REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Nieruchomość bez księgi wieczystej - czy ryzyko się opłaci?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
RynekPierwotny.pl
Portal internetowy poświęcony nowym nieruchomościom
Nieruchomość bez księgi wieczystej - czy ryzyko się opłaci?/ fot. Fotolia
Nieruchomość bez księgi wieczystej - czy ryzyko się opłaci?/ fot. Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Żywiołowy wzrost cen nieruchomości (zwłaszcza mieszkań), który możemy zaobserwować w ostatnim czasie, motywuje wiele osób do poszukiwania cenowych okazji. W przypadku nieruchomości mieszkaniowych, niską ceną mogą kusić np. lokale nadające się do remontu albo mieszkania pozbawione księgi wieczystej. Brak ksiąg wieczystych stanowi również powód do obniżenia ceny nieruchomości gruntowych. Na zakup lokalu lub działki „bez księgi”, z pewnością nie powinny decydować się osoby, które nie do końca wiedzą, jakie skutki będzie miała taka decyzja. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili wyjaśnić, na czym dokładnie polega ryzyko związane z zakupem nieruchomości pozbawionej księgi wieczystej.

Brak księgi wieczystej nie zawsze można uzupełnić  

W trakcie ostatnich kilkudziesięciu lat Polska poczyniła duże postępy związane z uporządkowaniem stanu prawnego gruntów. Na zapóźnienie naszego kraju w tej kwestii, wpłynęła między innymi burzliwa historia i kiepska kultura prawno - administracyjna. Pomimo spadku liczby nieruchomości nieposiadających księgi wieczystej, w obrocie rynkowym wciąż można spotkać takie oferty. Sprzedający zwykle już na wstępie informują, że dany lokal lub grunt jest oferowany „bez ksiąg”. Ukrywanie takiego kłopotliwego faktu wydaje się raczej bezsensowne, bo prawny defekt wcześniej czy później wyjdzie na jaw.

REKLAMA

Jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl sytuacja prawna każdej nieruchomości jest indywidualna (podobnie jak jej wcześniejsza historia). Właśnie dlatego nie należy z góry przekreślać mieszkań oraz działek nieposiadających księgi wieczystej. Niekiedy problem związany z brakiem ksiąg wieczystych, można będzie zlikwidować niewielkim kosztem. Mowa o opłacie za założenie księgi wieczystej, która wynosi jedynie 60 zł. Problem polega na tym, że nie dla wszystkich nieruchomości można bezproblemowo założyć księgę wieczystą. Podstawą do utworzenia potrzebnej księgi będzie wiarygodny dokument (na przykład akt notarialny albo orzeczenie sądu).

REKLAMA

Przeszkodą w łatwym rozwiązaniu problemu jest nieuregulowany status prawny lokalu, gruntu zabudowanego nieruchomością mieszkaniową albo niezabudowanej działki. Warto zdawać sobie sprawę, że z roku na rok ubywa nieruchomości pozbawionych księgi wieczystej, dla których można łatwo utworzyć taką urzędową ewidencję. Wynika to z faktu, że posiadanie księgi wieczystej jest warunkiem koniecznym do zaciągnięcia kredytu hipotecznego na daną nieruchomość. Posiadacz lokalu lub działki „z księgą” może również liczyć na pewne korzyści prawne.

Mowa o domniemaniu zgodności zapisów w księgach ze stanem faktycznym oraz tak zwanej rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece, wspomniana rękojmia sprawia, że „w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe”. Niemożliwość założenia księgi wieczystej skutkuje nie tylko brakiem dodatkowej ochrony prawnej dla potencjalnego nabywcy nieruchomości. Warto również wspomnieć o tym, że osoba kupująca nieruchomość „bez księgi”, naraża się na większe niebezpieczeństwo związane z roszczeniami osób trzecich. Nawet jeśli obecnie nie wiadomo o takich roszczeniach, to mogą się one pojawić za kilka lat.

„Księgowe” problemy często dotyczą spółdzielców

REKLAMA

W nawiązaniu do tematu nieruchomości bez księgi wieczystej, warto również wspomnieć o spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu. Wg portalu RynekPierwotny.pl wspomniane prawo dość często bywa mylone z prawem odrębnej własności lokalu. Opisywana sytuacja wynika między innymi z faktu, że spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania może zostać uwzględnione w księdze wieczystej nieruchomości lokalowej. Wpis spółdzielczego prawa w dalszym ciągu nie jest obowiązkowy. Pomimo tego, wielu spółdzielców chciałoby wykazać swoje ograniczone prawo rzeczowe w księdze wieczystej lokalu. Taka adnotacja pozwala na zaciągnięcie kredytu hipotecznego (finansującego nabycie spółdzielczego własnościowego prawa), umożliwia ewentualny wykup lokalu od spółdzielni i jest mile widziana na rynku mieszkaniowym.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Problem polega na tym, że w przypadku wielu mieszkań użytkowanych przez spółdzielców, odpowiedni wpis do księgi wieczystej nie może zostać dokonany. Na przeszkodzie stoi nieuregulowany stan prawny gruntów, które były w pośpiechu wykorzystywane do budowania kolejnych bloków spółdzielczych. Kłopoty ze statusem prawnym działek pod budynkami wielorodzinnymi, obecnie dotyczą około 100 000 mieszkań spółdzielczych. Liczba takich problematycznych lokali spada powoli, bo większość spółdzielni mieszkaniowych nie ma możliwości albo chęci potrzebnych do uporządkowania statusu prawnego użytkowanych gruntów (na przykład poprzez ich wykup lub uzyskanie prawa użytkowania wieczystego).

Regulacje rozwiązujące wspomniane problemy spółdzielni i spółdzielców z gruntami, mają być elementem tzw. dużej ustawy reprywatyzacyjnej. Los tego bardzo ważnego aktu prawnego, niestety pozostaje niepewny. Do czasu systemowego rozwiązania problemu dotyczącego gruntów pod blokami, ofertę zakupu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (niewpisanego do księgi wieczystej), należy traktować bardzo ostrożnie.   

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Zapisz się na newsletter
Śledź na bieżąco nowe inicjatywy, projekty i ważne decyzje, które wpływają na Twoje życie codzienne. Zapisz się na nasz newsletter samorządowy.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Sektor publiczny
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Minimum 8000 zł brutto dla pracowników sądów? Związki zawodowe apelują o reformy

Brak rąk do pracy, niskie wynagrodzenia i narastający problem rotacji – pracownicy sądów alarmują, że bez systemowych reform i podwyżek polski wymiar sprawiedliwości może się załamać. Związek Zawodowy Ad Rem wskazuje, że choć podpisano porozumienie z rządem, jest to dopiero pierwszy krok do normalizacji.

5 mitów na temat "snusów"

W debacie publicznej coraz częściej słyszy się o "snusie" – produkcie, który rzekomo zyskuje popularność wśród osób uzależnionych od nikotyny. W rzeczywistości jednak termin ten jest bardzo często używany nieprawidłowo.

Aktywne wakacje 2025 r.: Od 1 500 zł do 2 500 zł dofinansowania na dziecko. Wnioski można składać do 15 sierpnia 2025 r.

Ministerstwo Sportu i Turystyki ruszyło z naborem wniosków o dofinansowania w ramach programu „Aktywne Wakacje”. Wnioski można składać do 15 sierpnia 2025 r. Kto może się ubiegać? Jakie warunki należy spełniać?

Strategia zarządzania zasobami ludzkimi w służbie cywilnej [PROJEKT]

W czwartek, 29 maja 2025 r. w wykazie legislacyjnym prac rządu pojawił się projekt uchwały Rady Ministrów w sprawie przyjęcia strategii zarządzania zasobami ludzkimi w służbie cywilnej. Chodzi o poprawę zarządzania służbą cywilną.

REKLAMA

Wydłużenie do 30 czerwca 2026 r. pilotażowego programu dla osób z doświadczeniem traumy [PROJEKT]

Wydłużeniu ma ulec program pilotażowy dotyczący oddziaływań terapeutycznych skierowanych do osób z doświadczeniem traumy. Odpowiednie rozporządzenie Ministra Zdrowia trafiło do uzgodnień i konsultacji publicznych.

Nocna prohibicja – jakich błędów unikać przy podejmowaniu uchwały

Rady gmin mają możliwość wprowadzenia ograniczeń w godzinach nocnej sprzedaży napojów alkoholowych. Jednak, aby skutecznie podjąć w tym zakresie uchwałę, muszą przestrzegać określonych zasad. Jakie błędy gminy popełniają najczęściej?

Drones360 Nowe technologie na rzecz zielonej i cyfrowej przyszłości edukacji zawodowej w Europie

Innowacyjny projekt Drones360, realizowany przez Instytut Ochrony Środowiska – Państwowy Instytut Badawczy w ramach programu Erasmus+ (VET) to przedsięwzięcie mające na celu wprowadzenie fundamentalnej zmiany w sposobie przygotowywania młodych ludzi i dorosłych do pracy w kluczowych sektorach przyszłości: zielonej gospodarce i cyfrowych technologiach. Działania w projekcie skupiają się na rozwoju nowoczesnych narzędzi edukacyjnych wykorzystujących drony, wirtualną rzeczywistość (VR) i rozszerzoną rzeczywistość (AR). Inicjatywa łączy ośrodki naukowe, instytucje edukacyjne i firmy z sześciu krajów Unii Europejskiej.

Raport o stanie gminy na ostatniej prostej

To już ostatni moment na przygotowanie i przedłożenie radzie raportu o stanie gminy. Termin mija 31 maja. Jego dochowanie jest konieczne dla uzyskania przez wójta wotum zaufania. Warto prześledzić, co musi zawierać taki dokument, oraz jaka jest procedura jego opracowania i przyjęcia.

REKLAMA

Ile Polacy planują wydać na wakacje i jak będą odpoczywać w tym roku?

Wakacje zbliżają się wielkimi krokami. Jaki budżet na wyjazd przewidują Polacy? Co planują robić podczas urlopu?

Bilety kolejowe za złotówkę z okazji Dnia Dziecka

W niedzielę 1 czerwca jest Dzień Dziecka, z tej okazji Koleje Śląskie wprowadzają jednodniową promocję. Bilety dla dzieci i młodzieży w wieku od 4 do 16 lat będą kosztować 1 zł na pociągi regionalnego przewoźnika kursujące w granicach woj. śląskiego.

REKLAMA