Ustanawianie planów ogólnych gmin: czy nowe przepisy wstrzymają inwestycje budowlane? Czy po 1 lipca 2026 r. nastąpi paraliż inwestycyjny?

• Zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
• Co się stanie, gdy gmina nie uchwali ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego do 30 czerwca 2026 roku?
• Korzyści z uchwalenia planu ogólnego zagospodarowania przedstrzennego w gminie

Zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

W dniu 7 maja 2025 r. weszła w życie ustawa z 4 kwietnia 2025 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw. W związku z powołaną ustawą, do połowy 2026 roku będą musiały zostać uchwalone plany ogólne gmin, które zastąpią dotychczasowe stadium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego i stanowić będą obligatoryjny akt prawa miejscowego.

W związku z reformą planistyczną, wkrótce miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (MPZP) oraz decyzje o warunkach zabudowy (WZ), będą musiały być zgodne z uchwalanymi przez gminy planami ogólnymi. Powyższe, prowadzić może do uniemożliwienia inwestorom budowy na działkach, które taki plan ogólny gminy zlokalizuje w strefie objętej zakazem zabudowy. Niewykluczone, że w niektórych przypadkach dojdzie do opóźnień w realizacji projektów.

Nowe planowanie przestrzenne w gminie ograniczy znacznie rolę decyzji o warunkach zabudowy, które przez lata stanowiły podstawowy instrument realizacji inwestycji w gminach bez miejscowych planów. Od 1 lipca 2026 r. decyzje o warunkach zabudowy będą mogły być wydawane tylko dla obszarów wskazanych w planie jako obszary uzupełnienia zabudowy. Dla wielu inwestorów oznacza to konieczność dostosowania zamierzeń inwestycyjnych do nowych zapisów planistycznych. Niewykluczone, że w niektórych przypadkach konieczne będzie nawet dokonanie zmiany w projekcie budowlanym, czy zrezygnowanie z części założeń projektowych.

Plan ogólny będzie dzielił gminę na strefy planistyczne, a także określał jej standardy urbanistyczne. Każda działka zostanie przypisana do jednej z trzynastu stref planistycznych.

Co się stanie, gdy gmina nie uchwali ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego do 30 czerwca 2026 roku?

Najistotniejszym ryzykiem z punktu widzenia przedsiębiorców z branży deweloperskiej, mogącym powodować opóźnienia w realizacji projektów, będzie sytuacja, w której ogólne plany zagospodarowania przestrzennego nie zostaną uchwalone przez gminy na czas, tj. do dnia 30 czerwca 2026 r. W takim przypadku nowe inwestycje, będą mogły powstać wyłącznie na terenach, na których obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Taka sytuacja może doprowadzić do zablokowania nawet na kilka miesięcy nie tylko nowych inwestycji. Dlatego też, przedsiębiorcy planujący nowe inwestycje deweloperskie na działkach nieobjętych miejscowym planem, powinni dla uniknięcia zablokowania planowanej przez nich inwestycji, pospieszyć się z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy i złożyć stosowny wniosek przed dniem 1 lipca 2026 r., co skutkować będzie wydaniem WZ jeszcze według starych zasad.

Brak planu ogólnego po 1 lipca 2026 r. może spowodować paraliż inwestycyjny w gminach bez miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. W takiej sytuacji nie będzie można wydawać nowych decyzji o warunkach zabudowy ani uchwalać nowych MPZP, co może zablokować rozwój budownictwa i inwestycji aż do uchwalenia Planu Ogólnego Gminy, z wyjątkiem spraw zainicjowanych przed terminem.

Wobec tego, warto śledzić proces uchwalania planów, analizować ich treść pod kątem zgodności z prowadzoną inwestycją, a przede wszystkim aktywnie uczestniczyć w konsultacjach i korzystać z wsparcia prawnego, aby zminimalizować ryzyko i z powodzeniem zrealizować zamierzoną inwestycję. Odpowiednie przygotowanie, czy też wcześniejsze wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, pozwali ograniczyć problemy formalne, a jednocześnie wykorzystać zalety reformy.

Korzyści z uchwalenia planu ogólnego zagospodarowania przedstrzennego w gminie

Dla przedsiębiorców, planujących inwestycje przemysłowe czy deweloperskie wprowadzenie planu ogólnego może nieść bowiem ze sobą również szereg korzyści. Po 1 lipca 2026 r. wszystkie planowane inwestycje będą musiały opierać się na zapisach planu ogólnego lub na planach miejscowych zgodnych z jego ustaleniami. Plany ogólne mają na celu wprowadzenie jasnych stref przestrzennych, co pozwoli na ocenę, czy dana działka nadaje się pod określony typ inwestycji. To nie tylko pewność co do przeznaczenia terenu i zmniejszenie ryzyka niepowodzenia inwestycji, ale również mniejsze ryzyko zaistnienia sporów sądowych, które nierzadko wynikały właśnie z niejednoznacznych zapisów Stadium czy wydanych wcześniej decyzji o warunkach zabudowy. Dlatego też aktywne uczestniczenie w procesie uchwalania planów ogólnych, przedstawienie naszego stanowiska wobec treści projektu, może zminimalizować ryzyko napotkania w przyszłości poważnych ograniczeń inwestycyjnych, ale również zabezpieczyć planowaną inwestycję i zapobiec opóźnieniom.

Obecnie w większości gmin właściciele nieruchomości lub inwestorzy planujący realizację przedsięwzięcia na danym terenie mogą składać uwagi do projektu planu ogólnego. Projekty planów ogólnych publikowane są w Biuletynach Informacji Publicznych poszczególnych gmin oraz na ich stronach internetowych, dlatego każdy zainteresowany może, a nawet powinien się z nimi zapoznać.

Termin do składania uwag wyznacza gmina, natomiast przekroczenie zakreślonego terminu powodować będzie pozostawienie złożonych uwag bez rozpoznania. Uwagi składa się na urzędowym formularzu w formie elektronicznej (przez ePUAP), osobiście w urzędzie gminy lub listownie. Uwagi do projektu powinny zostać merytorycznie uzasadnione, bowiem sam brak akceptacji projektu będzie niewystarczający.

Odpowiednio przygotowane uwagi powinny wskazywać na konkretne błędy, uchybienia, niespójności w projekcie czy naruszenia przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Do formularza należy również dołączyć dokumenty potwierdzające słuszność przedstawionych w nim uwag.

Jeżeli jesteś na etapie planowania inwestycji i obawiasz się ograniczeń, jakie może wprowadzić uchwalany obecnie w Twojej gminie plan ogólny – skorzystaj z pomocy eksperta, który pomoże Ci przygotować uwagi, które zwiększą szansę na uzyskanie korzystnych rozwiązań planistycznych i pozwolą na realizację zamierzonych planów inwestycyjnych. To ostatni moment na zadbanie o pomyślność przyszłych inwestycji.

Anna Halczuk-Izydorczyk - radca prawny w Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni
Maja Graczyk - aplikantka adwokacka w Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni