reklama
| INFORLEX | GAZETA PRAWNA | KONFERENCJE | INFORORGANIZER | APLIKACJE | KARIERA | SKLEP
reklama
reklama
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Sektor publiczny > Zadania > Gospodarka przestrzenna > Jak prawidłowo zarządzać zasobami mieszkaniowymi gminy

Jak prawidłowo zarządzać zasobami mieszkaniowymi gminy

Najnowszy raport Najwyższej Izby Kontroli dowodzi, że w procesie zarządzania nieruchomościami gminnymi pojawiają się istotne nieprawidłowości. Skala problemu jest na tyle duża, że w większości urzędów konieczne będzie w związku z tym podjęcie intensywnych działań prowadzących do wyeliminowania niewłaściwych procedur i rozwiązań.


I choć zalecenia pokontrolne pracowników Najwyższej Izby Kontroli (NIK) są skierowane do kierowników jednostek objętych badaniem, to wnioski płynące z wyników kontroli powinny być wzięte pod uwagę przez wszystkie jednostki zajmujące się zarządzaniem nieruchomościami gminnymi w Polsce.

GSiA RADZI

Urzędnicy odpowiedzialni za tą sferę działalności powinni przyjrzeć się takim zagadnieniom, jak zakres ewidencjonowania nieruchomości komunalnych i zgodności danych zawartych w poszczególnych rejestrach, trybie powierzenia zarządzania nad zasobami mieszkaniowymi gminy i zasadom rozliczenia z jednostką zarządzającą, zakresem działań podejmowanych dla zapewnienia zachowania mienia w stanie niepogorszonym czy skuteczności postępowań windykacyjnych w stosunku do zalegających z opłatami czynszowymi.

Wybór formy zarządu

Prawo przewiduje trzy formy sprawowania zarządu nad gminnym zasobem mieszkaniowym. Organ wykonawczy gminy może więc wybrać:

• bezpośrednie zarządzanie przez pracowników urzędu gminy, które w praktyce sprawdzało się do tej pory tylko w gminach niemających dużej liczby budynków mieszkalnych,

• tzw. system pośredni, w którym zarządzanie zasobem powierza się gminnym jednostkom organizacyjnym (np. zakładom budżetowym, spółkom komunalnym, gospodarstwom pomocniczym); system ten jest obecnie najbardziej rozpowszechniony,

• tzw. system zleceniowy, w którym gmina powierza zarządzanie profesjonalnemu zarządcy, którym jest podmiot prywatny, możliwe jest także przekazanie - na podstawie umowy zlecenia - zarządu budynkami mieszkalnymi stanowiącymi własność gminy towarzystwu budownictwa społecznego.

W świetle art. 25 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), gminnym zasobem nieruchomości, obejmującym także mieszkaniowy zasób gminy, gospodaruje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Część jego kompetencji, ale obejmujących tylko zarząd nieruchomościami gminnymi, na podstawie art. 23 ust. 1 powyższej ustawy, może być powierzonych na podstawie umowy zarządcy nieruchomości lub przedsiębiorcom zatrudniających zarządców nieruchomości. Ten właśnie przepis stanowi podstawę prawną do zastosowania tzw. systemu zleceniowego w zarządzaniu gminnym zasobem mieszkaniowym.

GSiA OSTRZEGA

Powierzenie zarządzania w tzw. systemie zleceniowym może odbyć się tylko po przeprowadzeniu sformalizowanego postępowania przewidzianego w ustawie z 19 stycznia 2004 r. - Prawo zamówień publicznych (Dz.U. z 2007 r. nr 223, poz. 1655).

Kompetencje zarządcy

Należy pamiętać, że zarządca nieruchomości gminnych ma ściśle określone kompetencje, których najszerszy dopuszczalny zakres został uregulowany w ustawie o gospodarce nieruchomościami. W świetle art. 25 ust. 3 w związku z art. 23 ust. 1 tej ustawy, zarządcy może być powierzone: ewidencjonowanie nieruchomości, zapewnienie ich wyceny, sporządzanie planów wykorzystania zasobu, zabezpieczenie majątku przed uszkodzeniem lub zniszczeniem, wykonywanie czynności związanych z naliczeniem czynszu za najem lokalu komunalnego i prowadzenie windykacji tych należności oraz współpraca z ewentualnymi innymi organami gospodarującymi nieruchomości.

GSiA RADZI

Zakres zadań stawianych przed podmiotem zarządzającym powinien być ściśle określony w umowie lub innym akcie powierzającym zarząd (w przypadku powierzenia zarządu jednostce gminnej). Natomiast wyłączeniu z kompetencji zarządcy zawsze będą podlegać:

• zbywanie oraz nabywanie nieruchomości,

• wynajmowanie lub użyczanie lokali wchodzących w skład zasobu,

• podejmowanie czynności dotyczących powierzonego mienia w postępowaniu sądowym.

Jak zauważył Sąd Najwyższy w wyroku z 23 maja 2003 r. (sygn. akt III CZP 26/03), zarządca nie jest legitymowany do występowania w postępowaniu sądowym przeciwko byłemu najemcy lokalu gminnego po zakończeniu stosunku najmu. Podobnie podmioty i gminne jednostki zarządzające mieszkaniowym zasobem gminy nie mają prawa do występowania na drogę sądową w stosunku do najemcy zalegającego z czynszem, choć teoretycznie może należeć do nich windykacja. Należy zatem konkludować, że w świetle powyższego stanowiska jednostka zarządzająca jest zobowiązana jedynie do obliczenia zaległości wraz z odsetkami i wezwania najemcy do ich uregulowania, a po bezskutecznym upływie - do niezwłocznego powiadomienia wójta o zaistniałej sytuacji celem podjęcia już przez niego czynności zmierzających do spowodowania zaspokojenia roszczenia.

Jak wskazuje raport NIK z 2008 r., wbrew temu stanowisku w ponad połowie skontrolowanych gmin podmiotom zarządzającym wydano upoważnienie do występowania na drogę sądową w sprawach windykacji należności czynszowych. Za błędne należy także uznać wyposażenie podmiotów zarządzających kompetencjami umożliwiającymi wykonywanie czynności zawierania umów najmu lokali mieszkalnych, dokonywanie zamian lokali czy podejmowanie czynności przed sądem w celu doprowadzenia do opróżnienia lokalu.

Lokale gminne tylko pod okiem licencjonowanych zarządców

W tzw. systemie zleceniowym majątek gminny powierzany jest zarządcy nieruchomości legitymującemu się wskazaną przepisami prawa licencją. Choć przypadki zastosowania systemu zleceniowego w Polsce są jeszcze sporadyczne, to jeśli już występują, zarząd zasobem mieszkaniowym gminy sprawuje przedsiębiorca zatrudniający licencjonowanych zarządców.

reklama

Czytaj także

Autor:

Źródło:

Samorzad.infor.pl

Zdjęcia


INFORLEX Plan kont – program dla księgowych jednostek budżetowych199.00 zł
reklama

Narzędzia księgowego

reklama
reklama

POLECANE

reklama

Artykuł sponsorowany

reklama

Ostatnio na forum

reklama

Compliance 2021

reklama

Eksperci portalu infor.pl

Marcin Sądej

Prawnik specjalizujący się w tematyce podatkowej

Zostań ekspertem portalu Infor.pl »
reklama
reklama
reklama