Mienie komunalne

W związku z tym zadaniem kierownika jednostki jest podejmowanie działań polegających na sprawdzeniu (kontroli finansowej), czy działania podejmowane w celu uzyskania dochodów z mienia podjęte zostały zgodnie z prawem oraz czy cały majątek komunalny jest użytkowany w sposób umożliwiający uzyskanie tych dochodów. Kontrola finansowa wbudowana w system organizacyjny jednostki powinna zapewnić prawidłowy przebieg procesów finansowych, a także ujęcie każdej operacji gospodarczej w zakresie gospodarowania mieniem komunalnym na wszystkich etapach jej przebiegu w sposób zgodny ze stanem rzeczywistym, stosownie do przyjętych procedur oraz zgodnie z przepisami prawa.

W dalszej części Poradnika przedstawiamy wybrane nieprawidłowości występujące w jednostkach sektora finansów publicznych w zakresie mienia komunalnego.

1. Nieokreślenie przez radę gminy wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy oraz zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład tego zasobu.

Rada gminy jest zobowiązana do:

• uchwalenia wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy,

• określenia zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, w tym zasad i kryteriów wynajmowania lokali, których najem jest związany ze stosunkiem pracy, jeżeli w mieszkaniowym zasobie gminy wydzielono lokale przeznaczone na ten cel; w razie gdy rada gminy nie określi w uchwale odmiennych zasad, do lokali podnajmowanych przez gminę stosuje się odpowiednio zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.

Przygotowanie projektu takiej uchwały oraz przedstawienie tego projektu radzie gminy należy do obowiązków wójta.

2. Niewykazanie w informacji o stanie mienia komunalnego danych w zakresie uzyskanych przez jednostkę sektora finansów publicznych dochodów z tytułu dzierżawy mienia, wynajmu lokali i użytkowania wieczystego.

Zarząd jednostki samorządu terytorialnego ma obowiązek opracowania informacji o stanie mienia komunalnego, zawierającej dane:

1) dotyczące przysługujących jednostce samorządu terytorialnego praw własności,

2) dotyczące:

• innych niż własność praw majątkowych, w tym zwłaszcza o ograniczonych prawach rzeczowych, użytkowaniu wieczystym, wierzytelnościach, udziałach w spółkach, akcjach,

• posiadania,

3) o zmianach w stanie mienia komunalnego od dnia złożenia poprzedniej informacji,

4) o dochodach uzyskanych z tytułu wykonywania prawa własności i innych praw majątkowych oraz z wykonywania posiadania,

oraz inne dane i informacje o zdarzeniach mających wpływ na stan mienia komunalnego.

3. Nieuregulowanie formy prawnej władania nieruchomościami komunalnymi przez samorządowe jednostki organizacyjne.

Formą prawną władania nieruchomością przez jednostkę organizacyjną jest trwały zarząd (art. 43 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Nieruchomości stanowiące przedmiot własności lub przedmiot użytkowania wieczystego Skarbu Państwa oddaje się w trwały zarząd państwowej jednostce organizacyjnej, a nieruchomości stanowiące przedmiot własności lub przedmiot użytkowania wieczystego jednostki samorządu terytorialnego - odpowiedniej samorządowej jednostce organizacyjnej, chyba że odrębne przepisy stanowią inaczej.

Trwały zarząd na rzecz jednostki organizacyjnej ustanawia - na czas nieoznaczony lub czas oznaczony - właściwy organ, w drodze decyzji, która powinna zawierać:

• nazwę i siedzibę jednostki organizacyjnej, na rzecz której jest ustanawiany trwały zarząd,

• oznaczenie nieruchomości według księgi wieczystej oraz według katastru nieruchomości,

• powierzchnię oraz opis nieruchomości,

• przeznaczenie nieruchomości i sposób jej zagospodarowania,

• cel, na jaki nieruchomość została oddana w trwały zarząd,

• termin zagospodarowania nieruchomości,

• cenę nieruchomości i opłatę z tytułu trwałego zarządu,

• możliwość aktualizacji opłaty z tytułu trwałego zarządu,

• czas, na który trwały zarząd został ustanowiony.

Objęcie nieruchomości w trwały zarząd następuje na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego, a z wnioskiem o ustanowienie trwałego zarządu występuje jednostka organizacyjna.

4. Niesporządzenie i niepodanie do publicznej wiadomości wykazów nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży i oddania w dzierżawę na okres powyżej 3 miesięcy.

Właściwy organ sporządza i podaje do publicznej wiadomości wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, do oddania w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, najem lub dzierżawę. Wykaz ten wywiesza się na 21 dni w siedzibie właściwego urzędu, a ponadto informację o wywieszeniu tego wykazu podaje się do publicznej wiadomości przez ogłoszenie w prasie lokalnej oraz w inny sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, a także na stronach internetowych właściwego urzędu. Taki obowiązek nie dotyczy oddania nieruchomości w najem lub dzierżawę na czas oznaczony do 3 miesięcy.

Wykaz sporządza się i podaje do publicznej wiadomości, jeżeli po umowie zawartej na czas oznaczony do 3 miesięcy strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość.

 

5. Sporządzenie wykazu nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży wymienionych w projekcie uchwały organu stanowiącego. Wykaz ten podano do publicznej wiadomości przez wywieszenie go na 21 dni w siedzibie urzędu, a ponadto informację o wywieszeniu tego wykazu podano do publicznej wiadomości przez ogłoszenie w prasie lokalnej.

Opisane działanie stanowi naruszenie art. 30 ust. 1 w związku z art. 18 ust. 2 pkt 9a ustawy o samorządzie gminnym, z treści których wynika, że wójt wykonuje uchwały rady gminy, w tym dotyczące spraw majątkowych jednostki samorządu terytorialnego. Natomiast do właściwości rady gminy należy podjęcie uchwał w sprawach majątkowych gminy, przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących m.in. zasad zbywania nieruchomości.

6. Nieudokumentowanie faktu wywieszenia wykazu nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży w siedzibie urzędu.

Samorządowe jednostki organizacyjne zobowiązane są zapewnić odpowiednią ewidencję, przechowywanie oraz ochronę przed uszkodzeniem, zniszczeniem lub utratą powstającej w nich dokumentacji, w sposób odzwierciedlający przebieg załatwiania i rozstrzygania spraw. Tak więc fakt wywieszenia wykazu nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży w siedzibie urzędu powinien zostać udokumentowany np. w formie notatki służbowej, adnotacji bądź innego dowodu.

7. Niepodanie w wykazach nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży terminu do złożenia wniosku przez osoby, którym przysługuje pierwszeństwo w ich nabyciu.

Wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży powinien zawierać wszystkie informacje wskazane w art. 35 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w tym:

• oznaczenie nieruchomości według księgi wieczystej oraz katastru nieruchomości,

• powierzchnię nieruchomości,

• opis nieruchomości,

• przeznaczenie nieruchomości i sposób jej zagospodarowania,

• termin zagospodarowania nieruchomości,

• cenę nieruchomości,

• wysokość stawek procentowych opłat z tytułu użytkowania wieczystego,

• wysokość opłat z tytułu użytkowania, najmu lub dzierżawy,

• terminy wnoszenia opłat,

• zasady aktualizacji opłat,

• informacje o przeznaczeniu do sprzedaży, do oddania w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, najem lub dzierżawę,

• termin do złożenia wniosku przez osoby, którym przysługuje pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości na podstawie art. 34 ust. 1 pkt 1 i 2.

Tak więc skutkiem zaniechania podania w wykazach nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży terminu do złożenia wniosku przez osoby, którym przysługuje pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości, mogło być narażenie jednostki samorządu terytorialnego na odpowiedzialność odszkodowawczą na rzecz osób, którym przysługiwałoby pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości.

8. Niepodanie do publicznej wiadomości informacji o wyniku przetargu na zbycie nieruchomości.

Właściwy organ ma obowiązek podania do publicznej wiadomości, przez wywieszenie w siedzibie właściwego urzędu na okres 7 dni, informacji o wyniku przetargu (§ 12 rozporządzenia Rady Ministrów z 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości; dalej: rozporządzenie w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów). Informacja wywieszona w przypadku niezaskarżenia w wyznaczonym terminie czynności związanych z przeprowadzeniem przetargu albo w razie uznania skargi za niezasadną powinna zawierać:

• datę i miejsce oraz rodzaj przeprowadzonego przetargu,

• oznaczenie nieruchomości będącej przedmiotem przetargu według katastru nieruchomości i księgi wieczystej,

• liczbę osób dopuszczonych oraz osób niedopuszczonych do uczestniczenia w przetargu,

• cenę wywoławczą nieruchomości oraz najwyższą cenę osiągniętą w przetargu albo informację o złożonych ofertach lub o niewybraniu żadnej z ofert,

• imię, nazwisko albo nazwę lub firmę osoby ustalonej jako nabywca nieruchomości.

9. Niezawarcie w ogłoszeniu o przetargu na zbycie nieruchomości informacji o zobowiązaniach, których przedmiotem jest nieruchomość.

W treści ogłoszenia o przetargu na zbycie nieruchomości należy uwzględnić dane wymienione w wykazie nieruchomości oraz informacje o:

• cenie wywoławczej,

• obciążeniach nieruchomości,

• zobowiązaniach, których przedmiotem jest nieruchomość,

• terminie i miejscu przetargu,

• wysokości wadium, formach, terminie i miejscu jego wniesienia,

• sposobie ustalenia opłat z tytułu użytkowania wieczystego,

• skutkach uchylenia się od zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości lub oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej.

10. Niezamieszczenie ogłoszenia w prasie o zasięgu obejmującym co najmniej powiat, ukazującej się nie rzadziej niż raz w tygodniu, o zbyciu nieruchomości, której cena wywoławcza wynosi 45 000,00 zł.

Właściwy organ podaje do publicznej wiadomości ogłoszenie o przetargu co najmniej na 30 dni przed wyznaczonym terminem przetargu. Jednocześnie, w przypadku przetargu na zbycie nieruchomości, której cena wywoławcza jest wyższa niż równowartość 10 000 euro, ogłoszenie o przetargu zamieszcza się w prasie o zasięgu obejmującym co najmniej powiat, na terenie którego położona jest zbywana nieruchomość, ukazującej się nie rzadziej niż raz w tygodniu.

 

11. Zawarcie umowy najmu lokalu na czas nieokreślony bez uprzedniego przeprowadzenia przetargu na oddanie w najem nieruchomości komunalnej.

Zasadą jest, że nieruchomości komunalne są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu. Zasadę tę stosuje się również przy zawieraniu umów użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony.

Wojewoda - w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, a odpowiednia rada lub sejmik - w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostki samorządu terytorialnego, odpowiednio w drodze zarządzenia lub uchwały, mogą zwolnić z obowiązku zbycia w drodze przetargu określone nieruchomości.

12. Powołanie w skład komisji przetargowych, mających na celu zbycie lub oddanie w dzierżawę nieruchomości gminnych, radnych gminy. Za udział w pracach komisji radni - skierowani do tych prac przez przewodniczącego rady gminy - otrzymali diety.

Czynności związane z przeprowadzeniem przetargu wykonuje komisja przetargowa. Przewodniczącego oraz członków tej komisji, w składzie od 3 do 7 osób, powinien wyznaczyć właściwy organ spośród osób dających rękojmię rzetelnego przeprowadzenia i rozstrzygnięcia przetargu.

Przeprowadzanie przetargów należy do kompetencji organu wykonawczego. Do rady gminy należy natomiast kontrola m.in. działalności wójta (art. 18a ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym). W tym celu organ stanowiący jednostki samorządu terytorialnego powołuje komisję rewizyjną. W związku z tym radny, jako członek organu stanowiącego oraz kontrolnego, nie powinien być powołany na członka komisji przetargowej, która wykonuje czynności należące do zadań wójta gminy.

13. Niezawarcie w protokole z przetargu przeprowadzonego na zbycie nieruchomości informacji o osobach, które nie zostały dopuszczone do uczestnictwa w nim.

Przewodniczący komisji przetargowej sporządza protokół z przeprowadzonego przetargu (§ 10 ust. 1 pkt 6 rozporządzenia w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów). Protokół ten powinien zawierać m.in. informacje o osobach zarówno dopuszczonych, jak i niedopuszczonych do uczestnictwa w przetargu, wraz z uzasadnieniem.

14. Ograniczenie w ogłoszeniach o przetargach na zbycie nieruchomości form wnoszenia wadium wyłącznie do formy pieniężnej.

Działanie takie narusza postanowienia § 4 ust. 4 w związku z § 4 ust. 3 rozporządzenia w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów, ponieważ wadium może być wnoszone w:

• pieniądzu,

• obligacjach Skarbu Państwa,

• papierach wartościowych dopuszczonych do obrotu publicznego.

Właściwy organ powinien wskazać w ogłoszeniu o przetargu formy wnoszenia wadium.

15. Wyznaczenie na dzień otwarcia przetargów na sprzedaż nieruchomości komunalnych terminu wpłaty wadium.

W przetargu mogą brać udział osoby, które wniosą wadium w terminie wyznaczonym w ogłoszeniu o przetargu. Dowód wniesienia wadium przez uczestnika przetargu podlega przedłożeniu komisji przetargowej przed otwarciem przetargu, a wyznaczony termin wniesienia wadium powinien być ustalony w taki sposób, aby umożliwiał komisji przetargowej stwierdzenie, nie później niż 3 dni przed przetargiem, że dokonano wpłaty.

16. Dopuszczenie do przetargu uczestnika, który wniósł wadium po upływie terminu wyznaczonego w ogłoszeniu o przetargu na zbycie nieruchomości.

Opisane działanie narusza § 4 ust. 1 rozporządzenia w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów, ponieważ w przetargu mogą brać udział osoby, które wniosą wadium w terminie wyznaczonym w ogłoszeniu o przetargu.

17. Dokonanie zwrotu uczestnikom przetargu wadium wniesionego w pieniądzu po upływie 15 dni od zamknięcia przetargu zakończonego wynikiem negatywnym.

Wadium wniesione przez uczestnika przetargu na zbycie nieruchomości zwraca się niezwłocznie po odwołaniu albo zamknięciu przetargu, jednak nie później niż przed upływem 3 dni od dnia, odpowiednio:

• odwołania przetargu,

• zamknięcia przetargu,

• unieważnienia przetargu,

• zakończenia przetargu wynikiem negatywnym.

18. Organizator przetargu nie zawiadomił pisemnie osoby ustalonej jako nabywca nieruchomości o miejscu i terminie zawarcia umowy sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości.

Organizator przetargu jest obowiązany zawiadomić osobę ustaloną jako nabywca nieruchomości o miejscu i terminie zawarcia umowy sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości. Ponadto sprawy te należy załatwiać w formie pisemnej.

Sprawy mogą być załatwiane ustnie, wyłącznie gdy przemawia za tym interes strony, a przepis prawa nie stoi temu na przeszkodzie. Treść oraz istotne motywy takiego załatwienia powinny być utrwalone w aktach w formie protokołu lub podpisanej przez stronę adnotacji. Jednocześnie należy wskazać, że dowód zawiadomienia zwycięzcy przetargu o miejscu i terminie zawarcia aktu notarialnego stanowi m.in. dokument uzasadniający prawo zbywcy do podjęcia działań wobec uchylającego się od zawarcia umowy, polegających na odstąpieniu od zawarcia umowy i zatrzymaniu wpłaconego wadium.

19. Oddanie nieruchomości komunalnej w dzierżawę na 20 lat bez upoważnienia organu stanowiącego jednostki samorządu terytorialnego.

O ile nie ma odrębnych uregulowań ustawowych, organem reprezentującym jednostki samorządu terytorialnego w sprawach gospodarowania nieruchomościami są ich organy wykonawcze. Do właściwości odpowiednio - rady i sejmiku województwa należą wszystkie sprawy pozostające w zakresie działania gminy lub powiatu (art. 18 ust. 2 pkt 9a ustawy o samorządzie gminnym, art. 12 pkt 8a ustawy o samorządzie powiatowym oraz art. 18 pkt 1b ustawy o samorządzie województwa). Do takich spraw należy niewątpliwie podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych, przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony, o ile ustawy szczególne nie stanowią inaczej.

Uchwała rady jest wymagana również w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony do 3 lat strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość.

Do czasu określenia zasad wójt (zarząd powiatu, województwa) może dokonywać tych czynności wyłącznie za zgodą odpowiednio - rady i sejmiku województwa.

20. Zawarcie umów w formie aktów notarialnych przenoszących własność nieruchomości komunalnych (lokali mieszkalnych) sprzedanych w drodze przetargów, pomimo niedokonania przez kupujących - do dnia zawarcia umowy - zapłaty ceny tych nieruchomości lub dokonania części zapłaty ich ceny.

Działanie takie stanowi naruszenie art. 70 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ponieważ cena nieruchomości sprzedanej w drodze przetargu podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność.

21. Rozłożenie na raty należności z tytułu zakupu nieruchomości komunalnych sprzedanych w trybie przetargu.

Cena nieruchomości sprzedanej w drodze przetargu podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność, a zatem nie ma możliwości rozłożenia na raty należności gminy (powiatu, województwa) uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości w trybie przetargu na jej zbycie.

22. Przeprowadzenie zamiany nieruchomości komunalnej na działkę gruntu, stanowiącą własność osób fizycznych, bez przeprowadzenia postępowania, mającego na celu dokonanie wycen tych nieruchomości.

Opisane działanie narusza treść art. 67 ust. 1 w związku z art. 4 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którymi cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości.

23. Niepodejmowanie działań w celu zaktualizowania rocznych opłat za użytkowanie wieczyste.

Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być aktualizowana nie częściej niż raz w roku, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną należy ustalić przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Jednocześnie organy działające za Skarb Państwa i jednostkę samorządu terytorialnego są zobowiązane do gospodarowania nieruchomościami w sposób zgodny z zasadami prawidłowej gospodarki.

24. Zawarcie umowy najmu komunalnego lokalu mieszkalnego na czas określony.

Lokale stanowiące mieszkaniowy zasób gminy, z wyjątkiem lokali socjalnych, lokali związanych ze stosunkiem pracy lub jeśli zawarcia umowy na czas oznaczony żąda lokator, mogą być wynajmowane tylko na czas nieoznaczony.

25. Dopuszczenie do bezumownego, nieodpłatnego, pozostawienia do dyspozycji .............. nieruchomości zabudowanej położonej w ...........................

Opisane działanie narusza postanowienia art. 4 ust. 1 pkt 4 ustawy o dochodach jst oraz art. 138 ust. 1 w zw. z art. 189 uofp, ponieważ jednostka samorządu terytorialnego jest zobowiązana do ustalania i pobierania dochodów z własnego majątku na zasadach i w terminach wynikających z obowiązujących przepisów. Ponadto obowiązkiem osób uczestniczących w zarządzaniu mieniem komunalnym jest zachowanie szczególnej staranności przy wykonywaniu zarządu zgodnie z przeznaczeniem tego mienia i jego ochroną.

26. Złożenie przez skarbnika gminy oświadczenia woli w umowie dotyczącej najmu pomieszczenia komunalnego jako strony.

Oświadczenie woli w imieniu gminy (powiatu) w zakresie zarządu mieniem składa jednoosobowo wójt (w imieniu powiatu: dwaj członkowie zarządu) albo działający na podstawie jego upoważnienia zastępca wójta samodzielnie albo wraz z inną upoważnioną przez wójta osobą (jeden członek zarządu powiatu i osoba upoważniona przez zarząd).

Hanna Barańska