REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Nieruchomość bez księgi wieczystej - czy ryzyko się opłaci?

RynekPierwotny.pl
Portal internetowy poświęcony nowym nieruchomościom
Nieruchomość bez księgi wieczystej - czy ryzyko się opłaci?/ fot. Fotolia
Nieruchomość bez księgi wieczystej - czy ryzyko się opłaci?/ fot. Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Żywiołowy wzrost cen nieruchomości (zwłaszcza mieszkań), który możemy zaobserwować w ostatnim czasie, motywuje wiele osób do poszukiwania cenowych okazji. W przypadku nieruchomości mieszkaniowych, niską ceną mogą kusić np. lokale nadające się do remontu albo mieszkania pozbawione księgi wieczystej. Brak ksiąg wieczystych stanowi również powód do obniżenia ceny nieruchomości gruntowych. Na zakup lokalu lub działki „bez księgi”, z pewnością nie powinny decydować się osoby, które nie do końca wiedzą, jakie skutki będzie miała taka decyzja. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili wyjaśnić, na czym dokładnie polega ryzyko związane z zakupem nieruchomości pozbawionej księgi wieczystej.

Brak księgi wieczystej nie zawsze można uzupełnić  

REKLAMA

W trakcie ostatnich kilkudziesięciu lat Polska poczyniła duże postępy związane z uporządkowaniem stanu prawnego gruntów. Na zapóźnienie naszego kraju w tej kwestii, wpłynęła między innymi burzliwa historia i kiepska kultura prawno - administracyjna. Pomimo spadku liczby nieruchomości nieposiadających księgi wieczystej, w obrocie rynkowym wciąż można spotkać takie oferty. Sprzedający zwykle już na wstępie informują, że dany lokal lub grunt jest oferowany „bez ksiąg”. Ukrywanie takiego kłopotliwego faktu wydaje się raczej bezsensowne, bo prawny defekt wcześniej czy później wyjdzie na jaw.

REKLAMA

Jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl sytuacja prawna każdej nieruchomości jest indywidualna (podobnie jak jej wcześniejsza historia). Właśnie dlatego nie należy z góry przekreślać mieszkań oraz działek nieposiadających księgi wieczystej. Niekiedy problem związany z brakiem ksiąg wieczystych, można będzie zlikwidować niewielkim kosztem. Mowa o opłacie za założenie księgi wieczystej, która wynosi jedynie 60 zł. Problem polega na tym, że nie dla wszystkich nieruchomości można bezproblemowo założyć księgę wieczystą. Podstawą do utworzenia potrzebnej księgi będzie wiarygodny dokument (na przykład akt notarialny albo orzeczenie sądu).

REKLAMA

Przeszkodą w łatwym rozwiązaniu problemu jest nieuregulowany status prawny lokalu, gruntu zabudowanego nieruchomością mieszkaniową albo niezabudowanej działki. Warto zdawać sobie sprawę, że z roku na rok ubywa nieruchomości pozbawionych księgi wieczystej, dla których można łatwo utworzyć taką urzędową ewidencję. Wynika to z faktu, że posiadanie księgi wieczystej jest warunkiem koniecznym do zaciągnięcia kredytu hipotecznego na daną nieruchomość. Posiadacz lokalu lub działki „z księgą” może również liczyć na pewne korzyści prawne.

Mowa o domniemaniu zgodności zapisów w księgach ze stanem faktycznym oraz tak zwanej rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece, wspomniana rękojmia sprawia, że „w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe”. Niemożliwość założenia księgi wieczystej skutkuje nie tylko brakiem dodatkowej ochrony prawnej dla potencjalnego nabywcy nieruchomości. Warto również wspomnieć o tym, że osoba kupująca nieruchomość „bez księgi”, naraża się na większe niebezpieczeństwo związane z roszczeniami osób trzecich. Nawet jeśli obecnie nie wiadomo o takich roszczeniach, to mogą się one pojawić za kilka lat.

„Księgowe” problemy często dotyczą spółdzielców

W nawiązaniu do tematu nieruchomości bez księgi wieczystej, warto również wspomnieć o spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu. Wg portalu RynekPierwotny.pl wspomniane prawo dość często bywa mylone z prawem odrębnej własności lokalu. Opisywana sytuacja wynika między innymi z faktu, że spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania może zostać uwzględnione w księdze wieczystej nieruchomości lokalowej. Wpis spółdzielczego prawa w dalszym ciągu nie jest obowiązkowy. Pomimo tego, wielu spółdzielców chciałoby wykazać swoje ograniczone prawo rzeczowe w księdze wieczystej lokalu. Taka adnotacja pozwala na zaciągnięcie kredytu hipotecznego (finansującego nabycie spółdzielczego własnościowego prawa), umożliwia ewentualny wykup lokalu od spółdzielni i jest mile widziana na rynku mieszkaniowym.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Problem polega na tym, że w przypadku wielu mieszkań użytkowanych przez spółdzielców, odpowiedni wpis do księgi wieczystej nie może zostać dokonany. Na przeszkodzie stoi nieuregulowany stan prawny gruntów, które były w pośpiechu wykorzystywane do budowania kolejnych bloków spółdzielczych. Kłopoty ze statusem prawnym działek pod budynkami wielorodzinnymi, obecnie dotyczą około 100 000 mieszkań spółdzielczych. Liczba takich problematycznych lokali spada powoli, bo większość spółdzielni mieszkaniowych nie ma możliwości albo chęci potrzebnych do uporządkowania statusu prawnego użytkowanych gruntów (na przykład poprzez ich wykup lub uzyskanie prawa użytkowania wieczystego).

Regulacje rozwiązujące wspomniane problemy spółdzielni i spółdzielców z gruntami, mają być elementem tzw. dużej ustawy reprywatyzacyjnej. Los tego bardzo ważnego aktu prawnego, niestety pozostaje niepewny. Do czasu systemowego rozwiązania problemu dotyczącego gruntów pod blokami, ofertę zakupu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (niewpisanego do księgi wieczystej), należy traktować bardzo ostrożnie.   

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Autopromocja

REKLAMA

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code
Sektor publiczny
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Wciąż są przyznawane dodatki węglowe 3000 zł. W szczególnych sytuacjach [Nowelizacja ustawy o dodatku węglowym]

Nowelizacja: Dodatek węglowy 3000 zł może być przyznany w 2024 r. Jak to możliwe? Dodatek był jednorazowo w 2022 r.

Za 27 dni szkolenia wojskowego cywil dostanie 6 tys. zł. Kto może się zgłosić?

„Wakacje z wojskiem” to nowy projekt Ministerstwa Obrony Narodowej, którego celem jest m.in. promocja służby wojskowej. Jest on skierowany głównie do młodzieży szkolnej i studenckiej.

Ważne wieści dotyczące CPK. To może być przełom w sprawie budowy portu lotniczego w Baranowie

Spółka Centralny Port Komunikacyjny (CPK) złożyła dzisiaj do Wojewody Mazowieckiego dokumenty potrzebne do wydania decyzji lokalizacyjnej dla obszaru lotniska CPK. To może być przełom w sprawie budowy portu lotniczego w Baranowie.

MEN: Stawia na edukację włączającą. Dla wszystkich uczniów i szkół. Jak przyciągnąć lekarzy do szkół?

Wiceminister edukacji narodowej Izabela Ziętka: Edukacja włączająca dotyczy wszystkich uczniów i każdej placówki. Jest pomocą w szkołach dla dzieci potrzebujących pomocy i wsparcia. 

REKLAMA

Wspólny bilet na pociągi i komunikację miejską. Znamy plany resortu infrastruktury

Ogólnopolski Bilet Zintegrowany ma umożliwić zakup jednego biletu łączącego różne rodzaje transportu publicznego, w tym transportu miejskiego i regionalnego organizowanego przez samorządy. Trwają prace nad możliwością jego wprowadzenia. 

10 tys. zł kary za akcję "Stop LGBT"

Prezes UODO nałożył karę na Komitet Inicjatywy Ustawodawczej "Stop LGBT" za niewłaściwe prowadzenie zbiórki podpisów. Listy z podpisami były niezabezpieczone w kościele.

Jakie zasiłki na dziecko w roku szkolnym 2024/25

Na jakie wsparcie materialne będą mogli liczyć i ich rodzice w nadchodzącym roku szkolnym? Oto zestawienie najważniejszych świadczeń i zasiłków.

Kalendarz roku szkolnego 2024/2025. Kiedy początek i koniec zajęć? W jakich terminach ferie?

Znamy już kalendarz roku szkolnego 2024/2025. Jakie są najważniejsze terminy w opublikowanym przez Ministerstwo Edukacji Narodowej dokumencie?

REKLAMA

Nawet 30 tys. dofinansowania. Nowy program wsparcia dla przydomowych wiatraków

Narodowy Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej poinformował, że planuje uruchomić program "Moja elektrownia wiatrowa" w drugim lub trzecim kwartale 2024 roku. Program ten ma na celu wsparcie zakupu przydomowych wiatraków, oferując dofinansowanie do 30 tys. zł.

Jeśli posiadasz dużą rodzinę, należą Ci się zniżki. Jakie?

Jesteś rodzicem przynajmniej 3 dzieci? Możesz nie wiedzieć, że przysługują Ci zniżki. Dowiedz się, jak z nich skorzystać oraz jak i gdzie złożyć odpowiedni wniosek.

REKLAMA