Kategorie

Kiedy gmina wypłaci odszkodowanie za brak lokalu socjalnego

Łukasz Sobiech
Właściciel budynku otrzyma odszkodowanie od gminy, gdy sąd orzeknie o eksmisji lokatora niepłacącego czynszu, a gmina nie przyzna mu lokalu socjalnego.

W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o tym, czy eksmitowany ma prawo do lokalu socjalnego. W razie przyznania takiego uprawnienia obowiązek dostarczenia takiego lokalu ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia, który w drodze eksmisji zostanie opróżniony.

Nieruchomości o takim przeznaczeniu są wydzielane przez gminę z jej zasobu mieszkaniowego. Jest on tworzony przez gminę w celu zaspokajania potrzeb lokalowych członków wspólnoty samorządowej. Jego utrzymanie należy do jednego z podstawowych zadań własnych gminy. Kompetencje w sprawie gospodarowania zasobami komunalnymi należą do rady gminy, która ma obowiązek podejmowania uchwał określających wieloletni program gospodarowania zasobem mieszkaniowym gminy. Powinien być on opracowywany na co najmniej pięć lat i precyzować między innymi zasady polityki czynszowej i warunki obniżania czynszu za wynajem lokali socjalnych. Rada gminy ma również obowiązek podejmowania uchwał określających szczegółowe zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład zasobu.

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

Wzory pism procesowych

Lokale socjalne w gminie

W praktyce zasób mieszkaniowy gminy jest dosyć ograniczony, w związku z czym nie jest ona w stanie wywiązać się z nałożonych przez sąd obowiązków. Bywa też, że zaoferowany lokal nie spełnia warunków przewidzianych w ustawieo ochronie lokatorów, a zatem lokator może zasadnie nie przyjąć wówczas oferty gminy i zgodnie z prawem nadal zamieszkiwać w dotychczas zajmowanym lokalu. Efektem braku wystarczającej ilości lokali socjalnych są wieloletnie zaległości egzekucyjne. Ma to również przełożenie na powagę orzeczonych wyroków eksmisyjnych.

Jednym ze sposobów na rozwiązanie problemu deficytu lokali socjalnych jest wykorzystywanie możliwości, jakie daje gminom art. 20 ust. 2a ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z nim jednostka samorządu terytorialnego w celu wykonywania zadań związanych z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych swoich mieszkańców może wynajmować lokale od innych właścicieli i podnajmować je osobom, których gospodarstwa domowe osiągają niski dochód.

CO POWINNA ZAWIERAĆ UCHWAŁA RADY GMINY

Uchwała w przedmiocie wydzielenia z zasobu gminnego lokali przeznaczonych na cele socjalne powinna zawierać załącznik, w którym znajdzie się enumeratywne wskazanie mieszkań i ich adresów lokali zastępczych. Warto tutaj wskazać, że takie wydzielenie może obejmować również lokale zajęte. Nie chodzi bowiem o umożliwienie korzystania z nieruchomości w danym momencie, ale o określenie, że w danym momencie mieszkanie może zostać przeznaczone na cele socjalne po opuszczeniu go przez osoby korzystające z niego w danym czasie.

Umowa z gminą

W momencie dostarczenia przez gminę lokalu socjalnego eksmitowanemu zawiera ona z nim umowę najmu. Umowę taką zawiera się na czas oznaczony. Ustawa nie precyzuje terminu, na jaki najem taki powinien być ustanowiony, i w związku z tym pozostawia tę sprawę uznaniu gminy. Umowa najmu lokalu socjalnego wygasa po upływie okresu, na jaki została zawarta. Gmina może jednak przedłużyć okres najmu, jeżeli najemca nadal znajduje się w sytuacji uzasadniającej zawarcie takiej umowy. Uprawniony do otrzymania lokalu socjalnego może pozwać gminę o zobowiązanie jej do zawarcia umowy najmu.

Ważne!

Umowa najmu lokalu socjalnego może być zawarta z osobą, która nie ma tytułu prawnego do lokalu i której dochody gospodarstwa domowego nie przekraczają wysokości określonej w uchwale rady gminy

Gdy gmina, pomimo obowiązku dostarczenia lokalu socjalnego, nie znalazła jeszcze żadnego lokalu dla osoby z wyrokiem eksmisyjnym, to może ona zamieszkiwać w dotychczas zajmowanym mieszkaniu. W praktyce także byli najemcy z prawomocnymi wyrokami eksmisyjnymi bez prawa do lokalu socjalnego nadal zamieszkują w lokalu wynajmującego, czekając na egzekucję komorniczą. Wtedy jednak właścicielowi mieszkania należy się odszkodowanie.

JAK USTALIĆ STAWKĘ CZYNSZU

Ustawa zawiera także wskazówki co do sposobu ustalenia i wysokości czynszu za lokal socjalny. Stawka czynszu za wynajem takiej nieruchomości nie może przekraczać połowy stawki najniższego czynszu obowiązującego w gminnym zasobie mieszkaniowym. Ponad to powinien on odpowiadać stanowi technicznemu mieszkania oraz jego wyposażeniu. Gmina powinna pamiętać, że czynsz za lokal socjalny nie ma charakteru świadczenia wzajemnego za oddanie lokalu do korzystania. Jego wysokość powinna być ustalona w ten sposób, żeby eksmitowany po jego zapłaceniu nadal posiadał taką cześć swojego dochodu, która pozwoli mu na zaspokojenie podstawowych potrzeb socjalnych. W związku z tym w niektórych przypadkach powinna to być kwota wręcz symboliczna.

Osoby oczekujące na eksmisję do lokalu socjalnego, czyli zajmujące jednocześnie nieruchomość bez tytułu prawnego, są zobowiązane do dnia opróżnienia mieszkania co miesiąc uiszczać właścicielowi mieszkania odszkodowanie. Jego wysokość odpowiada kwocie czynszu lub innym opłatom za używanie lokalu, jakie były najemca musiałby opłacać, gdyby uprawnienie do korzystania z mieszkania nie wygasło. Z kolei osoby, którym sąd nie przyznał prawa do lokalu socjalnego, płacą odszkodowanie w wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymywać z tytułu najmu lokalu. W razie gdy odszkodowanie to nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od eksmitowanego odszkodowania uzupełniającego.

Wyrok Trybunału

Wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 11 września 2006 r. został uznany za niekonstytucyjny, i tym samym uchylony, art. 18 ust. 4 o ochronie praw lokatorów. Jego konsekwencją jest to, że właściciele lokali, w których mieszkają osoby z wyrokami eksmisyjnymi, mogą żądać od gmin odszkodowania w wysokości odpowiadającej rynkowym stawkom czynszu. W takim przypadku zastosowanie ma art. 417 k.c. Stanowi on, że za szkodę wyrządzoną przez niezgodne z prawem działanie lub zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej odpowiedzialność ponosi Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego. Naprawienie szkody będzie obejmowało tutaj nie tylko poniesione straty, ale także zysk, który mógłby osiągnąć właściciel, gdyby szkody mu nie wyrządzono.

Pełne odszkodowanie

Jak twierdzą eksperci, właściciele lokali i zarządcy nieruchomości będą mogli domagać się pełnego odszkodowania od gmin opóźniających się z dostarczeniem mieszkań socjalnych eksmitowanym. Utraconymi korzyściami w tym przypadku będą tutaj należności, jakie zarządca otrzymywałby, dysponując lokalem. Dochodzić ich można, wykazując przed sądem tak duże prawdopodobieństwo osiągnięcia korzyści majątkowej, że rozsądnie oceniając i kierując się doświadczeniem życiowym można stwierdzić, że poszkodowany pewnie uzyskałby tę korzyść. Zdaniem prawników możliwe jest tutaj także domaganie się utraconych korzyści z innych tytułów, jak na przykład obniżenie standardu mieszkania, utrata marki. Częstokroć bowiem lokatorzy niepłacący czynszu są uciążliwymi sąsiadami, nadużywającymi alkoholu, co odstręcza innych od wynajmowania lokali w takim budynku.

Ważną kwestią przy dochodzeniu odszkodowania od gminy jest brak konieczności wykazania winy w działaniu gminy. Podstawą roszczenia odszkodowawczego jest sam fakt niedostarczenia przez gminę lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego na mocy wyroku sądowego. Warto też zaznaczyć, że gminy ponoszą również pełną odpowiedzialność odszkodowawczą za niezapewnienie lokalu zamiennego i pomieszczenia tymczasowego.

Gmina ma obowiązek wypłacania odszkodowania co miesiąc, aż do momentu opróżnienia mieszkania przez lokatora. Roszczenie o odszkodowanie powstaje już z chwilą, gdy orzeczenie o eksmisji stało się wykonalne.

O konieczności wynagradzania szkód, jakie wynajmujący poniósł przez to, że gmina zwleka z dostarczeniem lokalu socjalnego, wspominał już dawno Sąd Najwyższy, który stwierdził, że uchylanie się gminy od realizacji tego obowiązku może spowodować po stronie wynajmującego szkodę, wyrażającą się chociażby w utraconych korzyściach, jakie mógłby on osiągnąć, dysponując opróżnionym lokalem. Nie sposób zatem odmówić wynajmującemu możliwości skierowania roszczenia odszkodowawczego przeciwko gminie.

ŁUKASZ SOBIECH

lukasz.sobiech@infor.pl

Podstawa prawna

l Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2001 r. nr 71, poz. 733).

Źródło: GP
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Sektor publiczny
    1 sty 2000
    21 cze 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Zmiany w programie Aktywna tablica 2020-2024

    Aktywna tablica 2020-2024 - zmiany. Proponowane nowe rozwiązania dotyczą m.in. wprowadzenia nowego rodzaju sprzętu, który będzie można zakupić w ramach programu i rozszerzenia na kolejne lata (2021-2024) możliwości zakupu laptopów wraz ze sprzętem umożliwiającym przetwarzanie wizerunku i głosu. Trwają konsultacje społeczne, opinie można przesyłać do 9 lipca 2021 r.

    Do kiedy Spis Powszechny?

    Spis Powszechny – do kiedy trwa? Do kiedy można się spisać przez Internet? Czy każdy domownik musi się spisać osobno? Jakie kary grożą za brak udziału w spisie ludności i mieszkań w 2021 roku?

    Nieskuteczność systemów Compliance, systemów Whistleblowingu lub ochrony danych osobowych - przyczyny

    Nieskuteczność systemów. Czy da się zlikwidować ryzyko compliance lub ryzyko naruszenia danych osobowych? Jakie są powody pozorności lub nieskuteczności systemów?

    Program Kangur - autobusy elektryczne dla gmin wiejskich

    Program Kangur - autobusy elektryczne dla gmin wiejskich. Dzięki wsparciu NFOŚiGW, w wysokości prawie 40 mln zł, autobusy elektryczne będą woziły dzieci do szkół w kolejnych 16 gminach.

    Czyste Powietrze - zmiany w programie, koniec dotacji na piece węglowe

    Czyste Powietrze - co się zmieni w programie? Do kiedy można jeszcze uzyskać dotację na piece węglowe?

    Pakiet psychologiczny – rekomendacje dla uczelni dotyczące pomocy studentom

    Pakiet psychologiczny. Na podstawie przekazanych przez uczelnie informacji na temat udzielanego w okresie epidemii wsparcia studentom, Ministerstwo Edukacji i Nauki opracowało poniższe zalecenia w zakresie zwiększenia pomocy psychologicznej.

    Nauczyciel w Polsce - pasja czy zawód? Raport o statusie nauczycieli w Polsce 2021

    Nauczyciel w Polsce - pasja czy zawód? Raport o statusie nauczycieli w Polsce 2021. Nauczyciel to zawód często oceniany. Ale czy doceniany? W raporcie zbadano, co myślą o nauczycielach rodzice, uczniowie, a także oni sami o swojej pracy.

    Domowa Opieka Medyczna - Pulsoksymetr i PulsoCare

    Domowa Opieka Medyczna to program mający na celu zdalne monitorowanie stanu zdrowia Pacjentów. Program wykorzystuje pulsoksymetr jako narzędzie diagnostyczne i aplikację PulsoCare do przekazywania i monitoringu danych.

    CEEB - zadania gmin związane ze spisem źródeł ciepła

    CEEB - zadania gmin związane ze spisem źródeł ciepła. W jakim terminie gmina powinna wprowadzić dane do ewidencji? Ile czasu ma urzędnik na wprowadzenie danych z deklaracji do systemu? Czy każdy pracownik urzędu może wprowadzać dane do CEEB? Czy przewidziano finansowanie dla gmin?

    Centralna Ewidencja Emisyjności Budynków (CEEB) - od kiedy, deklaracja

    Centralna Ewidencja Emisyjności Budynków (CEEB) - od kiedy, jak złożyć deklarację źródeł ciepła? Przedstawiamy najważniejsze informacje o nowym obowiązku, który będzie spoczywał na właścicielach i zarządcach budynków.

    CEEB - jakie kary za brak zgłoszenia do ewidencji źródeł ciepła?

    CEEB - Centralna Ewidencja Emisyjności Budynków rusza już 1 lipca 2021 roku. Oznacza to nowy obowiązek dla milionów Polaków, którzy będą musieli zgłosić, czym ogrzewają swoje domy. Jakie kary grożą za brak zgłoszenia?

    Szczepienia przeciw COVID-19 w aptekach - NFZ przyjmuje wnioski

    Szczepienia przeciw COVID-19 w aptekach. Oddziały Wojewódzkie Narodowego Funduszu Zdrowia przyjmują od wtorku wnioski od aptek, które chcą przystąpić do Narodowego Programu Szczepień przeciw COVID-19. Nabór jest otwarty i ciągły, nie ma konkretnej daty jego zakończenia.

    Aplikacja mObywatel - co można w niej znaleźć?

    Aplikacja mObywatel - co można w niej znaleźć? Już ponad 3 miliony Polaków korzysta z naszej aplikacji mObywatel, czyli cyfrowego portfela na dokumenty. Wkrótce trafi do niej Unijny Certyfikat COVID.

    Tymczasowy profil zaufany będzie stały

    Tymczasowy profil zaufany będzie stały. 17 czerwca 2021 roku wejdą ważne zmiany dotyczące profilu zaufanego, szczególnie jego tymczasowej wersji. Co się zmieni?

    Kiedy wyniki matur 2021?

    Wyniki matur 2021 – kiedy? Jak i gdzie je sprawdzić? Przedstawiamy ważne informacje dla tysięcy tegorocznych maturzystów.

    Profilaktyka 40 plus - badania od 1 lipca 2021 r.

    Profilaktyka 40 plus - badania od 1 lipca 2021 r. Minister zdrowia podpisał rozporządzenie zapowiedziane w programie Polski Ład. Z jakich badań będzie można skorzystać?

    Polski Ład: nowe miejsca pracy i infrastruktura mają rozwiązać problemy gmin

    Polski Ład to całościowe spojrzenie na problemy powiatów i gmin w całej Polsce. W ramach Polskiego Ładu budowane będą m.in. obiekty sportowe oraz infrastruktura drogowa, energetyczna, internetowa, kolejowa, które przyczynią się do rozwoju gospodarczego i poprawią jakość życia - mówił premier Mateusz Morawiecki.

    Konrad Fijołek prezydentem Rzeszowa - wyniki wyborów

    Konrad Fijołek nowym prezydentem Rzeszowa - znamy już oficjalne wyniki wyborów. Kandydat popierany przez opozycję: PO, Lewicę, PSL i Ruch Polska 2050 wygrał w pierwszej turze. Ile głosów zdobyli poszczególni kandydaci?

    Kurator oświaty - jakie ma mieć uprawnienia po zmianach?

    Kurator oświaty. Ministerstwo Edukacji i Nauki proponuje rozwiązania wzmacniające rolę kuratora oświaty. Jakie kurator ma mieć uprawnienia po zmianach?

    Lektury w szkole podstawowej – proponowane zmiany

    Lektury w szkole podstawowej – zmiany. Ministerstwo Edukacji i Nauki przygotowało propozycję zmian w liście lektur szkolnych. Jakie książki zostaną usunięte z wykazu a jakie dodane?

    Lista lektur w liceum i technikum – proponowane zmiany

    Lektury w liceum i technikum – jakie zmiany proponuje Ministerstwo Edukacji i Nauki? Skreślone z wykazu lektur mają być m.in. wiersze Marcina Świetlickiego oraz „Mała apokalipsa” Tadeusza Konwickiego. Zamiast tego uczniowie mają czytać m.in. dzieła filozoficzne i egzystencjalne Jana Pawła II.

    Dopłaty z gmin za odpady, maksymalna stawka opłaty od zużycia wody

    Dopłaty z gmin, maksymalna stawka opłaty od zużycia wody - szykują się spore zmiany w gospodarce odpadami. Co zawiera rządowy projekt zmian w ustawie o utrzymaniu czystości i porządku w gminach?

    Komunikacja w Compliance

    Komunikacja w Compliance. W najbliższym czasie sektor publiczny, ale i sektor prywatny (zwłaszcza duże i średnie przedsiębiorstwa) czeka wdrażanie systemów Compliance. Kluczem do udanego wdrożenia, a potem utrzymania systemów Compliance jest komunikacja.

    Leśna szkoła z klimatem - ruszają ekolekcje

    Leśna szkoła z klimatem to program opracowany we współpracy Ministerstwa Klimatu i Środowiska oraz Ministerstwa Edukacji i Nauki, który służy inspirowaniu uczniów i nauczycieli do działań sprzyjających środowisku przyrodniczemu. W program zaangażowane są też Lasy Państwowe, które m.in. przygotowują służące grom plenerowym ścieżki i organizują prelekcje.

    Dzień Ojca - gra miejska "Przygoda z Tatą"

    Dzień Ojca - MRiPS zaprasza do zapisów na grę miejską "Przygoda z Tatą". Gra odbędzie się w Warszawie.