowania uzupełniającego.

Wyrok Trybunału

Wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 11 września 2006 r. został uznany za niekonstytucyjny, i tym samym uchylony, art. 18 ust. 4 o ochronie praw lokatorów. Jego konsekwencją jest to, że właściciele lokali, w których mieszkają osoby z wyrokami eksmisyjnymi, mogą żądać od gmin odszkodowania w wysokości odpowiadającej rynkowym stawkom czynszu. W takim przypadku zastosowanie ma art. 417 k.c. Stanowi on, że za szkodę wyrządzoną przez niezgodne z prawem działanie lub zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej odpowiedzialność ponosi Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego. Naprawienie szkody będzie obejmowało tutaj nie tylko poniesione straty, ale także zysk, który mógłby osiągnąć właściciel, gdyby szkody mu nie wyrządzono.

Pełne odszkodowanie

Jak twierdzą eksperci, właściciele lokali i zarządcy nieruchomości będą mogli domagać się pełnego odszkodowania od gmin opóźniających się z dostarczeniem mieszkań socjalnych eksmitowanym. Utraconymi korzyściami w tym przypadku będą tutaj należności, jakie zarządca otrzymywałby, dysponując lokalem. Dochodzić ich można, wykazując przed sądem tak duże prawdopodobieństwo osiągnięcia korzyści majątkowej, że rozsądnie oceniając i kierując się doświadczeniem życiowym można stwierdzić, że poszkodowany pewnie uzyskałby tę korzyść. Zdaniem prawników możliwe jest tutaj także domaganie się utraconych korzyści z innych tytułów, jak na przykład obniżenie standardu mieszkania, utrata marki. Częstokroć bowiem lokatorzy niepłacący czynszu są uciążliwymi sąsiadami, nadużywającymi alkoholu, co odstręcza innych od wynajmowania lokali w takim budynku.

Ważną kwestią przy dochodzeniu odszkodowania od gminy jest brak konieczności wykazania winy w działaniu gminy. Podstawą roszczenia odszkodowawczego jest sam fakt niedostarczenia przez gminę lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego na mocy wyroku sądowego. Warto też zaznaczyć, że gminy ponoszą również pełną odpowiedzialność odszkodowawczą za niezapewnienie lokalu zamiennego i pomieszczenia tymczasowego.

Gmina ma obowiązek wypłacania odszkodowania co miesiąc, aż do momentu opróżnienia mieszkania przez lokatora. Roszczenie o odszkodowanie powstaje już z chwilą, gdy orzeczenie o eksmisji stało się wykonalne.

O konieczności wynagradzania szkód, jakie wynajmujący poniósł przez to, że gmina zwleka z dostarczeniem lokalu socjalnego, wspominał już dawno Sąd Najwyższy, który stwierdził, że uchylanie się gminy od realizacji tego obowiązku może spowodować po stronie wynajmującego szkodę, wyrażającą się chociażby w utraconych korzyściach, jakie mógłby on osiągnąć, dysponując opróżnionym lokalem. Nie sposób zatem odmówić wynajmującemu możliwości skierowania roszczenia odszkodowawczego przeciwko gminie.

ŁUKASZ SOBIECH

lukasz.sobiech@infor.pl

Podstawa prawna

l Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2001 r. nr 71, poz. 733).

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: GP
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Sektor publiczny
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Doradca Prezydenta RP: kontrolę nad polskim szkolnictwem obejmie bezpośrednio UE

    Profesor Andrzej Waśko, doradca prezydenta RP, przewodniczący Rady ds. Rodziny, Edukacji i Wychowania, odnosząc się do "Europejskiego obszaru edukacji" podkreślił, że polityka oświatowa, która dotąd była powierzona kompetencji rządów krajowych, stanie się częścią polityki unijnej. Zwrócił uwagę, że kontrole nad polskim szkolnictwem obejmie bezpośrednio UE.

    Min. Siekierski: KE narzuciła nieracjonalne wymogi Zielonego Ładu; musimy zrozumieć protesty rolników. 27 lutego posiedzenie unijnej rady ministrów w Brukseli. 29 lutego rozmowy z rolnikami w Ministerstwie

    Komisja Europejska narzuciła zbyt duże, nieracjonalne, kosztowne wymogi Zielonego Ładu, które miały służyć środowisku, przeciwdziałać zmianom klimatu, a w rzeczywistości doprowadziły do bankructwa wielu gospodarstw - oświadczył w 26 lutego 2024 r. na konferencji prasowej w Brukseli minister rolnictwa RP Czesław Siekierski. Wcześniej tego samego dnia, jeszcze będąc w Polsce w czasie konferencji prasowej kierownictwa Ministerstwa Rolnictwa i Rozwoju Wsi, minister Siekierski powiedział: Musimy zrozumieć protesty rolników i o to będę zabiegał na jutrzejszym posiedzeniu unijnej rady ministrów w Brukseli.

    KPO 2024. Polska nie dostanie wszystkich pieniędzy? Ekspert: 43 inwestycje i ich refinansowanie zagrożone. Konieczna rewizja polskiego KPO

    Zdaniem Łukasza Kościjańczuka, eksperta firmy doradczej CRIDO, ok. 43 inwestycji w ramach Krajowego Planu Odbudowy (z 56 zaplanowanych) może nie zostać zrealizowanych do 31 sierpnia 2026 r, co oznacza, że Polska nie otrzyma refinansowania z UE. Dlatego niezbędna jest rewizja KPO, która - jak oszacował ekspert - może objąć nawet połowę planowanych przedsięwzięć.

    D. Tusk odblokował unijne pieniądze na polskie KPO [137 mld euro, 600 mld zł]. W przyszłym tygodniu dwie ważne decyzje. von der Leyen: Razem będziemy bronić praworządności w całej Europie

    Przewodnicząca Komisji Europejskiej Ursula von der Leyen oraz premier Belgii Alexander De Croo w piątek 23 lutego 2023 r. rozmawiali w Warszawie z premierem Tuskiem. Przewodnicząca KE poinformowała po spotkaniu, że w przyszłym tygodniu zapadną dwie decyzje ws. funduszy europejskich dla Polski. Uwolnią one do 137 mld euro z funduszu spójności i Funduszu Odbudowy.

    REKLAMA

    PFRON: Od 1 marca wnioski o samochody dla osób niepełnosprawnych. Dopłata 80% od 150 000 zł albo 85% od 130 000 zł

    Maksymalna wartość samochodu objęta wsparciem wynosi 300 000 zł (osoba niepełnosprawna jest kierowcą) albo 230 000 zł (opiekun jest kierowcą). Muszą to być samochody dostosowane do potrzeb osób korzystających w poruszaniu się wózkiem inwalidzkim.

    Depresja nie wybiera. Ale na dobrostan psychiczny może wpłynąć dieta albo... pies

    23 lutego przypada Międzynarodowy Dzień Walki z Depresją. To dobra okazja do tego, aby przypomnieć sobie, że ta choroba może dotknąć każdego. Gdzie szukać pomocy? Jak poprawić swój dobrostan psychiczny? 

    Uposażenia żołnierzy zawodowych w 2024 roku [Tabela stawek]. Będzie też zmiana dot. dodatków za długoletnią służbę wojskową

    W rozporządzeniu Ministra Obrony Narodowej z 16 lutego 2024 r. w sprawie stawek uposażenia zasadniczego żołnierzy zawodowych zostały określone te stawki ze skutkiem od 1 stycznia 2024 r. Rozporządzenie weszło w życie 21 lutego 2024 r. Od 1 kwietnia 2024 r. będzie też zmiana dot. dodatków za długoletnią służbę wojskową żołnierzy zawodowych.

    Będzie zakaz sprzedaży elektronicznych papierosów jednorazowych. Już 64% młodzieży miało do czynienia z takimi papierosami

    Aż 64 proc. młodych ludzi miało kontakt z jednorazowymi papierosami elektronicznymi. Czy wkrótce to się skończy? Minister Zdrowia Izabela Leszczyna poinformowała w środę, że może rozpocząć pracę nad zakazem sprzedaży elektronicznych papierosów jednorazowych. 

    REKLAMA

    Zakaz sprzedaży e-papierosów jednorazowych. I.Leszczyna: Zielone światło od Donalda Tuska dla zmiany przepisów

    W dniu 21 lutego 2024 r. Minister Zdrowia Izabela Leszczyna poinformowała, że może już rozpocząć pracę nad zakazem sprzedaży elektronicznych papierosów jednorazowych. Dodała, że chciałaby jak najszybszej ścieżki, bo aż 64 procent młodych ludzi miało z nimi kontakt.

    Te województwa otrzymają milionowe dofinansowania dla osób z niepełnosprawnościami i ich opiekunów

    W województwie świętokrzyskim samorządy mogą otrzymać ponad 52 mln na opiekę dla osób niesamodzielnych. W małopolskim blisko 21 mln zł na wsparcie opiekunów osób niepełnosprawnych. Co trzeba zrobić? 

    REKLAMA