Co warto wiedzieć o podziale gruntu?

Podział gruntu musi być zgodny z planem zagospodarowania

Na wstępie warto zaznaczyć, że kluczowe kwestie związane z podziałem gruntu, zostały uregulowane w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Wspomniany akt prawny wskazuje, że podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli nie pozostaje on w sprzeczności z ustaleniami planu miejscowego. Jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl zgodność z lokalnym planem musi dotyczyć zarówno przeznaczenia gruntu, jak i sposobu zagospodarowania nowych mniejszych działek. Jeżeli na danym terenie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to możliwość wykonania podziału zależy od:

• braku ewentualnej sprzeczności takiej operacji z innymi przepisami
• zgodności podziału z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

Trzeba nadmienić, że podział gruntu jest możliwy pod warunkiem zapewnienia nowo powstałym działkom dostępu do drogi publicznej (również dzięki służebności). Inna ważna kwestia to ograniczenia dotyczące możliwości wydzielenia działek rolnych lub leśnych z powierzchnią nieprzekraczającą 0,3 hektara. Mowa tutaj o gruntach przeznaczonych w miejscowym planie na cele rolne lub leśne albo wykorzystywanych do takich celów (w razie braku miejscowego planu). W przypadku rolnych lub leśnych gruntów, wyodrębnienie działki o powierzchni do 0,3 ha jest możliwe jeśli nowo utworzona parcela zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości albo dojdzie do regulacji granic pomiędzy nieruchomościami gruntowymi.

Wykonanie planu podziału to tylko jedna z kilku czynności …

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, podział gruntu następuje na podstawie decyzji wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Wyjątek dotyczy sytuacji, w której o podziale orzeka sąd. Taki sądowy tryb podziału jest stosowany między innymi w ramach zniesienia współwłasności.  

Osoby zamierzające złożyć w urzędzie gminy wniosek o podział gruntu, powinny zdawać sobie sprawę, że cała procedura dotycząca dzielenia nieruchomości jest długotrwała i dość skomplikowana. Jej pierwszym elementem musi być wykonanie wstępnego planu podziału. Takie zadanie zwykle powierza się geodecie, który inkasuje za nie około 300 zł - 500 zł. Wstępny plan podziału po złożeniu odpowiedniego wniosku przez zainteresowaną osobę, zostaje zaopiniowany przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Wraz ze wstępnym planem podziału, wnioskodawca musi złożyć w urzędzie gminy lub urzędzie miasta m.in. dokumenty potwierdzające prawo własności, wypis z ewidencji gruntów i budynków oraz wcześniej uzyskaną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (decyzja będzie potrzebna w przypadku braku planu zagospodarowania terenu). Jak wskazuje portal RynekPierwotny.pl na negatywną opinię wójta, burmistrza lub prezydenta miasta (wydawaną w formie postanowienia), w ciągu 7 dni można złożyć zażalenie do samorządowego kolegium odwoławczego.

Pozytywna opinia lokalnego samorządu dotycząca wstępnego planu podziału, otwiera drogę do kolejnego etapu, czyli wykonania projektu podziału przez uprawnionego geodetę. Za usługi takiego specjalisty związane między innymi z wytyczeniem granic, zwykle trzeba zapłacić od 2000 zł do 4000 zł. Wykonany plan podziału trafia do właściwego terytorialnie ośrodka dokumentacji geodezyjnej oraz kartograficznej i jest tam zatwierdzany. Dokumenty przygotowane przez geodetę, następnie trzeba dostarczyć do urzędu miasta lub gminy, gdyż posłużą one jako podstawa do wydania ostatecznej decyzji o podziale. Do dokumentacji geodezyjnej, dołącza się między innymi wypis i wyrys z katastru nieruchomości oraz dokumenty potwierdzające prawo własności wnioskodawcy.

Ostateczna decyzja zatwierdzająca podział gruntu, powinna zostać wydana w ciągu dwóch miesięcy od złożenia wszystkich wymaganych dokumentów. Po uprawomocnieniu się decyzji pozytywnej dla wnioskodawcy, z urzędu wykonywana jest zmiana dotycząca katastru nieruchomości. Właściciel każdej z nowych działek, musi samodzielnie zadbać o założenie dla niej księgi wieczystej (za opłatą wynoszącą 60 zł) i wpisanie prawa własności (koszt: 200 zł od wpisu). Zmiany w księgach wieczystych zostaną wykonane na podstawie decyzji zatwierdzającej podział gruntu i dokumentacji geodezyjnej.  

Podział może być podstawą do naliczenia opłaty adiacenckiej

W nawiązaniu do podziału nieruchomości gruntowej trzeba nadmienić, że taka czynność może stać się powodem naliczenia opłaty adiacenckiej. Wspomniana opłata zostaje naliczona z uwzględnieniem teoretycznego wzrostu wartości gruntu na wskutek podziału. Maksymalna stawka opłaty adiacenckiej wynosi 30% wzrostu wartości związanego z podziałem gruntu. Wg portalu RynekPierwotny.pl gmina może jednak ustalić znacznie niższą stawkę opisywanej opłaty. Po trzech latach od uprawomocnienia się decyzji o podziale gruntu lub sądowego orzeczenia dotyczącego podziału, właściciel nieruchomości nie musi się już obawiać wszczęcia postępowania związanego z opłatą adiacencką.  

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl