Koszty wyceny nieruchomości przy przekształceniach własnościowych

Podmiot władający nieruchomością jako użytkownik wieczysty ma możliwość przekształcenia swojego prawa w prawo własności. Z tytułu przekształcenia ustalana jest przez dotychczasowego właściciela opłata (w formie decyzji), która stanowi różnicę między wartością nieruchomości służącą do naliczania opłaty z tytułu wieczystego użytkowania a wartością tej samej nieruchomości jako własności.

Na potrzeby naliczenia opłaty z tytułu przekształcenia ustawodawca zezwala, aby wykorzystywać wyceny nieruchomości dokonane na potrzeby aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste. Jednak ani w ustawie z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (dalej: u.p.u.w.), ani w ustawie z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami nie ma żadnej podstawy prawnej do obciążenia dotychczasowego wieczystego użytkownika jakimikolwiek innymi kosztami niż naliczona w formie decyzji opłata za przekształcenie. Jedynie u.p.u.w. przewiduje, że kwestie proceduralne w zakresie przekształceń rozpatruje się, biorąc pod uwagę przepisy ustawy z 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (dalej: k.p.a.). Dlatego niektórzy – odwołując się do art. 262 § 1 pkt 2 k.p.a. przewidującego, że strona jest zobowiązana do poniesienia tych kosztów postępowania, które „zostały poniesione w interesie lub na żądanie strony, a nie wynikają z ustawowego obowiązku organów prowadzących postępowanie” – obciążają dotychczasowego użytkownika wieczystego kosztami wyceny. Moim zdaniem nie można tego robić, ponieważ użytkownik wieczysty wniósł o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, a nie wnioskował o dokonanie przez organ wyceny prawa własności. Dlatego koszt takiej wyceny obciąża organ naliczający opłatę za przekształcenie. Jest to bowiem swoisty środek dowodowy, dzięki któremu organ będzie w stanie zrealizować swój ustawowy obowiązek w związku ze złożeniem przez użytkownika wieczystego wniosku o przekształcenie należącego do niego prawa w prawo własności.

Zobacz również: Umorzenie należności Skarbu Państwa z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste gruntu

Potwierdza to, przewidziana w art. 7 k.p.a., zasada prawdy obiektywnej, zgodnie z którą „w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności, z urzędu lub na wniosek stron podejmują wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli”. Taką właśnie „czynnością niezbędną” jest wycena prawa własności nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste i jako „niezbędna do załatwienia sprawy”, czyli do naliczenia opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, w całości obciąża organ naliczający opłatę, który w obecnym stanie prawnym nie ma podstaw, żeby wydatkami z nią związanymi obciążać wieczystego użytkownika.

W związku z tym każdy użytkownik wieczysty, którego organ dokonujący przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności będzie chciał obciążyć kosztami jego wyceny, może skorzystać z ustawowej możliwości zaskarżenia takiego postanowienia (w takiej właśnie formie to obciążenie następuje) na podstawie art. 141 k.p.a. W takim zażaleniu wskazuje na bezpodstawność działań organu administracji publicznej w zakresie przerzucania na stronę kosztów czynności dowodowych związanych z realizacją ustawowych obowiązków organu. Ponieważ wniesienie takiego zażalenia nie wstrzymuje wykonania postanowienia o obciążeniu strony kosztami postępowania w zakresie wyceny prawa własności nieruchomości, strona w złożonym zażaleniu powinna jednak zwrócić się do organu o wstrzymanie jego wykonania. Alternatywą dla strony w tym zakresie jest również postępowanie polegające na wniesieniu opłaty z tego tytułu pomimo wniesionego zażalenia i w przypadku, gdy ostatecznie w sprawie wyjaśni się ta kwestia na korzyść strony, wniesienie do organu o zwrot opłaty z tego tytułu wraz z należnymi odsetkami. Dla organu administracji publicznej oznacza to dodatkowe koszty.

Z orzecznictwa

Artykuł 262 k.p.a. ustala zasadę rozdziału kosztów postępowania pomiędzy stronę a organ administracji (Skarb Państwa, budżet jednostki samorządu terytorialnego czy innego podmiotu). Brakuje jednak regulacji wskazującej, za pomocą jakich narzędzi rozgraniczyć te koszty, które zostały poniesione rzeczywiście w interesie strony, a które wyniknęły z realizacji zasady prawdy obiektywnej oraz zasady oficjalności, zobowiązujących organ prowadzący postępowanie do zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Z zasady prawdy obiektywnej w postępowaniu administracyjnym wynika wniosek, że ciężar dowodu w tym postępowaniu spoczywa na organie administracji publicznej. Oznacza to, że kosztami postępowania można by obciążyć stronę wyłącznie wtedy, gdyby organ spełnił jej żądanie w sprawie przeprowadzenia dowodu, nie posiadając jednocześnie jakichkolwiek wątpliwości co do stanu faktycznego sprawy i stwierdzając, że przeprowadzenie takiego dowodu jest całkowicie zbędne.

Wyrok WSA w Krakowie z 13 października 2010 r., sygn. akt II SA/Kr 177/10

Odstępstwo od zasady ogólnej, określającej, na kim spoczywa obowiązek ponoszenia kosztów postępowania administracyjnego (art. 262 § 1 k.p.a.), może nastąpić tylko na podstawie przepisu szczególnego, który wyraźnie i jednoznacznie nałoży na stronę obowiązek pokrycia wskazanych w nim kosztów postępowania.

Wyrok NSA w Warszawie z 15 czerwca 2011 r., sygn. akt I OSK 1617/10

Z orzecznictwa

Jedynie w decyzji administracyjnej ustalany jest koszt przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, którym jest opłata z tytułu przekształcenia, o jakiej mowa w art. 4 ust. 2 ustawy z 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Rada gminy ma wyłącznie kompetencje do podjęcia uchwały w przedmiocie udzielania bonifikat od opłat za takie przekształcenie, nie może zaś na podstawie art. 4 ust. 11a ww. ustawy obciążać kosztami sporządzenia operatu szacunkowego strony tego postępowania.

Wyrok WSA we Wrocławiu z 20 października 2011 r., sygn. akt II SA/Wr 612/11

Jeżeli ustalenie wartości nieruchomości leży w zakresie ustaleń faktycznych niezbędnych dla rozstrzygnięcia sprawy przekształcenia, a środkiem dowodowym, który ma posłużyć do ustalenia wartości nieruchomości jest stosowna opinia biegłego, to wykonanie operatu szacunkowego jest częścią postępowania dowodowego, którego przeprowadzenie jest ustawowym obowiązkiem organu właściwego do wydania decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Tym samym koszty wykonania operatu obciążają organ administracji nie zaś stronę postępowania.

Wyrok WSA w Łodzi z 12 marca 2013 r., sygn. akt II SA/Łd 4/13

Podstawy prawne

● art. 4 ust. 2 ustawy z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (j.t. Dz.U. z 2012 r. poz. 83)

● ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz.U. z 2014 r. poz. 518; ost. zm. Dz.U. z 2014 r. poz. 906)

● art. 7, art. 141, art. 262 § 1 pkt 2 ustawy z 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (j.t. Dz.U. z 2013 r. poz. 267; ost. zm. Dz.U. z 2014 r. poz. 1195)

Polecamy serwis: Zarządzanie nieruchomościami