Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Specustawa mieszkaniowa – czy skróci do niezbędnego minimum proces inwestycyjny?

RynekPierwotny.pl
Portal internetowy poświęcony nowym nieruchomościom
Specustawa mieszkaniowa – czy skróci do niezbędnego minimum proces inwestycyjny?/ fot. Fotolia
Specustawa mieszkaniowa – czy skróci do niezbędnego minimum proces inwestycyjny?/ fot. Fotolia
Ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, czyli specustawa mieszkaniowa, weszła w życie w sierpniu br. Jest najprawdopodobniej najbardziej innowacyjnym, choć jednocześnie kontrowersyjnym aktem prawnym regulującym funkcjonowanie krajowego rynku nieruchomości, jaki ujrzał światło dzienne od początku transformacji gospodarczej. Pytanie, na ile skutecznym.

Inicjatywa powołania do życia przepisów specustawy mieszkaniowej w pierwszym zamiarze była podyktowana koniecznością wsparcia programu Mieszkanie Plus, który po blisko trzech latach funkcjonowania de facto wciąż pozostaje w inwestycyjnym niebycie. Wg portalu RynekPierwotny.pl w rzeczywistości jednak przedmiotowe przepisy mają za zadanie znacząco zwiększyć skalę szeroko pojętego budownictwa mieszkaniowego w Polsce poprzez skrócenie i uproszczenie procedur przygotowania inwestycji oraz zwiększenie dostępności gruntów inwestycyjnych. W tej sytuacji pierwszym faktycznym ich beneficjentem ma szansę stać się rodzima branża deweloperska, która praktycznie od początku swego istnienia zmaga się z długotrwałymi, biurokratycznymi procedurami przygotowania i wdrażania inwestycji mieszkaniowych. Czy ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących wreszcie położy temu kres?

Pięciokrotne przyśpieszenie

Standardowe procedury poprzedzające w rodzimych realiach rynkowych rozpoczęcie budowy, w wielu przypadkach i określonych sytuacjach mogą przypominać drogę przez mękę. Jak tłumaczy portal RynekPierwotny.pl głównym winowajcą takiego stanu rzeczy jest głęboki deficyt uchwalonych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (MPZP), a także powszechna niemoc w ustalaniu kolejnych, co w krajowych warunkach jest powszechną normą. Wystarczy powiedzieć, że w miastach takie plany średnio posiada zaledwie 40 proc. ich powierzchni. W przypadku braku miejscowego planu pozwolenie na budowę uzyskuje się na podstawie warunków zabudowy, których zdobycie może potrwać wiele miesięcy, a w skrajnych przypadkach nawet ponad rok.

Zapisy specustawy mieszkaniowej mają być alternatywą dla dotychczasowych procedur przygotowywania inwestycji, skracającą ich okres z lat pięciu do zaledwie jednego roku. Osiągnięcie tak wyśrubowanego wyniku ma nastąpić przede wszystkim za sprawą zastąpienia dotychczasowych długotrwałych i uciążliwych administracyjnych praktyk nowymi, ze ściśle określonymi terminami, których przekroczenie przez właściwy organ skutkowałoby w określonych przypadkach konkretnymi konsekwencjami natury finansowej. 

I tak za sprawą specustawy mieszkaniowej uzyskanie pozwolenia na budowę następuje na podstawie gminnej uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, która zastępuje w tej kwestii decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Co więcej, w przypadku istnienia MPZP przedmiotowa uchwała może zostać podjęta pomimo niezgodności z jego zapisami. Musi być natomiast zgodna z założeniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Jest to fundamentalny zapis przedmiotowych przepisów, niejako przewracający do góry nogami dotychczasową metodykę przygotowywania inwestycji do realizacji.

Zasadniczy czynnik czasu

Elementem o pierwszorzędnym znaczeniu specustawy mieszkaniowej jest czynnik czasu. Każda procedura przygotowywania inwestycji ma przypisany maksymalny termin realizacji, którego przekroczenie w określonych przypadkach jest zagrożone karą pieniężną.

Rada gminy na podjęcie uchwały o lokalizacji inwestycji ma 60 dni z opcjonalnym przedłużeniem o kolejne 30 w określonych sytuacjach. Okres 21-dniowy obowiązuje natomiast dla konsultacji społecznych, po zamieszczeniu wniosku przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) w Biuletynie Informacji Publicznej gminy.

Przyjęcie uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji obliguje właściwy organ administracji architektoniczno- budowlanej do wydania inwestorowi pozwolenia na budowę.

Ściśle określone, przyśpieszone terminy, pod groźbą kar administracyjnych za ich przekroczenie, obowiązują stosowne organy przy wydawaniu decyzji wodnoprawnej i środowiskowej (odpowiednio 30 i 90 dni). W tradycyjnej procedurze przygotowywania inwestycji uzyskanie właśnie tych dokumentów stanowi często dla inwestorów najtrudniejszy i najdłużej procedowany etap.

Z kolei w przypadku skargi na uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji sąd administracyjny, nie wyłączając NSA w przypadku skargi kasacyjnej, rozpatruje ją w terminie 2 miesięcy, co jest w warunkach rodzimego sądownictwa okresem rekordowo krótkim.   

Wreszcie specustawa mieszkaniowa nie tylko przywraca - zablokowany ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego - obrót gruntami rolnymi położonymi w obrębach miast, o ile będzie on służył budownictwu mieszkaniowemu, ale też gwarantuje automatyczne i bezkosztowe odrolnienie takich terenów. Rzecz absolutnie nie do pomyślenia w ramach dotychczasowych tradycyjnych procedur.

Wszystko w rękach samorządów

Jak zauważa portal RynekPierwotny.pl ustawodawca w ramach przedmiotowych przepisów zadbał o maksymalne skrócenie, ułatwienie i uproszczenie podstawowych procedur składających się na przygotowanie inwestycji mieszkaniowej. Mimo to perspektywy „dziejowej misji” specustawy w realizacji ambitnego celu budowy nawet 3 milionów mieszkań do końca przyszłej dekady wydają się, przynajmniej na dziś dzień, dość mgliste, podobnie jak i przewidywana skuteczność jej zapisów. Pytanie, dlaczego.

Po pierwsze specustawa mieszkaniowa w opinii całej rzeszy urbanistów, architektów czy samorządowców stanowi potężne wręcz zagrożenie dla zachowania ładu przestrzennego, w związku z czym jeszcze dość długo będzie przedmiotem krytyki i ataków. A to - przynajmniej czasowo - nie będzie raczej sprzyjać lawinowemu wzrostowi jej popularności, nawet wśród potencjalnych beneficjentów.

Z kolei perspektywy specustawy mieszkaniowej w praktyce zależą prawie wyłącznie od stosunku do jej zapisów środowiska samorządowego, które w obecnej chwili wydaje się absolutnie zdezorientowane i podzielone w kwestii przydatności nowych przepisów dla swoich gmin, tudzież zasadności skorzystania z ich dobrodziejstw. Bardzo trudno jest więc na dziś dzień przewidzieć, jak i czy w ogóle na bazie specustawy mieszkaniowej rozwinie się współpraca inwestorów, głównie deweloperów z samorządami. Gdyby jednak tak się stało, ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, wyposażona jest we wszelkie możliwe instrumenty skracające i upraszczające proces inwestycyjny w mieszkaniówce do niezbędnego minimum, o zwiększeniu dostępności gruntów inwestycyjnych w miastach nie wspominając.

 

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Przygotuj się do stosowania nowych przepisów!
Przygotuj się do stosowania nowych przepisów!

Poradnik prezentuje praktyczne wskazówki, w jaki sposób dostosować się do zmian w podatkach i wynagrodzeniach wprowadzanych nowelizacją Polskiego Ładu.

Tyko teraz książka + ebook w PREZENCIE
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Sektor publiczny
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Podręcznik do historii i teraźniejszości dopuszczony do użytku szkolnego [licea i technika, klasy I]
    W wykazie podręczników dopuszczonych do użytku szkolnego do kształcenia ogólnego resortu edukacji i nauki opublikowano w piątek podręcznik do przedmiotu historia i teraźniejszość (HiT).
    Nowe stawki wynagrodzenia zasadniczego nauczycieli w 2022 r. [rozporządzenie]
    Od 1 września zaczną obowiązywać nowe minimalne stawki wynagrodzenia zasadniczego nauczycieli. Zgodnie z projektowanym przez MEiN rozporządzeniem wyniosą one od 3329 zł do 4224 zł.
    MKiDN: do 1 sierpnia wnioski o stypendium do 4000 zł brutto miesięcznie
    Do 1 sierpnia do godz. 16 można składać wnioski w Konkursie o przyznanie stypendiów twórczych oraz stypendiów z zakresu upowszechniania kultury na 2023 r. - poinformowało w poniedziałek MKiDN.
    CKE: Jakie były wyniki na egzaminie ósmoklasisty w 2022 r.?
    Uczniowie VIII klas szkół podstawowych, którzy w maju przystąpili do obowiązkowego egzaminu ósmoklasisty, za rozwiązanie zadań z języka polskiego uzyskali średnio 60 % punktów możliwych do otrzymania, a z matematyki – 57 %.
    Czy można przesunąć pracownika z urzędu gminy do ośrodka pomocy społecznej
    Burmistrz postanowił, że miejski ośrodek pomocy społecznej będzie zajmował się przyznawaniem świadczenia pieniężnego z tytułu zakwaterowania i wyżywienia obywatela Ukrainy. Jakie są sposoby przesunięcia pracowników z urzędu gminy do ośrodka pomocy społecznej?
    1 lipca 2022 r. Nowa lista leków refundowanych
    Od 1 lipca 2022 r. obowiązuje nowy wykaz leków refundowanych, do którego dodano 54 produkty bądź nowe wskazania.
    Centralizacja rozliczeń VAT w jednostkach samorządu terytorialnego (JST) - wyjaśnienia Ministerstwa Finansów
    Ministerstwo Finansów udzieliło 24 czerwca 2022 r. wyjaśnień odnośnie centralizacji rozliczeń VAT w jednostkach samorządu terytorialnego.
    6600 zł brutto, to netto 4829,58 zł, składka ZUS 904,86 zł od 1 lipca 2022 r. [kalkulator wynagrodzeń brutto netto Infor.pl]
    W 2021 r. dla pensji 6600 zł brutto wynagrodzenie na rękę było 4741,58 zł netto.
    Komunikat MRiPS: przepisy nie nakazują skrócenia pracy w czasie upału. Pracownik ma prawo do napojów pod rygorem grzywny
    Komunikat Ministerstwa Rodziny i Polityki Społecznej: Wysokie temperatury mają wpływ nie tylko na wydajność pracy, ale i na bezpieczeństwo pracownika. Skrócenie czasu pracy jest jednak decyzją, która zależy w praktyce od dobrej woli pracodawcy. Prawo nakazuje mu dostarczenia napojów. Nierespektowanie przez pracodawcę tego obowiązku stanowi wykroczenie zagrożone karą grzywny od 1 do 30 tys. złotych.
    5500 zł brutto, to netto 4078,81 zł, zaliczka 240 zł od 1 lipca 2022 r. [kalkulator wynagrodzeń brutto netto Infor.pl]
    5500 zł brutto, to netto 4078,81 zł, zaliczka 240 zł od 1 lipca 2022 r. [kalkulator wynagrodzeń brutto netto Infor.pl]
    Klasa IV i V podstawówki - lista przedmiotów i liczba godzin w roku szkolnym 2022/2023
    Przedmioty w klasie 5 podstawówki w roku szkolnym 2022/2023. Przedmioty w klasie 4 podstawówki w roku szkolnym 2022/2023, liczba godzin.
    Czy praca zdalna jest na wniosek pracownika? Czy pracodawca może nakazać pracę zdalną?
    Kodeks pracy wprowadzi możliwość pracy zdalnej i hybrydowej – zapowiedziała minister rodziny i polityki społecznej Marlena Maląg
    Podwyżka zaliczki na PIT dla umowy zlecenia od 1 lipca 2022 r. Przykłady MF i DGP obliczeń od 3000 zł do 8000 zł
    MF: Od zlecenia 3200 zł brutto miesięcznie zaliczka na PIT wzrośnie o 103 zł do 265 zł. Niekorzystna zmiana od 1 lipca 2022 r. Przed tą datą zaliczka na PIT wynosiła 162 zł.
    300 mln zł dla artystów z opłaty od komputerów, tabletów, smartfonów, dysków i pendrivów
    Projekt ustawy o artystach zawodowych przewiduje zasilenie kwotą 300 mln zł nowego Funduszu Wsparcia Artystów Zawodowych. Pieniądze będą pochodziły z opłaty reprograficznej płaconej przez importerów i sprzedawców elektroniki (komputery, tablety, smartfony, dyski twarde i pendrivy).
    300 mln zł dla Funduszu Wsparcia Artystów Zawodowych. Opłata od smartfonów i laptopów w 2023 r.
    300 mln zł. To planowane wpłaty z opłaty reprograficznej na rzecz nowego Funduszu Wsparcia Artystów Zawodowych (FWAZ). Jeżeli nie będzie tych pieniędzy fundusz dla artystów otrzyma z budżetu dotację celową 100 mln zł rocznie. Podstawą dla płatności tych kwot jest ustawa o artystach zawodowych. 27 czerwca 2022 r. rząd przedstawił jej najnowszy projekt w wersji, która ma zostać skierowana do Sejmu i tam uchwalona.
    Świadczenie 40 zł za dzień dłużej niż 120 dni za pomoc Ukrainkom w ciąży, osobom w wieku 60/65 lat i matkom trójki dzieci
    Gminy otrzymały prawo do wydłużenia ponad 120 dni okresu wypłaty świadczenia 40 zł za dzień zakwaterowania i wyżywiania uchodźców z Ukrainy.
    Czy umowy zawierane na realizację zadań w programie rozwiązywania problemów alkoholowych podlegają Prawu zamówień publicznych?
    Pytanie nr 1. Czy umowy zawierane na realizację zadań zapisanych w gminnym programie rozwiązywania problemów alkoholowych oraz przeciwdziałania narkomanii podlegają Prawu zamówień publicznych? Pytanie nr 2. Czy prawidłowym jest zawieranie umów zlecenia na realizację usług konsultanta bez określania okresu świadczenia usługi?
    Połowa nauczycieli z Warszawy myśli o odejściu ze szkoły. Nauczyciel woli prowadzić zakład pogrzebowy niż uczyć za 3500 zł
    Blisko połowa kadry zatrudnionej w publicznych szkołach myśli o odejściu z zawodu – pokazują badania realizowane m.in. przez Urząd Miasta st. Warszawy. Według ratusza zbliżamy się do dramatycznego punktu, kiedy po prostu nie będzie komu uczyć dzieci. Tym bardziej że spośród 31 tys. stołecznych nauczycieli ponad 5 tys. jest w wieku emerytalnym lub przedemerytalnym. Wiadomo też, że wakatów w tym roku jest więcej niż w latach 2021 i 2020, a z podobnym problemem borykają się szkoły w całym kraju.
    "DGP": Od 1 lipca 2022 r. błąd w przepisach o składce zdrowotnej i liczeniu zaliczek od pensji [nieudana korekta Polskiego Ładu?]
    DGP: Przepisy korygujące Polski Ład były tworzone w pośpiechu i rząd zapomniał zmienić zasady wyliczania składki zdrowotnej. Nie ma wątpliwości, że w po 1 lipca 2022 r. pracodawcy dalej muszą wyliczać wysokość zaliczki na PIT dwukrotnie: 1) według zasad z 2022 r. i 2) zasad z 2021 r. W jakim celu? Dla ewentualnego obniżenia składki zdrowotnej do wysokości zaliczki z 2021 r.
    IMGW: Najnowsza prognoza pogody na wakacje 2022 r. W lipcu upały powyżej 30 stopni. W sierpniu ciepło i burze
    Z eksperymentalnej prognozy długoterminowej wynika, że w lipcu w Polsce temperatury będą powyżej normy, to znaczy, że będzie naprawdę upalnie.
    5000 zł brutto, to netto 3613.19 zł od 1 lipca 2022 r. [kalkulator wynagrodzeń brutto netto]
    5000 zł brutto, to netto 3613.19 zł od 1 lipca 2022 r. [kalkulator wynagrodzeń brutto netto]
    4600 zł brutto i netto 3270,83 zł dla pracownika chorującego przez część miesiąca od 1 lipca 2022 r. [42 przykłady]
    Przeliczenie wynagrodzenia brutto do netto od 1 lipca 2022 r., gdy pracowniki część miesiąca był chory - to przykład nr 38 z poradnika Wydawnictwa Infor o przeliczaniu wynagrodzeń z brutto na netto od 1 lipca 2022 r. Pozostałe przykłady w poradniku.
    15 000 zł brutto dla programisty, to 10555,58 zł albo 9167,58 zł netto [42 przykłady od 1 lipca 2022 r.]
    Lista płac dla pracownika, który przekroczył I próg podatkowy - to przykład nr 40 z poradnika Wydawnictwa Infor o przeliczaniu wynagrodzeń z brutto na netto od 1 lipca 2022 r. Pozostałe przykłady w poradniku.
    Ochrona zabytków w gminach
    Zadania, które realizuje samorząd gminny w celu zaspokajania zbiorowych potrzeb wspólnoty lokalnej, obejmują między innymi ochronę i opiekę nad zabytkami. Oznacza to wiele obowiązków ustawowych, które gmina musi wypełniać.
    Okazjonalne kąpielisko za milczącą zgodą wójta
    Zmienia się procedura tworzenia miejsc okazjonalnie wykorzystywanych do kąpieli. Zgłoszenie wodnoprawne i zgłoszenie na utworzenie takiego miejsca będzie można załatwić w jednym urzędzie - gminy. Nowelizacja Prawa wodnego upraszcza także zasady i formę zgody na utworzenie takiego miejsca (może być milcząca). Ważne jest również skrócenie terminów opiniowania zgłoszenia przez inspekcje ochrony środowiska, sanepid, dyrektorów: parku narodowego, urzędu morskiego czy urzędu żeglugi śródlądowej.