Projekt ustawy o dopłatach do czynszów, czyli Mieszkania Plus opcja awaryjna

Opcja awaryjna

Wiele wskazuje na to, że ustawa o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania, a więc uaktualniona, najnowsza opcja państwowego wsparcia w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych Polaków w ramach M+, okaże się typową opcją awaryjną. A to oznacza ryzyko marginalizacji obecnej polityki mieszkaniowej rządu i jej pozorną tylko wagę w procesie podnoszenia parametrów rodzimej dostępności mieszkaniowej.

Po z górą dwóch latach komunikowania opinii publicznej idei perspektyw budowania na masową skalę „tanich mieszkań” na powszechnie dostępnych bezkosztowych państwowych gruntach z opcją dojścia do własności, okazało się dość nagle, że pierwotne założenia były zbyt optymistyczne, aby mogły zostać zrealizowane. Zastąpiono je więc koncepcją mieszkaniowego wynajmu po jedynie realnych cenach rynkowych z okresowymi dopłatami do czynszów najmu dla odpowiednio mniej zasobnych beneficjentów programu.

Okresowe wsparcie z wątpliwym potencjałem

Projekt ustawy o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania bardzo precyzyjnie warunkuje otrzymanie wsparcia. Beneficjentami programu dopłat będą więc mogły zostać gospodarstwa domowe o dochodach mieszczących się w widełkach pomiędzy minimum określającym zdolność czynszową a maksimum wyznaczonym progiem dochodowym. Ten ostatni ma być kombinacją odsetka średniej krajowej płacy w gospodarce narodowej i liczby osób w gospodarstwie domowym.

I tak w przypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego dopłata będzie mogła być przyznana, jeżeli średni miesięczny dochód nie przekroczy 60 proc. przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej.
Z kolei za każdą kolejną osobę w gospodarstwie domowym limit 60 proc. zostanie podbity o 30 p.p. W efekcie w przypadku dwuosobowego gospodarstwa limit dochodu uprawniający do ubiegania się o dopłatę wynosi 90 proc. przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej, w przypadku trzyosobowego - 120 procent itd. W ten sposób system ma faworyzować rodziny wielodzietne, akcentując prorodzinny charakter nowych przepisów.

Z kolei miesięczna wysokość dopłaty będzie wyliczana w oparciu o iloczyn wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, obowiązującego w dniu złożenia wniosku o dopłaty w gminie, na terenie, której położone jest mieszkanie, powierzchni normatywnej mieszkania oraz współczynnika dopłaty, różnego dla trzech kolejnych 3-letnich okresów dopłat.

Zobacz: Postępowanie administracyjne

Dopłaty będą bowiem przysługiwać rodzinom jedynie okresowo przez 9 lat. Po 3 latach, a później po 6 nastąpi ich stopniowe, acz istotne zredukowanie. Dodatkowo beneficjentów co 3 lata czeka weryfikacja pod kątem kryteriów dochodowych, uprawniających do kontynuacji otrzymywania dopłat. W przypadku negatywnej weryfikacji dopłaty zostaną cofnięte. Natomiast dalszego postępowania wobec najemców po upływie okresu 9-letniego ustawa nie precyzuje.

Co ciekawe, a i dość kontrowersyjne, dopłaty będą dotyczyły wyłącznie mieszkań zasiedlanych po raz pierwszy. Dotyczy to nowo wybudowanych lokali lub tych zlokalizowanych w istniejącym budynku na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, który został poddany remontowi lub przebudowie. Takie rozwiązanie zdaniem ustawodawcy zabezpieczy proinwestycyjną misję ustawy i podziała stymulująco na wolumen inwestycji mieszkaniowych.

Poważne wątpliwości budzi też sam potencjał programu, wynikający z zakładanych proporcji maksymalnego progu dochodów subsydiowanych gospodarstw domowych do wysokości rynkowych czynszów najmu i skali dopłat.

Program podwyższonego ryzyka

Najprostszy przykład to najczęściej występujące w rodzimej przestrzeni społecznej 3-osobowe gospodarstwo domowe, czyli modelowe małżeństwo z jednym dzieckiem. Próg dochodowy wynosi w tym przypadku 5126 zł brutto, co przy dwóch pracujących osobach daje kwotę netto rzędu 3,7 tys. zł. Dopłaty wyniosą w tym przypadku w Warszawie w kolejnych okresach 3-letnich w przybliżeniu odpowiednio 450 zł, 300 zł i 150 zł. Przy komercyjnych miesięcznych kosztach wynajmu w stolicy przeciętnego mieszkania o pow. 50 mkw. na poziomie 2000 – 2200 zł, pomoc państwa nawet w pierwszym 3-letnim okresie w wymiarze nieco ponad jednej piątej wydaje się stosunkowo skromna. W kolejnych zaś latach będzie wręcz symboliczna, a więc zniechęcająca do skorzystania z dobrodziejstw ustawy.

Co jednak ciekawsze, koszt najmu w każdym okresie, nawet tym pierwszym z najwyższą dopłatą, będzie dość mocno korespondował z ratą 30-letniego kredytu hipotecznego na analogiczne mieszkanie, nawet przy uwzględnieniu niuansów wynikających z obowiązkowego wkładu własnego. Pytanie, jak tego typu okoliczność ma się do deklaracji animatorów rządowego programu, że jest on dedykowany wyłącznie osobom bez zdolności kredytowej.

Tymczasem w Polsce, w przeciwieństwie do tendencji preferowanej w rozwiniętych gospodarkach Europy i świata, wynajem mieszkania traktowany jest jako rozwiązanie typowo przejściowe. Wynika to z faktu, że w rodzimych warunkach zdecydowanie bardziej opłaca się kredyt mieszkaniowy i budowanie własnego majątku, niż długookresowy wynajem i „nabijanie kabzy” wynajmującego. Nowa odsłona M+ w najmniejszym stopniu tej tendencji nie zahamuje, a tym bardziej nie odwróci, wręcz przeciwnie, stąd masowy udział w programie dopłat inwestorów prywatnych, a więc głównie deweloperów, z racji zdecydowanie podwyższonego ryzyka inwestycyjnego jest praktycznie wykluczony. Skoro nie oni, to w takim razie kto?

Czyżby FMnW ciąg dalszy?

Niestety wciąż jedynym faktycznie aktywnym inwestycyjnie ogniwem programu M+ jest BGK Nieruchomości. Ostatnio najlepszym przykładem przedsiębiorczości państwowej agendy, a zarazem ewolucji koncepcji realizacji rządowej inicjatywy budowy „tanich mieszkań” na wynajem w ramach M+ na „darmowych” państwowych gruntach, jest realizacja modelowej inwestycji „Spacerowa” na osiedlu Kliny pod Krakowem. Jak mianowicie ostatnio zakomunikowała Gazeta Krakowska, zamiast tanich mieszkań na bezpłatnych parcelach realizowanych jest w pierwszym etapie 500 lokali za około 300 mln zł, w dodatku na kilkunastu hektarach gruntów nabytych od tajemniczego biznesmena za dokładnie nieokreśloną sumę, liczoną jednak w dziesiątkach milionów złotych. W ten sposób koszt budowy mieszkań ma być podobno aż trzykrotnie wyższy od obowiązującego w Krakowie i okolicach. Pytanie, jak będą w tym stanie rzeczy wyglądać czynsze na osiedlu „Spacerowa” w ramach programu Mieszkanie Plus.

Tak czy inaczej, wygląda na to, że program M+ przyjmie formę kontynuacji idei Funduszu Mieszkań na Wynajem. Prawdopodobnie więc BGK Nieruchomości w miarę możliwości technicznych i finansowych będzie budować bądź pozyskiwać w ten czy w inny sposób bazę lokali w ramach programu dopłat, a następnie je wynajmować po stawkach rynkowych z dopłatami lub bez. Pytanie tylko, czy w ten sposób realizowany Narodowy Program Mieszkaniowy w pełni zadowoli miliony młodych rodaków, którzy uwierzyli, że dzięki Mieszkaniu Plus doczekają wreszcie swoich upragnionych czterech kątów.

Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl