Kategorie

Koszty wyceny nieruchomości przy przekształceniach własnościowych

Marcin Binaś
Przekształcenia własnościowe, prawo/ Fot. Fotolia
Przekształcenia własnościowe, prawo/ Fot. Fotolia
W kwestii kosztów przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przepisy są jednoznaczne. Nie można do nich zaliczać wydatków poniesionych na wycenę nieruchomości, której koszty obciążają organ administracji publicznej.

Podmiot władający nieruchomością jako użytkownik wieczysty ma możliwość przekształcenia swojego prawa w prawo własności. Z tytułu przekształcenia ustalana jest przez dotychczasowego właściciela opłata (w formie decyzji), która stanowi różnicę między wartością nieruchomości służącą do naliczania opłaty z tytułu wieczystego użytkowania a wartością tej samej nieruchomości jako własności.

Na potrzeby naliczenia opłaty z tytułu przekształcenia ustawodawca zezwala, aby wykorzystywać wyceny nieruchomości dokonane na potrzeby aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste. Jednak ani w ustawie z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (dalej: u.p.u.w.), ani w ustawie z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami nie ma żadnej podstawy prawnej do obciążenia dotychczasowego wieczystego użytkownika jakimikolwiek innymi kosztami niż naliczona w formie decyzji opłata za przekształcenie. Jedynie u.p.u.w. przewiduje, że kwestie proceduralne w zakresie przekształceń rozpatruje się, biorąc pod uwagę przepisy ustawy z 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (dalej: k.p.a.). Dlatego niektórzy – odwołując się do art. 262 § 1 pkt 2 k.p.a. przewidującego, że strona jest zobowiązana do poniesienia tych kosztów postępowania, które „zostały poniesione w interesie lub na żądanie strony, a nie wynikają z ustawowego obowiązku organów prowadzących postępowanie” – obciążają dotychczasowego użytkownika wieczystego kosztami wyceny. Moim zdaniem nie można tego robić, ponieważ użytkownik wieczysty wniósł o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, a nie wnioskował o dokonanie przez organ wyceny prawa własności. Dlatego koszt takiej wyceny obciąża organ naliczający opłatę za przekształcenie. Jest to bowiem swoisty środek dowodowy, dzięki któremu organ będzie w stanie zrealizować swój ustawowy obowiązek w związku ze złożeniem przez użytkownika wieczystego wniosku o przekształcenie należącego do niego prawa w prawo własności.

Zobacz również: Umorzenie należności Skarbu Państwa z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste gruntu

Potwierdza to, przewidziana w art. 7 k.p.a., zasada prawdy obiektywnej, zgodnie z którą „w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności, z urzędu lub na wniosek stron podejmują wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli”. Taką właśnie „czynnością niezbędną” jest wycena prawa własności nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste i jako „niezbędna do załatwienia sprawy”, czyli do naliczenia opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, w całości obciąża organ naliczający opłatę, który w obecnym stanie prawnym nie ma podstaw, żeby wydatkami z nią związanymi obciążać wieczystego użytkownika.

W związku z tym każdy użytkownik wieczysty, którego organ dokonujący przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności będzie chciał obciążyć kosztami jego wyceny, może skorzystać z ustawowej możliwości zaskarżenia takiego postanowienia (w takiej właśnie formie to obciążenie następuje) na podstawie art. 141 k.p.a. W takim zażaleniu wskazuje na bezpodstawność działań organu administracji publicznej w zakresie przerzucania na stronę kosztów czynności dowodowych związanych z realizacją ustawowych obowiązków organu. Ponieważ wniesienie takiego zażalenia nie wstrzymuje wykonania postanowienia o obciążeniu strony kosztami postępowania w zakresie wyceny prawa własności nieruchomości, strona w złożonym zażaleniu powinna jednak zwrócić się do organu o wstrzymanie jego wykonania. Alternatywą dla strony w tym zakresie jest również postępowanie polegające na wniesieniu opłaty z tego tytułu pomimo wniesionego zażalenia i w przypadku, gdy ostatecznie w sprawie wyjaśni się ta kwestia na korzyść strony, wniesienie do organu o zwrot opłaty z tego tytułu wraz z należnymi odsetkami. Dla organu administracji publicznej oznacza to dodatkowe koszty.

Z orzecznictwa

Artykuł 262 k.p.a. ustala zasadę rozdziału kosztów postępowania pomiędzy stronę a organ administracji (Skarb Państwa, budżet jednostki samorządu terytorialnego czy innego podmiotu). Brakuje jednak regulacji wskazującej, za pomocą jakich narzędzi rozgraniczyć te koszty, które zostały poniesione rzeczywiście w interesie strony, a które wyniknęły z realizacji zasady prawdy obiektywnej oraz zasady oficjalności, zobowiązujących organ prowadzący postępowanie do zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Z zasady prawdy obiektywnej w postępowaniu administracyjnym wynika wniosek, że ciężar dowodu w tym postępowaniu spoczywa na organie administracji publicznej. Oznacza to, że kosztami postępowania można by obciążyć stronę wyłącznie wtedy, gdyby organ spełnił jej żądanie w sprawie przeprowadzenia dowodu, nie posiadając jednocześnie jakichkolwiek wątpliwości co do stanu faktycznego sprawy i stwierdzając, że przeprowadzenie takiego dowodu jest całkowicie zbędne.

Wyrok WSA w Krakowie z 13 października 2010 r., sygn. akt II SA/Kr 177/10

Odstępstwo od zasady ogólnej, określającej, na kim spoczywa obowiązek ponoszenia kosztów postępowania administracyjnego (art. 262 § 1 k.p.a.), może nastąpić tylko na podstawie przepisu szczególnego, który wyraźnie i jednoznacznie nałoży na stronę obowiązek pokrycia wskazanych w nim kosztów postępowania.

Wyrok NSA w Warszawie z 15 czerwca 2011 r., sygn. akt I OSK 1617/10

Z orzecznictwa

Jedynie w decyzji administracyjnej ustalany jest koszt przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, którym jest opłata z tytułu przekształcenia, o jakiej mowa w art. 4 ust. 2 ustawy z 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Rada gminy ma wyłącznie kompetencje do podjęcia uchwały w przedmiocie udzielania bonifikat od opłat za takie przekształcenie, nie może zaś na podstawie art. 4 ust. 11a ww. ustawy obciążać kosztami sporządzenia operatu szacunkowego strony tego postępowania.

Wyrok WSA we Wrocławiu z 20 października 2011 r., sygn. akt II SA/Wr 612/11

Jeżeli ustalenie wartości nieruchomości leży w zakresie ustaleń faktycznych niezbędnych dla rozstrzygnięcia sprawy przekształcenia, a środkiem dowodowym, który ma posłużyć do ustalenia wartości nieruchomości jest stosowna opinia biegłego, to wykonanie operatu szacunkowego jest częścią postępowania dowodowego, którego przeprowadzenie jest ustawowym obowiązkiem organu właściwego do wydania decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Tym samym koszty wykonania operatu obciążają organ administracji nie zaś stronę postępowania.

Wyrok WSA w Łodzi z 12 marca 2013 r., sygn. akt II SA/Łd 4/13

Podstawy prawne

● art. 4 ust. 2 ustawy z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (j.t. Dz.U. z 2012 r. poz. 83)

● ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz.U. z 2014 r. poz. 518; ost. zm. Dz.U. z 2014 r. poz. 906)

● art. 7, art. 141, art. 262 § 1 pkt 2 ustawy z 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (j.t. Dz.U. z 2013 r. poz. 267; ost. zm. Dz.U. z 2014 r. poz. 1195)

Polecamy serwis: Zarządzanie nieruchomościami

Poszerzaj swoją wiedzę, korzystając z naszej oferty
Webinarium: SLIM VAT 2 – Ulga na złe długi + Certyfikat gwarantowany
Webinarium: SLIM VAT 2 – Ulga na złe długi + Certyfikat gwarantowany
Tylko teraz
Źródło: Gazeta Samorządu i Administracji
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Sektor publiczny
    1 sty 2000
    17 wrz 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Brakuje nauczycieli - czy prawo do nauki jest zagrożone?

    Prawo do nauki może być zagrożone przez brak nauczycieli.

    Do kiedy wniosek o 300+?

    Wniosek o 300+ wciąż można złożyć. Do kiedy ZUS przyjmuje wnioski o "Dobry start" w 2021 r.?

    "Dla lasu, dla ludzi" - kampania społeczna Lasów Państwowych

    Lasy Państwowe przygotowały kampanię społeczną "Dla lasu, dla ludzi". Jakie są cele kampanii?

    Zaświadczenie o kontynuowaniu nauki do ZUS - ważny termin

    Zaświadczenie o kontynuowaniu nauki do ZUS to ważny dokument dla uczniów i studentów pobierających rentę rodzinną. Do kiedy należy go złożyć?

    Środki dla samorządów na działania edukacyjne

    Samorządy do 17 września 2021 r. mają otrzymać środki z rezerwy części oświatowej subwencji ogólnej na działania edukacyjne.

    Whistleblowing – czemu sygnaliści nie zgłaszają naruszeń?

    Whistleblowing. Kluczowym testem dla systemów będzie to czy wpłyną zgłoszenia od sygnalistów i jak na nie zareagujemy. Ilu pracowników jest gotowych zgłosić nadużycie w pracy? Dlaczego pracownicy nie powiadamiają swoich pracodawców o nadużyciach w pracy?

    Stan wyjątkowy w Polsce 2021 - czy jest zgodny z prawem? [PODCAST]

    2 września 2021 na części terytorium Polski wprowadzono stan wyjątkowy. Jest to odpowiedź polskich władz na, trwający od kilku tygodni, kryzys uchodźczy na granicy z Białorusią. Co to właściwie oznacza dla obywateli? Czy działania rządu są zgodne z prawem? Te kwestie w rozmowie z Martą Zdanowską (Infor.pl) wyjaśnia mec. Katarzyna Gajowniczek-Pruszyńska. Zapraszamy do wysłuchania najnowszego podcastu "DGPtalk: Z pierwszej strony".

    Podział uczniów na zaszczepionych i niezaszczepionych - czy jest dozwolony?

    Podział uczniów na zaszczepionych i niezaszczepionych - czy jest dozwolony? Oto odpowiedź Ministra Edukacji i Nauki Przemysława Czarnka.

    Całodobowa infolinia dla dzieci, młodzieży i rodziców

    Całodobowa infolinia dla dzieci, młodzieży, rodziców i już działa pod numerem telefonu 800 800 605. Można na niej uzyskać profesjonalną pomoc doświadczonych psychologów, pedagogów oraz prawników. Połączenia są bezpłatne.

    Wcześniejsze emerytury dla nauczycieli?

    Wcześniejsze emerytury dla nauczycieli? Nauczyciel, który nie będzie chciał pracować przy wyższym pensum, będzie mógł odejść na wcześniejszą emeryturę na obowiązujących wcześniej zasadach – dowiedział się DGP.

    Podwyżki dla nauczycieli i wyższe pensum w 2022 r.?

    Podwyżki dla nauczycieli i wyższe pensum w 2022 roku? Ministerstwo Edukacji i Nauki przygotowuje kolejne propozycje dotyczące reformy systemu wynagradzania nauczycieli.

    Stan wyjątkowy a stan wojenny

    Stan wyjątkowy a stan wojenny - czym się różnią, kiedy można je wprowadzić? Jakie stany nadzwyczajne przewiduje Konstytucja?

    Stan wyjątkowy - kogo nie obowiązują ograniczenia?

    Stan wyjątkowy - kogo nie obowiązują ograniczenia? Co z weselami, pogrzebami, chrzcinami? Czy w stanie wyjątkowym mogą się odbyć wybory?

    Stypendium szkolne w 2021 r.

    Stypendium szkolne na rok szkolny 2021/2022 to jedna z dostępnych form pomocy materialnej dla uczniów. Kto i kiedy może uzyskać stypendium?

    Reforma wynagrodzeń nauczycieli 2022

    Reforma wynagrodzeń nauczycieli 2022 - minister Czarnek zapowiada podwyżki wiążące się z reformą edukacji. Ile ma wynieść pensum?

    Czy będą podwyżki dla nauczycieli w 2022 r.?

    Ile zarabiają nauczyciele? Czy projekt ustawy budżetowej na 2022 rok przewiduje podwyżki dla nauczycieli? Przedstawiamy stanowisko ZNP.

    Stan wyjątkowy w Polsce - wątpliwości RPO

    Stan wyjątkowy. RPO ma wątpliwości ws. ograniczeń pracy dziennikarzy oraz dostępu do informacji publicznej.

    Stan wyjątkowy - Sejm zdecydował

    Stan wyjątkowy - Sejm nie uchylił rozporządzenia Prezydenta. Stanem wyjątkowym są objęte 183 miejscowości na Podlasiu i Lubelszczyźnie, znajdujące się przy granicy z Białorusią.

    „Hazard? Nie daj się wciągnąć!” – akcja edukacyjna KAS

    Krajowa Administracja Skarbowa (KAS) wznawia ogólnopolską akcję edukacyjną, której celem jest podniesienie świadomości o zagrożeniach związanych z uzależnieniem od hazardu i uczestnictwem w nielegalnych grach hazardowych. W poprzednich edycjach akcji zorganizowano  ponad 1,6 tys. spotkań w szkołach. Wzięło w nich udział prawie 110 tys. osób. Akcja odbywa się pod honorowym patronatem Ministra Edukacji i Nauki.

    Stan wyjątkowy - kary za łamanie zakazów

    Stan wyjątkowy - jakie kary grożą za łamanie zakazów i przebywanie na terenach przygranicznych na Podlasiu i w województwie lubelskim?

    Miasta a zmiany klimatu - projekt ustawy

    Projekt ustawy, która ma zwiększyć odporność miast na zamiany klimatu i poprawić jakość życia mieszkańców, opublikowano na stronach Rządowego Centrum Legislacji. Co zawiera?

    4 lekcje z nauki online - raport

    4 lekcje z nauki online, które przygotują nas na wyzwania współczesnej edukacji - przedstawiamy wyniki Raportu #RegionyNEXERY2021.

    Obowiązkowe szczepienia dzieci w szkołach - za i przeciw

    Obowiązkowe szczepienia dzieci w szkołach - za i przeciw. Jakie jest zdanie większości Polaków? Przedstawiamy wyniki sondażu.

    Stan wyjątkowy w Polsce 2021 – co oznacza, ograniczenia

    Stan wyjątkowy w Polsce 2021 – co oznacza, ograniczenia. Od kiedy stan wyjątkowy i ile trwa? Gdzie i dlaczego wprowadzono stan wyjątkowy?

    Compliance - skąd brać wzory?

    Compliance - skąd brać wzorce do budowy systemów dla sygnalistów? Jakie są normy ISO?