Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Nieruchomość bez księgi wieczystej - czy ryzyko się opłaci?

RynekPierwotny.pl
Portal internetowy poświęcony nowym nieruchomościom
Nieruchomość bez księgi wieczystej - czy ryzyko się opłaci?/ fot. Fotolia
Nieruchomość bez księgi wieczystej - czy ryzyko się opłaci?/ fot. Fotolia
Żywiołowy wzrost cen nieruchomości (zwłaszcza mieszkań), który możemy zaobserwować w ostatnim czasie, motywuje wiele osób do poszukiwania cenowych okazji. W przypadku nieruchomości mieszkaniowych, niską ceną mogą kusić np. lokale nadające się do remontu albo mieszkania pozbawione księgi wieczystej. Brak ksiąg wieczystych stanowi również powód do obniżenia ceny nieruchomości gruntowych. Na zakup lokalu lub działki „bez księgi”, z pewnością nie powinny decydować się osoby, które nie do końca wiedzą, jakie skutki będzie miała taka decyzja. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili wyjaśnić, na czym dokładnie polega ryzyko związane z zakupem nieruchomości pozbawionej księgi wieczystej.

Brak księgi wieczystej nie zawsze można uzupełnić  

W trakcie ostatnich kilkudziesięciu lat Polska poczyniła duże postępy związane z uporządkowaniem stanu prawnego gruntów. Na zapóźnienie naszego kraju w tej kwestii, wpłynęła między innymi burzliwa historia i kiepska kultura prawno - administracyjna. Pomimo spadku liczby nieruchomości nieposiadających księgi wieczystej, w obrocie rynkowym wciąż można spotkać takie oferty. Sprzedający zwykle już na wstępie informują, że dany lokal lub grunt jest oferowany „bez ksiąg”. Ukrywanie takiego kłopotliwego faktu wydaje się raczej bezsensowne, bo prawny defekt wcześniej czy później wyjdzie na jaw.

Jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl sytuacja prawna każdej nieruchomości jest indywidualna (podobnie jak jej wcześniejsza historia). Właśnie dlatego nie należy z góry przekreślać mieszkań oraz działek nieposiadających księgi wieczystej. Niekiedy problem związany z brakiem ksiąg wieczystych, można będzie zlikwidować niewielkim kosztem. Mowa o opłacie za założenie księgi wieczystej, która wynosi jedynie 60 zł. Problem polega na tym, że nie dla wszystkich nieruchomości można bezproblemowo założyć księgę wieczystą. Podstawą do utworzenia potrzebnej księgi będzie wiarygodny dokument (na przykład akt notarialny albo orzeczenie sądu).

Przeszkodą w łatwym rozwiązaniu problemu jest nieuregulowany status prawny lokalu, gruntu zabudowanego nieruchomością mieszkaniową albo niezabudowanej działki. Warto zdawać sobie sprawę, że z roku na rok ubywa nieruchomości pozbawionych księgi wieczystej, dla których można łatwo utworzyć taką urzędową ewidencję. Wynika to z faktu, że posiadanie księgi wieczystej jest warunkiem koniecznym do zaciągnięcia kredytu hipotecznego na daną nieruchomość. Posiadacz lokalu lub działki „z księgą” może również liczyć na pewne korzyści prawne.

Mowa o domniemaniu zgodności zapisów w księgach ze stanem faktycznym oraz tak zwanej rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece, wspomniana rękojmia sprawia, że „w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe”. Niemożliwość założenia księgi wieczystej skutkuje nie tylko brakiem dodatkowej ochrony prawnej dla potencjalnego nabywcy nieruchomości. Warto również wspomnieć o tym, że osoba kupująca nieruchomość „bez księgi”, naraża się na większe niebezpieczeństwo związane z roszczeniami osób trzecich. Nawet jeśli obecnie nie wiadomo o takich roszczeniach, to mogą się one pojawić za kilka lat.

„Księgowe” problemy często dotyczą spółdzielców

W nawiązaniu do tematu nieruchomości bez księgi wieczystej, warto również wspomnieć o spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu. Wg portalu RynekPierwotny.pl wspomniane prawo dość często bywa mylone z prawem odrębnej własności lokalu. Opisywana sytuacja wynika między innymi z faktu, że spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania może zostać uwzględnione w księdze wieczystej nieruchomości lokalowej. Wpis spółdzielczego prawa w dalszym ciągu nie jest obowiązkowy. Pomimo tego, wielu spółdzielców chciałoby wykazać swoje ograniczone prawo rzeczowe w księdze wieczystej lokalu. Taka adnotacja pozwala na zaciągnięcie kredytu hipotecznego (finansującego nabycie spółdzielczego własnościowego prawa), umożliwia ewentualny wykup lokalu od spółdzielni i jest mile widziana na rynku mieszkaniowym.

Problem polega na tym, że w przypadku wielu mieszkań użytkowanych przez spółdzielców, odpowiedni wpis do księgi wieczystej nie może zostać dokonany. Na przeszkodzie stoi nieuregulowany stan prawny gruntów, które były w pośpiechu wykorzystywane do budowania kolejnych bloków spółdzielczych. Kłopoty ze statusem prawnym działek pod budynkami wielorodzinnymi, obecnie dotyczą około 100 000 mieszkań spółdzielczych. Liczba takich problematycznych lokali spada powoli, bo większość spółdzielni mieszkaniowych nie ma możliwości albo chęci potrzebnych do uporządkowania statusu prawnego użytkowanych gruntów (na przykład poprzez ich wykup lub uzyskanie prawa użytkowania wieczystego).

Regulacje rozwiązujące wspomniane problemy spółdzielni i spółdzielców z gruntami, mają być elementem tzw. dużej ustawy reprywatyzacyjnej. Los tego bardzo ważnego aktu prawnego, niestety pozostaje niepewny. Do czasu systemowego rozwiązania problemu dotyczącego gruntów pod blokami, ofertę zakupu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (niewpisanego do księgi wieczystej), należy traktować bardzo ostrożnie.   

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Przygotuj się do stosowania nowych przepisów!
Przygotuj się do stosowania nowych przepisów!

Poradnik prezentuje praktyczne wskazówki, w jaki sposób dostosować się do zmian w podatkach i wynagrodzeniach wprowadzanych nowelizacją Polskiego Ładu.

Tyko teraz książka + ebook w PREZENCIE
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Sektor publiczny
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Czarnek: nikt nie może nauczycielowi nakazać albo zakazać korzystania z podręcznik HIT
    Czarnek: W przepisach prawa nie ma wymogu stosowania takiej albo innej książki, takiego albo innego podręcznika. To nauczyciel decyduje o tym, w jaki sposób realizuje podstawę programową, przy pomocy jakich narzędzi dydaktycznych, pomocy dydaktycznych.
    Lokalizacja miejsc sprzedaży napojów alkoholowych
    Określanie zasad sytuowania miejsc sprzedaży i podawania napojów alkoholowych należy do tych regulacji, które ze względu na swoją lakoniczność przenoszą ciężar wyznaczenia granic prawidłowego ich stosowania na orzecznictwo i doktrynę. Warto zwrócić więc uwagę na kilka kwestii, które mogą rzutować na ważność oraz efektywność zasad regulowanych w uchwałach rad gmin.
    Ochrona środowiska w planie miejscowym
    Podstawowym celem wprowadzania i modyfikacji regulacji planistycznych jest zapewnienie poszanowania ładu przestrzennego. Organy gminy w planach miejscowych muszą jednak również uwzględniać zagadnienia związane z ochroną środowiska. Wynika to wprost z regulacji odnoszących się do planowania i zagospodarowania przestrzennego.
    Istotne naruszenie prawa przez organ
    Opierając się na konstrukcji wad powodujących nieważność uchwały organu gminy można wskazać takie rodzaje naruszeń przepisów, jakie da się zaliczyć do istotnych, a więc skutkujących nieważnością wydanego aktu. Do naruszeń tych będzie należało np. naruszenie przepisów określających kompetencję do podejmowania aktu normatywnego, przepisów prawa ustrojowego, przepisów prawa materialnego przez wadliwą ich wykładnię, a także przepisów podjęcia aktu normatywnego, jeżeli na skutek tego naruszenia podjęto akt o innej treści niż gdyby naruszenie nie nastąpiło.
    Skarga na brak dostępności
    Od niemal roku w polskim prawie funkcjonuje instytucja skargi na brak dostępności. Można by się spodziewać, że skargi tego typu, przynajmniej w pierwszych miesiącach, będą wpływać lawinowo. Tymczasem Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych odnotował wpływ zaledwie 25 skarg na brak dostępności, z czego zdecydowana większość posiadała wady formalne. Problem tkwi w nie do końca zrozumiałej procedurze. Złożenie skargi powinno być poprzedzone wnioskiem o zapewnienie dostępności.
    Wygaszenie mandatu radnego z powodu wykorzystania mienia gminy
    Wykorzystywanie mienia komunalnego stanowi przesłankę do wygaśnięcia mandatu radnego. Jednak nie każde korzystanie z tego mienia będzie wyczerpywało zakaz ustawowy. Tu istotną rolę odgrywa ustalenie, czy ma to charakter wykraczający poza warunki powszechnej dostępności mienia należącego do gminy.
    Nadawanie nazw przestrzeni publicznej
    Legislacja dotycząca zmian nazw obiektów przestrzeni publicznej oraz usuwania pomników stanowiła w ostatnich miesiącach źródło ożywionej dyskusji. Swój sprzeciw wyrażali zarówno samorządowcy, wskazując na naruszenie konstytucyjnej zasady suwerenności, jak i przedstawiciele doktryny, podkreślając nieprawidłowości względem techniki prawodawczej.
    Jak złożyć wniosek o dodatek węglowy przez ePUAP? [Instrukcja]
    Wniosek elektroniczny o dodatek węglowy można wysłać w ePUAP jako załącznik w formacie WORD albo PDF w trybie "Pismo ogólne do podmiotu publicznego". Nie ma bowiem osobnego formularza wniosku o dodatek węglowy dla systemu ePUAP, który można byłoby wypełnić po zalogowaniu się do niego.
    Interaktywny wzór wniosku o dodatek węglowy [PDF]
    Inforlex.pl przygotował interaktywny wzór wniosku o dodatek węglowy. Można go wypełnić na komputerze, wydrukować i podpisać.
    Program „Aktywny samorząd” [wnioski do 31 sierpnia i 10 października 2022 r.]
    Do 31 sierpnia 2022 r. trwa nabór wniosków do programu „Aktywny samorząd”. Jest to dofinansowanie dla osób z niepełnosprawnościami. Cytowana w komunikacie resortu minister rodziny i polityki społecznej Marlena Maląg poinformowała, że od początku trwania programu dofinansowanie otrzymało ponad 230 tys. osób.
    Podstawa programowa z matematyki dla klas I–III [EDUKACJA WCZESNOSZKOLNA]
    Podstawę programową dla klas I-III szkół podstawowych określa ROZPORZĄDZENIE MINISTRA EDUKACJI NARODOWEJ z dnia 14 lutego 2017 r. w sprawie m.in. podstawy programowej wychowania przedszkolnego oraz podstawy programowej kształcenia ogólnego dla szkoły podstawowej.
    Centralny rejestr wyborców dopiero w 2025 r.?
    O stworzenie Centralnego Rejestru Wyborców (CRW) od lat apeluje Państwowa Komisja Wyborcza. Choć jego budowa miała się zakończyć w grudniu 2022 r., obecnie deklarowany przez rząd termin to rok 2025.
    Czy jeden licznik na prąd wyklucza wypłatę dodatku węglowego dla dwóch rodzin?
    W domu z jednym piecem na węgiel mieszkają dwie rodziny. W domu jest tylko jeden licznik na prąd i wodę. Czy jeden licznik jest przeszkodą do otrzymania przed każdą z rodzin dodatku węglowego?
    Dyrektor szkoły karze ucznia pracami porządkowymi [ustawa o resocjalizacji z 9 czerwca 2022 r.]
    Od 1 września 2022 r. dyrektor szkoły nie będzie musiał zawiadamiać policji lub sądu rodzinnego o każdym przypadku popełnienia czynu karalnego przez ucznia. Zamiast tego, w przypadku drobnych wykroczeń, będzie mógł za zgodą rodziców sam zdecydować o rodzaju konsekwencji, jakie poniesie winowajca.
    MEiN: Nie będzie zmian w przepisach o dodatkach za trudne i uciążliwe warunki pracy dla pedagogów specjalnych
    Grupa posłów skierowała do resortu edukacji interpelację poselską w sprawie dodatków do wynagrodzenia nauczycieli pracujących w trudnych i uciążliwych warunkach. Parlamentarzyści zwrócili uwagę, że zmienione w maju 2022 roku Prawo oświatowe obliguje dyrektorów przedszkoli oraz szkół niebędących placówkami specjalnymi do obligatoryjnego zatrudnienia z dniem 1 września 2022 roku pedagogów specjalnych.
    Od 2023 r. zakaz wzywania petentów do urzędów? Sprawa ma być załatwiona emailem albo przez telefon
    Resort rozwoju i technologii przygotował projekt zmian w przepisach, dzięki którym obywatele nie będą musieli tak często jak obecnie stawiać się osobiście w urzędach - poinformował minister rozwoju i technologii Waldemar Buda. Dodał, że zmiany mają wejść od 2023 roku.
    Podwyżka cen węgla w sklepie internetowym PGG
    Polska Grupa Górnicza ujednoliciła od 16 sierpnia ceny sprzedaży poszczególnych sortymentów węgla opałowego we wszystkich kopalniach. Po zmianie średnia cena węgla opałowego wyniesie ok. 1,2 tys. zł za tonę wobec ok. 1 tys. zł/t dotychczas - podała spółka w komunikacie prasowym.
    Czy dodatek węglowy mogą otrzymać Ukraińcy?
    Czy dodatek węglowy może otrzymać uchodźca z Ukrainy, który wynajmuje mieszkanie ogrzewane węglem?
    Akademia budżetowa 2022
    Akademia budżetowa to cykl 4 szkoleń dedykowanych osobom zajmującym się rachunkowością oraz finansami w jednostkach sektora finansów publicznych m.in. w szkołach, przedszkolach, centrum usług wspólnych, ośrodkach pomocy społecznej, gminach, powiatach zatrudnionych na stanowiskach księgowych, inspektorów, referentów, sekretarzy oraz innych specjalistów. W ramach Akademii przybliżone zostaną najważniejsze zagadnienia z zakresu rachunkowości oraz sprawozdawczości obowiązujące i planowane od 2023 r.
    Kopalnia Budryk: dodatkowy węgiel „Orzech” dla odbiorców indywidualnych
    Jastrzębska Spółka Węglowa, która jest największym producentem węgla koksowego w UE, zwiększy produkcję węgla do celów energetycznych sortymentu orzech i rozpoczęła już jego sprzedaż w kopalni Budryk odbiorcom indywidualnym.
    Czy wójt może wydawać wytyczne dyrektorowi szkoły
    Sprawowanie nadzoru nad działalnością jednostek oświatowych nie jest uprawnieniem na tyle szerokim, aby dawało wójtowi prawo ingerowania w kompetencje dyrektorów szkół i przedszkoli.
    W jednym domu mieszkają dwie rodziny. Kto ma prawo do dodatku węglowego?
    Pytanie: Mieszkam z mężem i dzieckiem na parterze domu. Piętro jest zamieszkałe przez teścia i teściową. Obie rodziny żyją osobno w zakresie rachunków, zakupów. W domu jest piec na węgiel zgłoszony do CEEB. Dom należy do teściów. Kto ma prawo do dodatku węglowego?
    Prezydent podpisał nowelizację Karty Nauczyciela. Co się zmienia od 1 września 2022 r.?
    Nowelizacja Karty Nauczyciela wprowadza: 1) dwa stopnie awansu zawodowego: nauczyciela minowanego oraz nauczyciela dyplomowanego oraz 2) zmiany w wysokości tzw. średniego wynagrodzenia nauczycieli.
    Jak zmiany klimatu wpływają na nasze zdrowie? Tegoroczne fale upałów to zaledwie początek
    20 sierpnia 1897 roku brytyjski lekarz, Sir Ronalda Rossa odkrył, że za przenoszenie malarii odpowiedzialne są samice komarów. Niestety, zmiany klimatu, jakie obecnie obserwujemy, sprzyjają rozwojowi chorób przenoszonych właśnie przez wektory (m.in. komary i kleszcze), a ich zasięg występowania rozszerza się coraz bardziej na kraje Europy Północnej, powodując pojawianie się jednostek chorobowych, które dotychczas były kojarzone z obszarami tropikalnymi.
    Wniosek o dodatek węglowy trzeba złożyć do 30 listopada 2022 r.
    Aby otrzymać dodatek węglowy w wysokości 3000 zł, trzeba złożyć wniosek do gminy do 30 listopada. Gmina ma 30 dni na jego wypłatę.