Cena lokalu jako przedmiot odrębnej własności

Cena nieruchomości to inaczej wyrażona w pieniądzu jako środku płatniczym jej wartość określona przez rzeczoznawcę majątkowego za pomocą reguł wyszczególnionych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. W przepisach tych ustalono sposoby określenia wartości nieruchomości, tzw. podejścia do wyceny (podejście porównawcze, dochodowe i kosztowe).

Zobacz: Wygaśniecie trwałego zarządu nieruchomością

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków:

a) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;

b) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do negocjowania warunków umowy.

Umowa sprzedaży przez gminę nieruchomości zabudowanej, w której cenę ustalono wyłącznie na podstawie wartości gruntu, nie może być podstawą wpisu prawa własności nabywcy także wówczas, gdy nabył on uprawnienie z tytułu nakładów poniesionych na budynki wzniesione na tym gruncie przez osobę trzecią.

Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 10 listopada 1995 r. III CZP 158/95

Pojęcie wartości jest używane w różnorodny sposób. Znaczenie, jakie nadaje mu się w mowie potocznej jest często nieadekwatne do tego, jakie istnieje dla potrzeb wyceny. Dlatego też często mamy wrażenie , że cena nieruchomości jest zbyt wygórowana w odzwierciedleniu do samej jej wartości. Mówimy wówczas , że mieszkanie czy dom nie jest wart swojej ceny. Wartość zatem jest ściśle zdefiniowaną kategorią ekonomiczną, fundamentalną dla rzeczoznawcy majątkowego, który wartość określa jako wynik wyceny.

Zobacz: Stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości

W przepisach prawnych mamy do czynienia z następującymi definicjami wartości nieruchomości:

- wartość odtworzeniowa - równa kosztom odtworzenia nieruchomości, „oszacowanie wartości nieruchomości na podstawie kosztu odtworzenia realizowane jest z punktu widzenia potencjalnego nabywcy rynkowego (a nie przedsiębiorcy budowlanego) i opiera się na założeniu, że nabywca ten nie zapłaci za nieruchomość więcej niż kosztowało by go odtworzenie takiej samej nieruchomości, w tym samym miejscu i o takim samym stopniu zużycia obiektów budowlanych”. 

- wartość katastralna - ustala się ją na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych dla poszczególnych rodzajów nieruchomości na obszarze danej gminy. 

- wartość bankowo-hipoteczna - to ustalona zgodnie z przepisami ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych wartość, która w ocenie banku hipotecznego odzwierciedla poziom ryzyka związanego z nieruchomością jako przedmiotem zabezpieczenia kredytów udzielanych przez bank hipoteczny.

Podstawa prawna:
Ustawa kodeks cywilny ( Dz.U z 1964 Nr 16 poz 93 ze zm.)