Ustawowe prawa pierwszeństwa i pierwokupu

Warto przyjrzeć się szczegółowym ustawowym regulacjom, które określają, komu i w jakich sytuacjach przysługują ustawowe prawa pierwokupu i pierwszeństwa.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami

Ustawa o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.) wprowadza w art. 109 prawo pierwokupu, które przysługuje gminie. Gmina może skorzystać z omawianego uprawnienia w przypadku sprzedaży:

- niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego;

- prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej (niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę);

- nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego; 

- w razie sprzedaży nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości.

Warto jednak zaznaczyć, że w dwóch pierwszych przypadkach prawo pierwokupu nie będzie przysługiwało gminie, jeśli nieruchomość przeznaczono w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele rolne i leśne, a także gdy planów nie ma, lecz nieruchomość wykorzystuje się po prostu na cele rolne i leśne.

Za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości klasyfikowane jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

Art. 109 ust. 3 u.g.n. opisywanej ustawy wylicza także enumeratywnie sytuacje, gdy prawo pierwokupu gminy będzie wyłączone. Będzie tak w przypadku, gdy:

- sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje na rzecz osób bliskich dla sprzedawcy;

- sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje między osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego;

- prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione jako odszkodowanie lub rekompensata za utratę własności nieruchomości;

- prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione w wyniku zamiany własności nieruchomości; 

- gminie wprawdzie przysługuje prawu pierwokupu nieruchomości, ale w przypadku nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, a także nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości prawo pierwokupu nie zostało ujawnione w księdze wieczystej;

- sprzedaż nieruchomości następuje na cele budowy dróg krajowych;

- prawo pierwokupu przysługuje partnerowi prywatnemu lub ostatniemu partnerowi prywatnemu;

- sprzedaż nieruchomości następuje na cele realizacji inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego;

- sprzedaż nieruchomości następuje na cele realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych.

U.g.n. zawiera nie tylko regulacje prawne dotyczące prawa pierwokupu, ale także wskazuje, komu i w jakich sytuacjach przysługuje prawo pierwszeństwa.

W przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym, pierwszeństwo w ich nabyciu przysługuje osobie, która spełnia jeden z warunków opisanych w art. 34 ust. 1 u.g.n. Mianowicie:

- przysługuje jej roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy u.g.n lub odrębnych przepisów, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego we właściwym wykazie nieruchomości (przy czym termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni licząc od dnia wywieszenia wykazu), lub

- jest poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa własności tej nieruchomości przed dniem 5 grudnia 1990 r. czy też jego spadkobiercą, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego we właściwym wykazie nieruchomości (tutaj także termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu), lub

- jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony. 

Jednocześnie należy wskazać, iż jeśli zbycie nieruchomości zabudowanej domem wielolokalowym następuje na rzecz innych osób niż opisane w dwóch pierwszych przypadkach, to prawo pierwszeństwa zawsze przysługiwać będzie najemcom tych lokali.

Powyżej opisane zasady nie znajdą zastosowania, jeżeli zbycie nastąpi między Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego albo między tymi jednostkami dla realizacji celów publicznych.

Wojewoda w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, a odpowiednia rada lub sejmik w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostki samorządu terytorialnego, mogą przyznać, odpowiednio w drodze zarządzenia lub uchwały, pierwszeństwo w nabywaniu lokali ich najemcom lub dzierżawcom, z wyłączeniem szczegółowo określonych w ustawie sytuacji (np. nieruchomości, które pozostały po zlikwidowanej lub sprywatyzowanej państwowej osobie prawnej, przechodzą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa odpowiednio z dniem likwidacji lub z dniem zakończenia prywatyzacji).

Kodeks cywilny

Art. 166 kodeksu cywilnego (dalej: k.c.) stanowi, że w razie sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej udziału we współwłasności lub części tego udziału, pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym.

Wskazany przepis dotyczy także innych stanów faktycznych np.:

- prowadzenie gospodarstwa na całym gruncie, będącym przedmiotem współwłasności, wspólnie z innymi współwłaścicielami,

- prowadzenie na tym gruncie gospodarstwa przez jednego współwłaściciela, który w wyniku uzgodnienia z pozostałymi współwłaścicielami zarządza całym wspólnym gruntem,

- prowadzenie odrębnego gospodarstwa na części tego gruntu wydzielonej fizycznie czy to w ramach podziału do użytkowania na czas trwania współwłasności, czy też w wyniku nieformalnego zniesienia współwłasności albo nieformalnego działu spadku (uchwała Sadu Najwyższego z dnia 30 czerwca 1992 r., sygn. akt III CZP 75/92).

Art. 166 k.c. przewiduje w zdaniu drugim wyjątek od zasady prawa pierwokupu przysługującego współwłaścicielom „prowadzącym gospodarstwo rolne na wspólnym gruncie”. Wyjątek ten dotyczy sytuacji, gdy współwłaściciel prowadzący jednocześnie gospodarstwo rolne sprzedaje swój udział we współwłasności wraz z tym gospodarstwem albo gdy nabywcą jest inny współwłaściciel lub osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy.

Prawo spółdzielcze

Członek spółdzielni - właściciel gruntu może, mimo wniesienia gruntu do spółdzielni, rozporządzać nim i to zarówno aktami między żyjącymi, jak i na wypadek śmierci.

Prawo członka spółdzielni do rozporządzania swoim gruntem podlega dwóm ograniczeniom:

- ma on obowiązek powiadomienia spółdzielni (uprzedzenia jej) o zamiarze przeniesienia własności gruntu na osobę niebędącą członkiem tej samej spółdzielni, co najmniej na trzy miesiące przed dokonaniem tej czynności.

- jeśli przeniesienie własności wkładu gruntowego nastąpiło odpłatnie, spółdzielni przysługuje prawo pierwokupu, przy czym reguła ta nie ma zastosowania, jeśli przeniesienie własności wkładu jest dokonywane na rzecz innego członka tej samej spółdzielni.

W przypadku wykonania prawa pierwokupu przez spółdzielnię to ona staje się nabywcą nieruchomości. W przypadku konkurencji dwóch oświadczeń o skorzystaniu z prawa pierwokupu i stwierdzenia, że spółdzielni przysługiwało takie ustawowe prawo, oświadczenie jej spowoduje skuteczne przeniesienie na nią własności nieruchomości, a co za tym idzie - wyłączy, w myśl art. 3 ust. 5 pkt 1 ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - uprawnienie Agencji Nieruchomości Rolnych (wyrok SA w Poznaniu z dnia 14 listopada 2007 r., sygn. akt I ACa 698/2007).

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego oraz ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa

Omawiając zagadnienie prawa pierwokupu i prawa pierwszeństwa, ustawy: o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej: u.k.u.r.) oraz o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (dalej: u.g.n.r.S.P.) należy analizować równocześnie.

Zgodnie z art. 3 u.k.u.r., w razie sprzedaży nieruchomości rolnej przez osobę fizyczną lub prawną inną niż Agencja Nieruchomości Rolnych prawo pierwokupu przysługuje dzierżawcy tej nieruchomości, jeżeli spełnione są łącznie dwie przesłanki:

- po pierwsze, umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej z datą pewną i była wykonywana co najmniej 3 lata, licząc od tej daty,

- po drugie, nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub jest dzierżawiona przez spółdzielnię produkcji rolnej.

W przypadku braku dzierżawcy uprawnionego do pierwokupu albo niewykonania przez niego tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Agencji Nieruchomości Rolnych działającej na rzecz Skarbu Państwa, gdy przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość rolna o powierzchni nie mniejszej niż 5 ha.

Należy jednak zauważyć, że pierwokup dzierżawcy i Agencji Nieruchomości Rolnych łagodzi fakt, że art. 3 u.k.u.r. nie znajdzie zastosowania, gdy jeżeli nabywcą jest rolnicza spółdzielnia produkcyjna, a przedmiotem sprzedaży praw przez jej członka jest nieruchomość rolna stanowiąca wkład gruntowy w tej spółdzielni lub nabywcą jest osoba bliska sprzedawcy.

Ponadto jeżeli przeniesienie własności nieruchomości rolnej ma na celu uzyskanie prawa do renty strukturalnej, prawo pierwokupu przysługuje dzierżawcy tylko wtedy, gdy zostanie spełniony warunek z art. 6 ust. 2 ustawy o rentach strukturalnych w rolnictwie. Ten ostatni przepis stanowi, że prawo do renty strukturalnej przysługuje rolnikowi, jeżeli po przekazaniu gospodarstwa rolnego nabywcy powierzchnia gospodarstwa rolnego nabywcy wynosi co najmniej 15 ha.

W konsekwencji należy przyjąć, że dzierżawca może skorzystać z prawa pierwokupu tylko wówczas, gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego kupującego w chwili zawarcia umowy przekracza 15 ha lub też przekroczy tę powierzchnię w przypadku przejścia na niego własności nabywanych nieruchomości rolnych.

Agencji Nieruchomości Rolnych nie przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli w wyniku nabycia nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego do powierzchni nie większej niż 300 ha użytków rolnych, a nabywana nieruchomość rolna położona jest w gminie, w której ma miejsce zamieszkania nabywca, lub w gminie sąsiedniej.

Prawo pierwokupu nieruchomości rolnych przysługujące Agencji Nieruchomości Rolnych przewidują także przepisy ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Na podstawie art. 29 ust. 4 u.g.n.r.S.P. Agencji Nieruchomości Rolnych przysługuje prawo pierwokupu na rzecz Skarbu Państwa przy odsprzedaży nieruchomości przez nabywcę w okresie 5 lat od dnia jej nabycia od Agencji. Treść tego przepisu nie uległa zmianie w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego, mimo wielokrotnych nowelizacji ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Wynika z tego, że prawo pierwokupu Agencji Nieruchomości Rolnych przewidziane w art. 29 ust. 4 u.g.n.r.S.P. ma pierwszeństwo w okresie 5 lat od daty nabycia przed pierwokupem określonym w art. 3 u.k.u.r. Po upływie 5 lat będzie miał zastosowanie tylko art. 3 u.k.u.r.

U.g.n.r.S.P. zawiera także przepisy prawa powszechnie obowiązującego regulujące instytucje prawa pierwszeństwa. Art. 29 ust. 1 u.g.n.r.S.P. stanowi, że pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa przysługuje:

- byłemu właścicielowi zbywanej nieruchomości lub jego spadkobiercom, jeżeli nieruchomość została przejęta na rzecz Skarbu Państwa przed dniem 1 stycznia 1992 r.;

- spółdzielni produkcji rolnej władającej faktycznie zbywaną nieruchomością, której użytkowanie ustanowione na rzecz tej spółdzielni wygasło z dniem 31 grudnia 1993 r., bowiem nie nastąpiła zmiana warunków użytkowania;

- dzierżawcy zbywanej nieruchomości, jeżeli dzierżawa trwała faktycznie przez okres co najmniej trzech lat;

- zarządzającemu specjalną strefą ekonomiczną w odniesieniu do nieruchomości położonych w granicach specjalnych stref ekonomicznych.

Jednocześnie ustawa szczegółowo wylicza sytuacje, w których pierwszeństwo będzie wyłączone, wskazując m. in. na nieruchomości, o których mowa w ustawie o wyłączeniu ze społeczeństwa polskiego wrogich elementów, ustawie o majątkach opuszczonych i porzuconych czy też ustawie o przejęciu na własność państwa podstawowych gałęzi gospodarki narodowej

Ustawa o strefach ekonomicznych

Prawo pierwokupu przewiduje także ustawa o strefach ekonomicznych. Zarządzający strefę ekonomiczną może zbywać przysługujące mu prawo własności nieruchomości i użytkowania wieczystego gruntów położonych na terenie strefy, jeżeli jest to zgodne z planem rozwoju strefy. Zarządzającemu służy także prawo pierwokupu w zakresie prawa własności i użytkowania wieczystego położonych na obszarze strefy nieruchomości.

Ustawa o portach i przystaniach morskich

Podmiot zarządzający portem lub przystanią morską ma prawo pierwokupu przy sprzedaży, ale także pierwszeństwa przy oddaniu w użytkowanie wieczyste i przeniesieniu prawa użytkowania wieczystego, w odniesieniu do nieruchomości położonych w granicach portów lub przystani morskich. W przypadku nieskorzystania z powyższych praw przez podmiot zarządzający portem lub przystanią morską prawo to przysługuje Skarbowi Państwa. W przypadku niepowołania podmiotu zarządzającego portem lub przystanią morską prawo pierwokupu przysługuje gminie właściwej ze względu na położenie nieruchomości.

Michał Kaczmarek

samorzad.infor.pl