Kategorie

Koszty wyceny nieruchomości przy przekształceniach własnościowych

Marcin Binaś
Przekształcenia własnościowe, prawo/ Fot. Fotolia
W kwestii kosztów przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przepisy są jednoznaczne. Nie można do nich zaliczać wydatków poniesionych na wycenę nieruchomości, której koszty obciążają organ administracji publicznej.
Reklama

Podmiot władający nieruchomością jako użytkownik wieczysty ma możliwość przekształcenia swojego prawa w prawo własności. Z tytułu przekształcenia ustalana jest przez dotychczasowego właściciela opłata (w formie decyzji), która stanowi różnicę między wartością nieruchomości służącą do naliczania opłaty z tytułu wieczystego użytkowania a wartością tej samej nieruchomości jako własności.

Na potrzeby naliczenia opłaty z tytułu przekształcenia ustawodawca zezwala, aby wykorzystywać wyceny nieruchomości dokonane na potrzeby aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste. Jednak ani w ustawie z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (dalej: u.p.u.w.), ani w ustawie z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami nie ma żadnej podstawy prawnej do obciążenia dotychczasowego wieczystego użytkownika jakimikolwiek innymi kosztami niż naliczona w formie decyzji opłata za przekształcenie. Jedynie u.p.u.w. przewiduje, że kwestie proceduralne w zakresie przekształceń rozpatruje się, biorąc pod uwagę przepisy ustawy z 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (dalej: k.p.a.). Dlatego niektórzy – odwołując się do art. 262 § 1 pkt 2 k.p.a. przewidującego, że strona jest zobowiązana do poniesienia tych kosztów postępowania, które „zostały poniesione w interesie lub na żądanie strony, a nie wynikają z ustawowego obowiązku organów prowadzących postępowanie” – obciążają dotychczasowego użytkownika wieczystego kosztami wyceny. Moim zdaniem nie można tego robić, ponieważ użytkownik wieczysty wniósł o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, a nie wnioskował o dokonanie przez organ wyceny prawa własności. Dlatego koszt takiej wyceny obciąża organ naliczający opłatę za przekształcenie. Jest to bowiem swoisty środek dowodowy, dzięki któremu organ będzie w stanie zrealizować swój ustawowy obowiązek w związku ze złożeniem przez użytkownika wieczystego wniosku o przekształcenie należącego do niego prawa w prawo własności.

Zobacz również: Umorzenie należności Skarbu Państwa z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste gruntu

Reklama

Potwierdza to, przewidziana w art. 7 k.p.a., zasada prawdy obiektywnej, zgodnie z którą „w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności, z urzędu lub na wniosek stron podejmują wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli”. Taką właśnie „czynnością niezbędną” jest wycena prawa własności nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste i jako „niezbędna do załatwienia sprawy”, czyli do naliczenia opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, w całości obciąża organ naliczający opłatę, który w obecnym stanie prawnym nie ma podstaw, żeby wydatkami z nią związanymi obciążać wieczystego użytkownika.

W związku z tym każdy użytkownik wieczysty, którego organ dokonujący przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności będzie chciał obciążyć kosztami jego wyceny, może skorzystać z ustawowej możliwości zaskarżenia takiego postanowienia (w takiej właśnie formie to obciążenie następuje) na podstawie art. 141 k.p.a. W takim zażaleniu wskazuje na bezpodstawność działań organu administracji publicznej w zakresie przerzucania na stronę kosztów czynności dowodowych związanych z realizacją ustawowych obowiązków organu. Ponieważ wniesienie takiego zażalenia nie wstrzymuje wykonania postanowienia o obciążeniu strony kosztami postępowania w zakresie wyceny prawa własności nieruchomości, strona w złożonym zażaleniu powinna jednak zwrócić się do organu o wstrzymanie jego wykonania. Alternatywą dla strony w tym zakresie jest również postępowanie polegające na wniesieniu opłaty z tego tytułu pomimo wniesionego zażalenia i w przypadku, gdy ostatecznie w sprawie wyjaśni się ta kwestia na korzyść strony, wniesienie do organu o zwrot opłaty z tego tytułu wraz z należnymi odsetkami. Dla organu administracji publicznej oznacza to dodatkowe koszty.

Z orzecznictwa

Artykuł 262 k.p.a. ustala zasadę rozdziału kosztów postępowania pomiędzy stronę a organ administracji (Skarb Państwa, budżet jednostki samorządu terytorialnego czy innego podmiotu). Brakuje jednak regulacji wskazującej, za pomocą jakich narzędzi rozgraniczyć te koszty, które zostały poniesione rzeczywiście w interesie strony, a które wyniknęły z realizacji zasady prawdy obiektywnej oraz zasady oficjalności, zobowiązujących organ prowadzący postępowanie do zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Z zasady prawdy obiektywnej w postępowaniu administracyjnym wynika wniosek, że ciężar dowodu w tym postępowaniu spoczywa na organie administracji publicznej. Oznacza to, że kosztami postępowania można by obciążyć stronę wyłącznie wtedy, gdyby organ spełnił jej żądanie w sprawie przeprowadzenia dowodu, nie posiadając jednocześnie jakichkolwiek wątpliwości co do stanu faktycznego sprawy i stwierdzając, że przeprowadzenie takiego dowodu jest całkowicie zbędne.

Wyrok WSA w Krakowie z 13 października 2010 r., sygn. akt II SA/Kr 177/10

Odstępstwo od zasady ogólnej, określającej, na kim spoczywa obowiązek ponoszenia kosztów postępowania administracyjnego (art. 262 § 1 k.p.a.), może nastąpić tylko na podstawie przepisu szczególnego, który wyraźnie i jednoznacznie nałoży na stronę obowiązek pokrycia wskazanych w nim kosztów postępowania.

Wyrok NSA w Warszawie z 15 czerwca 2011 r., sygn. akt I OSK 1617/10

Z orzecznictwa

Jedynie w decyzji administracyjnej ustalany jest koszt przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, którym jest opłata z tytułu przekształcenia, o jakiej mowa w art. 4 ust. 2 ustawy z 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Rada gminy ma wyłącznie kompetencje do podjęcia uchwały w przedmiocie udzielania bonifikat od opłat za takie przekształcenie, nie może zaś na podstawie art. 4 ust. 11a ww. ustawy obciążać kosztami sporządzenia operatu szacunkowego strony tego postępowania.

Wyrok WSA we Wrocławiu z 20 października 2011 r., sygn. akt II SA/Wr 612/11

Jeżeli ustalenie wartości nieruchomości leży w zakresie ustaleń faktycznych niezbędnych dla rozstrzygnięcia sprawy przekształcenia, a środkiem dowodowym, który ma posłużyć do ustalenia wartości nieruchomości jest stosowna opinia biegłego, to wykonanie operatu szacunkowego jest częścią postępowania dowodowego, którego przeprowadzenie jest ustawowym obowiązkiem organu właściwego do wydania decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Tym samym koszty wykonania operatu obciążają organ administracji nie zaś stronę postępowania.

Wyrok WSA w Łodzi z 12 marca 2013 r., sygn. akt II SA/Łd 4/13

Podstawy prawne

● art. 4 ust. 2 ustawy z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (j.t. Dz.U. z 2012 r. poz. 83)

● ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz.U. z 2014 r. poz. 518; ost. zm. Dz.U. z 2014 r. poz. 906)

● art. 7, art. 141, art. 262 § 1 pkt 2 ustawy z 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (j.t. Dz.U. z 2013 r. poz. 267; ost. zm. Dz.U. z 2014 r. poz. 1195)

Polecamy serwis: Zarządzanie nieruchomościami

Źródło: Gazeta Samorządu i Administracji
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Sektor publiczny
    1 sty 2000
    14 cze 2021
    Zakres dat:

    Lektury w szkole podstawowej – proponowane zmiany

    Lektury w szkole podstawowej – zmiany. Ministerstwo Edukacji i Nauki przygotowało propozycję zmian w liście lektur szkolnych. Jakie książki zostaną usunięte z wykazu a jakie dodane?

    Lista lektur w liceum i technikum – proponowane zmiany

    Lektury w liceum i technikum – jakie zmiany proponuje Ministerstwo Edukacji i Nauki? Skreślone z wykazu lektur mają być m.in. wiersze Marcina Świetlickiego oraz „Mała apokalipsa” Tadeusza Konwickiego. Zamiast tego uczniowie mają czytać m.in. dzieła filozoficzne i egzystencjalne Jana Pawła II.

    Dopłaty z gmin za odpady, maksymalna stawka opłaty od zużycia wody

    Dopłaty z gmin, maksymalna stawka opłaty od zużycia wody - szykują się spore zmiany w gospodarce odpadami. Co zawiera rządowy projekt zmian w ustawie o utrzymaniu czystości i porządku w gminach?

    Komunikacja w Compliance

    Komunikacja w Compliance. W najbliższym czasie sektor publiczny, ale i sektor prywatny (zwłaszcza duże i średnie przedsiębiorstwa) czeka wdrażanie systemów Compliance. Kluczem do udanego wdrożenia, a potem utrzymania systemów Compliance jest komunikacja.

    Leśna szkoła z klimatem - ruszają ekolekcje

    Leśna szkoła z klimatem to program opracowany we współpracy Ministerstwa Klimatu i Środowiska oraz Ministerstwa Edukacji i Nauki, który służy inspirowaniu uczniów i nauczycieli do działań sprzyjających środowisku przyrodniczemu. W program zaangażowane są też Lasy Państwowe, które m.in. przygotowują służące grom plenerowym ścieżki i organizują prelekcje.

    Dzień Ojca - gra miejska "Przygoda z Tatą"

    Dzień Ojca - MRiPS zaprasza do zapisów na grę miejską "Przygoda z Tatą". Gra odbędzie się w Warszawie.

    Praca zdalna urzędników - ekwiwalent

    Praca zdalna urzędników - po zmianie przepisów pracodawca będzie musiał zagwarantować ekwiwalent. Czy wygasi to pracę zdalną urzędników?

    Obowiązek zgłoszenia, czym ogrzewamy domy od 1 lipca 2021 r.

    Obowiązek zgłoszenia czym ogrzewamy domy - 1 lipca 2021 roku rusza zbieranie danych do Centralnej Ewidencji Emisyjności Budynków (CEEB). Do kiedy będzie trzeba zgłosić urządzenia? Jakie kary grożą za brak zgłoszenia?

    Euro 2021: Narodowa Strefa Kibica na mecz Polski z Hiszpanią

    Euro 2021 - Strefa Kibica na Stadionie Narodowym. 19 czerwca 2021 roku na Stadionie Narodowym będzie można oglądać mecz reprezentacji Polski z Hiszpanią na Mistrzostwach Europy w Piłce Nożnej. Jakie będą zasady? Ile osób będzie mogło wejść na stadion?

    MEiN proponuje zmiany w liście lektur

    Zmiany w liście lektur - Ministerstwo Edukacji i Nauki rozpoczyna konsultacje społeczne. Potrwają do 8 lipca.

    Narodowy Spis Powszechny - jak powinni się spisać studenci?

    Narodowy Spis Powszechny - studenci mogą nie mieć świadomości, że ciąży na nich obowiązek spisowy. Nigdy nie brali udziału w spisie - ostatni był 10 lat temu, gdy byli jeszcze dziećmi. Mogą też myśleć, że zrobią to za nich rodzice lub dom studencki. Najlepiej jednak wziąć odpowiedzialność we własne ręce i spisać się samodzielnie! Tym bardziej, jeśli nie mieszka się z rodzicami lub w akademiku.

    Strajk Pielęgniarek: Czujemy się oszukane przez rząd [PODCAST]

    11 manifestacji w centralnych miejscach miast wojewódzkich, 4000 uczestników: pielęgniarki, pielęgniarze, położne - tak wyglądał strajk ostrzegawczy pielęgniarek i położnych. Czy będzie strajk generalny? Zapraszamy do wysłuchania podcastu.

    Do kiedy wystawienie ocen 2021?

    Do kiedy wystawienie ocen 2021? Ile czasu mają uczniowie na poprawienie ocen końcowych? Kiedy jest zakończenie roku szkolnego?

    Polski Ład: czy stracą seniorzy i osoby wymagające opieki?

    Polski Ład: czy stracą seniorzy i osoby wymagające opieki? W ramach Polskiego Ładu rząd przedstawił plan 10 ustaw do przygotowania w ciągu 100 najbliższych dni. W pakiecie tym niemal nie przewidziano działań zawartych w części „Złota jesień życia”. Wyjątkiem są emerytury bez podatku, ale ta planowana zmiana, bez równoległych korekt w innych obszarach wsparcia, niesie również skutki uboczne dla części osób starszych – zwłaszcza niesprawnych, wymagających opieki i ich rodzin.

    Praca zdalna w urzędach – czerwiec 2021 r.

    Praca zdalna w urzędach – do kiedy przedłużona? Jak długo będzie ograniczona praca urzędów? Jaka jest dopuszczalna liczba osób (interesantów) w urzędzie w czerwcu 2021 roku?

    Certyfikat COVID na telefonie

    Certyfikat COVID na telefonie - od kiedy? Odpowiadamy na pytania - gdzie go teraz szukać i kiedy paszport covidowy pojawi się w aplikacji mObywatel.

    Szczepienia na COVID-19 młodzieży w wieku 12-15 lat od 7 czerwca 2021

    Szczepienia na COVID-19 młodzieży w wieku 12-15 lat ruszyły. Jak młodzież może zapisać się na szczepienie? Czy konieczna jest zgoda i obecność rodziców?

    Czyste Powietrze - zachęty dla gmin, dodatkowe terminy

    Czyste Powietrze - zachęty dla gmin, dodatkowe terminy. Do 15 czerwca 2021 r. jest czas na zgłoszenia nowych gmin do programu „Czyste Powietrze”, a do 15 lipca br. wydłużono termin podpisywania porozumień i aneksów przez gminy, które już wcześniej wyraziły chęć skorzystania z finansowych bonusów.

    Paszport covidowy - co daje, jak wygląda?

    Paszport covidowy - co daje, jak wygląda? Przedstawiamy najważniejsze informacje o unijnym certyfikacie COVID.

    Zgromadzenia spontaniczne - zniesienie zakazu prawdopodobne pod koniec czerwca

    Zgromadzenia spontaniczne - zniesienie zakazu prawdopodobne pod koniec czerwca - poinformował w poniedziałek szef KPRM, pełnomocnik rządu ds. szczepień Michał Dworczyk. Wtedy planowane jest kolejne luzowanie obostrzeń dotyczących COVID-19.

    Zgromadzenia spontaniczne - czy są legalne?

    Zgromadzenia spontaniczne - czy są legalne? Rząd łagodzi obostrzenia covidowe, ale utrzymuje całkowity zakaz zgromadzeń spontanicznych. RPO przesłał swoje stanowisko do premiera Mateusza Morawieckiego.

    Rola najwyższego kierownictwa we wdrażaniu Compliance i systemów dla sygnalistów 

    Najwyższe kierownictwo - rola we wdrażaniu Compliance i systemów dla sygnalistów. Zgodnie z Dyrektywą Parlamentu Europejskiego i Rady w sprawie ochrony osób zgłaszających przypadki naruszenia prawa Unii, zwaną potocznie dyrektywą o sygnalistach, pozostało 6 i pół miesiąca, aby sektor publiczny oraz duże przedsiębiorstwa wdrożyły systemy dla sygnalistów. Odpowiedzialność za to ponosi najwyższe kierownictwo.

    Program "Sportowe Wakacje+" w 2021 roku

    "Sportowe Wakacje+". Ministerstwo Kultury, Dziedzictwa Narodowego i Sportu wraz z Fundacją Lotto im. Haliny Konopackiej przeznaczyły 30 milionów złotych na drugą edycję programu "Sportowe Wakacje+" - poinformował szef resortu, wicepremier Piotr Gliński.

    Polski Ład - utrata dochodów samorządów

    Polski Ład - w dużej mierze zapłacą za niego samorządy. Z szacunków Ministerstwa Finansów wynika, że ich dochody mają spaść o ok. 10–11 mld zł, ale rząd obiecuje, że ten ubytek pokryje specjalna subwencja inwestycyjna. Według ekspertów może ona jednak się okazać niewystarczająca.

    Młodzieżowe rady gmin, powiatu i sejmiki województwa

    Młodzieżowe rady gmin, powiatu i sejmiki województwa - Prezydent Andrzej Duda podpisał nowelizację przepisów dotyczących samorządów lokalnych. Dzięki nowym rozwiązaniom, młode osoby będą miały szersze możliwości do angażowania się w życie publiczne i obywatelskie.