| IFK | IRB | INFORLEX | GAZETA PRAWNA | INFORORGANIZER | APLIKACJE | KARIERA | SKLEP
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Sektor publiczny > Zadania > Zarządzanie nieruchomościami > Projekt ustawy o dopłatach do czynszów, czyli Mieszkania Plus opcja awaryjna

Projekt ustawy o dopłatach do czynszów, czyli Mieszkania Plus opcja awaryjna

Mieszkanie Plus (M+), czyli flagowy program rządu z dedykowaną misją wsparcia licznej społeczności mniej zasobnych rodaków w drodze do własnego dachu nad głową, radykalnie zmienił orientację. Pytanie, czy z wystarczająco zadowalającym skutkiem dla swoich przyszłych beneficjentów.

Opcja awaryjna

Wiele wskazuje na to, że ustawa o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania, a więc uaktualniona, najnowsza opcja państwowego wsparcia w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych Polaków w ramach M+, okaże się typową opcją awaryjną. A to oznacza ryzyko marginalizacji obecnej polityki mieszkaniowej rządu i jej pozorną tylko wagę w procesie podnoszenia parametrów rodzimej dostępności mieszkaniowej.

Po z górą dwóch latach komunikowania opinii publicznej idei perspektyw budowania na masową skalę „tanich mieszkań” na powszechnie dostępnych bezkosztowych państwowych gruntach z opcją dojścia do własności, okazało się dość nagle, że pierwotne założenia były zbyt optymistyczne, aby mogły zostać zrealizowane. Zastąpiono je więc koncepcją mieszkaniowego wynajmu po jedynie realnych cenach rynkowych z okresowymi dopłatami do czynszów najmu dla odpowiednio mniej zasobnych beneficjentów programu.

Okresowe wsparcie z wątpliwym potencjałem

Projekt ustawy o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania bardzo precyzyjnie warunkuje otrzymanie wsparcia. Beneficjentami programu dopłat będą więc mogły zostać gospodarstwa domowe o dochodach mieszczących się w widełkach pomiędzy minimum określającym zdolność czynszową a maksimum wyznaczonym progiem dochodowym. Ten ostatni ma być kombinacją odsetka średniej krajowej płacy w gospodarce narodowej i liczby osób w gospodarstwie domowym.

I tak w przypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego dopłata będzie mogła być przyznana, jeżeli średni miesięczny dochód nie przekroczy 60 proc. przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej.
Z kolei za każdą kolejną osobę w gospodarstwie domowym limit 60 proc. zostanie podbity o 30 p.p. W efekcie w przypadku dwuosobowego gospodarstwa limit dochodu uprawniający do ubiegania się o dopłatę wynosi 90 proc. przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej, w przypadku trzyosobowego - 120 procent itd. W ten sposób system ma faworyzować rodziny wielodzietne, akcentując prorodzinny charakter nowych przepisów.

Z kolei miesięczna wysokość dopłaty będzie wyliczana w oparciu o iloczyn wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, obowiązującego w dniu złożenia wniosku o dopłaty w gminie, na terenie, której położone jest mieszkanie, powierzchni normatywnej mieszkania oraz współczynnika dopłaty, różnego dla trzech kolejnych 3-letnich okresów dopłat.

Zobacz: Postępowanie administracyjne

Dopłaty będą bowiem przysługiwać rodzinom jedynie okresowo przez 9 lat. Po 3 latach, a później po 6 nastąpi ich stopniowe, acz istotne zredukowanie. Dodatkowo beneficjentów co 3 lata czeka weryfikacja pod kątem kryteriów dochodowych, uprawniających do kontynuacji otrzymywania dopłat. W przypadku negatywnej weryfikacji dopłaty zostaną cofnięte. Natomiast dalszego postępowania wobec najemców po upływie okresu 9-letniego ustawa nie precyzuje.

Co ciekawe, a i dość kontrowersyjne, dopłaty będą dotyczyły wyłącznie mieszkań zasiedlanych po raz pierwszy. Dotyczy to nowo wybudowanych lokali lub tych zlokalizowanych w istniejącym budynku na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, który został poddany remontowi lub przebudowie. Takie rozwiązanie zdaniem ustawodawcy zabezpieczy proinwestycyjną misję ustawy i podziała stymulująco na wolumen inwestycji mieszkaniowych.

Poważne wątpliwości budzi też sam potencjał programu, wynikający z zakładanych proporcji maksymalnego progu dochodów subsydiowanych gospodarstw domowych do wysokości rynkowych czynszów najmu i skali dopłat.

Program podwyższonego ryzyka

Najprostszy przykład to najczęściej występujące w rodzimej przestrzeni społecznej 3-osobowe gospodarstwo domowe, czyli modelowe małżeństwo z jednym dzieckiem. Próg dochodowy wynosi w tym przypadku 5126 zł brutto, co przy dwóch pracujących osobach daje kwotę netto rzędu 3,7 tys. zł. Dopłaty wyniosą w tym przypadku w Warszawie w kolejnych okresach 3-letnich w przybliżeniu odpowiednio 450 zł, 300 zł i 150 zł. Przy komercyjnych miesięcznych kosztach wynajmu w stolicy przeciętnego mieszkania o pow. 50 mkw. na poziomie 2000 – 2200 zł, pomoc państwa nawet w pierwszym 3-letnim okresie w wymiarze nieco ponad jednej piątej wydaje się stosunkowo skromna. W kolejnych zaś latach będzie wręcz symboliczna, a więc zniechęcająca do skorzystania z dobrodziejstw ustawy.

Co jednak ciekawsze, koszt najmu w każdym okresie, nawet tym pierwszym z najwyższą dopłatą, będzie dość mocno korespondował z ratą 30-letniego kredytu hipotecznego na analogiczne mieszkanie, nawet przy uwzględnieniu niuansów wynikających z obowiązkowego wkładu własnego. Pytanie, jak tego typu okoliczność ma się do deklaracji animatorów rządowego programu, że jest on dedykowany wyłącznie osobom bez zdolności kredytowej.

Tymczasem w Polsce, w przeciwieństwie do tendencji preferowanej w rozwiniętych gospodarkach Europy i świata, wynajem mieszkania traktowany jest jako rozwiązanie typowo przejściowe. Wynika to z faktu, że w rodzimych warunkach zdecydowanie bardziej opłaca się kredyt mieszkaniowy i budowanie własnego majątku, niż długookresowy wynajem i „nabijanie kabzy” wynajmującego. Nowa odsłona M+ w najmniejszym stopniu tej tendencji nie zahamuje, a tym bardziej nie odwróci, wręcz przeciwnie, stąd masowy udział w programie dopłat inwestorów prywatnych, a więc głównie deweloperów, z racji zdecydowanie podwyższonego ryzyka inwestycyjnego jest praktycznie wykluczony. Skoro nie oni, to w takim razie kto?

Czyżby FMnW ciąg dalszy?

Niestety wciąż jedynym faktycznie aktywnym inwestycyjnie ogniwem programu M+ jest BGK Nieruchomości. Ostatnio najlepszym przykładem przedsiębiorczości państwowej agendy, a zarazem ewolucji koncepcji realizacji rządowej inicjatywy budowy „tanich mieszkań” na wynajem w ramach M+ na „darmowych” państwowych gruntach, jest realizacja modelowej inwestycji „Spacerowa” na osiedlu Kliny pod Krakowem. Jak mianowicie ostatnio zakomunikowała Gazeta Krakowska, zamiast tanich mieszkań na bezpłatnych parcelach realizowanych jest w pierwszym etapie 500 lokali za około 300 mln zł, w dodatku na kilkunastu hektarach gruntów nabytych od tajemniczego biznesmena za dokładnie nieokreśloną sumę, liczoną jednak w dziesiątkach milionów złotych. W ten sposób koszt budowy mieszkań ma być podobno aż trzykrotnie wyższy od obowiązującego w Krakowie i okolicach. Pytanie, jak będą w tym stanie rzeczy wyglądać czynsze na osiedlu „Spacerowa” w ramach programu Mieszkanie Plus.

Tak czy inaczej, wygląda na to, że program M+ przyjmie formę kontynuacji idei Funduszu Mieszkań na Wynajem. Prawdopodobnie więc BGK Nieruchomości w miarę możliwości technicznych i finansowych będzie budować bądź pozyskiwać w ten czy w inny sposób bazę lokali w ramach programu dopłat, a następnie je wynajmować po stawkach rynkowych z dopłatami lub bez. Pytanie tylko, czy w ten sposób realizowany Narodowy Program Mieszkaniowy w pełni zadowoli miliony młodych rodaków, którzy uwierzyli, że dzięki Mieszkaniu Plus doczekają wreszcie swoich upragnionych czterech kątów.

Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Czytaj także

Narzędzia księgowego

POLECANE

reklama

Ostatnio na forum

RODO 2018

RODO 2018

Eksperci portalu infor.pl

Forum Doradców Podatkowych

Praktyczne publikacje dla przedsiębiorców, księgowych, doradców podatkowych i kandydatów na doradców podatkowych.

Zostań ekspertem portalu Infor.pl »