Kategorie

Nieruchomość bez księgi wieczystej - czy ryzyko się opłaci?

RynekPierwotny.pl
Portal internetowy poświęcony nowym nieruchomościom
Nieruchomość bez księgi wieczystej - czy ryzyko się opłaci?/ fot. Fotolia
Żywiołowy wzrost cen nieruchomości (zwłaszcza mieszkań), który możemy zaobserwować w ostatnim czasie, motywuje wiele osób do poszukiwania cenowych okazji. W przypadku nieruchomości mieszkaniowych, niską ceną mogą kusić np. lokale nadające się do remontu albo mieszkania pozbawione księgi wieczystej. Brak ksiąg wieczystych stanowi również powód do obniżenia ceny nieruchomości gruntowych. Na zakup lokalu lub działki „bez księgi”, z pewnością nie powinny decydować się osoby, które nie do końca wiedzą, jakie skutki będzie miała taka decyzja. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili wyjaśnić, na czym dokładnie polega ryzyko związane z zakupem nieruchomości pozbawionej księgi wieczystej.

Brak księgi wieczystej nie zawsze można uzupełnić  

Reklama

W trakcie ostatnich kilkudziesięciu lat Polska poczyniła duże postępy związane z uporządkowaniem stanu prawnego gruntów. Na zapóźnienie naszego kraju w tej kwestii, wpłynęła między innymi burzliwa historia i kiepska kultura prawno - administracyjna. Pomimo spadku liczby nieruchomości nieposiadających księgi wieczystej, w obrocie rynkowym wciąż można spotkać takie oferty. Sprzedający zwykle już na wstępie informują, że dany lokal lub grunt jest oferowany „bez ksiąg”. Ukrywanie takiego kłopotliwego faktu wydaje się raczej bezsensowne, bo prawny defekt wcześniej czy później wyjdzie na jaw.

Jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl sytuacja prawna każdej nieruchomości jest indywidualna (podobnie jak jej wcześniejsza historia). Właśnie dlatego nie należy z góry przekreślać mieszkań oraz działek nieposiadających księgi wieczystej. Niekiedy problem związany z brakiem ksiąg wieczystych, można będzie zlikwidować niewielkim kosztem. Mowa o opłacie za założenie księgi wieczystej, która wynosi jedynie 60 zł. Problem polega na tym, że nie dla wszystkich nieruchomości można bezproblemowo założyć księgę wieczystą. Podstawą do utworzenia potrzebnej księgi będzie wiarygodny dokument (na przykład akt notarialny albo orzeczenie sądu).

Reklama

Przeszkodą w łatwym rozwiązaniu problemu jest nieuregulowany status prawny lokalu, gruntu zabudowanego nieruchomością mieszkaniową albo niezabudowanej działki. Warto zdawać sobie sprawę, że z roku na rok ubywa nieruchomości pozbawionych księgi wieczystej, dla których można łatwo utworzyć taką urzędową ewidencję. Wynika to z faktu, że posiadanie księgi wieczystej jest warunkiem koniecznym do zaciągnięcia kredytu hipotecznego na daną nieruchomość. Posiadacz lokalu lub działki „z księgą” może również liczyć na pewne korzyści prawne.

Mowa o domniemaniu zgodności zapisów w księgach ze stanem faktycznym oraz tak zwanej rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece, wspomniana rękojmia sprawia, że „w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe”. Niemożliwość założenia księgi wieczystej skutkuje nie tylko brakiem dodatkowej ochrony prawnej dla potencjalnego nabywcy nieruchomości. Warto również wspomnieć o tym, że osoba kupująca nieruchomość „bez księgi”, naraża się na większe niebezpieczeństwo związane z roszczeniami osób trzecich. Nawet jeśli obecnie nie wiadomo o takich roszczeniach, to mogą się one pojawić za kilka lat.

„Księgowe” problemy często dotyczą spółdzielców

W nawiązaniu do tematu nieruchomości bez księgi wieczystej, warto również wspomnieć o spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu. Wg portalu RynekPierwotny.pl wspomniane prawo dość często bywa mylone z prawem odrębnej własności lokalu. Opisywana sytuacja wynika między innymi z faktu, że spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania może zostać uwzględnione w księdze wieczystej nieruchomości lokalowej. Wpis spółdzielczego prawa w dalszym ciągu nie jest obowiązkowy. Pomimo tego, wielu spółdzielców chciałoby wykazać swoje ograniczone prawo rzeczowe w księdze wieczystej lokalu. Taka adnotacja pozwala na zaciągnięcie kredytu hipotecznego (finansującego nabycie spółdzielczego własnościowego prawa), umożliwia ewentualny wykup lokalu od spółdzielni i jest mile widziana na rynku mieszkaniowym.

Problem polega na tym, że w przypadku wielu mieszkań użytkowanych przez spółdzielców, odpowiedni wpis do księgi wieczystej nie może zostać dokonany. Na przeszkodzie stoi nieuregulowany stan prawny gruntów, które były w pośpiechu wykorzystywane do budowania kolejnych bloków spółdzielczych. Kłopoty ze statusem prawnym działek pod budynkami wielorodzinnymi, obecnie dotyczą około 100 000 mieszkań spółdzielczych. Liczba takich problematycznych lokali spada powoli, bo większość spółdzielni mieszkaniowych nie ma możliwości albo chęci potrzebnych do uporządkowania statusu prawnego użytkowanych gruntów (na przykład poprzez ich wykup lub uzyskanie prawa użytkowania wieczystego).

Regulacje rozwiązujące wspomniane problemy spółdzielni i spółdzielców z gruntami, mają być elementem tzw. dużej ustawy reprywatyzacyjnej. Los tego bardzo ważnego aktu prawnego, niestety pozostaje niepewny. Do czasu systemowego rozwiązania problemu dotyczącego gruntów pod blokami, ofertę zakupu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (niewpisanego do księgi wieczystej), należy traktować bardzo ostrożnie.   

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Sektor publiczny
    1 sty 2000
    17 cze 2021
    Zakres dat:

    Nauczyciel w Polsce - pasja czy zawód? Raport o statusie nauczycieli w Polsce 2021

    Nauczyciel w Polsce - pasja czy zawód? Raport o statusie nauczycieli w Polsce 2021. Nauczyciel to zawód często oceniany. Ale czy doceniany? W raporcie zbadano, co myślą o nauczycielach rodzice, uczniowie, a także oni sami o swojej pracy.

    Domowa Opieka Medyczna - Pulsoksymetr i PulsoCare

    Domowa Opieka Medyczna to program mający na celu zdalne monitorowanie stanu zdrowia Pacjentów. Program wykorzystuje pulsoksymetr jako narzędzie diagnostyczne i aplikację PulsoCare do przekazywania i monitoringu danych.

    CEEB - zadania gmin związane ze spisem źródeł ciepła

    CEEB - zadania gmin związane ze spisem źródeł ciepła. W jakim terminie gmina powinna wprowadzić dane do ewidencji? Ile czasu ma urzędnik na wprowadzenie danych z deklaracji do systemu? Czy każdy pracownik urzędu może wprowadzać dane do CEEB? Czy przewidziano finansowanie dla gmin?

    Centralna Ewidencja Emisyjności Budynków (CEEB) - od kiedy, deklaracja

    Centralna Ewidencja Emisyjności Budynków (CEEB) - od kiedy, jak złożyć deklarację źródeł ciepła? Przedstawiamy najważniejsze informacje o nowym obowiązku, który będzie spoczywał na właścicielach i zarządcach budynków.

    CEEB - jakie kary za brak zgłoszenia do ewidencji źródeł ciepła?

    CEEB - Centralna Ewidencja Emisyjności Budynków rusza już 1 lipca 2021 roku. Oznacza to nowy obowiązek dla milionów Polaków, którzy będą musieli zgłosić, czym ogrzewają swoje domy. Jakie kary grożą za brak zgłoszenia?

    Szczepienia przeciw COVID-19 w aptekach - NFZ przyjmuje wnioski

    Szczepienia przeciw COVID-19 w aptekach. Oddziały Wojewódzkie Narodowego Funduszu Zdrowia przyjmują od wtorku wnioski od aptek, które chcą przystąpić do Narodowego Programu Szczepień przeciw COVID-19. Nabór jest otwarty i ciągły, nie ma konkretnej daty jego zakończenia.

    Aplikacja mObywatel - co można w niej znaleźć?

    Aplikacja mObywatel - co można w niej znaleźć? Już ponad 3 miliony Polaków korzysta z naszej aplikacji mObywatel, czyli cyfrowego portfela na dokumenty. Wkrótce trafi do niej Unijny Certyfikat COVID.

    Tymczasowy profil zaufany będzie stały

    Tymczasowy profil zaufany będzie stały. 17 czerwca 2021 roku wejdą ważne zmiany dotyczące profilu zaufanego, szczególnie jego tymczasowej wersji. Co się zmieni?

    Kiedy wyniki matur 2021?

    Wyniki matur 2021 – kiedy? Jak i gdzie je sprawdzić? Przedstawiamy ważne informacje dla tysięcy tegorocznych maturzystów.

    Profilaktyka 40 plus - badania od 1 lipca 2021 r.

    Profilaktyka 40 plus - badania od 1 lipca 2021 r. Minister zdrowia podpisał rozporządzenie zapowiedziane w programie Polski Ład. Z jakich badań będzie można skorzystać?

    Polski Ład: nowe miejsca pracy i infrastruktura mają rozwiązać problemy gmin

    Polski Ład to całościowe spojrzenie na problemy powiatów i gmin w całej Polsce. W ramach Polskiego Ładu budowane będą m.in. obiekty sportowe oraz infrastruktura drogowa, energetyczna, internetowa, kolejowa, które przyczynią się do rozwoju gospodarczego i poprawią jakość życia - mówił premier Mateusz Morawiecki.

    Konrad Fijołek prezydentem Rzeszowa - wyniki wyborów

    Konrad Fijołek nowym prezydentem Rzeszowa - znamy już oficjalne wyniki wyborów. Kandydat popierany przez opozycję: PO, Lewicę, PSL i Ruch Polska 2050 wygrał w pierwszej turze. Ile głosów zdobyli poszczególni kandydaci?

    Kurator oświaty - jakie ma mieć uprawnienia po zmianach?

    Kurator oświaty. Ministerstwo Edukacji i Nauki proponuje rozwiązania wzmacniające rolę kuratora oświaty. Jakie kurator ma mieć uprawnienia po zmianach?

    Lektury w szkole podstawowej – proponowane zmiany

    Lektury w szkole podstawowej – zmiany. Ministerstwo Edukacji i Nauki przygotowało propozycję zmian w liście lektur szkolnych. Jakie książki zostaną usunięte z wykazu a jakie dodane?

    Lista lektur w liceum i technikum – proponowane zmiany

    Lektury w liceum i technikum – jakie zmiany proponuje Ministerstwo Edukacji i Nauki? Skreślone z wykazu lektur mają być m.in. wiersze Marcina Świetlickiego oraz „Mała apokalipsa” Tadeusza Konwickiego. Zamiast tego uczniowie mają czytać m.in. dzieła filozoficzne i egzystencjalne Jana Pawła II.

    Dopłaty z gmin za odpady, maksymalna stawka opłaty od zużycia wody

    Dopłaty z gmin, maksymalna stawka opłaty od zużycia wody - szykują się spore zmiany w gospodarce odpadami. Co zawiera rządowy projekt zmian w ustawie o utrzymaniu czystości i porządku w gminach?

    Komunikacja w Compliance

    Komunikacja w Compliance. W najbliższym czasie sektor publiczny, ale i sektor prywatny (zwłaszcza duże i średnie przedsiębiorstwa) czeka wdrażanie systemów Compliance. Kluczem do udanego wdrożenia, a potem utrzymania systemów Compliance jest komunikacja.

    Leśna szkoła z klimatem - ruszają ekolekcje

    Leśna szkoła z klimatem to program opracowany we współpracy Ministerstwa Klimatu i Środowiska oraz Ministerstwa Edukacji i Nauki, który służy inspirowaniu uczniów i nauczycieli do działań sprzyjających środowisku przyrodniczemu. W program zaangażowane są też Lasy Państwowe, które m.in. przygotowują służące grom plenerowym ścieżki i organizują prelekcje.

    Dzień Ojca - gra miejska "Przygoda z Tatą"

    Dzień Ojca - MRiPS zaprasza do zapisów na grę miejską "Przygoda z Tatą". Gra odbędzie się w Warszawie.

    Praca zdalna urzędników - ekwiwalent

    Praca zdalna urzędników - po zmianie przepisów pracodawca będzie musiał zagwarantować ekwiwalent. Czy wygasi to pracę zdalną urzędników?

    Obowiązek zgłoszenia, czym ogrzewamy domy od 1 lipca 2021 r.

    Obowiązek zgłoszenia czym ogrzewamy domy - 1 lipca 2021 roku rusza zbieranie danych do Centralnej Ewidencji Emisyjności Budynków (CEEB). Do kiedy będzie trzeba zgłosić urządzenia? Jakie kary grożą za brak zgłoszenia?

    Euro 2021: Narodowa Strefa Kibica na mecz Polski z Hiszpanią

    Euro 2021 - Strefa Kibica na Stadionie Narodowym. 19 czerwca 2021 roku na Stadionie Narodowym będzie można oglądać mecz reprezentacji Polski z Hiszpanią na Mistrzostwach Europy w Piłce Nożnej. Jakie będą zasady? Ile osób będzie mogło wejść na stadion?

    MEiN proponuje zmiany w liście lektur

    Zmiany w liście lektur - Ministerstwo Edukacji i Nauki rozpoczyna konsultacje społeczne. Potrwają do 8 lipca.

    Narodowy Spis Powszechny - jak powinni się spisać studenci?

    Narodowy Spis Powszechny - studenci mogą nie mieć świadomości, że ciąży na nich obowiązek spisowy. Nigdy nie brali udziału w spisie - ostatni był 10 lat temu, gdy byli jeszcze dziećmi. Mogą też myśleć, że zrobią to za nich rodzice lub dom studencki. Najlepiej jednak wziąć odpowiedzialność we własne ręce i spisać się samodzielnie! Tym bardziej, jeśli nie mieszka się z rodzicami lub w akademiku.

    Strajk Pielęgniarek: Czujemy się oszukane przez rząd [PODCAST]

    11 manifestacji w centralnych miejscach miast wojewódzkich, 4000 uczestników: pielęgniarki, pielęgniarze, położne - tak wyglądał strajk ostrzegawczy pielęgniarek i położnych. Czy będzie strajk generalny? Zapraszamy do wysłuchania podcastu.